부동산: 토지경매업무 시정요구 공문, 부동산가격에 영향을 미치는 3가지 요소, 사회주택 매수시 소득확인 절차

부동산: 하노이 호아이득 구 티엔옌 코뮌 롱쿡의 경매 토지로, 링로드 4 프로젝트 옆에 위치합니다. (출처: Vietnamnet)

총리, 토지 경매 가격 비정상적으로 높게 책정한 것에 엄중 처벌 지시

팜 민 찐 총리는 2024년 12월 14일자 공식 공문 134/CD-TTg에 서명하고 발행하여 관련 부처와 지방 자치 단체에 토지 사용권 경매 작업을 신속히 시정하도록 요청했습니다.

이 전문은 총리가 2024년 8월 21일 제82/CD-TTg 전문을 발행하여 지방 자치 단체에 토지 사용권 경매 작업을 신속히 시정하도록 지시했으며, 일정한 결과를 달성했다고 밝혔다.

그러나 일부 지역에서 토지이용권 경매를 조직하는 방식은 여전히 경매 참여자들이 비정상적으로 높은 가격을 지불하거나, 가격 인플레이션 징후가 나타나거나, 공모하여 가격을 조작하여 이익을 취하려는 행위가 발생하여 시장 교란을 일으키는 등의 단점과 한계를 가지고 있습니다.

토지 이용권 경매의 효과성과 효율성을 개선하고 건강한 부동산 시장에 기여하기 위해 총리는 다음을 요청했습니다.

도 및 중앙 직할시의 인민위원회 위원장은 기능 기관 및 단위에 해당 지역의 토지 사용권 경매 조직을 검토하여 법률 준수, 홍보 및 투명성을 보장하도록 지시합니다. 토지이용권 경매에서의 위반행위를 적시에 적발하고 엄격히 처리하며, 토지이용권 경매를 이용하여 사적 이익을 취하거나 시장을 교란하는 행위를 예방합니다.

특히 토지이용권 경매가 이루어지는 지역 및 인근 지역에 대한 공공계획 수립, 토지이용계획, 건설계획, 도시계획 수립 등의 솔루션을 구현하는 데 주력합니다. 부동산 시장의 수요와 공급의 불균형을 극복하고, 대다수의 도움이 필요한 사람들의 접근성과 지불 능력에 적합한 주거용 부동산과 토지 공급을 보장하기 위한 조치가 마련되어 있습니다.

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토지이용권 경매를 위한 지가표에 따른 시작가격을 결정하기 전에 토지법률의 규정에 따라 경매 구역 및 장소의 지가표에 있는 해당 지가를 검토, 조정, 보완하여 경매에 제시된 시작가격이 투자된 기반시설의 조건과 경매 구역의 실제 지가수준과 일치하도록 해야 합니다.

토지사용권 경매계획의 건설방향은 엄격하고 과학적이어야 하며, 유관기관의 통제를 받아야 하며, 경매를 이용하여 사적 이익을 취하거나 시장을 교란시키는 상황이 발생해서는 안 됩니다. 특히, 경매 당첨금 지급 기한 단축 규정, 첫 번째 지급 시 적정 금액을 결정하여 보증금 포기 사태를 최소화하는 규정을 참고하시기 바랍니다. 토지 이용권 경매를 주관하는 부서와 부동산 경매를 실시하는 조직에 공모, 가격 억제 또는 가격 인플레이션을 제한하기 위한 적절한 경매 형태와 방법을 선택하도록 지시합니다.

동시에 토지이용권 경매를 조직하는 데 정보기술과 디지털 전환을 적용하도록 촉진합니다. 현행 법규에 따라 경매 당첨자의 지급 계좌에 대한 경매 참여 내역 및 현금 흐름에 대한 정보를 엄격하게 관리하기 위한 적절한 조치를 취합니다. 특히 경매에서 특이한 징후가 나타나는 경우입니다. 예를 들어, 한 사람 또는 여러 사람이 같은 경매 지역의 여러 토지에 대해 입찰 등록을 하는 경우, 경매 참가자가 비정상적으로 높은 가격을 입찰하거나 높은 입찰가를 받았지만 보증금을 포기하는 경우...

성, 시 인민위원회 위원장은 법률과 총리 앞에 토지이용권 경매를 조직하고 시행하여 공공성, 투명성, 객관성을 확보하고 국가 이익과 관련 당사자의 권익을 보호할 책임을 진다.

하노이, 52개 토지 추가 경매

12월 30일 오전, 제5국립주식경매회사는 꾸옥오아이 지구 토지기금개발센터와 협력하여 꾸옥오아이 지구 인민위원회 자산에 대한 경매를 실시할 예정입니다.

구체적으로, Quoc Oai 지구 Tan Phu 코뮌 Yen Quan 마을 DG 31에서 토지 사용권을 위해 경매된 토지에 대한 기술 인프라를 구축하는 프로젝트에서 26개 토지 구획(LK2, LK6 지역) 사용권을 경매합니다.

이들은 장기적으로 이용되는 농촌 주거용 부지입니다. 토지 면적은 73.2-101.5m2입니다.

시작 가격은 m2당 470만 VND입니다. 1구획당 3억 4,400만~4억 7,700만 VND에 해당합니다. 이는 1라운드의 시작 가격입니다. 두 번째 경매 라운드부터는 바로 앞선 경매 라운드의 가장 높은 유효 입찰가가 시작 가격이 됩니다. 이전 라운드의 가장 높은 유효 입찰가가 경매 라운드의 시작 가격과 같은 경우, 다음 라운드의 시작 가격은 이전 라운드의 가격에 가격 단계를 하나 더한 가격과 같습니다.

토지 구획과 경매에 적용되는 일반적인 가격 단계는 m2당 300만 VND입니다. 경매 서류 판매 및 수령은 오후 5시까지 가능합니다. 12월 27일.

경매는 여러 라운드로 진행되며 최소 6라운드의 필수 투표를 통해 진행됩니다. 경매에서 여러 라운드로 진행되는 실시간 투표는 다른 입찰자가 없을 때 종료됩니다. 상향 입찰 방식.

경매는 쿠옥 오아이 지구의 문화, 정보, 스포츠 센터에서 열렸습니다.

또한, 2025년 1월 18일 오전, 위 장소에서 제5국립주식경매회사가 꾸옥 오아이 지구 토지기금개발센터와 협력하여 꾸옥 오아이 지구 인민위원회의 자산인 토지 26개 구획(LK1, LK2 구역) 사용권 경매를 계속 진행할 예정입니다.

경매된 토지 26개는 꾸옥오아이구 탄푸사 옌꾸안마을 31번지 토지사용권 경매구역 기술인프라 구축사업에 속합니다.

토지 면적은 85-122m2입니다. 시작 가격은 m2당 470만 VND입니다. 1구획당 3억 9,950만 동에서 5억 7,300만 동 이상에 해당합니다.

경매 서류 판매 및 수령은 오후 5시까지 가능합니다. 2025년 1월 15일.

앞서 11월에는 꾸옥 오아이 지구가 탄푸 코뮌의 옌 꾸안 마을에서 수십 개의 토지를 성공적으로 경매했습니다. 가장 높은 낙찰가를 기록한 토지는 m2당 9,470만 VND입니다.

젊은이들이 집을 사는 것이 점점 더 어려워지고 있습니다.

Batdongsan.com.vn의 부총괄 이사인 응우옌 꾸옥 아인(Nguyen Quoc Anh)에 따르면, 요즘 베트남의 젊은 세대는 부동산 가격이 끊임없이 오르고 있어 집을 사는 데 어려움을 겪고 있다고 합니다. 과거와 현재의 평균 급여와 주택 가격을 비교해 보면, 오늘날 Z세대뿐만 아니라 베트남의 젊은 세대도 시대와 관계없이 주택 구매에 많은 어려움을 겪고 있음을 알 수 있습니다.

2004년 기준, 7세대는 동원금리가 7.4%일 때 6억 동에 아파트(60m2)를 구매하는 데 약 31.3년의 소득이 필요했습니다. 10년 후, 8세대 개인이 위 아파트를 구매할 때까지의 소득 연수는 22.7년입니다. 아파트 가격은 15억 VND로 상승했고, 예금 금리는 6%로 하락했습니다.

2024년까지 9배 소득자가 위 아파트(30억 VND 가격)를 구매하려면 동원 금리가 4.5%인 조건 하에 25.8년의 소득이 필요합니다. 소득 연수와 이자율은 시간이 지남에 따라 낮아졌지만, 일반적으로 모든 세대의 젊은이들은 집을 소유하기 위해 장기간 열심히 일해야 합니다.

부동산 가격이 꾸준히 상승함에 따라 2024년은 매매가에 대한 우려와 부동산 소유의 어려움이 큰 한 해가 될 것으로 예상됩니다. 꾸옥 아인 씨는 경제, 경영, 사회가 부동산 가격에 영향을 미치는 세 가지 주요 요인이라고 말했습니다.

경제적으로 베트남은 1인당 경제 성장률과 인플레이션이 강한 나라입니다. 동시에, 국내 채널의 금리 환경과 투자 효율성은 모두 소비자의 부동산 수요를 강화합니다.

구체적으로 베트남의 1인당 GDP 성장률은 현재 34.8%로 세계 평균(20.8%)과 개발도상국(22%)보다 높습니다. 반면, 베트남의 인플레이션은 다른 나라들의 평균보다 높습니다. 현재 베트남의 금리 환경은 점차 유리한 수준으로 회복되고 있으며, 베트남의 GDP에서 저장자산이 차지하는 비중은 상당히 높습니다(32.8%). 세계 27위(평균 27.1%)를 기록하고 있습니다.

두 번째 요소는 관리입니다. 세금은 수입원이자 시장 관리 도구입니다. 경제협력개발기구(OECD)의 자료에 따르면 베트남의 국가별 GDP에서 부동산세가 차지하는 비중은 0.03%로 중국, 싱가포르(1.5%), 일본(2.6%), 한국(4%) 등 다른 국가들보다 훨씬 낮습니다.

마지막으로 사회적 요인이 있습니다. 베트남의 인구와 도시화율은 부동산 수요 증가에 대한 많은 기회를 보여줍니다. 가족 규모가 작아지는 추세는 다음 세대가 물려받을 부동산에 대한 수요와 젊은이들의 주택 소유에 대한 수요를 촉진합니다. 게다가 베트남 사람들은 문화적으로 평생 부동산을 소유하고 싶어하는 강한 열망을 가지고 있습니다.

꾸옥 아인 씨에 따르면, 부동산 가격이 상승하는 상황에서 세계 주요 국가들을 언급하면서 부동산 세금은 시장을 관리하고 수익을 최적화하기 위한 정책으로 활용되고 있다고 합니다. 그러나 구현하기 전에 많은 이론적, 운영적 과제를 적절히 고려해야 합니다. 베트남의 전망은 부동산 세금의 이론부터 적절한 적용까지 많은 과제가 존재한다는 데 있습니다.

사회주택 구매 시 소득 확인

많은 프리랜서가 사회주택을 구매하기 위해 소득을 증명하는 데 어려움을 겪고 있습니다. 근로계약서가 없이 지방자치단체에 가서 소득확인을 요청하였지만, 이를 증명할 근거가 없어 거부당하였습니다. 그렇다면 법적 규정은 무엇이고 사람들은 무엇을 해야 할까요?

하노이의 사회주택 프로젝트. (사진: 케 토아이)

국민들의 우려에 따라 주택 및 부동산 시장 관리부(건설부)는 2023년 11월 27일 제15대 국회 제6차 정기회에서 주택법 제27/2023/QH15호(2024년 8월 1일부터 시행)를 통과시켰다고 밝혔습니다. 2024년 7월 26일, 정부는 사회 주택의 개발 및 관리에 관한 주택법의 여러 조항을 자세히 기술한 법령 100/2024/ND-CP를 발표했습니다(2024년 8월 1일부터 시행). 2024년 7월 31일, 건설부 장관은 주택법의 여러 조항을 자세히 설명하는 회람 제05/2024/TT-BXD호를 발표했습니다.

이에 따라 2023년 주택법 제78조 제1항 제b호에는 “이 법 제76조 제5항, 제6항, 제7항 및 제8항의 주체가 사회주택을 매수하거나 할부구매할 수 있는 자격을 갖추려면 정부가 정하는 소득 조건을 충족해야 한다”고 규정되어 있습니다.

법령 제100/2024/ND-CP호 제30조 제2항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "주택법 제76조 제5항에 명시된 주체가 근로계약을 체결하지 않은 경우, 미혼인 경우 실제 월 소득은 1,500만 동을 초과할 수 없으며, 법률 규정에 따라 기혼인 경우 신청인과 배우자의 실제 월 소득 합계는 3,000만 동을 초과할 수 없습니다. 이 조항에 명시된 주체가 투자자에게 사회주택 구매 또는 임대 구매 등록을 위한 유효한 신청서를 제출한 날로부터 1년 이내에 확인 요청을 접수한 날로부터 7일 이내에 코뮌급 인민위원회는 소득 조건을 확인해야 합니다."

2024년 5월 2024년 TT-BXD호 회람 제8조 1항은 다음과 같이 규정하고 있습니다. "사회주택 구매 또는 임대를 위한 소득 조건 증빙 서류 양식은 본 회람과 함께 발행된 부록 I의 양식 04호(주택법 제76조 5항, 6항, 7항 및 8항에 명시된 대상의 경우) 또는 양식 05호(주택법 제76조 5항에 명시되었으나 근로 계약이 없는 대상의 경우)에 따라 시행되어야 합니다. 사회주택 구매 또는 임대 신청자가 기혼자인 경우, 배우자도 본 회람과 함께 발행된 부록/양식 04호 또는 양식 05에 따라 소득 조건 증빙 서류 양식을 신고해야 합니다."

따라서 법령 제100/2024/ND-CP호에 따라, 본 조항에 명시된 주체가 사회주택 매수 또는 임대 매수 등록을 위해 투자자에게 유효한 신청서를 제출한 날로부터 1년 연속으로 지방자치단체 인민위원회는 확인 요청을 접수한 날로부터 7일 이내에 소득 조건을 확인해야 합니다. 통지문 제05/2024/TT-BXD 제8조 1항에 따르면, 근로 계약이 없는 주체는 소득 확인을 위해 이 통지문 부록 I의 양식 제05호를 작성해야 합니다.