천연자원환경부, 토지평가 잉여금 방식 폐지 제안 설명

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천연자원환경부, 토지 가치 평가 3가지 방법 제안

천연자원환경부는 방금 법무부 에 토지 가격에 관한 법령 제44/2014/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령과 토지법 시행을 지침으로 하는 법령 제10/2023/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령에 대한 평가를 요청하는 공식 공문을 보냈다고 밝혔습니다.

특히, 천연자원환경부(TNMT)는 초안 법령의 내용에서 비교법, 소득법, 토지가격조정계수법 등 3가지 토지평가방법을 규제하는 방향으로 토지평가방법을 개정 및 보완할 것을 제안했습니다.

따라서 제44/2014/ND-CP호 시행령과 비교하여 본 시행령 초안은 두 가지 토지 평가 방법을 축소했습니다. 구체적으로, 공제법을 비교법에 통합하고 잉여금법을 사용하지 않고 토지 가치를 평가합니다.

이에 대해 천연자원환경부 보고서는 잉여금 평가법은 총 가정 개발 수익에서 총 가정 개발 비용을 뺀 값을 계산하여 토지를 평가하는 방법이라고 밝혔습니다.

따라서 부동산의 총 가정 개발 수익 계산은 다음을 기반으로 해야 합니다. 양도 가격, 임대 가격, 매매 기간, 매매 비율, 양도 가격의 추세 및 변동, 미래 임대 가격, 점유율... 그리고 은행의 대출 금리에 따라 평가 시점의 현금 흐름을 할인해야 합니다. 부동산의 총 가정 개발 비용 계산은 관할 국가 기관에서 발표한 표준 및 단위 가격을 기반으로 하는 것 외에도 공사 기간, 각 연도의 공사 비율, 예비 비용, 대출 이자 비용, 위험 요소를 고려한 투자자 수익, 광고 및 판매 비용...에 따라 달라집니다.

천연자원환경부에 따르면, 총 개발 수익 및 총 개발 비용에 대한 상기 가정 요소들의 계산은 매우 복잡하고, 평가 결과가 불확실하고 부정확하며, 큰 오차를 가지고 있습니다(동일한 토지의 경우, 가정 요소에서 하나의 지표만 변경해도 평가 결과가 달라집니다). 또한, 이러한 오차는 쉽게 악용될 수 있으며, 토지 평가 담당자 및 해당 지역의 특정 토지 가격을 결정하는 사람들에게 위험을 초래합니다. 이는 과거 특정 토지 가격 결정, 평가 및 의사결정의 어려움과 지연의 주요 원인이었습니다.

반면 부동산 사업에서는 토지가 항상 먼저 존재하고, 토지의 가격은 부동산을 만드는 과정 이전에 결정되므로, 미래의 부동산 가치를 추정하여 토지 가격을 결정하는 것은 적절하지 않습니다. 이로 인해 토지 가격은 투자자의 부동산 사업 방식에 따라 달라지며, 토지의 실제 시장 가치를 반영하지 못합니다.

결의안 18-NQ/TW의 정신에 따라 토지 가격 결정 방식은 시장 원칙을 준수해야 합니다. 따라서 본 법령 초안은 토지 사용자의 재정적 의무와 국가가 토지를 회수할 때 발생하는 보상금을 산정하기 위해 토지 가격 결정에 잉여금 방식을 적용하지 않으며, 이는 당사국의 정책과도 부합합니다.

천연자원환경부의 제출에 따르면, 잉여금법을 적용하지 않을 경우의 한계를 극복하기 위해, 초안령은 비교법의 내용을 수정 및 보완하여, 기술 인프라에 아직 투자되지 않은 토지 구획 및 토지 면적의 가치를 평가할 때 공제법을 결합하여 기술 인프라 투자 비용을 공제하는 방식을 안내하고, 동시에 토지 가격을 결정할 때 토지 평가 결과의 정확성을 보장하기 위해 연간 조정 계수법을 적용하여 비교 및 검증해야 한다는 규정을 보완했습니다.

천연자원환경부는 제출한 자료에서 "비교평가, 소득평가, 지가조정계수 등 3가지 토지평가방법을 규제함으로써 국가토지관리에 필요한 모든 토지평가 사례를 포괄할 수 있게 되었다"고 밝혔다.

많은 의견은 토지 가치를 평가하는 데 잉여법을 사용하지 않으면 프로젝트가 "막힐" 것이라는 우려를 표명합니다.

잉여금 활용법을 포기하면 사업 추진 과정에서 토지 가치 평가가 어려워져 혼잡이 초래될 수 있다는 우려가 많다.

호치민 시 부동산 협회에 따르면, 최근 도시 내 프로젝트의 최대 87%가 잉여금 평가법을 사용하여 평가되었습니다.

"잉여금 평가법은 과학적이고 국제적으로 인정받는 토지 가치 평가법입니다. 우리는 천연자원환경부와 정부가 토지 가치 평가에 있어 잉여금 평가법을 유지할 것을 강력히 권고합니다."라고 호찌민시 부동산협회 회장인 레 황 쩌우 씨가 제안했습니다.

베트남평가협회 관계자는 잉여금 평가 방식이 신규 개발 투자 프로젝트의 토지 가치 평가에 적합하다고 밝혔습니다. 다른 평가 방식은 적용할 수 없으며, 이 방식을 폐기할 경우 프로젝트 토지 가치 평가가 어려워져 혼잡이 발생할 수 있습니다.

"각 방법은 각 유형에 적합합니다. 예를 들어, 비교법과 소득법은 현재 용도의 토지 가격을 결정하는 데 사용됩니다. 잉여법은 미래 용도의 토지 가격을 결정하는 데 사용됩니다. 현재 토지 가격 결정 방법은 미래에 적용할 수 없습니다. 시장에서는 모든 프로젝트가 비교법을 적용할 만한 유사한 자산을 가지고 있지 않습니다. 잉여법을 폐기하면 개발 프로젝트의 토지 가격을 결정하는 것이 매우 어려워질 것입니다."라고 베트남 가치평가협회 회장 응우옌 티엔 토아 씨는 말했습니다.

지역별 보고에 따르면, 올해 상반기 신규 주택 공급은 지속적으로 급감했습니다. 주된 원인은 토지 가치 평가 등 법적 문제입니다. 기업들은 총리의 토지 가치 평가 문제 해결 지시가 자원환경부와 지방 정부가 관련 법률 문서, 특히 토지 가치 평가 방식을 재검토하여 시장에 가장 적합한 동시 조정을 할 수 있는 중요한 근거가 될 것이라고 생각합니다.

기업과 협회의 의견을 바탕으로, 베트남 상공연합(VCCI) 역시 잉여금법을 폐지하면 토지 가치 평가가 어려워질 것이라는 견해를 밝혔습니다.

VCCI는 비교법이 비교 자료 측면에서 한계가 있다고 강조했습니다. 거래 정보가 평가 대상 부동산과 일치하는 경우가 많기 때문에 명확하고 정확한 거래 정보가 많이 필요하지만, 실제로는 서류상의 거래 가격과 실제 거래 가격이 일치하지 않는 경우가 많습니다. 지가조정계수법 또한 비교 자료에 기반하여 정보 및 입력 자료 측면에서 유사한 한계를 가지고 있습니다.

VCCI는 또한 잉여금법이 전문 평가기관, 특히 개발 잠재력이 있는 토지의 가치 평가 시 적용되는 부동산 가치 평가 방법 중 하나라고 생각합니다. 이는 토지 가치가 시장 원리에 따라 가장 효과적이고 최적의 활용을 달성하도록 산정되었음을 의미합니다. 초안에서 잉여금법을 삭제할 경우 부동산 가치 평가 관련 법률 문서의 일관성에 문제가 발생할 수 있습니다. VCCI가 제안하는 토지 가치 평가 방법에서 잉여금법을 유지하려는 국가 관리의 목표 하에, 잉여금법을 삭제할 경우 토지 가치 평가 시행 과정에 어려움이 발생할 수 있습니다.

티엠

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