천연자원환경부, 토지평가 잉여금 방식 폐지 제안 설명

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천연자원환경부, 토지 가치 평가 3가지 방법 제안

천연자원환경부는 방금 법무부에 토지 가격에 관한 법령 제44/2014/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령과 토지법 시행을 지침으로 하는 법령 제10/2023/ND-CP호의 여러 조항을 개정 및 보완하는 법령에 대한 평가를 요청하는 공식 공문을 보냈다고 밝혔습니다.

특히, 천연자원환경부(MONRE)는 초안 법령의 내용에서 비교법, 소득법 등 3가지 토지 평가 방법을 규제하는 방향으로 토지 평가 방법을 개정 및 보완할 것을 제안했습니다. 지가조정계수법

따라서 제44/2014/ND-CP호 법령과 비교했을 때, 이 초안 법령은 토지 평가 방법 2가지를 축소했습니다. 구체적으로, 공제방법은 비교방법에 통합되었으며, 잉여방법은 토지의 가치를 평가하는 데 사용되지 않습니다.

이에 대해 천연자원환경부 보고서는 잉여금 평가법은 총 가정 개발 수익에서 총 가정 개발 비용을 뺀 후 토지를 평가하는 방법이라고 밝혔다.

따라서 부동산의 총 가정 개발수입을 계산할 때는 양도가격, 임대가격, 매매시기, 매매율, 양도가격의 추이 및 변동, 미래 임대가격, 입주율 등을 고려하여야 하며, 은행의 대출금리에 따라 평가시기까지의 현금흐름을 할인하여야 한다. 부동산의 총 가정 개발비용은 관할 국가기관이 발표한 기준과 단가를 기준으로 하는 것 외에도 공사 기간, 매년의 공사비, 예비비, 이자비용, 위험 요소를 고려한 투자자 수익, 광고 및 판매 비용 등 여러 가지 요인에 따라 계산됩니다.

천연자원환경부에 따르면, 위에서 언급한 총 개발수입과 총 개발비용의 가정요소 계산은 매우 복잡하고, 평가결과는 불확실하고 부정확하며, 오차가 크다(같은 토지의 경우 가정요소에서 지표 하나만 바꿔도 평가결과가 달라짐). 또한, 쉽게 악용될 수 있으며 토지평가자와 지자체의 특정 토지가격을 결정하는 사람들에게 위험을 초래한다. 이는 과거에 구체적인 결정을 식별하고 평가하고 내리는 데 있어 어려움과 지연이 발생하는 주요 원인입니다.

반면 부동산 사업에서는 토지가 항상 먼저 존재하고, 토지의 가격은 부동산을 만드는 과정 이전에 결정되므로, 미래의 부동산 가치를 추정하여 토지 가격을 결정하는 것은 적절하지 않습니다. 이로 인해 토지 가격은 투자자의 부동산 사업 방식에 따라 달라지며, 토지의 실제 시장 가치를 반영하지 않습니다.

18-NQ/TW 결의안의 정신에 따르면, 토지 가격 결정 방법은 시장 원칙을 준수해야 합니다. 따라서 이 초안 법령에서 토지 가치 평가, 토지 사용자의 재정적 의무 계산, 국가가 토지를 회수할 때 보상금 계산에 잉여금 방법을 적용하지 않은 것은 당의 정책과 부합합니다.

천연자원환경부의 제출물에는 잉여금법을 적용하지 않을 경우의 한계를 극복하기 위해, 기술 인프라에 투자되지 않은 토지 구획 및 토지 면적의 가치를 평가할 때 공제법을 결합하여 기술 인프라 투자 비용을 공제하는 비교법의 내용을 수정 및 보완했으며, 동시에 토지 가격을 결정할 때 토지 평가 결과의 정확성을 보장하기 위해 연간 조정 계수법을 적용하여 비교 및 검증해야 한다는 규정을 보완했다고 명시되어 있습니다.

천연자원환경부는 제출한 의견서에서 "비교평가, 소득평가, 지가조정계수 등 3가지 토지평가방법을 규제함으로써 국가토지관리에 필요한 모든 토지평가 사례를 포괄할 수 있게 되었다"고 밝혔다.

많은 의견은 토지 가치 평가에 잉여법을 적용하지 않을 경우 프로젝트가 '막힐' 것이라는 우려를 표명하고 있습니다.

잉여금 활용법을 포기할 경우 사업 추진 과정에서 토지 가치 평가가 어려워져 혼잡이 초래될 수 있다는 우려의 목소리도 많다.

호치민 시 부동산 협회에 따르면, 최근 도시 내 프로젝트의 최대 87%가 잉여금 평가법을 사용하여 평가되었습니다.

"잉여금 평가법은 과학적이고 국제적으로 인정받는 토지 가치 평가법입니다. 우리는 천연자원환경부와 정부가 토지 가치 평가에 있어 잉여금 평가법을 유지할 것을 강력히 권고합니다."라고 호찌민시 부동산협회 회장 레 황 쩌우 씨가 제안했습니다.

베트남평가협회 대표는 잉여평가법이 신규 개발 투자 프로젝트의 토지 가치를 평가하는 데 적합하다고 말했습니다. 다른 평가 방법은 적격하지 않습니다. 방치하면 프로젝트에서 토지 가격을 책정하기 어려워져 교통 체증이 발생할 수 있습니다.

"각 방법은 각 유형에 적합합니다. 예를 들어, 비교법과 소득법은 현재 용도의 토지 가격을 결정하는 데 사용됩니다. 잉여법은 미래 용도의 토지 가격을 결정하는 데 사용됩니다. 현재 토지 가격 결정 방법을 미래에 적용하는 것은 불가능합니다. 시장에서 모든 프로젝트가 비교법을 적용할 만큼 유사하거나 유사한 자산을 가지고 있는 것은 아닙니다. 잉여법을 포기하면 개발 프로젝트의 토지 가격을 결정하는 것이 매우 어려워질 것입니다."라고 베트남 가치평가협회(Vietnam Valuation Association) 회장 응우옌 티엔 토아(Nguyen Tien Thoa) 씨는 말했습니다.

현지 보도에 따르면, 올해 상반기 신규 주택 공급은 꾸준히 급감했습니다. 대부분의 이유는 토지 가치 평가를 포함한 법적 문제 때문입니다. 기업들은 총리가 토지평가 장애물 제거에 대한 지시를 내린 것이 자원환경부와 지방자치단체가 토지평가방법을 포함한 관련 법률문서 제도를 재검토하고, 시장에 가장 적합한 동시적 조정을 하는 데 중요한 근거가 될 것이라고 믿고 있다.

기업과 협회의 의견을 바탕으로, 베트남 상공연합회(VCCI) 역시 잉여금법을 폐지하면 토지 가치 평가가 어려워질 것이라는 견해를 공유하고 있습니다.

VCCI는 비교 방법이 비교 데이터 측면에서 한계가 있다고 강조합니다. 거래 정보가 평가 대상 부동산과 일치하는 경우가 많기 때문입니다. 많은 명확하고 정확한 거래 정보가 필요하지만, 실제로는 서류상의 거래 가격과 실제 거래 가격이 일치하지 않는 경우가 많습니다. 지가조정계수법 역시 비교자료에 기반을 두고 있어 정보 및 입력자료 측면에서도 미흡한 한계를 가지고 있다.

VCCI는 또한 잉여금 평가 방법이 전문 평가 기관이 적용하는 부동산 평가 방법 중 하나이며, 특히 개발 잠재력이 있는 토지를 평가할 때 적용된다고 생각합니다. 즉, 시장 원칙에 따라 가장 효과적이고 최적의 활용을 달성하기 위해 토지 가치가 계산되었다는 의미입니다. 초안에서 잉여금법을 삭제하면 부동산 가치평가와 관련된 법률문서에 불일치가 발생할 수 있습니다. 국가관리의 목적으로 VCCI가 제시한 토지평가방법에서 잉여금법을 유지하는 것은 토지평가 시행과정에 어려움을 초래할 수 있습니다.

티엠

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