사회주택 건설의 시급한 필요성 - 1부: 문제가 있는 곳에는 해결책이 있다

당 중앙위원회는 지침 34-CT/TW에서 2020년까지의 국가 주택 개발 전략과 2030년까지의 비전에 포함된 사회주택 개발 관련 목표들이 상당 부분 달성되지 못했다고 평가했습니다. 사회주택 공급은 실제 수요에 비해 여전히 부족하며, 평균 가격은 수혜 대상자의 소득에 비해 여전히 지나치게 높습니다.

더욱이, 국가의 사회주택 관리에는 여전히 많은 약점과 문제점이 있습니다. 도시 지역의 사회주택 개발을 위해 할당된 토지의 비율과 이 부문에 대한 국가 예산의 우대 대출 프로그램 지원은 여전히 ​​부족하며, 사회적 자원의 참여도 저조합니다.

이러한 수많은 요인들로 인해 상당한 정책적 지원에도 불구하고 사회주택 개발은 기대에 미치지 못했습니다. 이는 설정된 목표 달성을 매우 어렵게 만듭니다. 수많은 장애물이 이러한 목표 달성을 가로막고 있습니다.

어려움이 목표를 "제한"한다.

황하이 건설 부 주택·부동산시장관리국장은 다음과 같이 밝혔습니다. "현재 일부 지역에서는 '2021년부터 2030년까지 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설 투자' 사업의 시행 계획을 신속하게 발표하지 못하고 있으며, 사회주택 건설에 필요한 토지 수요를 명확히 파악하지 못해 계획 수립 및 토지 배분에 필요한 기반이 마련되지 못하고 있습니다. 또한, 사회주택 건설에 투자하는 많은 기업들이 토지 확보, 토지 배분 계획 수립, 투자 유치를 위한 사업 홍보 등에서 어려움을 겪고 있습니다. 일부 사업은 투자 승인을 받고 투자자를 선정했음에도 불구하고 건설 착공이 예정대로 진행되지 못하고 있습니다."

게다가 120조 VND 규모의 우대 대출 기금 집행은 예상보다 더디게 진행되고 있으며, 이는 현실적인 필요에 따른 것입니다. 또한, 많은 상업 은행들이 사회주택 개발 지원 대출에 참여하지 않았다는 점도 간과할 수 없다고 하이 씨는 언급했습니다.

정부는 2024년까지 전국적으로 사회주택 13만 채를 완공하겠다는 목표를 세웠습니다. 그러나 2024년 1분기 말까지의 통계에 따르면 현재까지 완공된 사회주택 사업은 단 8건에 불과해 목표치의 30%에도 미치지 못하고 있습니다. 이러한 진행 상황은 올해 사회주택 13만 채 완공 목표 달성이 아직 요원하며, 이를 위해서는 상당한 노력이 필요함을 보여줍니다.

호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣 씨는 현지 상황을 고려할 때 현재 가장 큰 어려움은 예산 투자 부족으로, 공무원, 공공기관 직원 등 정책 수혜자들의 요구를 충분히 충족할 수 있는 국유 사회주택 건설 사업에 필요한 자금이 제대로 배정되지 못하고 있다고 밝혔습니다.

현재 호치민시는 사회주택 사업에 필요한 자본의 10%만을 배정한 상태입니다. 2025년까지 계획된 예산은 37조 7천억 VND에 달하지만, 시 예산에서 배정 가능한 금액은 약 3조 7천7백만 VND에 불과합니다. 2030년에는 86조 4천억 VND가 필요하지만, 시 예산에서 배정 가능한 금액은 8조 6천억 VND에 그치고 나머지는 사회자본 조달에 의존해야 할 것으로 예상됩니다.

유연한 유형

일각에서는 사회주택 사업이 성공적이지 못한 이유 중 하나로 주택 구매력이 없는 사람들에게 주택을 판매하는 것을 지적합니다. 부동산 법률 전문가인 응우옌 반 딘 씨는 "분양 및 임대 후 구매 방식의 사회주택 상품 외에도 임대형 사회주택에 대한 정책적 지원이 필요하다"며, "사회주택은 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문"이라고 논평했습니다.

이 전문가에 따르면, 8월 1일부터 시행된 2023년 주택법은 사회주택 사업 개발업체가 전체 면적의 20%를 임대용으로 할당하도록 요구하는 규정을 폐지했습니다. 이는 만약 모든 아파트가 분양될 경우, 국가가 임대용 주택 공급을 보충해야 한다는 것을 의미합니다.

2023년 주택법은 산업단지 근로자를 위한 주택만 임대 형태로 제공한다고 규정하고 있습니다. 따라서 산업단지 근로자가 아닌 저소득층, 즉 도시 지역의 비숙련 노동자나 프리랜서들은 임대형 사회주택을 이용할 기회가 사실상 없습니다.

베트남 노동총연맹 산하 노동조합기관사업관리위원회 위원장인 찐꽝민(Trinh Quang Minh) 씨도 같은 의견을 밝히며 다음과 같이 논평했습니다. " 판매용 사회주택 건설은 절차가 복잡하고 저소득 노동자의 소득에 비해 판매 가격이 높으며, 수익률이 10%로 제한되어 투자자들에게 매력적이지 않은 규제 때문에 매우 어렵습니다. 따라서 실제 수요를 충족하고 노동자의 소득 수준에 맞는 임대용 사회주택을 개발하는 것이 더 합리적입니다. 게다가 임대 수요는 매우 높은 반면 공급은 부족하고 시장의 임대료는 매우 높습니다."

현재 베트남 노동총연맹은 시장 가격과 같거나 더 낮은 임대료로 사회주택을 임대하는 계획을 제안했습니다. 대표적인 사례로 하남성에서 베트남 노동총연맹이 시범적으로 추진한 사회주택 임대 사업이 있는데, 착공 후 단기간 내에 모든 세대가 입주 완료되었습니다.

이 프로젝트의 임대료는 월 120만~140만 VND인 반면, 외부 지역의 임대료는 월 200만~300만 VND입니다. 그러나 민 씨에 따르면 임대 사회주택 건설에는 투자 유치, 사업 위치 선정, 임대료 책정이라는 세 가지 어려움이 있습니다.

레 탄 건설 무역 회사의 레 후 응이아 대표는 사업적 관점에서 다음과 같이 분석했습니다. 사회주택 1,000채에 투자할 경우, 각 주택 가격이 약 5억 VND이므로 총 투자 비용은 최대 5,000억 VND에 달합니다. 월 임대료를 300만~350만 VND로 책정할 경우, 1,000채를 공급하면 투자자는 월 30억~35억 VND, 연간 300억~350억 VND의 수익을 올릴 수 있습니다.

투자자가 연 10~13% 이상의 이자율로 상업 대출을 받을 경우, 5천억 VND에 대한 이자는 500억 VND에 달해 투자자는 손실을 볼 수밖에 없습니다. 한편, 2023년 주택법에 따르면 임대용 사회주택 개발의 수익률은 분양형 사회주택의 10%에 불과합니다. 새로운 규정에 따라 임대주택은 더 이상 국가의 기술 기반 시설 및 사회 시설 투자를 받지 못하게 되므로, 어떤 투자자도 임대용 사회주택 사업에 뛰어들 엄두를 내지 못한다고 응이아 씨는 강조했습니다.

정책에서 제거

많은 지방 정부가 사회주택 정책 시행에 어려움을 겪는 가운데, 하이퐁시는 괄목할 만한 성과를 거두었습니다. 현재까지 하이퐁시는 총 36,600세대 규모의 사회주택 31개 사업에 대한 정책을 승인하고 투자자를 선정했으며, 그중 약 15,000세대 규모의 9개 사업이 착공에 들어갔습니다. 이로써 2021년부터 2025년까지 약 16,200세대가 완공될 것으로 예상되며, 이는 정부의 사회주택 개발 목표인 15,400세대를 초과하는 수치입니다.

이는 어려움이 여전히 존재하지만 정책적인 차원에서 단호하게 해결해야 함을 보여주며, 하이퐁의 사례는 그 좋은 예입니다. 이러한 긍정적인 결과를 얻기 위해 하이퐁시는 부동산 및 주택 사업 관련 법규를 철저히 준수해 왔습니다. 이에 따라 하이퐁시 당위원회는 방향 설정에 심혈을 기울였고, 시 인민위원회는 5개의 결의안을 통과시켰으며, 시 인민위원회는 이를 시행하기 위한 13개의 관련 결정을 발표했습니다.

특히 하이퐁시는 투자 및 사업 환경, 특히 사회주택을 포함한 주택 관련 절차를 개선하기 위해 현행 제도와 정책을 유연하고 효과적으로 적용해 왔습니다. 이를 통해 투명하고 개방적이며 우호적인 사업 환경을 조성하여 많은 대규모 투자 프로젝트를 유치하고 사회주택 구매 또는 임대 수요를 효과적으로 충족시켜 왔습니다.

황하이 국장에 따르면, 중요한 성과들이 일부 달성되었지만 사회주택 개발 사업은 여전히 ​​몇 가지 과제에 직면해 있습니다. 현재 건설부는 2023년 주택법과 2023년 부동산사업법이 공포된 후, 해당 법률의 시행을 상세히 설명하고 지침을 제공하는 시행령, 결정, 회람 등을 확정하고 지방자치단체에 시행 지침을 제공하는 데 집중하고 있습니다.

동시에 건설부는 "2021년부터 2030년까지 저소득층 및 산업단지 근로자를 위한 사회주택 100만 채 이상 건설 투자" 사업의 목표와 부록에 명시된 2024년까지 사회주택 완공 목표를 바탕으로, 지방자치단체들이 사회주택 사업 투자에 대한 구체적인 실행 계획을 신속히 수립하여 목표 달성을 보장할 것을 지속적으로 촉구하고 있다.

건설부는 2021년부터 2030년까지의 국가주택개발전략을 2045년까지의 비전과 함께 이행하기 위해, 2024년 및 2021년부터 2025년까지의 주택개발계획 수립 및 조정에 관한 문서를 각 성·중앙시 인민위원회에 송부했습니다. 이 문서에는 저소득층을 위한 사회주택, 군인주택, 근로자주택 등에 대한 필요성과 목표가 명확히 제시되어 있으며, 이는 2023년 주택법을 준수하기 위한 것입니다.

또한, 국회는 2024년 감찰 계획의 일환으로 “2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 관련 정책과 법률 시행 현황”에 대한 주제별 감찰을 실시할 예정이다. 이번 주제별 감찰은 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 관련 정책과 법률의 시행 성과를 평가하고, 한계점과 어려움을 파악하며, 그 원인을 규명하고, 관련 기관, 단체, 개인의 책임을 명확히 함으로써 정책과 법률의 효율적인 시행 방안을 마련하는 것을 목표로 한다. 이를 통해 향후 관련 정책과 법률 개선을 위한 방안을 제시할 것이다.

정치 시스템 전체가 협력하여 참여하고, 발생하는 모든 장애물을 선제적으로 해결하는 접근 방식을 통해 사회주택 정책을 시행한다면, 설정된 목표와 사회적 기대를 충족할 수 있을 것입니다.

제2과: 근로자들이 자원에 더 쉽게 접근할 수 있도록 하기.

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594