사회주택 건설의 시급한 필요성 - 1부: 문제가 있는 곳에는 해결책이 있다

사무국은 지침 34-CT/TW에서 2020년 국가 주택 개발 전략과 2030년 비전에 명시된 사회주택 개발 관련 목표 중 상당수가 달성되지 못했다고 평가했습니다. 사회주택 공급은 실제 수요에 비해 여전히 제한적이며, 수혜자 소득 대비 평균 가격은 여전히 ​​지나치게 높습니다.

또한, 사회주택에 대한 국가 관리에는 많은 약점과 단점이 있습니다. 도시 지역 사회주택 개발을 위한 토지 기금의 비중과 이 부문에 대한 우대 신용 프로그램에 대한 국가 예산의 자본 지원은 여전히 ​​낮습니다. 사회 자원이 적극적으로 동원되어 참여하지 못하고 있습니다.

이러한 일련의 이유로 인해 다양한 정책 지원에도 불구하고 사회주택 개발은 기대에 미치지 못했습니다. 이는 또한 설정된 목표 달성을 매우 어렵게 만들었습니다. 여러 가지 어려움으로 인해 목표 달성이 "구속력"을 잃고 있습니다.

타겟을 '묶는' 것의 어려움

건설 부 주택부동산시장관리국 황 하이 국장은 다음과 같이 말했습니다. "현재 일부 지자체에서는 "2021년부터 2030년까지 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 호의 사회주택 건설 투자" 사업 시행 계획을 신속하게 발표하지 않고 있습니다. 사회주택 개발에 필요한 충분한 토지를 배정하기 위한 계획의 근거가 되는 사회주택 건설 투자용지 수요를 명확히 파악하지 못하고 있습니다. 동시에 사회주택 건설에 투자하는 많은 기업들은 토지 배정 계획 수립, 투자 유치 사업 홍보 등 토지 확보에 어려움을 겪고 있습니다. 일부 사업은 투자 정책을 승인하고 투자자를 선정했지만, 투자 및 건설이 예정대로 진행되지 못하고 있습니다."

또한, 120조 VND 규모의 우대 신용자본 지급은 기대와 실질적인 수요에 비해 여전히 더디다. 게다가 사회주택 개발 지원 대출에 참여하는 시중은행도 많지 않다"고 하이 씨는 말했다.

정부는 2024년에 전국적으로 13만 호의 사회주택을 완공하겠다는 목표를 세웠습니다. 그러나 통계에 따르면 2024년 1분기 말까지 전국적으로 완공된 사회주택 사업은 8개에 불과하며, 이는 목표 아파트 수의 30%에도 미치지 못하는 수치입니다. 이러한 진척 상황은 올해 13만 호의 사회주택 완공이라는 목표가 아직 "목표"와는 상당히 거리가 멀며, 이를 달성하기 위해서는 상당한 노력이 필요할 것임을 보여줍니다.

호치민시 건설국 부국장인 후인 탄 키엣(Huynh Thanh Khiet) 씨는 지역 관점에서 볼 때 현재 가장 큰 어려움은 예산에서 투자자본이 ​​부족하여 간부, 공무원, 공공 직원 등 정책 주체의 문제를 완전히 해결하기 위한 국가 소유의 사회 주택 프로그램을 건설하는 데 전액 할당할 수 없다는 것이라고 말했습니다.

현재 호찌민시는 사회주택 프로그램 시행에 자본금의 10%만 배정했습니다. 계획에 따르면 지금부터 2025년까지 37조 7천억 동이 필요합니다. 그러나 호찌민시는 약 3조 7천 7백억 동에 달하는 예산 배정만 감당할 수 있습니다. 2030년까지 86조 4천억 동이 필요하지만, 예산에서 8조 6천억 동만 배정할 수 있고 나머지는 사회주택 재원에서만 충당할 수 있습니다.

플렉시블 타입

일부 사람들은 사회주택 프로그램이 성공하지 못한 이유 중 하나가 주택을 살 여력이 없는 사람들에게 주택을 판매하기 때문이라고 말합니다. 부동산 법률 전문가 응우옌 반 딘 씨는 다음과 같이 말했습니다. "판매용 사회주택과 임대형 사회주택 상품 외에도 임대형 사회주택 문제는 개발을 촉진하는 정책이 필요합니다. 사회주택은 주로 저소득층을 대상으로 하기 때문입니다."

이 전문가에 따르면, 8월 1일부터 시행된 2023년 주택법은 사회주택 사업 투자자가 연면적의 20%를 임대용으로 확보해야 한다는 규정을 삭제했습니다. 즉, 아파트 전체가 분양될 경우, 국가는 대체 임대 공급을 위한 추가 공급을 해야 한다는 의미입니다.

2023년 주택법은 산업단지 근로자를 위한 주택 유형을 임대형으로만 규정하고 있습니다. 따라서 도시 지역의 육체노동자나 프리랜서 근로자 등 산업단지 근로자가 아닌 저소득층은 사회주택 임대를 이용할 기회가 거의 없습니다.

베트남 노동총연맹 노동조합 기관 사업관리위원회 위원장인 Trinh Quang Minh 씨는 같은 의견을 밝혔습니다. "사회주택 분양은 절차가 길고, 분양가가 저소득 근로자의 소득보다 높기 때문에 매우 어렵습니다. 또한, 수익률 상한이 10%에 불과해 투자자들에게 매력적이지 않습니다. 따라서 임대형 사회주택을 개발하는 것이 더욱 합리적이며, 실제 수요를 충족하고 근로자 소득에 적합할 것입니다. 또한, 임대 수요는 매우 큰 반면 공급은 부족하여 시장 임대료가 매우 높습니다."

현재 베트남노동총연맹(VGN)은 사회주택 임대 가격을 시장 가격과 같거나 더 낮은 수준으로 책정하는 방안을 제시했습니다. 대표적인 사례로, 하남성에서 베트남노동총연맹이 시범적으로 추진한 사회주택 임대 사업이 있는데, 사업 시작과 동시에 단기간에 완공되었습니다.

이 프로젝트의 임대료는 월 120만~140만 동이며, 외부 임대료는 월 200만~300만 동입니다. 그러나 민 씨에 따르면, 임대형 사회주택 건설에는 투자 재원 확보, 사업 입지, 그리고 임대료라는 세 가지 어려움이 있습니다.

사업적 관점에서, 레탄 건설 무역 회사 이사인 레 후 응이아 씨는 다음과 같이 분석했습니다. "사회주택 1,000세대에 투자할 경우, 세대당 약 5억 동(VND)의 비용이 발생하며, 투자 비용은 최대 5,000억 동(VND)에 달할 것입니다." 월 300만~350만 동(VND)의 임대료로 1,000세대를 임대할 경우, 투자자는 월 300억~350억 동(VND), 연 300억~350억 동(VND)의 수익을 얻을 수 있습니다.

투자자가 연 10~13% 이상의 이자율로 상업적으로 대출을 받을 경우, 이 5,000억 동은 5,000억 동에 달하는 이자를 지불해야 하며, 투자자는 반드시 손실을 보게 됩니다. 한편, 2023년 주택법에 따라 임대형 사회주택 개발은 분양형 사회주택 개발과 동일한 수준의 수익률인 10%만 창출할 수 있습니다. 새로운 규정에 따라 임대형 주택은 더 이상 기술 및 사회 기반 시설에 대한 국가 투자를 받지 못하게 되므로, 어떤 투자자도 감히 임대형 사회주택 사업을 추진하지 못할 것이라고 응이아 씨는 강조했습니다.

정책에서 제거

많은 지역이 사회주택 정책 시행에 어려움을 겪고 있는 가운데, 하이퐁 시는 이 정책 시행으로 놀라운 성과를 거두었습니다. 현재까지 하이퐁 시는 총 36,600세대 규모의 31개 사회주택 사업에 대한 정책을 승인하고 투자자를 선정했습니다. 이 중 약 15,000세대 규모의 9개 사업이 착공되었습니다. 이를 통해 2021년부터 2025년까지 약 16,200세대가 완공될 것으로 예상되며, 이는 정부가 설정한 15,400세대 사회주택 개발 목표를 초과 달성할 것입니다.

이는 여전히 어려움이 존재하며, 정책부터 해결해야 할 과제임을 보여주는데, 하이퐁의 사례 또한 대표적인 사례입니다. 이러한 긍정적인 결과를 달성하기 위해 하이퐁시는 부동산 및 주택 사업 관련 법률 조항을 철저히 준수해 왔습니다. 이에 따라 하이퐁시 당위원회는 지도에 심혈을 기울였고, 시 인민위원회는 5건의 결의안을 통과시켰으며, 시 인민위원회는 13건의 관련 결정을 시행했습니다.

특히 하이퐁 시는 투자 및 사업 환경, 특히 사회주택을 포함한 주택 관련 절차를 개선하기 위해 현행 제도와 정책을 유연하고 효과적으로 적용해 왔습니다. 이를 통해 투명하고 개방적이며 우호적인 사업 환경을 조성하고, 대규모 투자 프로젝트를 유치하며, 사회주택 구매 및 임대 수요를 효과적으로 충족했습니다.

황 하이 국장은 사회주택 개발 사업이 일부 중요한 성과를 거두었음에도 불구하고, 여전히 미흡한 부분이 있다고 밝혔습니다. 현재 건설부는 2023년 주택법과 2023년 부동산사업법이 공포된 후, 시행을 세부적으로 규정하고 지도하는 법령, 결정, 회람을 지방자치단체가 시행, 완료, 지도하도록 하는 데 주력하고 있습니다.

동시에 건설부는 지방자치단체에 "2021~2030년까지 저소득층과 공업단지 종사자를 위한 사회주택 아파트 최소 100만호 건설 투자" 사업 목표와 사회주택 부록에 따른 2024년 완료 목표를 바탕으로 사회주택 사업 투자를 위한 구체적인 계획을 시급히 수립하여 목표를 달성할 것을 촉구하고 있습니다.

건설부는 2021~2030년 기간의 국가 주택 개발 전략을 이행하고 2045년을 목표로 삼아, 각 성 및 중앙 직할시의 인민위원회에 2024년과 2021~2025년 기간의 주택 개발 계획 수립 및 조정에 관한 문서를 보냈습니다. 이 문서에는 저소득층을 위한 사회 주택, 군인을 위한 주택, 근로자를 위한 숙박 시설의 필요와 목표가 명확히 정의되어 있으며, 2023년 주택법을 준수합니다.

국회는 2024년 국회 감독 프로그램 시행과 더불어, "2015년부터 2023년까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 정책 및 법률 시행"이라는 주제로 최고 감독을 실시할 예정입니다. 이 감독 주제는 달성된 성과, 한계 및 어려움을 평가하고, 원인을 파악하며, 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 정책 및 법률 시행의 효과성을 제고하기 위한 기관, 단체 및 개인의 책임을 명확히 하는 것을 목표로 합니다. 이를 통해 관련 정책 및 법률 개선 방안을 제시합니다.

정치 시스템 전체가 주도적으로 참여하여 "문제가 있는 곳에는 해결책이 있다"는 정신을 갖고, 사회주택 정책을 시행하면 사회의 기대와 함께 목표도 달성할 수 있을 것입니다.

수업 2: 근로자가 쉽게 접근할 수 있도록 하세요

출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594