전문가들, 2024년 부동산 전망에 대해 “똑바로 보고, 솔직하게 말하라”

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사회주택은 국가의 손길이 필요합니다

PV: 2023년은 베트남 경제 전반, 특히 부동산 부문에 많은 어려움과 과제가 있는 해입니다. 정부는 시장의 어려움을 완화하기 위해 많은 정책을 내놓았습니다. 최근 부동산 시장에 대한 정책적 '지원'을 어떻게 평가하시나요?

응우옌 반 득: 최근 정부가 발표한 정책은 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 그러나 정부가 발표한 정책은 단지 정신을 안심시키는 데 그쳤을 뿐, 부동산 시장에 참여하는 주체들의 건강을 실질적으로 깊고 직접적이며 철저하게 보호해 주지는 못했습니다.

부동산 - 전문가들은 2024년 부동산 상황에 대해 — 부동산 전문가 Nguyen Van Duc.

하지만 제 생각에 부동산 시장의 '병'은 정책에 있는 것이 아니라 기업 자체에 있습니다(잘못된 세그먼트 투자, 잘못된 타겟 투자, '닭 치는 기업' - PV). 투자가 잘못되면 기업은 은행에서 많은 돈을 빌리게 되고, 상황을 해결할 수 없게 되며, 어떠한 정책도 이를 "구할" 수 없습니다. 게다가 정책이나 법률은 어느 정도 지연성이 있어서 하룻밤에 흡수될 수는 없습니다.

PV: 주택법(개정)이 사회주택의 병목현상을 해소했다는 의견이 많습니다. 이에 대해 어떻게 생각하시나요?

응우옌 반 득 씨: 사회주택의 목적은 가난한 사람들이 주택을 갖도록 돕는 것입니다. 좋은 정책이지만 중요한 것은 어떻게 시행하느냐입니다.

주택법(개정)의 새로운 규정은 더욱 개방적이어서 빈곤층이 사회 주택에 접근할 수 있는 조건을 갖추는 데 도움이 됩니다. 하지만 제 개인적인 의견으로는 사회주택은 기업에 의존하기보다는 국가의 도움이 필요합니다.

사실, 많은 기업과 우리도 사회주택에 투자했지만, 시간이 지나면서 그들은 살아남지 못했습니다. 당시 사회주택을 건설할 때는 행정절차, 물가상승, 은행 이자율, 공사기간의 장기화 등으로 사업체들은 이중의 손실을 입었습니다. 따라서 현재 사회주택에 투자하는 기업은 매우 적습니다.

우리는 2030년까지 사회주택 100만 채를 갖추는 것을 목표로 하고 있지만, 이를 실현할 자본이나 메커니즘이 부족합니다. 제 생각에는, 우리가 계획한 대로 '결승선에 도달'하는 건 어려울 것 같아요.

제 생각에는 임대 주택을 개발해야 하며, 이 부문을 개발하기 위한 법령과 기준이 있어야 합니다. 임대 주택은 상업용 주택만큼 높은 품질을 요구하지 않기 때문에, 가난한 사람들도 저렴한 주택을 쉽게 구할 수 있습니다.

부동산은 침체를 벗어날 수 있을까?

PV: 부동산 시장이 긍정적인 요소를 많이 받고 있으며, 새로운 주기를 시작하기에 충분한 좋은 정보가 있다는 의견이 많습니다. 2024년 부동산 시장에 대한 의견은 어떻습니까?

응우옌 반 득: 부동산 시장은 2022년부터 2023년 말까지 악화될 것으로 예상되며, 많은 사람들이 2023년 말에 다시 회복될 것으로 예상합니다. 그러나 많은 기업 파산, 기업 도산, 계좌 동결 등에서 알 수 있듯이 부동산 시장은 암울한 한 해였습니다.

저는 2023년이 부동산 시장에 있어서 '어두운' 해라고 생각합니다. 이런 어려운 상황으로 인해 부동산 업체들은 시장이 얼어붙고 붕괴되는 것을 막기 위해 당국에 "구제"를 지속적으로 청원하고 있습니다.

최근 몇 년 동안, 코로나19의 영향으로 많은 사람들이 "불안"을 느끼고 있으며, 심지어는 생계를 위해 저축을 다 써야 하는 경우도 있습니다. 그들은 저축도 없고, 집을 살 돈도 없습니다.

사람들이 일상생활에 어려움을 겪고 있는 가운데, 부동산 시장은 계속해서 침체되어 밝은 색채로 바뀌기 어려울 것이라는 현실을 직시해야 합니다. 따라서 제 관점에서 볼 때, 2024년 부동산 시장은 예상대로 번창할 수 없으며, 솔직히 말해서 시장은 여전히 암울할 것입니다.

PV: 부동산 시장이 암울한 상황에서 벗어나지 못했다는 관점을 왜 말씀하시나요?

응우옌 반 득 씨: 수년 동안 부동산 사업은 고급 제품에 투자하는 데 집중해 왔습니다. 그들은 빌라, 상가, 리조트 등을 비싼 가격에 건설하여 단기간에 수천억 동씩 증가시켰습니다. 그들은 부자들만 구매할 수 있는 제품을 만들 뿐, 저소득층을 위한 제품 생산에는 전혀 관심을 두지 않습니다.

이런 현실은 호치민시와 하노이 에서만 나타나는 것이 아니라 다른 많은 지역에서도 나타납니다. 대량으로 오픈되는 프로젝트는 지역 사회나 공동체에 이롭지 않고, 오히려 자기 자신을 구하기 위해 오픈됩니다. 부동산 사업자들은 수익을 창출하기 위해 빌라, 리조트, 상가 등을 개발하는 데 적극적으로 나서고 있습니다. 그러나 이러한 프로젝트는 규모가 커서 은행 대출과 광범위한 채권 발행이 필요합니다.

그러나 어려운 경제 여건 속에서 사업체들은 이 부문을 활용하는 효율성이 높지 않아 위험에 직면하고 있으며, 많은 건물이 지어지고 나서 1~2년 내에 0동으로 임대되는 경우가 많습니다. 유동성 부족, 높은 이자율, 만기 압박 등으로 인해 기업들은 어려움을 겪고 있습니다. 비유적으로 말하면, 고급 부동산 시장은 "교착 상태"에 빠져 있으며, 많은 프로젝트가 실패했고 투자자들은 돈을 돌려받지 못하고 있습니다. 실제 상황을 살펴보면 부동산은 어려운 시기를 겪었지만 여전히 많은 '어두운 먹구름'이 드리워져 있습니다.

더욱이 국가는 곧 주택을 파악하고 2차 주택 소유자에게 세금을 부과할 것입니다. 이는 부동산을 통한 투기자와 자금 세탁자들에게 치명타가 될 것입니다. 이에 따라 부동산을 '보유'한 사람들은 부동산을 팔고 도망칠 수밖에 없게 됐다.

게다가 최근 정부가 신용 규제를 강화하면서 기업들이 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 제 생각에는 이 정책은 매우 옳습니다. 예를 들어 반틴팟(Van Thinh Phat) 사례를 살펴보면, 수백 개의 제휴사가 자본을 빌려 많은 결과를 초래했습니다. 채권 발행과 은행 대출을 강화하는 것이 필요합니다.

2024년에는 은행의 만기 또한 기업들에게 부담이 될 것이다. 많은 부동산 사업은 현금 흐름이 없는 상황에서 은행 대출과 채권을 만기해야 합니다. 현재 제가 아는 한, 한 동도 징수하지 못하는 사업장이 있습니다. 그들은 고급 제품에 많은 투자를 하지만, 여전히 제품을 사기 위해 돈을 쓰는 사람은 없습니다. 많은 기업은 사람들에게 매출을 1~2년 늘리거나 잉여 제품으로 전환하라고 조언함으로써 "기업의 수명을 연장"합니다. 이러한 모든 사실은 부동산 시장의 상황을 어느 정도 보여줍니다.

PV: 그렇긴 하지만, 2024년 부동산 시장은 여전히 많은 어려움에 직면해 있습니다. 부동산 사업도 "구제"가 필요합니까?

응우옌 반 득: 사실, 최근 들어 많은 기업들이 투기적이고 기회주의적인 방식으로 사업을 하면서 시장을 교란시키고 있습니다. 그들은 투기적이고 비효율적인 제품을 판매하고 있으며, 우리가 그들을 "구제"한다면 다른 산업에 불공평할 것입니다.

많은 부동산 사업이 지역 사회에 이익을 가져다주지 않고 투기 목적으로 운영되는데 왜 우리는 "구출"이 필요할까요? 제 생각에는 사업을 효과적으로 운영하고, 좋은 프로젝트를 가지고 있으며, 저소득층을 위한 주택 개발을 목표로 하는 기업은 살아남아야 합니다. 제대로 운영되지 않는 사업에 대해서는 시장이 결정해야 합니다.

PV: 인터뷰에 응해주셔서 감사합니다!

응안장

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