사회주택은 국가의 손길이 필요합니다
PV: 2023년은 베트남 경제 전반, 특히 부동산 부문에 많은 어려움과 과제가 있는 한 해입니다. 정부는 부동산 시장 활성화를 위해 여러 정책을 발표했습니다. 최근 부동산 시장에 대한 정책적 "지원"을 어떻게 평가하십니까?
응우옌 반 득: 최근 정부가 발표한 정책들은 모두 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미쳤습니다. 그러나 정부가 발표한 정책들은 단지 시장 분위기를 안정시키는 데 그쳤을 뿐, 부동산 시장 참여자들의 건강을 증진하는 데 깊이, 직접적, 그리고 철저하게 개입하려는 의도는 없었습니다.
부동산 전문가 Nguyen Van Duc.
하지만 제 생각에 부동산 시장의 "병폐"는 정책이 아니라 기업 자체에 있습니다(잘못된 부문 투자, 잘못된 목표 투자, "닭 몰이" 기업 - PV). 투자가 잘못되면 기업은 은행에서 많은 돈을 빌리게 되고, 문제를 해결할 능력이 없게 됩니다… 그러면 어떤 정책도 그들을 "구할" 수 없습니다. 게다가 정책이나 법률은 어느 정도 지연성이 있어 하루아침에 흡수될 수 없습니다.
PV: 주택법(개정)이 사회주택의 병목 현상을 해소했다는 의견이 많습니다. 이에 대해 어떻게 생각하십니까?
응우옌 반 득: 사회주택의 목적은 빈곤층에게 주택을 제공하는 것입니다. 좋은 정책이지만, 중요한 것은 어떻게 시행되느냐입니다.
개정된 주택법의 새로운 규정은 더욱 개방적이어서 저소득층이 사회주택에 접근할 수 있는 여건을 마련하는 데 도움이 됩니다. 하지만 제 개인적인 의견으로는 사회주택은 기업에 의존하기보다는 국가의 도움이 필요합니다.
실제로 저희를 포함한 많은 기업들이 사회주택에 투자했지만, 결국에는 생존하지 못했습니다. 당시 사회주택 건설에는 행정 절차, 물가 상승, 은행 금리, 그리고 긴 공사 기간 등이 겹쳐 기업들은 이중고를 겪었습니다. 따라서 오늘날 사회주택에 투자하는 기업은 극소수입니다.
2030년까지 사회주택 100만 호를 건설한다는 목표를 세웠지만, 이를 실현할 자본이나 체계가 부족합니다. 제 생각에는 계획대로 "목표 달성"은 어려울 것으로 보입니다.
제 생각에는 임대 주택을 개발하고, 이 부문을 발전시키기 위한 법령과 기준을 마련해야 합니다. 임대 주택은 상업용 주택처럼 높은 품질을 요구하지 않으므로, 저소득층이 저렴한 주택을 더 쉽게 이용할 수 있습니다.
부동산은 침체를 벗어날 수 있을까?
PV: 부동산 시장에 긍정적인 요인들이 많이 나타나고 있으며, 새로운 사이클을 시작할 만큼 충분한 정보를 확보했다는 의견이 많습니다. 2024년 부동산 시장에 대한 당신의 의견은 어떠신가요?
응우옌 반 득: 부동산 시장은 2022년부터 2023년까지 계속 악화되어 왔으며, 많은 사람들이 2023년 말까지 회복될 것으로 예상합니다. 그러나 많은 사람들이 파산하고, 기업들이 파산하며, 계좌가 동결되는 등 부동산 시장은 암울한 한 해였습니다.
제 생각에 2023년은 부동산 시장에 있어 "어두운" 해가 될 것입니다. 이 어려운 상황 때문에 부동산 업계는 시장 침체와 붕괴를 막기 위해 당국에 "구제"를 끊임없이 요청하고 있습니다.
전문가들은 2024년 부동산 시장이 계속해서 암울할 것이라고 말한다.
최근 몇 년 동안 코로나19의 영향으로 많은 사람들이 "불안"에 시달리고 있으며, 심지어 생계를 위해 저축까지 써야 하는 상황에 놓였습니다. 저축도 없고, 집을 살 돈도 없습니다.
사람들이 여전히 일상생활에 어려움을 겪고 있는 가운데, 부동산 시장은 여전히 침체되어 밝은 모습으로 돌아가기 어려울 것이라는 현실을 직시해야 합니다. 따라서 제 생각에는 2024년 부동산 시장은 예상대로 호황을 누리지 못할 것이며, 솔직히 말해서 시장은 여전히 침체될 것입니다.
PV: 부동산 시장이 암울한 상황에서 벗어나지 못했다는 관점을 왜 말씀하시나요?
응우옌 반 득 씨: 오랫동안 부동산 사업자들은 고급 상품 투자에 집중해 왔습니다. 빌라, 상가, 리조트 등을 고가에 건설하여 단기간에 수백억 동(약 1조 2천억 원)의 가치를 뽐냈습니다. 그들은 재벌들만 감당할 수 있는 부유층을 위한 상품을 생산할 뿐, 저소득층을 위한 상품 개발에는 전혀 관심을 두지 않았습니다.
이러한 현실은 호찌민시와 하노이 뿐만 아니라 다른 여러 지역에서도 나타나고 있습니다. 대규모로 진행되는 프로젝트들은 지역 사회에 이롭지 않고, 오히려 자기 자신을 지키기 위해 진행됩니다. 부동산 기업들은 이윤 창출을 목표로 빌라, 리조트, 상가 등을 적극적으로 개발합니다. 하지만 이러한 프로젝트들은 규모가 커서 은행 대출과 광범위한 채권 발행이 필요합니다.
그러나 어려운 경제 상황 속에서 기업들은 위기에 처해 있습니다. 이 부문의 활용 효율성이 높지 않기 때문입니다. 심지어 많은 건물이 지어지고 나서도 빈 채로 남아 1~2년 안에 0동(VND)에 임대되는 경우가 많습니다. 유동성 부족, 높은 금리, 높은 만기 압력은 기업들을 힘겹게 합니다. 비유적으로 말해, 고급 부동산 시장은 "정체" 상태이며, 많은 프로젝트가 실패했고 투자자들은 투자금을 돌려받지 못하고 있습니다. 실제 상황을 살펴보면, 부동산 시장은 어려운 시기를 겪었지만 여전히 많은 "어두운 구름"이 드리워져 있음을 알 수 있습니다.
더욱이, 국가는 곧 주택을 파악하고 2주택 소유자에게 세금을 부과할 것입니다. 이는 부동산을 통한 투기꾼과 자금 세탁자들에게 치명타가 될 것입니다. 따라서 부동산을 "보유"하고 있는 사람들은 어쩔 수 없이 매도하고 도피해야 할 것입니다.
게다가 최근 국가가 신용 규제를 강화하여 기업들이 어려움을 겪고 있습니다. 하지만 저는 이 정책이 매우 옳다고 생각합니다. 예를 들어 반틴팟(Van Thinh Phat)의 경우를 살펴보겠습니다. 수백 개의 기업이 자본을 빌려 많은 문제를 야기했습니다. 이처럼 채권 발행과 은행 대출을 엄격하게 규제하는 것은 필수적입니다.
2024년에는 은행 만기 또한 기업들에게 부담이 됩니다. 많은 부동산 기업들이 현금 흐름이 부족한 상황에서 은행과 채권을 만기까지 상환해야 할 것이고, 제가 아는 한 현재 단 한 동도 회수하지 못하는 기업들이 있습니다. 고급 부동산 시장에는 막대한 투자를 하지만, 누가 여전히 물건을 사는 데 돈을 쓰겠습니까? 많은 기업들이 사람들에게 1~2년 더 만기를 연장하거나 미분양 상품으로 전환하라고 권하며 "숨을 쉴 틈 없이" 행동합니다. 이러한 모든 현실은 부동산 시장의 상황을 어느 정도 보여줍니다.
PV: 그렇긴 하지만, 2024년 부동산 시장은 여전히 많은 어려움에 직면할 것입니다. 부동산 사업체들을 "구제"해야 할까요?
응우옌 반 득: 사실, 최근 들어 투기적이고 기회주의적인 방식으로 운영되어 시장을 교란하는 기업들이 많이 생겨났습니다. 그들은 투기적이고 비효율적인 제품을 판매하고 있는데, 우리가 그들을 "구제"한다면 다른 산업에도 불공평하게 작용할 것입니다.
지역 사회에 아무런 이익도 가져다주지 않고 투기 목적으로 사업을 하는 부동산 회사들을 왜 "구제"해야 합니까? 제 생각에는 사업을 효과적으로 운영하고, 좋은 프로젝트를 진행하며, 저소득층을 위한 주택 개발을 목표로 하는 사업체들은 구제받아야 합니다. 제대로 사업을 하지 않는 사업체들은 시장의 판단에 맡겨야 합니다.
PV: 인터뷰에 응해주셔서 감사합니다!
응안장
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