2024년 베트남 부동산 시장의 주요 사건
베트남 부동산 산업의 전환점은 세 가지 새로운 부동산 법률 제정으로 특징지어집니다. 또한, 아파트 및 토지 경매 시장에서도 전례 없는 변동이 나타났습니다.
국회, 부동산 관련 3개 법안 통과
국회에서 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 부동산 관련 법규를 통과시킨 것은 지난 한 해 부동산 시장에서 가장 두드러진 사건이었습니다. 이는 부동산 시장이 '성장 시대'로 나아가는 중요한 토대가 됩니다.
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| 세 가지 새로운 부동산 관련 법률은 부동산 시장 발전을 촉진하는 든든한 토대가 될 것입니다. 사진: 국회 |
검토해야 할 조항이 총 420개에 달하면서 각 기관은 원래 계획보다 5개월 앞당겨진 2024년 8월 1일부터 이 중요한 법률을 시행하기 위해 전력을 다해야 했습니다.
특히 2024년 토지법이 시행되면 토지 할당 절차, 토지 가치 평가, 부지 정리 등과 관련된 병목 현상이 해소될 것으로 기대됩니다. 견고한 법적 틀은 프로젝트가 신속하게 실행될 수 있도록 돕는 발판이 되어 시장에 대한 공급을 원활하게 할 것입니다.
개정 주택법의 가장 큰 특징은 유연한 규제를 통해 사회주택 부문을 활성화할 수 있는 여건을 조성하고 사회보장 문제 해결에 기여한다는 것입니다. 부동산사업법과 관련하여, 새로운 규제는 토지의 분할 및 매매에 큰 타격을 주고, 투기와 가격 상승을 억제하며, 시장의 건전한 발전을 보장합니다.
전반적으로, 3가지 개정 부동산 법률의 존재는 법 체계를 완성하는 데 중요한 단계일 뿐만 아니라 베트남 부동산 시장에 많은 새로운 기회를 열어주는 동시에 경제 전반의 발전에 기여합니다.
새 토지 가격표 '출시', 가격 수십배 상승
2024년 4분기는 많은 지방자치단체가 신규 토지 가격표를 업데이트하는 시기입니다. 특히 호찌민시와 하노이는 조정 후 토지 가격이 수십 배나 상승한 지역으로 주목을 받고 있습니다.
호치민시의 새로운 토지 가격표에 따르면, 응우옌 후에, 동커이, 레러이 거리(1군)에 적용된 최고가는 6억 8,720만 동/m²입니다. 따라서 K 계수를 계산하지 않을 경우, 이 가격은 기존 토지 가격표보다 4.2배 높습니다.
그러나 이러한 상승률은 교외 지역과는 비교도 할 수 없습니다. 구체적으로, 송한 고속도로 22호선(혹몬 지구)의 최고 가격은 m²당 3,200만 동으로 23배 상승했습니다. 당콩빈 거리(혹몬 지구)의 경우, 새로운 가격은 m²당 1,850만 동으로 약 12배 상승했습니다.
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| 현재 항다오 거리는 하노이에서 토지 가격이 가장 높은 곳 중 하나입니다. 사진: Thanh Vu |
하노이 부동산 시장 또한 토지 가격표를 "정비"하며 격동의 2024년을 마감했습니다. 동다구 깟린 거리는 토지 가격이 3.45배 상승하여 m²당 2억 6,413만 동(VND)을 기록했습니다. 그 뒤를 이어 은행학원 거리인 추아복 거리도 m²당 최대 2억 4,012만 동(VND)에 달하며 기존 가격보다 3.45배 상승했습니다.
하이바쯩 구의 응우옌꾸이엔 거리(Nguyen Quyen Street)는 ㎡당 2억 631만 동(VND)으로 8배 상승했습니다. 여러 대형 대학으로 이어지는 도로인 지아이퐁 거리(Giai Phong Street)도 ㎡당 1억 8,809만 동(VND)으로 7.8배 상승했습니다.
위에 나열된 수치는 비교적 높지만, 호안끼엠 지역의 토지 가격과는 비교하기 어렵습니다. 쩐흥다오 거리(쩐탄똥에서 레주안까지)의 최고 토지 가격은 이전에는 m²당 1억 1,400만 동에 불과했습니다. 그러나 현재 m²당 6억 9,530만 동으로 6배 상승했습니다. 마찬가지로 냐토 거리도 m²당 1억 2,540만 동에서 6억 9,530만 동으로 5.5배 상승했습니다.
산업용 부동산은 여전히 매력적입니다.
북부와 남부 주요 경제 지역의 산업용 부동산 시장은 여전히 투자 유망 지역으로 꼽힙니다. 보고서 집계 자료에 따르면 2024년 3분기까지 산업단지 입주율은 77%에 달했습니다.
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| 호치민시, 동나이성, 빈증성 등의 지방 자치단체는 새로운 산업단지 조성에 박차를 가하고 있다. 사진: 르또안 |
이 중 북부 지역의 산업용 부동산 임대료는 전년 대비 5.7% 상승하여 임대 주기당 평균 130달러/m²에 달했습니다. 남부 지역의 평균 임대료는 임대 주기당 176달러/m²로 전년 동기 대비 5.6% 상승했습니다.
특히, 2020년부터 2024년 9월까지 산업용 부동산은 부동산 부문의 M&A(합병 및 인수) 거래 가치에서 가장 큰 비중을 차지하며 40%를 차지했습니다.
산업용 부동산 부문의 안정적인 실적은 외국인 직접투자(FDI) 증가에 힘입은 바가 큽니다. 특히 첨단기술 분야를 중심으로 많은 대기업들이 점점 더 확산되는 "차이나+1" 전략의 맥락에서 베트남의 발전 잠재력을 재평가하고 있습니다.
여기서 멈추지 않고, 이 부문은 은행 대출에 대한 접근성이 높아졌습니다. 위험 계수가 200%에서 160%로 낮아졌기 때문입니다. 국가은행의 이러한 조정은 시중은행들이 산업단지 부동산 사업 시행에 적극적으로 자금을 대출하도록 유도하여 더 많은 "대기업"의 시장 참여를 유도할 것입니다.
사회주택 개발 진전은 여전히 느립니다.
100만 채 이상의 사회주택을 개발하는 프로젝트에서 국가는 2024년까지 13만 채의 주택을 완공할 목표를 가지고 있습니다. 그러나 건설부 보고서에 따르면 각 성 및 시에서는 계획의 16%가 넘는 약 2만 1천 채만 완공했습니다.
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| 현재 사회주택의 수는 여전히 주민들의 주택 수요를 충족시키지 못하고 있습니다. 사진: Thanh Vu |
건설 목표에서 선두를 달리고 있는 호치민시와 하노이는 각각 계획의 21%와 37%에 그쳤습니다. 이러한 상황은 빈즈엉성(37%), 동나이성(16%) 등 다른 지역과 유사합니다. 타이응우옌성, 닌빈성, 남딘성, 투아티엔후에성, 빈롱성, 벤째성, 박리에우성, 까마우성 등 일부 지역은 완공된 프로젝트조차 없습니다.
2021년부터 현재까지 전국적으로 580,109세대 규모의 644개 사회주택 사업이 시행되었습니다. 이 중 57,620세대가 넘는 규모로 완공된 사업은 96개에 불과합니다. 133개 사업은 110,200세대가 넘는 규모로 착공되었습니다. 나머지 415개 사업은 투자 정책 승인을 받았으며, 완공 시 412,200세대 이상을 공급할 예정입니다.
120조 동(VND) 규모의 신용 패키지 지급 진행 상황 또한 낙관적이지 않습니다. 건설부에 따르면 2024년 10월 말 기준 지급률은 1.5%에 불과하여 약 1조 7,830억 동에 해당합니다. 이 중 주택 구매자 집단에게 이 패키지를 통해 대출된 금액은 약 1,500억 동에 불과합니다.
하노이 아파트 가격 '급상승'
2024년 하노이의 아파트 가격은 눈부신 속도로 상승했습니다. 베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 박사에 따르면, 2024년 3분기 기준 하노이의 아파트 가격 지수는 2019년 2분기 대비 64% 상승한 반면, 호치민시의 상승률은 그 절반에 불과했습니다.
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| 하노이의 아파트 가격은 1차 시장과 2차 시장 모두에서 동시에 상승했습니다. 사진: Thanh Vu |
시장조사기관의 자료에 따르면 하노이 신축 아파트의 평균 매매가는 현재 m²당 7천만 동으로 작년 대비 약 28% 상승했습니다. 1차 분양 시장의 열기는 기존 아파트 가격 또한 급등하게 만들었습니다. 현재 2차 분양 아파트의 평균 매매가는 m²당 약 5천만 동으로 작년 대비 40% 이상 상승했습니다.
지난 한 해 동안 하노이 아파트 가격이 급등한 이유는 중저가 주택 시장의 공급 부족 때문입니다. 신규 분양 프로젝트의 수는 증가했지만, 신규 분양 상품의 75%는 고가 주택 시장에 집중되어 있습니다. 또한, 토지, 건축 자재, 인건비 등 비용 상승 또한 제품 생산 가격에 큰 영향을 미칩니다.
하노이 교외 토지 경매 방해
2024년 초부터 부동산 투자자들은 하노이 교외의 토지 경매 시장을 재평가해야 했습니다. 푹토, 호아이득, 트엉띤, 꾸옥오아이, 동안, 메린 등의 지방 당국은 수백 명에서 수천 명의 참가자를 유치하여 최대 수천억 동(VND)의 수익을 달성한 경매 덕분에 지속적으로 큰 수익을 올렸습니다.
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| 하노이 교외의 토지 경매 시장은 여러 단체에 의해 "선동"되었습니다. 사진: Thanh Vu |
여기서 멈추지 않고, 많은 토지들이 "전례 없는" 높은 낙찰가를 기록했습니다. 예를 들어, 호아이득(Hoai Duc) 지역의 롱쿡(Long Khuc) 지역에 있는 코너 필지 LK03-12는 m²당 최대 1억 3,330만 동에 달하는 낙찰가를 기록했습니다. 탄오아이(Thanh Oai) 지역에서는 응오바(Ngo Ba) 지역에 있는 LK03-10 필지가 m²당 1억 50만 동이 넘는 낙찰가를 기록했습니다. 하동(Ha Dong) 지역의 "뷰티 퀸(Beauty Queen)" 1A-03 필지는 m²당 2억 6,200만 동에 낙찰되었습니다.
건설부에 따르면, 이러한 기록적인 수치는 경매 관리 및 실행 부실에서 비롯된 것으로 드러났습니다. 일부 지역에서는 투자자들이 집단을 형성하여 공모하여 최초 가격보다 몇 배나 높은 가격을 지불했습니다. 그리고 경매에서 낙찰받은 후 "보증금을 포기"하여 가상 가격 수준을 설정하여 차익을 취하려는 의도를 가지고 있었습니다.
하지만 이러한 "열풍"은 오래가지 못했습니다. 2024년 4분기부터 많은 토지의 낙찰가가 연초 대비 20~50% 하락했습니다. 뿐만 아니라, 속선군 꽝티엔읍의 ㎡당 300억 동(VND)이라는 터무니없는 가격으로 인해 교외 지역 경매 토지의 이미지도 심각하게 훼손되었습니다. 사건 발생 나흘 만에 하노이시 경찰서 수사경찰국은 부동산 경매 관련 규정 위반 혐의로 5명을 수사했습니다.
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