전국적으로 상업용 주택 용지 확대를 위한 시범 사업 결정; 부동산 개발업체의 지불 능력 회복 기대; 하노이에 25,000제곱미터가 넘는 최첨단 오페라 하우스 건립 예정.
속손 지역 토지 경매에서 제곱미터당 300억 VND에 낙찰된 사례가 나왔습니다. 재정부는 주택 및 토지 매매에 대해 소유 기간에 따른 과세를 제안했습니다.
전국적으로 상업용 주택 용지 확대를 위한 시범 사업 결정; 부동산 개발업체의 지불 능력 회복 기대; 하노이에 25,000제곱미터가 넘는 최첨단 오페라 하우스 건립 예정.
이번 주 부동산 뉴스 주요 내용을 정리해 드립니다.
전국적으로 상업용 주택 공급을 위한 토지 확장을 시범적으로 추진하기로 결정
11월 30일 오후, 국회는 참석한 460명의 의원 중 415명이 찬성하고 19명이 반대했으며 26명이 기권한, 토지 사용권 계약 또는 기존 토지 사용권을 통한 상업용 주택 사업 시범 시행에 관한 결의안을 통과시켰다.
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| 국회는 결의안 통과 버튼을 눌렀다. |
본 결의안은 다음의 경우에 한하여 토지 사용권 취득 또는 보유 계약을 통한 상업용 주택 사업 시범 사업(시범 사업)을 전국적으로 시행하도록 규정하고 있다: 토지 사용권을 취득하는 부동산 사업체의 사업; 토지 사용권을 보유하는 부동산 사업체의 사업; 토지 사용권을 보유하고 취득하는 부동산 사업체의 사업.
또 다른 사례는 환경 오염으로 인해 이전해야 하는 생산 또는 사업 시설이 있는 토지 또는 건설이나 도시 계획에 따라 이전해야 하는 토지를 현재 사용하고 있는 조직이 상업용 주택 사업을 시행하기 위해 설립한 부동산 개발 프로젝트와 관련이 있습니다.
해당 결의안에 따르면 시범 사업은 다음 조건을 충족해야 합니다. 사업 대상 토지 면적 및 필지 범위는 구의 토지 이용 계획 또는 건설 계획, 혹은 도시 계획에 부합해야 합니다.
사업 시행을 위한 토지 및 필지의 범위는 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획과 일치합니다.
본 결의안의 규정에 따라 성 인민위원회가 승인한 시범 사업 시행 예정 부지 목록에 사업 시행 대상 토지 및 필지의 범위가 포함됩니다.
본 결의안에 명시된 경우, 시범 사업 시행을 위한 토지 이용권 계약에 관한 지방 인민위원회의 서면 승인이 필요하며, 이는 본 결의안에 명시된 조건이기도 합니다.
부동산 사업 조직은 토지, 주택, 부동산 사업, 투자 및 기타 관련 법규에 따라 법률이 정한 조건을 충족해야 합니다.
시범 사업 선정은 다음 기준을 충족해야 합니다. 도시 지역 또는 도시 개발 계획 지역에서 시행되어야 하며, 시범 사업의 총 주거용지 면적(기존 주거용지 및 주거용으로 용도 변경 예정인 토지 포함)이 2021년부터 2030년까지의 지방 계획에 따라 승인된 토지 배분 및 구역 설정 계획에 따른 계획 기간 동안 추가될 주거용지 면적(현재 주거용지 이용 현황 대비)의 30%를 초과하지 않아야 하고, 토지법 제67조 4항에 명시된 사업에 해당하지 않아야 합니다.
결의안 제1조 제1항 가호에 명시된 경우, 시범 사업을 시행할 토지는 토지법 제72조 제5항의 규정에 따라 성 인민위원회가 승인한 토지 회복이 필요한 사업 및 프로젝트 목록에 포함되어서는 안 됩니다.
국방 및 안보용지에서 제외될 예정이며 본 결의안 제3조 제2항에 명시된 조건을 충족하지만 아직 지방자치단체에 이관되지 않은 국방 및 안보용지 지역에 대해서는 국방부와 공안부가 법률 규정에 따라 군인 및 장병을 위한 우선매수, 임대, 할부 판매 시범사업을 추진하는 데 우선권을 부여한다.
본 결의안은 2025년 4월 1일부터 발효되며 5년간 시행될 예정입니다.
재무부는 주택 및 토지 매매에 대해 소유 기간에 따른 과세를 도입하는 방안을 제안했습니다.
최근 재정부는 정부에 개인소득세법 개정안 마련을 요청하는 제안서를 제출했습니다. 이 제안서에서 재정부는 2024년 토지법과의 일관성을 확보하기 위해 부동산 양도에 따른 개인소득 과세 관련 규정을 수정 및 보완할 것을 제안했습니다.
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| 재무부가 제안한 세금은 부동산 투기꾼들을 직접적으로 겨냥하고 있다. 사진: 탄 부 |
구체적으로, 재무부는 제출 자료에서 현행 개인 소득세 정책은 양도인이 부동산을 보유한 기간에 따라 차별하지 않는다고 밝혔습니다.
한편, 전 세계 일부 국가에서는 개인 소득세를 포함한 세금 수단을 활용하여 투기 비용을 높이고 경제에서 부동산 투기의 매력을 낮추고 있습니다.
특히 일부 국가에서는 부동산 거래 빈도와 매매 소요 시간에 따라 부동산 거래 수익에 세금을 부과하기도 합니다. 거래 속도가 빠를수록 세율이 높아지고, 시간이 오래 걸릴수록 세율이 낮아집니다.
재무부는 싱가포르에서 토지를 매매할 경우 첫 해에는 차액의 100%가 과세되고, 2년 후에는 세율이 50%, 3년 차에는 25%로 낮아진다고 밝혔습니다.
대만에서는 부동산 거래 시 구매 후 2년 이내에는 45%의 세율이 적용됩니다. 2년에서 5년 사이에는 세율이 35%로 낮아지고, 5년에서 10년 사이에는 20%, 10년 이후에는 15%가 적용됩니다.
재정부에 따르면, 합리적인 수준의 규제를 유지하고 투기 및 부동산 거품을 방지하기 위해, 일부 국가에서 시행하고 있는 것처럼 보유 기간에 따라 부동산 양도에 따른 개인 소득세를 부과하는 방안을 국가가 검토할 수 있다고 한다.
구체적인 세율과 관련하여 재정부는 부동산 시장의 실제 상황을 반영하여 적절하게 연구하고 결정해야 한다고 판단합니다. 또한, 보유 기간에 따른 부동산 양도에 대한 개인 소득세 정책 적용은 토지 및 주택 관련 정책의 완성도 제고 과정과 병행되어야 합니다.
또한, 토지 및 부동산 등록을 위한 정보 기술 인프라의 동기화 및 준비 상태 또한 정책의 성공을 결정짓는 중요한 요소입니다.
부동산 개발업체들의 대출 상환 능력에 대한 기대감이 높아지고 있다.
VIS Rating이 11월 28일 오후에 발표한, 매출 기준 상위 30개 주택 부동산 기업을 기반으로 한 주택 부동산 산업 보고서에 따르면, 2024년 3분기 하노이와 호치민시의 부동산 판매량은 전분기 대비 48% 증가하여 지난 4분기 만에 최고치를 기록했습니다. 주택 수요는 높은 판매율과 주택담보대출 증가율(7%)에서 나타나듯이 여전히 강세를 보이고 있으며, 이는 전년 동기 대비 1% 증가에 그친 것과 대조적입니다.
주택 가격 상승 기대감과 낮아진 계약금 부담이 맞물려 주택 구매 수요는 계속해서 강세를 보일 것으로 예상됩니다. 빈홈즈, 남롱, 나캉디엔, 안지아, 나바리아-붕따우 등 많은 개발업체들이 특히 고가 주택 부문에서 판매량 증가를 기록했습니다.
그러나 보고서의 관찰 대상에 오른 개발업체들의 2024년 첫 9개월간 매출과 이익은 2023년 판매 부진으로 인한 인도 물량 감소로 전년 동기 대비 각각 20%와 43% 감소했습니다. 따라서 60% 이상의 개발업체가 2024년 한 해 동안의 수익 계획을 달성하지 못할 것으로 예상됩니다.
VIS Rating은 2025년에 개발업체들이 신규 프로젝트 수를 늘려 매출과 현금 흐름을 개선할 것으로 예상합니다. 업계의 부채 상환 능력은 2024년 3분기에도 여전히 취약하겠지만, 새로운 규제 덕분에 레버리지 비율은 통제될 것으로 예상되며, 매출 증가로 개발업체들의 현금 흐름은 개선될 것입니다.
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| 부동산 개발업체의 부채 상환 능력은 2023~2024년의 취약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상됩니다. (사진: VIS Rating) |
2024년 3분기 기준, VIS Rating이 모니터링하는 개발업체 중 절반 이상이 취약한 레버리지 및 부채 상환 능력을 보였습니다. 이는 주로 2021~2023년 기간 동안 프로젝트 개발을 위한 과도한 레버리지 사용과 2023년 이후 시장 심리 악화로 인한 미완성 프로젝트 및 미분양 재고 증가 때문입니다.
하지만 판매 실적이 개선됨에 따라 VIS Rating은 부동산 개발업체의 부채 상환 능력이 2023~2024년의 취약한 수준에서 개선되기 시작할 것으로 예상합니다.
신규 프로젝트 판매 및 현금 흐름에 대한 긍정적인 전망에 따라 개발업체의 부채 상환 능력 비율은 점진적으로 개선될 것으로 예상됩니다. 2024년 7월에 발표된 새로운 규정은 신규 프로젝트에 대한 부채 사용을 제한할 것입니다. 따라서 VIS Rating은 부채 증가율이 2022~2023년 최고치인 연 15%에서 계속 둔화될 것으로 예상합니다.
하노이에는 25,000제곱미터가 넘는 최첨단 오페라 하우스가 들어설 예정입니다.
최근 하노이 인민위원회 부주석인 즈엉 득 뚜안은 꽝안 반도 중심 공간축 지역의 1/500 축척 상세 계획 프로젝트를 승인하는 결정 제6132/QD-UBND호에 서명했습니다.
따라서 계획된 총 부지 면적은 약 44.1헥타르입니다. 이 프로젝트에는 문화예술 전문 공원, 종교 및 신앙 시설, 오락 시설, 호텔 및 상업 시설이 포함될 예정입니다.
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| 새 오페라 하우스 조감도. |
특히, 꽝안 반도는 방콕의 새로운 오페라 하우스 건설 예정지로 선정되었습니다. 이 오페라 하우스는 수도의 이미지를 대표하는 대규모 현대 예술 작품이 될 것입니다. 극장 부지는 25,000m²가 넘는 면적에 총 건축면적 42,000m² 규모로 건설될 예정입니다.
앞서 2022년 7월 주민 의견 수렴을 위한 회의에서 당시 떠이호(Tay Ho) 지구 부구청장이었던 응우옌 레 호앙(Nguyen Le Hoang) 씨는 해당 극장이 수면 공간에 큰 영향을 미치지 않을 것이며 서호(West Lake)의 수면 구역 내에 위치하지 않을 것이라고 확언한 바 있습니다.
또한, 대중이 관심을 갖는 또 다른 정보는 이 중요한 프로젝트의 설계자가 누구인지입니다. "선택되어 황금을 맡게 된" 인물은 바로 유명한 이탈리아 건축가 렌조 피아노입니다. 그는 일본 최초의 해상 공항인 간사이 국제공항과 유럽 최대 규모의 공연 예술 프로젝트 중 하나인 이탈리아 파르코 델라 무지카 오디토리움의 "작가"입니다.
꽝안 반도 오페라 하우스를 설계할 당시, 렌조 피아노는 지붕 구조의 두께를 200~600mm 정도로 얇게 만드는 아이디어를 제시했습니다. 이 초박형 구조는 건축가가 40년 전에 구상한 것으로, 당시 건축 기술로는 이러한 특별한 요구 사항을 충족할 수 없었던 시대였습니다.
새로운 하노이 오페라 하우스는 세계에서 가장 독특한 지붕 구조를 자랑할 뿐만 아니라, 다양한 첨단 기술과 디자인 기법을 적용했습니다. 특히, 메인 공연장의 벽면 전체에는 기계적으로 작동 가능한 음향 패널 시스템이 설치되어 있습니다.
각기 다른 공연 유형에 따라 음향 패널은 해당 방향과 위치로 닫히고, 열리고, 위아래로 조절됩니다. 이를 통해 각 예술 프로그램의 요구 사항에 맞는 음향 반사, 흡수 및 잔향 시간을 확보할 수 있습니다.
속손 지역 토지 경매: 평방미터당 300억 VND까지 입찰가를 올렸다가 "겁먹고 철회했다"?
투자전자신문(바오다우투.vn )의 기자가 전한 바에 따르면, 하노이 속선현 꽝띠엔면의 토지 58필지 경매에서 낙찰 기회를 놓치자 많은 사람들이 터무니없이 높은 가격을 지불했다고 합니다.
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| 6라운드에서 고객이 제출한 입찰서입니다. 가격이 너무 높게 책정되어 참가자가 철회를 요청했습니다. |
구체적으로, 5차 입찰에서 일부 참가자들은 평방미터당 300억 VND가 넘는 토지 가격을 제시했습니다. 다른 많은 토지들도 평방미터당 6천만~1억 1백만 VND에 달하는 매우 높은 가격으로 입찰되었습니다. 그러나 최종 6차 입찰에서는 더 이상 입찰을 진행하지 않겠다고 밝혔습니다.
결국 58개 필지 중 22개 필지만이 낙찰되었으며, 가격은 평방미터당 3200만~5000만 VND에 달했습니다. 5차 입찰에서 높은 가격을 외쳤던 사람들은 6차 입찰을 중단해달라고 요청했습니다.
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| 5라운드에서 대가가 지불되었습니다. |
경매에 직접 참여했던 한 소식통은 기자들에게 이곳 토지 가격이 평균 평방미터당 3500만~4000만 동에 불과했다고 밝혔습니다. 그는 이번 경매에 참여한 단체와 협회들이 시장 상황을 제대로 파악하지 못해 기회를 놓쳤다고 지적했습니다. 충동적인 입찰 행위는 문제 해결은 물론이고 토지 경매의 이미지를 실추시켜 시장 전반에 부정적인 영향을 미쳤다고 덧붙였습니다.
"당국이 이번 경매를 철저히 조사해주길 바랍니다. 이는 법을 무시한 고의적이고 조직적인 행위입니다."라고 분개한 시민이 말했다.
58필지의 토지가 평방미터당 280만 VND의 시작가로 경매에 부쳐집니다. 면적은 90~220m²이며, 필지당 계약금은 4400만 VND에서 1억 1100만 VND까지입니다. 이번 경매는 6차례의 의무적 직접투표 방식으로 진행됩니다.
앞서 2024년 3월, 호아이득(Hoai Duc)에서 진행된 토지 경매는 위반 사항 발견으로 취소된 바 있습니다. 당시 1차 경매에서는 33필지 중 15필지가 평방미터당 1억~1억 8천만 VND에 낙찰되었는데, 이는 시작 가격인 평방미터당 5천7백만~6천2백만 VND에 비해 훨씬 높은 가격이었습니다.
2차 입찰에서 최고가를 제시했던 고객이 입찰에 참여하지 않고 고의로 실격 처리되어, 1차 입찰에서 최저가를 제시했던 사람이 낙찰받는 상황이 발생했습니다. 해당 고객이 부동산 경매 규정을 위반한 정황이 있다고 판단한 주최측은 모든 경매 등록 서류와 입찰서를 봉인하여 법률에 따라 수사 및 처리를 위해 경찰에 이관했습니다.
빈딘성, 1조 7천억 VND 이상 규모의 주거 프로젝트 투자자 유치를 위한 경매 실시
빈딘성 법무부 산하 부동산 경매 서비스 센터는 타이선 거리 서쪽에 위치한 주거, 서비스 및 교육 프로젝트 시행을 위한 토지 사용권 경매를 발표했습니다.
따라서 경매에 나온 토지는 꾸이년시 꽝쭝동에 위치한 빈딘 교통훈련센터 및 인접 지역에 속합니다. 토지 면적은 6.3헥타르 이상이며, 그중 인접 주택 건설용지는 2.5헥타르 이상이고, 상업 및 서비스 시설용지는 0.4헥타르 이상입니다.
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| 테이손 거리 서쪽 주거, 서비스 및 교육 지역 개발 프로젝트 계획. |
본 프로젝트는 인접한 주거용 필지 238필지(투자자는 골조 공사 및 외관 마감을 완료해야 하며, 최대 4층 높이)와 관광 활동 및 사무실 용도의 상업 서비스 건물(최대 5층 높이) 건설을 포함합니다.
또한 투자자는 0.4헥타르 면적의 교육용 부지에 대한 기술 인프라 구축을 완료하는 데 투자해야 하며, 사회주택 건설을 위한 기술 인프라 시스템 구축에 투자된 토지 기금의 가치에 상응하는 금액을 지불해야 합니다(토지 기금은 사회주택 개발을 위해 약 0.5헥타르, 즉 20%가 할당됩니다).
부동산 경매 서비스 센터에 따르면, 해당 부동산의 시작 가격은 5,580억 VND 이상이며, 5%씩 단계적으로 인상될 예정입니다(279억 VND 이상). 경매는 2024년 12월 21일 오전 8시 30분, 빈딘성 꾸이년시 판딘풍 거리 37번지에 위치한 부동산 경매 서비스 센터 홀에서 개최됩니다.
본 사업의 총 사업비는 1조 1,440억 VND(토지 사용권 낙찰 수수료 제외)입니다. 사업 진행은 낙찰 확정 또는 투자자 승인 결정일로부터 48개월 이내에 완료될 예정입니다.
투아티엔후에(Thua Thien Hue)시, 상업 프로젝트 추진을 위해 1,600m²가 넘는 "황금" 부지 경매 진행
투아티엔후에성 인민위원회는 12월 7일, 천연자원환경부 산하 토지개발센터가 꽝남금융경매회사와 협력하여 후에시 하이바쭝거리 47번지에 위치한 상업 및 서비스 지역 투자 프로젝트 부지에 대한 자산 매각 및 토지 임대권 이전을 위한 경매를 실시한다고 발표했습니다.
이에 따라, 하이바쭝 거리 47번지의 토지는 면적이 1,646.6m²이며, 경매 대상 토지에는 건축면적 685m², 바닥면적 1,628m²의 3층 사무실 건물, 2층 사무실 건물, 경비실 등의 부속 건물이 포함되어 있습니다. 토지 사용 기간은 투아티엔후에성 인민위원회의 임대 결정일로부터 50년이며, 임대료는 전체 임대 기간에 대한 일시불로 납부해야 합니다.
토지 및 부동산 경매의 예상 시작가는 1,004억 2천만 VND입니다. 이는 토지 사용권에 대한 시작가 934억 7천만 VND와 토지에 부속된 자산에 대한 시작가 69억 4천만 VND를 포함합니다. 200억 VND 이상의 보증금이 필요하며, 토지 사용권의 경우 18억 VND, 토지에 부속된 자산의 경우 1억 4천만 VND씩 입찰가가 증가합니다.
투아티엔후에성 인민위원회에 따르면, 경매에 부쳐진 해당 부지에는 9층 규모의 상업 및 서비스 복합단지가 건설될 예정입니다. 이 프로젝트는 필수적인 상업, 서비스, 관광, 엔터테인먼트 및 레크리에이션 활동을 제공할 것입니다.
본 사업의 총 투자액은 2,330억 4,700만 VND를 초과합니다. 이 중 투자자의 자기자본 출자액은 총 투자액의 최소 20% 이상이어야 합니다. 사업 시행 일정은 토지 배정 또는 임대일로부터 36개월을 초과할 수 없으며, 착공은 토지 배정 또는 임대일로부터 12개월 이내에 이루어져야 합니다.
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