토지를 사용하지 않는 경매 토지 소유자에게 높은 세금을 부과하는 제안

최근 하노이 외곽 지역인 탄오아이(Thanh Oai)와 호아이득(Hoai Duc) 지역에서 토지 경매가 잇따라 진행되면서 여론이 들끓고 있습니다. 수많은 등록 토지가 접수되고 낙찰가는 시작가보다 수십 배나 치솟았습니다. 이러한 추이와 결과는 과연 투기 조짐이 있는지에 대한 큰 의문을 제기합니다.

낙찰 가격이 너무 높아서 "비정상적"인가요?

이에 따라 8월 10일, 탄오아이(Thanh Oai) 구는 탄까오(Thanh Cao) 사(하노이 탄오아이) 탄탄 마을 응오바(Ngo Ba) 지역의 토지 68개 필지에 대한 경매를 성공적으로 진행했습니다. 해당 필지의 면적은 60m²에서 85m² 사이이며, 시작가는 m²당 860만 동에서 1,250만 동입니다. 경매에는 4,600건의 신청이 접수되었지만, 1,545명 중 4,201건만이 적격 신청을 받았습니다.

특히, 경매 종료 시점에 가장 높은 낙찰가를 기록한 코너 부지는 m²당 약 1억 50만 동(VND)으로 시작가보다 8배 높았습니다. 일반 부지는 m²당 6,300만~8,000만 동(VND)으로 시작가보다 5~6.4배 높았습니다.

하노이 외곽 지역인 탄오아이, 호아이득 지역의 토지 경매 진행 상황과 결과에 대한 여론이 끊임없이 들끓고 있다. (사진: VARS)

최근 8월 19일, 탄오아이 지역의 토지 경매가 여론을 들끓게 한 데 이어 하노이 호아이득 지역 티엔옌사 롱쿡 마을 LK04 지역의 토지 19개 필지 경매가 잇따라 진행돼 많은 사람들의 관심과 참여가 이어지고 있다.

74m²에서 118m² 규모의 토지 19필지가 경매에 나옵니다. 경매 시작가는 m²당 730만 동입니다. 보증금은 필지당 1억 900만 동에서 1억 7,200만 동입니다.

19시간에 걸친 경매 끝에 19필지의 토지가 성공적으로 매각되었습니다. 최고 낙찰가는 1억 3,330만 동/m²로, 시작가의 약 20배에 달했고, 최저 낙찰가는 9,130만 동/m²로, 시작가의 12.5배에 달했습니다.

VARS는 이러한 토지 경매의 전개와 결과가 비정상적이면서도 정상적이라고 생각합니다. 오늘날에는 정상과 비정상을 구분하는 경계가 더 이상 명확하지 않기 때문입니다. 비정상이 정상이 되었고, 그 후 비정상적 "정상"으로 공공연히 존재하게 되었습니다.

사실 이는 새로운 현상이 아닙니다. 2024년 상반기 동안 토지 시장은 전반적으로 여전히 침체되어 있지만, 일부 지역의 토지 경매에는 수천 명에서 수만 명의 참여자, 주로 투자자들이 몰리고 있습니다. 일부 지역의 경매 결과는 최초 낙찰가보다 10배 높은 낙찰가를 기록하기도 했습니다.

VARS는 그 이유를 다음과 같이 설명했습니다. 첫째, 앞으로 지방 정부가 예산 수입 증대를 위해 많은 경매를 실시함에 따라 도시 및 주거 지역의 경매 토지로 현금 흐름이 확실히 "유입"될 것입니다. 이는 소송 분쟁에 연루되지 않은 깨끗한 토지 유형이며, 적법 장부, 기반 시설을 갖추고 있어 사업용 주택 건설, 임대, 월별 현금 흐름 창출이 가능하기 때문입니다.

최근 몇 년간 하노이는 특히 매력적인 지역으로, 신규 사업이 거의 없었고, 새로운 부동산 사업법이 105개 시·군에서 토지 분할 및 매매를 금지함에 따라 토지 공급 또한 점차 부족해질 것으로 예상됩니다. 이로 인해 기업들은 해당 지역의 토지에 주택을 건설해야 하는 상황에 놓였습니다. 한편, 사람들의 부동산 수요, 특히 거주 목적의 구매 및 투자 수요는 매우 강하며 지속적으로 증가하고 있습니다.

둘째, 수십 배에 달하는 가격 상승은 매우 이례적으로 들리지만, 실제로는 경매 토지의 시작가가 낮았기 때문입니다. 구체적으로, 기존 토지 가격 결정 규정은 컨설턴트 고용을 허용했습니다.

8월 10일 탄오아이(Thanh Oai) 지역에서 경매된 토지는 컨설팅 목적으로도 사용되었으며, 컨설팅을 통해 4천만~4천5백만 동/m²의 초기 가격을 책정했습니다. 그러나 시행령 12호(2013년 토지법 시행령 44호의 일부 조항을 개정 및 보완하는 시행령)와 현재 시행령 71호(2024년 4월 27일 정부 발표 토지 가격 규제 시행령)는 컨설턴트 고용 규정을 폐지하고, 시의 토지 가격표에 계수 K를 곱한 값으로 결정하는 방식으로 전환했습니다.

한편, 하노이 인민위원회의 2024년 7월 18일자 결정 46호에 따르면, 탄오아이(Thanh Oai) 지역의 토지 가격 조정 계수는 2.35입니다. 2020년에 발표된 현행 유효 토지 가격표는 360만 동/m²에서 530만 동/m² 사이에서 변동합니다. 따라서 이 두 계수를 곱하면 860만 동/m²에서 1,250만 동/m²에 불과합니다.

낮은 시작가와 낮은 보증금(1억~2억 VND)을 갖춘 안전한 상품은 구매자에게 큰 매력을 선사합니다. 따라서 이 경매에 수천 건의 등록이 몰린 이유를 이해하는 것은 어렵지 않습니다. 이렇게 많은 참가자가 몰리는 것은 지극히 당연한 일입니다.

토지 축적에 대한 높은 세금

VAR은 이러한 높은 낙찰가가 수요-공급 격차의 정상적인 현실을 반영한다고 생각합니다. 즉, 경매에 나온 토지의 수보다 신청 건수가 몇 배나 더 많기 때문입니다.

그러나 정상적인 가격 상승 가능성이 있는 교외 지역에서, 인프라와 공공시설이 미비한 지역의 지가가 1억 동/m²를 초과하는 것은 비정상적이며, 도시 지역 및 인구 밀집 지역의 지가와 맞먹습니다. 이는 실제 가치를 훨씬 초과하는 비정상적인 현상입니다. 이는 건전하지 못한 목적의 결과입니다.

특히, 이러한 경매에 참여하는 많은 투자자들은 토지 경매 "전문"을 가진 사람들입니다. 이들은 종종 "서핑"이라는 "단순한" 목적으로 참여하며, 실제 가치에는 관심이 없고, 단지 이긴 후 바로 매매하여 수익을 내거나, 시장이 반응하지 않을 경우 보증금을 포기할 각오가 되어 있습니다.

VAR은 토지 축적에 높은 세금을 부과할 것을 제안합니다. (사진: VS)

더 "위험한" 목적은 토지 "열풍"을 조성하는 것입니다. 이들은 경매 보증금을 이용해 관련 토지의 가격을 부풀립니다. 심지어 위험을 무시하고 낙찰가에 따라 전액을 지불함으로써 가격을 정당화하고, 이를 근거로 외곽 지역의 토지 가격을 자극하여 여러 지역의 토지 가격을 급등시키고, 심지어 사실상 "열풍"을 일으키기도 합니다.

이러한 상황의 결과로 이미 높았던 부동산 가격은 더욱 상승하여, 특히 젊은 세대에게 내 집 마련의 꿈은 점점 멀어지고 있습니다. 실제 가치를 "훨씬 초과하는" 높은 경매 가격은 경매장뿐만 아니라 전국 여러 지역에서 다음 경매를 위한 자산 감정에 어려움을 초래하고 있습니다.

미디어의 확산과 함께 부동산 가격이 장기간 상승세를 유지하는 것을 보면 FOMO(뒤처질까봐 두려워하는 심리)라는 사고방식이 '강해지고', 투자자들은 가격이 계속 오를 것으로 예상하고 위험한 결정을 내리게 됩니다.

이러한 결정은 향후 각 지역의 지가표 조정이 지가 상승을 간접적으로 초래할 것이라는 인식에 따른 것입니다. 결과적으로 많은 투자자들이 자본을 묶어두고 방치된 토지를 만들어내며, 이는 안전하고 건강한 방향으로 개발되는 회복 과정에 부정적인 영향을 미칩니다.

경매 활동이 투명하게 진행되고 예산 수입이 증가하려면 국가가 투기 활동을 통제할 수 있는 더 많은 장치를 조속히 마련해야 합니다. 투기 문제를 해결하고 가격을 상승시켜 도시 주택 가격을 낮추려면 주택에 대한 사람들의 인식을 바꿔야 합니다. 주택은 축적된 자산이 아니라 삶의 터전이자 국민의 삶의 필요를 충족하는 존재가 되어야 합니다.

생활이나 생산, 사업을 목적으로 부동산을 매수하는 사람 대신, 축적하고 투기하는 사람에게 세금을 부과하면, 축적된 자산의 비중이 줄어들 것입니다.

판매자가 보유 기간이 짧거나 부동산 소유자가 부동산을 사업 활동에 사용하지 않거나 토지를 받은 후 건설을 진행하지 않는 경우 부동산 거래의 경우 세율이 점진적으로 증가할 수 있습니다.

부동산에 대한 올바른 세금 부과는 사람들이 부동산에 투자하려는 동기를 제한하거나 없앨 것입니다. 이자 비용 및 기타 기회 비용과 더불어 투기적 부동산 소유는 더 큰 위험을 초래하기 때문입니다. 수익을 내기 위해 부동산을 사고팔거나, 부동산 가격을 부풀리기 위해 가상의 수요와 공급을 창출하는 것은 점차 무의미해집니다.

따라서 국민의 유휴 자금은 생산 및 사업 부문에 투입되어 사회를 위한 제품과 부가가치를 창출할 것입니다. 이는 토지 과열과 가격 폭락 대신 부동산 시장이 장기적으로 더욱 건강하고 효과적으로 발전하는 데 도움이 될 것입니다.

출처: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html