사람들의 재정적 압박을 줄이세요
호치민시 천연 자원 환경연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 79/2024 결정에 따른 가격표를 적용하면 도시 전체 시장에 부정적인 영향을 미칠 것이라고 말했습니다. 즉, 토지 용도 변경으로 인한 예산 수입이 감소하고, 부동산 시장 발전이 제한되며, 신축 주택 건설이 제한되어 건축 자재 시장이 크게 위축될 것입니다. 최근 호치민시 천연자원환경연구소는 호치민시 인민위원회에 기존에 호치민시에 적용되었던 79/2024 결정에 따라 주거용 토지 계획이 포함된 농지 가격을 토지 가격표의 65~70%로 조정하는 방안을 제안하는 문서를 제출했습니다.
Pham Viet Thuan 박사에 따르면, 조정 범위는 주거용 토지 계획이 있는 주거 지역에 혼재된 농지 구획, 또는 2024년 토지법 지침에 따라 주거용 토지로 전환해야 할 경우 주거용 토지로 전환되지 않은 농지가 있는 주거용 토지 구획에 적용됩니다. 또한, 주거용 토지 계획이 없는 농지는 제안에 따라 증액 조정되지 않습니다. 이는 프로젝트 및 산업 단지와 클러스터의 장기 개발을 위한 여건을 조성하기 위한 것입니다. Pham Viet Thuan 박사는 "이 제안이 승인될 경우, 사람들은 이전 결정 02/2020에 따라 토지 가격표를 적용할 때와 비교하여 2.5~3배, 즉 250~300%에 해당하는 세금만 더 내면 됩니다. 반면, 조정되지 않을 경우 사람들이 지불해야 하는 토지 사용료는 평균 5~25배, 즉 500~2,500%에 해당하는 과도한 인상입니다."라고 말했습니다.
NK 씨(꾸찌군 떤탄동 사)의 사례를 살펴보겠습니다. 그는 새로운 토지 가격표를 접한 후 2024년 10월 30일 약 960m² 의 농지를 주거용지로 전환하기 위한 신청서를 제출했습니다. 새로운 토지 가격표를 적용했을 때 그는 43억 동(VND) 이상을 지불해야 했습니다. 반면, 호치민시 자연자원환경경제연구소에서 제안한 계산 방법을 사용하면 K 씨는 재정적 부담을 덜 받게 됩니다. 구체적으로 K 씨 지역의 토지 가격은 m² 당 430만 동(VND)인데, 농지 가격을 주거용 토지 가격의 70%로 인상하면 4.3 x 70% = m² 당 300만 동(VND)이 됩니다. 토지 사용료 및 토지 임대료에 관한 법령 103/2024에 명시된 계산 방식에 따르면, 토지 용도를 주거용지로 전환할 경우 토지 사용료는 430만 동 - 300만 동 = 130만 동/ m² 입니다. 따라서 토지 용도 가 100m² 인 경우 토지 용도 변경 시 13억 동만 납부하면 되며, 이는 현재 계산 방식보다 30억 동 이상 절감된 금액입니다.
신중하게 고려하세요
그러나 일부 부동산 전문가들은 농지 가격 인상이 주택 가격 상승으로 이어져 부동산 사업 발전에 악영향을 미칠 수 있으므로 신중하게 검토해야 한다고 주장합니다. 또한, 용도 변경을 기다리는 토지가 누적되어 생산지 개발이 지연되고 도시 농업 발전에도 차질이 생길 수 있습니다.
바리아 부동산 클럽 회장 보 반 투옹 씨는 농지 가격이 주거용 토지 가격의 65~70%까지 상승하면 여러 가지 부작용이 발생할 수 있다고 말했습니다. 농지는 주거용 토지의 가치와 비교될 수 없기 때문에 가격 상승을 기다리는 농지 투기로 이어질 수 있으며, 이는 이미 주거용 토지를 보유한 프로젝트에 불리한 부동산 시장 변동을 초래할 수 있습니다. 한편, 바리아붕따우 주택개발 주식회사 대표이사 레 비엣 리엔 씨는 주택 사업을 시행할 때 기업이 토지 용도를 농지에서 주거용 토지로 변경해야 한다고 언급했습니다. 토지 가격이 상승하면 기업은 토지 용도 변경을 위해 더 많은 자금을 확보해야 합니다. 현재 부동산 기업들은 재정 관리에 어려움을 겪고 있습니다.
호치민시 붕따우구에 위치한 응우옌 칸 법률 사무소(Nguyen Canh Law Company Limited)의 대표 변호사 응우옌 칸(Nguyen Canh)은 농지 가격 상승 조정은 필수적이지만, 2024년 토지법에 따른 토지 가치 평가 절차를 준수하고 전문 부서, 지사 및 독립적인 가치 평가 컨설팅 기관과 협의해야 한다고 밝혔습니다. 특히 토지법이 규정하는 시장 원리에 따른 토지 가치 평가 방법의 원칙을 철저히 이해해야 합니다. 토지 가격은 양도 시장, 토지 소득, 투자 비용, 주변 토지 가격 등 다양한 정보를 바탕으로 결정해야 하며, 주거용 토지 가격에서 고정 비율을 적용할 수 없습니다.
출처: https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html
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