호치민시 2026년 토지가격표 초안: 토지사용료 감당 못해 걱정하는 국민들

최근 호찌민시 농업환경부는 2026년 1월 1일부터 호찌민시에 적용되는 첫 번째 토지가격표를 규정하는 호찌민시 인민위원회 결의안 초안에 대한 의견을 수렴하기 위해 관련 부서에 문서를 발송했습니다. 전문가들은 이 초안에 대해 가장 중요한 요소는 입력 토지 데이터베이스가 완전하고 객관적이어야 하며, 동시에 토지가격을 적용할 때 토지이용계수를 고려해야 한다고 지적했습니다.

Báo Sài Gòn Giải phóng•04/12/2025

사람들과 기업들은 어려움에 직면합니다

호치민시 농업환경부에 따르면, 2026년 토지 가격표는 현행 토지 가격표(결정 79/2024)의 한계를 극복할 것입니다. 따라서 초안에서 호치민시 일부 중심가의 토지 가격은 기존 토지 가격표와 거의 동일하며, 실제 양도 가격의 60%에 불과합니다.

그러나 국회에서 심의 중인 2024년 토지법 시행의 애로사항 해소를 위한 결의안 초안에 따르면, 토지 가격은 모든 경우에 적용되는 조정계수(K계수)를 가격표에 곱하여 결정됩니다. 이 경우 K계수는 비 농지 가격표 대비 1.5배에서 2배로, 농지 가격표 대비 1.5배에서 10배로 증가합니다.

따라서 이 새로운 토지가격표 초안으로 인해 토지 용도 변경, 토지 임대료 등의 재정적 의무를 이행하지 못할 수 있다는 우려를 국민과 기업이 갖게 되었습니다.

NK 씨(호찌민시 푸호아동 사)는 호찌민시가 새로운 토지 가격표를 발행하기를 기다리고 있으며, 토지 용도 변경 시 토지 사용료가 인하되기를 기대한다고 밝혔습니다. K 씨는 2024년 10월 말, 호찌민시가 결정 79에 따라 토지 가격표를 발행한다는 소식을 듣고 약 960㎡의 농지를 주거용지로 전환하는 신청서를 제출했다고 밝혔습니다.

그러나 2개월을 기다린 후, 그는 79호 결정에 따른 토지 가격표를 적용하여 43억 동이 넘는 토지 사용료 납부 통지서를 받았습니다. K 씨는 "43억 동 이상을 납부할 수 없어 저희 가족은 주거용 토지로 용도 변경을 포기하고 새로운 토지 가격표를 기다려야 했습니다. 그런데 이 새로운 토지 가격표 초안으로 인해 토지 사용료가 두 배로 늘어날 수 있습니다. 어떻게 그렇게 많은 금액을 감당할 수 있겠습니까?"라고 말했습니다.

기업 관점에서, 촘롱 부동산 주식회사 이사회 의장인 쩐 반 차우 씨는 2026년에 발표될 토지 가격표 초안이 중부 지역을 제외하고 대부분 상당히 높다고 분석했습니다. 토지 가격이 지나치게 상승하면 기업 입장에서 여러 측면에서 제약이 될 것이며, 특히 투자자들이 시장을 떠날 것입니다.

따라서 투명하고 공정한 시장 가격으로 나아가기 위해서는 토지 데이터베이스 구축과 독립적인 단위의 감독이 필요하며, 국민, 기업, 전문기관 등의 의견을 공개적으로 수렴해야 합니다.

토지 가격과 K계수의 압력

호치민시 농업환경부 토지 경제국 대행 국장인 다오 꽝 즈엉 씨는 SGGP 신문 기자와의 인터뷰에서, 만약 토지 가격이 결의안 초안에 따라 적용된다면, 재정착 조치부터, 농경지에서 가구 및 개인의 주거용지로 토지 용도를 변경하는 경우, 연간 토지 임대료를 지불하는 토지 임대 등 모든 경우에 계수 K에 따라 토지 사용료를 1.5~2배 더 지불해야 한다고 인정했습니다.

즈엉 씨에 따르면, 국회에서 토지 가격표에 계수 K를 곱한 값을 토지 가격의 내용으로 하는 결의안 초안을 통과시킬 경우, 각 지방자치단체는 늦어도 2026년 12월 31일까지 계수 K를 발행하는 것이 좋습니다. 이를 통해 각 지방자치단체는 계수 K의 구축을 준비할 시간을 확보할 수 있습니다.

토지할당, 토지용도변경, 전체 임대기간에 대한 일시불 지급 방식의 토지임대, 국가가 토지를 회수할 때의 보상산정 등 나머지 경우에 대해서는 정부가 특별한 경우를 정하고, 개발 가능성이 있는 사업에 대해서는 구체적인 토지가격을 산정하는 방법을 적용한다.

이를 통해 토지 가격 결정 과정이 단축되고 토지 사용료 지불이 기업이 프로젝트를 개발하는 데 드는 비용과 일치하게 되어 부동산 가격이 급등하는 것을 방지할 수 있습니다.

호치민시 부동산협회 회장인 레 황 짜우 씨는 이 문제에 동의하며, 2026년에 적용되는 K계수를 1로 설정하여 증감 없음을 제안했습니다. 이는 지방자치단체가 국회 결의안을 이행할 때 혼란을 방지하는 데 도움이 됩니다. 2027년 이후에는 시장 상황에 따라 K계수를 증감할 수 있습니다.

한편, 호치민시 자연자원환경경제연구소 소장인 팜 비엣 투안 박사는 호치민시가 2024년 토지법이 시행되기 전에 적용된 가격표에 계수 K를 곱한 가격표를 작성하고, 2026년 새로운 주거용 토지 가격표에 적용할 계수 K를 조정할 때 0.2~3배의 조정 범위를 갖는 토지 가격표를 작성하는 방향이 필요하다고 밝혔습니다.

* 호치민시 농업환경부 토지경제부 대행 부장 DAO QUANG DUONG 씨

용도변경 시 조건에 따라 토지이용료를 납부합니다.

79호 결정에 따른 토지가격표를 적용할 경우, 특히 생산, 사업, 무역 및 서비스용 토지의 경우 실무적으로는 기본적으로 적합합니다. 그러나 빈짠, 구찌, 혹몬, 냐베, 깐저 등 기존 지역 주민들의 의견도 있는데, 농경지를 주거용지로 전환할 때 토지 사용료가 이전에 비해 상당히 높다는 것입니다.

이 문제를 해결하기 위해 농업환경부는 이전에 호찌민시 인민위원회에 2024년 토지법 제157조 제2항의 기타 토지 사용료 면제 및 감면 시행 지침에 대한 규정을 총리에게 보고하도록 권고했습니다. 현재 정부는 이러한 권고안을 국회에 제출하여 2024년 토지법 시행의 어려움과 장애를 해소하기 위한 결의안을 통과시켰습니다.

제안된 결의안이 통과되면 농경지에서 주거용지로 용도를 변경하는 가구와 개인은 국민의 경제적 상황과 소득에 맞는 합리적인 토지 이용료를 지불하게 됩니다.

빈즈엉 지역(구)의 경우 조정이 있었지만, 34개 재정착 사업만 조정되었고 나머지는 기존과 동일하게 유지되었습니다. 이 34개 재정착 지역은 시장 가격에 근접한 가격으로 평가되었습니다. 붕따우 지역(구)의 경우, 2019년 토지 가격표에 2023년 토지 가격 조정 계수를 곱하여 조정했습니다. 따라서 이 지역의 토지 가격도 상승했지만, 큰 폭으로 상승하지는 않았습니다.

탄 히엔

출처: https://www.sggp.org.vn/du-thao-bang-gia-dat-tphcm-2026-nguoi-dan-lo-khong-kham-noi-tien-su-dung-dat-post826795.html