부동산 시장의 침체는 많은 생산 및 사업 부문의 산출물이고 여러 주요 경제 부문의 필수적인 인프라이기 때문에 다른 산업에도 심각한 영향을 미치고 있습니다.
어려움 식별
베트남 경제는 코로나19 이후 회복 국면에 접어들었지만, 세계 경제 상황의 복잡한 변동과 경제 내부적 어려움은 부동산 시장 성장률에 심각한 영향을 미쳤습니다. 오늘날 부동산 시장의 가장 어려운 문제들을 살펴보면, 많은 전문가들은 자본 및 법적 문제가 신규 프로젝트 승인의 주요 원인이라고 지적합니다.
은행 보고서에 따르면 부동산 시장의 신용 증가율은 회복 기미를 보이지 않고 있으며, 2023년 1분기에는 1.6%에 그쳤습니다. 채권 만기 압력이 커 상환해야 할 채권이 최대 225조 동에 달하며, 이 중 부동산 관련 채권이 100조 동을 넘습니다. 2023년 3분기에 회사채 원리금 상환 만기가 최대 91조 동에 달하며 정점을 찍습니다.
부동산 사업자들에게 이는 어려운 문제입니다. 부동산 시장이 "동결" 상태에 있기 때문에 채권 만기가 되면 기업들이 부채 상환을 위한 자원을 동원하기가 매우 어렵기 때문입니다. 현재 많은 부동산 사업자들이 주택 상품을 판매하면서 손실을 감수해야 하지만, 여전히 투자자를 찾지 못하고 있습니다.
부동산 시장의 또 다른 내부 문제는 부동산 프로젝트의 법적 문제입니다. 건설부는 2022년 신규 허가 부동산 프로젝트가 2021년 대비 크게 감소했다고 밝혔습니다. 이로 인해 2023년에도 부동산 공급이 제한될 것으로 예상됩니다. 현재 부동산 시장에서 거래되는 공급은 이전에 분양을 위해 공개된 프로젝트의 잔여 물량입니다. 건설부 보고서에 따르면 2023년 1분기 전국 상업용 주택 프로젝트는 14개에 불과했습니다. 이 중 북부 지역은 5,679세대 9개 프로젝트, 중부 지역은 137세대 3개 프로젝트, 남부 지역은 93세대 2개 프로젝트였습니다.
하 꽝 훙(Ha Quang Hung) 건설부 주택부동산시장관리국 부국장은 토지 가치 평가 방식 규제로 인해 "시장" 가격 결정이 어려워 많은 프로젝트가 어려움과 장애물에 직면하고 더딘 진행을 겪고 있다고 평가했습니다. 이는 프로젝트 문제의 50% 이상을 차지합니다. 또한, 토지 이용 계획이 발표되었지만 지구 단위의 연간 토지 이용 계획이 없는 사례가 많고, 토지 용도 변경, 기업 지분화, 토지 배분, 프로젝트 내 공공 토지 배치 등과 관련된 문제도 많습니다.
승인되었으나 규정을 준수하지 않는 1/500 상세 계획을 가진 일부 프로젝트는 규정에 따라 검토, 조정 및 업데이트되고 있습니다. 법적 절차상의 여러 병목 현상으로 인해 프로젝트 실행이 지연되고, 공사 기간이 연장되며, 비용이 증가했습니다.
다양한 솔루션
부동산 시장이 국내외 경제 여건으로 인해 많은 어려움을 겪고 있는 현실에 직면하여, 관리 기관에서는 여러 해결책을 제시하고 있지만, 부동산 업체들은 이를 현실화하기 위해서는 보다 과감하게 추진해야 한다고 주장합니다.
베트남 부동산중개업협회(VREA) 회장 응우옌 반 딘(Nguyen Van Dinh) 씨는 현재 기업채권 문제와 법적 정책이 주요 걸림돌로 작용하여 전국적으로 1,000개 프로젝트가 중단되었다고 밝혔습니다. 투자자 선정, 입찰, 경매, 토지 배정, 토지 사용료 산정, 인허가 등 여러 단계의 절차를 완료했음에도 불구하고 많은 부동산 프로젝트가 시행되지 못하고 있습니다. 이러한 절차는 여러 단계에서 "멈춰" 있습니다.
정부는 시장의 어려움을 인식하고 각 부처에 이를 극복하기 위한 해결책을 지속적으로 제시하도록 지시했습니다. 2022년 12월 한 달 동안만 해도 총리는 부동산 시장 현안 해결을 위한 긴급 공문을 3회 연속 발령했습니다. 여기에는 경제 신용 자본 공급, 회사채 시장, 부동산 시장, 주택 개발 등 부동산 시장 현안 해결을 위한 다양한 내용이 포함되어 있습니다.
정부는 3월과 4월에 시장의 장애물을 제거하고 촉진하기 위해 결의안 33, 공식 교부 178호, 법령 10호와 같은 중요한 지침 문서를 지속적으로 발표했습니다.
가장 최근에는 쩐 홍 하 부총리가 공식 공보 469에 서명하고 발표했으며, 다음과 같은 요구 사항을 강조했습니다. 토지 및 부동산에 대한 법률을 완성합니다. 부동산 프로젝트 투자자와 주택 구매자가 신용 출처에 접근할 수 있는 유리한 환경을 조성합니다. 토지 가격, 계획 및 토지 이용 계획을 결정하는 데 있어 어려움과 장애물을 제거합니다.
최근 총리실 실무팀은 동나이성, 호찌민시, 빈투언성 등 여러 대규모 프로젝트를 집중적으로 진행하여 장애물을 파악하고 제거하는 데 집중했습니다. 기업들은 병목 현상이 점진적으로 해소되어 공급이 증가할 것으로 기대하고 있습니다.
시장 기록에 따르면 위와 같은 일련의 지지선 덕분에 2분기 초부터 부동산 시장은 다시 활기를 띠고 있습니다. 경제가 발달한 일부 지방과 도시의 주요 입지에 있는 대형 투자자들의 일부 프로젝트가 분양을 시작하면서 2023년 말 더 밝은 희망을 안겨주고 있습니다.
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