임대 수익을 위해 집을 구매하는 방법: 빠른 확인 팁

베트남에서 부동산 매매 및 임대는 오늘날 인기 있는 부동산 투자 방식입니다. 투자자들은 안정적인 수익 잠재력과 장기적인 자산 축적 가능성 덕분에 이러한 사업을 통해 많은 이점을 얻습니다.

하지만 임대 부동산 투자는 certain risks를 수반합니다. 부동산을 소유하더라도 세입자를 찾거나 안정적인 임대 수익을 창출하는 것이 항상 쉬운 것은 아닙니다. 또한 관리, 유지 보수 및 수리 비용도 투자자의 수익성에 영향을 미칠 수 있습니다.

그렇다면 임대 수익을 위해 부동산에 투자할 가치가 있는지 판단하는 방법이 있을까요? 미국 최대 부동산 투자 소셜 미디어 플랫폼인 BiggerPockets 는 투자자들이 잠재적인 부동산 거래를 신속하게 평가하는 데 도움이 되는 '2% 법칙'을 공개합니다.

2% 규칙을 적용하세요.

2% 법칙은 임대 부동산의 수익성을 예비 평가하는 데 사용되는 간단하지만 효과적인 도구입니다. 이 법칙에 따르면, 부동산의 월 임대 수입이 매입 가격의 2% 이상이어야 수익성 있는 투자로 간주됩니다.

먼저, 세금, 수수료, 중개 수수료 등 관련 비용을 포함하여 부동산을 구매하는 데 필요한 금액을 산정해야 합니다. 다음으로, 예상 임대 수입을 계산해야 합니다.

이러한 데이터는 직접 수집하거나 전문 부동산 중개 회사를 통해 수집할 수 있습니다.

월 임대 수입이 매입 가격의 2% 이상이라면, 이 부동산은 좋은 투자처가 될 가능성이 있습니다.

월 임대 수입이 매입 가격의 2% 미만인 경우, 이 투자는 예상 수익을 내지 못할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 해당 부동산에 투자하고 싶다면, 원하는 수익률을 달성하기 위해 임대료를 조정하거나 운영 비용을 절감해야 합니다.

예를 들어, 20억 VND짜리 아파트를 구입했다고 가정해 봅시다. 2% 수익률 법칙에 따르면, 좋은 수익률을 보장하기 위한 최소 월 임대 수입은 4천만 VND입니다.

하노이 의 한 부동산 단지 (사진: Tran Khang).

월 임대 수입이 5천만 VND에 도달하면 잠재적으로 수익성 있는 투자라고 볼 수 있습니다. 반대로 월 임대 수입이 3천만 VND에 불과하다면 원하는 투자 수익률을 달성하기 위해 임대료를 조정하거나 비용을 절감하는 것을 고려해야 합니다.

하지만 2% 법칙은 대략적인 추정치일 뿐이며, 어떤 부동산의 수익성 잠재력에 대해서도 절대적인 정확성을 보장하지는 않습니다. 부동산 투자 수익률에는 여러 다른 요인들이 영향을 미칩니다. 예를 들어, 월세 수입은 부동산 유형, 위치, 규모, 편의시설, 그리고 시장 상황에 따라 달라집니다.

몇 가지 대체 도구

2% 법칙은 많은 투자자들이 임대 부동산의 수익성을 빠르게 판단하기 위해 사용하는 간단하고 인기 있는 도구입니다. 하지만 이는 일반적인 규칙일 뿐이므로 투자 결정을 내리기 전에 더 철저한 분석을 수행해야 합니다. 투자 전에 보다 다양한 관점을 얻기 위해 여러 다른 방법을 활용할 수 있습니다.

첫째로, 총 임대 수익률(GRM)이 있습니다. 이 지표는 부동산 매입 가격과 연간 총 임대 수익의 비율을 계산합니다. 예를 들어, 부동산 가격이 30억 VND이고 연간 총 임대 수익이 3억 VND라면 GRM은 10이 됩니다. 일반적으로 GRM이 낮을수록 투자 기회가 더 매력적이라는 것을 의미합니다. 하지만 이 도구의 단점은 운영 비용을 고려하지 않는다는 점입니다.

둘째로 순영업이익(NOI)이 있습니다. 이 지표는 세금 및 모기지 상환금을 차감하기 전, 운영 비용을 공제한 후 부동산에서 발생하는 연간 수익을 계산합니다. NOI는 부동산의 수익성을 보다 명확하게 보여줍니다. NOI가 양수이면 해당 부동산은 운영 비용을 충당할 만큼 충분한 임대 수익을 창출하고 있다는 의미입니다.

셋째, 현금 흐름 분석이 있습니다. 현금 흐름 분석은 임대 수입에만 초점을 맞추는 것이 아니라 운영 비용, 이자 지급, 세금 등 모든 현금 유입과 유출을 고려합니다. 긍정적인 현금 흐름은 유동성을 유지하고 지속 가능한 수익성을 확보하는 데 매우 중요합니다.

네 번째는 자본환원율(Cap Rate)입니다. 이 지표는 부동산 총 투자액 대비 연간 수익률을 계산합니다. 자본환원율은 순영업이익(NOI)을 부동산 매입 가격으로 나누어 계산합니다. 자본환원율이 높을수록 투자 기회가 좋다는 것을 의미하지만, 일반적으로 위험도 더 높습니다.

다섯 번째는 미래 가치 분석입니다. 현재의 수익에만 집중하는 대신, 부동산의 미래 가치를 고려하는 것입니다. 하지만 이 방법은 부동산에 대한 경험과 지식을 필요로 하는 경우가 많습니다.

이러한 대안들을 결합함으로써 투자자들은 보다 정보에 입각하고 균형 잡힌 투자 결정을 내릴 수 있는 종합적인 투자 전략을 구축할 수 있습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm