투자자들은 VRG 주식에 대해 신중한 태도를 보이고 있습니다.

2025년 4월 초 급격한 조정으로 산업용 부동산 주가가 전반적으로 폭락했지만, 주식 시장은 빠르게 회복하여 지속적으로 최고치를 경신했습니다.

하지만 사이공 VRG 투자회사(종목 코드 SIP)의 주가는 정반대 방향으로 움직이며 200일 이동평균선(MA200) 아래에서 지속적으로 거래되고 있습니다. 이는 하락 추세가 여전히 우세함을 나타냅니다.

7월 24일부터 11월 11일까지 SIP 주가는 주당 68,400동에서 54,300동으로 20.6% 하락했습니다. 2025년 초부터 계산하면 최고점인 79,020동(3월 26일) 대비 31.3% 하락한 셈입니다.

SSI 증권의 자료에 따르면, 이 주식의 현재 주가수익비율(PER)은 10.61배로, 업계 평균인 17.81배보다 상당히 낮습니다. 2018년부터 2023년까지 이 주식의 PER은 7.03배에서 27.41배 사이에서 변동했는데, 이는 현재 주가가 상당한 저평가 상태임을 시사합니다.

사이공 VRG 투자회사의 지속적인 호실적에도 불구하고 주가는 전반적인 추세와는 반대로 움직였습니다. 2024년 매출은 7조 7,800억 VND에 달해 전년 동기 대비 안정적인 성장세를 보였습니다. 이 중 전기, 수도 등 공공 서비스 제공이 전체 매출의 90.7%를 차지했으며, 기반 시설 개발을 제외한 토지 임대는 3,890억 VND(5%)에 그쳤습니다. 이러한 구조는 2025년 첫 9개월 동안에도 이어져 공공 서비스 매출은 5조 6,170억 VND(89.1%), 토지 임대 매출은 3,100억 VND(4.9%)에 불과했습니다.

사이공 VRG 인베스트먼트는 산업용 부동산 개발에 주력하고 있지만, 수익 구조는 운영 유틸리티 부문에 집중되어 있어 보다 일관적이고 안정적인 현금 흐름을 창출합니다. 이 회사는 산업 단지 내 토지를 임대한 수천 개의 기업에 전기, 용수, 폐수 처리 및 기반 시설 운영 서비스를 제공합니다. 이는 매년 반복적으로 발생하는 수익원으로, 장기적인 현금 흐름 우위를 확보하는 데 도움이 됩니다.

반대로, 산업용 토지 임대 부문은 특수한 회계 처리 방식 때문에 낮은 수익을 기록했습니다. 사이공 VRG 투자회사는 수익을 일시불로 인식하는 대신, 토지 임대 기간에 맞춰 50년에 걸쳐 배분하는 방식을 택했습니다. 이는 장기 계약의 특성을 정확하게 반영하지만, 일반적으로 계약 금액 전체를 일시불로 인식하는 유사 기업들에 비해 단기 재무제표가 다소 부실해 보이는 결과를 초래합니다.

2024년 말 기준, 동남, 레민쑤언 3, 푸억동의 3개 산업단지 공장 입주율은 95.13%에 달했습니다. 산업용지 현황을 살펴보면, 푸억동(A구역)은 96%, 동남은 89%, 푸억동(B구역)은 24%(잔여 면적 685.28헥타르), 푸억동 2단계는 43%(잔여 면적 290.95헥타르), 3단계는 개발 예정(잔여 면적 394.33헥타르), 레민쑤언 3은 32%(잔여 면적 106.06헥타르), 록안-빈선은 67%(잔여 면적 117.46헥타르)의 입주율을 기록했습니다. 이는 향후 몇 년 동안 임대 사업 확장을 위한 상당한 여지가 있음을 시사합니다.

잠재적인 토지 자원을 보유하고 있을 뿐만 아니라, 이 회사는 탄탄한 재정 능력도 갖추고 있습니다. 2025년 9월 30일 기준, 사이공 VRG 투자회사는 총자산의 20.8%에 해당하는 5조 9,130억 VND의 현금을 보유하고 있으며, 또한 총자본의 45.1%에 해당하는 12조 8,225억 VND의 미수익장기수익(토지 임대료 선납금)을 기록하고 있습니다. 이는 향후 수년간 점진적으로 회계 처리될 상당한 규모의 준비금입니다.

KB증권베트남에 따르면, 사이공 VRG 투자회사는 현재 법적 절차를 완료한 약 1,189헥타르의 토지를 보유하고 있으며, 토지 정리율은 78%에 달합니다. 이 회사는 2025년부터 2026년까지 매년 50~60헥타르의 토지를 임대할 수 있으며, 기존 고객에게 편의시설을 제공하여 안정적인 현금 흐름을 유지할 수 있습니다.

그러나 글로벌 무역 환경, 특히 상호 관세 정책으로 인해 전자 부품/장비, 인공지능(AI), 반도체 등 최근 몇 년간 상당한 변화를 겪은 첨단 기술 산업에 대한 외국인 직접 투자(FDI) 유치 장벽이 높아지면서 단기 전망은 여전히 어려운 상황입니다. 이는 사이공 VRG 투자의 고객 유치 능력에 간접적인 경쟁 압력을 가하고 있습니다. 따라서 2025년 하반기와 2026년에는 사이공 VRG 투자의 임대 면적 증가세가 2024년 대비 둔화될 것으로 예상됩니다.

그럼에도 불구하고, 매우 방어적인 사업 모델, 산업 단지 편의 시설에서 발생하는 안정적인 현금 흐름, 그리고 대규모의 깨끗한 토지 보유고 덕분에 사이공 VRG 투자회사는 장기적으로 지속 가능한 성장을 유지할 잠재력을 지닌 기업입니다.

출처: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html