부동산 소득세 2%의 문제점은 무엇인가요?

세무 전문가들이 세금 납부 절차에 대해 안내합니다 - 사진: TTD

재무부가 연구하고 있는 두 가지 방법은 과세소득(매매가격에서 양도된 부동산과 관련된 총비용을 뺀 금액)을 계산하는 방법과 총 양도가격에 공통 세율을 적용하는 방법입니다.

부동산 양도에 따른 매매대금 및 비용을 정확하게 산정하는 데이터베이스가 있는 경우, 부동산 양도에 따른 개인소득세를 징수하는 방법을 적용하며, 이는 과세소득에 세율 공식(제안된 20%)을 곱하여 계산합니다.

부동산의 매매대금과 양도에 따른 비용을 산정할 수 없는 경우에는 총 부동산 양도대금에 2%의 세율을 곱하여 개인소득세를 산정합니다.

부동산의 이용 목적에 따라 세금 정책을 차별화해야 하며, 생산 및 사업 목적의 토지에 대해서는 낮은 세율을 적용하여 토지의 효율적인 이용을 장려하고 사회적 가치 창출을 도모해야 합니다.

세금은 아직도 많은 단점을 가지고 있습니다

2024년 8월 1일(2024년 토지법 시행일)부터 부동산 양도에 따른 개인소득세 징수는 다음 두 가지 경우로 구분됩니다.

가구 및 개인의 토지이용권 양도소득에 대한 개인소득세는 지가표상의 지가에 세율 2%를 곱하여 산정됩니다.

즉, 토지사용권만 양도하는 경우(토지 위에 주택이나 건축물을 짓지 않는 경우), 국가는 이전처럼 계약서에 공표된 가격을 기준으로 하지 않고, 도(省) 인민위원회가 매년 발행하는 토지가격표를 기준으로 세금을 산정합니다. 이는 사람들이 세금 의무를 줄이기 위해 의도적으로 토지 가격을 낮게 표시하는 상황을 줄이기 위한 2024년 토지법의 새로운 규정입니다.

주택 및 토지건설공사와 관련된 토지이용권 양도소득에 대하여는 부동산 양도소득세는 그때마다 양도가격에 2%의 세율을 곱하여 산정합니다.

92/2015/TT-BTC 통지문 제17조에 따르면, 각 시점의 이전 가격은 이전 시점의 이전 계약서에 명시된 가격입니다.

토지 양도 계약서에 토지 가격이 명시되어 있지 않거나 양도 계약서에 기재된 토지 가격이 도(省)인민위원회가 규정한 가격보다 낮은 경우, 토지 양도 가격은 토지법 규정에 따라 도(省)인민위원회가 양도 당시 규정한 가격입니다.

위의 두 가지 경우 모두, 양도인은 판매자가 이익을 얻든 손실을 얻든 관계없이 부동산 총 가치의 2%에 해당하는 세금을 납부해야 합니다(국가 가격 또는 당사자 간 합의 가격에 따름).

간단한 수집 방법이지만 과금하기 쉽습니다.

첫째, 개인소득세는 본래 비용을 공제한 후 발생하는 소득(이익)에만 부과되지만, 실제로는 총 거래가치에 대해 징수되기 때문에 과도한 징수가 발생하기 쉽습니다. 사람들은 손해를 보고 판매하더라도 여전히 세금을 내야 하는데, 이는 답답하고 불합리합니다.

둘째, 토지사용권만을 양도하는 경우 도(省)인민위원회의 토지가격표를 적용하는 것은 시장가치를 정확하게 반영하지 못하여 민사거래 합의율을 떨어뜨린다.

셋째, 부동산 총 가치에 대한 2%의 세율은 상당히 높아 재정적 부담을 주고, 많은 양도인이 실제 가격보다 낮은 계약 가격을 신고하는 방식(이중 가격 거래)을 취하게 하여 예산 손실을 초래하고 시장의 투명성을 저하시킵니다.

세율을 1% 이하로 낮추는 건 어떨까?

이러한 상황에서 재무부가 제안한, 모든 정보를 파악할 수 있는 경우에는 이익(수입에서 총비용을 뺀 값)에 20%의 세율을 적용하고, 비용을 파악할 수 없는 경우에는 총 이전 가격에 2%의 세율을 유지하는 것은 타당합니다. 이러한 접근 방식은 베트남의 현재 세무 관리 상황에도 적합하면서도 개인 소득세의 특성에 점진적으로 접근하는 데 도움이 됩니다.

하지만 세금 계산방법을 혁신하는 것과 더불어 세율을 조정하는 것도 고려해야 합니다. 총 양도가격에 일반세율을 적용할 경우, 세율을 2%에서 1% 미만으로 낮추거나, 재산가치에 따라 누진세율을 정해 국민의 경제적 부담을 줄여야 한다.

부동산 양도소득세 계산방법을 개발할 때는 국가의 세무관리 요구와 국민의 실제 능력 간의 공정성, 합리성, 균형의 원칙을 확보하는 것이 필요합니다.

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석사 NGO GIA HOANG(호치민시 법학대학교 상법학부)

출처: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm