부동산 거래에 대한 2% 소득세에 문제가 있는 건가요?

개인소득세법 제14조 제1항(2024년 토지법 제243조에 의해 개정 및 보완됨)에 따르면, 토지 사용권 양도의 경우 과세소득은 토지 가격표상의 토지 가격을 기준으로 계산됩니다.

세무 공무원들이 납세 절차에 대해 시민들에게 안내하고 있다 - 사진: TTD

재정부는 두 가지 방법을 검토 중입니다. 하나는 과세 소득(매매 가격에서 양도된 부동산 관련 총비용을 뺀 금액)을 기준으로 세금을 계산하는 것이고, 다른 하나는 총 양도 가격에 일반 세율을 적용하는 것입니다.

부동산 양도 시 매매가격 및 관련 비용을 정확하게 산정할 수 있는 데이터베이스가 있는 경우, 부동산 양도에 대한 개인소득세 징수 방법은 세율(제안된 20%) × 과세소득이라는 공식을 사용하여 계산됩니다.

부동산 양도 시 매입 가격 및 관련 비용을 확정할 수 없는 경우, 개인 소득세는 총 부동산 양도 가격에 2%의 세율을 곱하여 계산됩니다.

효율적인 토지 이용을 장려하고 사회적 가치를 창출하기 위해서는 부동산의 용도에 따라 세금 정책을 차별화하고, 생산 및 사업 목적으로 사용되는 토지에는 낮은 세율을 적용할 필요가 있다.

조세 제도는 여전히 많은 결함을 가지고 있다.

2024년 8월 1일(2024년 토지법 시행일)부터 부동산 양도에 대한 개인 소득세 징수는 다음과 같은 두 가지 경우로 나뉩니다.

가계 및 개인의 토지 사용권 양도로 발생하는 소득은 토지 가격표상의 토지 가격에 2%의 세율을 곱하여 과세됩니다.

이는 토지 사용권만 양도되는 경우(토지 위에 주택이나 건축물이 없는 경우), 국가가 이전처럼 계약서에 명시된 가격을 기준으로 세금을 계산하는 것이 아니라, 성 인민위원회가 매년 발표하는 토지 가격표를 기준으로 세금을 계산한다는 것을 의미합니다. 이는 사람들이 세금 부담을 줄이기 위해 의도적으로 토지 가격을 낮게 신고하는 사례를 줄이기 위한 2024년 토지법의 새로운 규정입니다.

주택 및 토지 위의 건축물과 관련된 토지 사용권 양도로 발생하는 소득의 경우, 부동산 양도에 따른 과세 소득은 각 거래의 양도 가격에 2%의 세율을 곱하여 결정됩니다.

회람 92/2015/TT-BTC 제17조에 따르면, 각 거래의 양도 가격은 양도 시점에 양도 계약서에 명시된 가격입니다.

토지 양도 계약서에 토지 가격이 명시되어 있지 않거나, 계약서에 명시된 토지 가격이 성 인민위원회가 정한 가격보다 낮은 경우에는 토지법에 따라 양도 당시 성 인민위원회가 정한 가격으로 토지를 양도한다.

위의 두 경우 모두 양도인은 매매로 이익을 얻었는지 손실을 입었는지와 관계없이 부동산 총 가치(국가가 정한 가격 또는 당사자들이 합의한 가격)의 2%에 해당하는 세금을 납부해야 합니다.

수집 방식이 간단하지만 과다 청구의 위험이 있습니다.

첫째, 개인 소득세는 기본적으로 비용을 공제한 후 발생한 소득(이윤)에만 부과되지만, 실제로는 총 거래 가액에 대해 과세되는 경우가 많아 과다 과세로 이어지기 쉽습니다. 손해를 보고 판매하더라도 세금을 내야 하는 상황이 발생하여 불만과 불합리성을 야기합니다.

둘째, 토지 사용권 양도 시 성(省) 인민위원회의 토지 가격표를 적용하는 것은 시장 가치를 정확하게 반영하지 못하여 민사 거래의 합의 정도를 떨어뜨린다.

셋째, 부동산 총액에 대한 2%의 세율은 상당히 높아 재정적 부담을 가중시키고, 거래 당사자들이 실제 가치보다 낮은 계약 가격을 신고하는 이중 가격 거래로 이어져 세수 손실과 시장 투명성 저하를 초래합니다.

세율을 1% 미만으로 낮출 수 있을까요?

이러한 상황을 고려할 때, 모든 정보를 파악할 수 있는 경우에는 이익(매출에서 총비용을 뺀 금액)에 20%의 세율을 적용하고, 비용을 파악할 수 없는 경우에는 총 이전가격에 2%의 세율을 적용하자는 재정부의 제안은 합리적입니다. 이러한 접근 방식은 베트남의 현행 세무 행정 환경에 적합하면서도 개인소득세의 본질에 점진적으로 부합하는 것입니다.

그러나 과세 계산 방식 개혁 외에도 세율 조정이 고려되어야 합니다. 총 양도 가격에 단일 세율을 적용하는 경우, 세율을 2%에서 1% 미만으로 낮추거나, 부동산 가액에 따른 누진세율을 도입하여 국민의 재정적 부담을 줄여야 합니다.

부동산 양도에 대한 개인소득세 산정 방법을 개발할 때에는 공정성, 합리성, 그리고 국가의 세무 관리 요건과 국민의 실제 재정 능력 간의 균형이라는 원칙을 반드시 준수해야 합니다.

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마 응오 지아 호앙 (호치민시 법과대학 상법학과)

출처: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm