부동산 소득세 2%의 문제점은 무엇인가요?

chuyển nhượng - Ảnh 1. — 세무 전문가들이 세금 납부 절차에 대해 안내합니다 - 사진: TTD

재무부가 연구하고 있는 두 가지 방법은 과세소득(매매가격에서 양도된 부동산과 관련된 총비용을 뺀 금액)을 계산하는 방법과 총 양도가격에 일반 세율을 적용하는 방법입니다.

부동산 양도에 따른 매매대금 및 비용을 정확하게 산정하는 데이터베이스가 있는 경우, 부동산 양도에 따른 개인소득세를 징수하는 방법을 적용하며, 세율 공식(제안된 20%)에 과세소득을 곱하여 계산합니다.

부동산의 매매대금과 양도에 따른 비용을 산정할 수 없는 경우에는 총 부동산 양도대금에 2%의 세율을 곱하여 개인소득세를 산정합니다.

부동산의 이용 목적에 따라 세금 정책을 차별화해야 하며, 생산 및 사업 목적의 토지에 대해 낮은 세율을 적용하여 토지의 효율적인 이용을 장려하고 사회적 가치 창출을 촉진해야 합니다.

세금은 여전히 많은 단점을 가지고 있습니다

2024년 8월 1일(2024년 토지법 시행일)부터 부동산 양도에 따른 개인소득세 징수는 다음 두 가지 경우로 구분됩니다.

가구 및 개인의 토지이용권 양도소득에 대한 개인소득세는 지가표상의 지가에 세율 2%를 곱하여 산정됩니다.

즉, 토지 사용권만 양도하는 경우(토지 내 주택이나 건축물 없이), 국가는 기존처럼 계약서에 공시된 가격을 기준으로 하지 않고, 성(省) 인민위원회가 매년 발표하는 토지 가격표를 기준으로 세금을 산정합니다. 이는 납세 의무를 줄이기 위해 토지 가격을 고의로 낮게 표시하는 행위를 줄이기 위한 2024년 토지법의 새로운 규정입니다.

주택 및 토지건설공사와 관련된 토지이용권 양도소득의 경우, 부동산 양도소득세는 양도가액에 세율 2%를 곱하여 산정합니다.

92/2015/TT-BTC 통지문 제17조에 따르면, 각 시점의 이전 가격은 이전 시점의 이전 계약서에 명시된 가격입니다.

토지 양도 계약서에 토지 가격이 명시되어 있지 않거나 양도 계약서에 기재된 토지 가격이 도(省)인민위원회가 규정한 가격보다 낮은 경우, 토지 양도 가격은 토지법의 규정에 따라 도(省)인민위원회가 양도 당시 규정한 가격으로 한다.

위의 두 가지 경우 모두, 양도인은 판매자가 이익을 얻든 손실을 얻든 관계없이 부동산 총 가치의 2%에 해당하는 세금을 납부해야 합니다(국가 가격 또는 당사자 간에 합의한 가격).

간단한 수집 방법이지만 과도한 청구가 쉽습니다.

첫째, 개인소득세는 기본적으로 비용을 공제한 후 발생하는 소득(이익)에만 부과되지만, 실제로는 총 거래가액에 대해 징수되기 때문에 과징금 부과가 쉽게 발생할 수 있습니다. 심지어 손해를 보고 팔더라도 여전히 세금을 내야 한다는 것은 답답하고 불합리한 일입니다.

둘째, 토지사용권만 양도하는 경우 도인민위원회의 토지가격표를 적용하는 것은 시장가치를 정확하게 반영하지 못하여 민사거래 협상의 의의를 떨어뜨린다.

셋째, 부동산 총 가치에 대한 2%의 세율이 상당히 높아 재정적 부담이 되고, 이로 인해 많은 양도인이 실제 가격보다 낮은 계약 가격을 신고하는 방식(이중 가격 거래)을 찾게 되어 예산 손실이 발생하고 시장의 투명성이 낮아집니다.

세율을 1% 이하로 낮추세요, 알겠어요?

이러한 상황을 고려할 때, 재무부가 제안한, 완전한 정보가 확인될 경우 이익(수입에서 총비용을 뺀 금액)에 20%의 세율을 적용하고, 비용을 확인할 수 없는 경우 총 이전가격에 2%의 세율을 유지하는 것은 타당합니다. 이러한 접근 방식은 베트남의 현행 세무 관리 상황에 적합하면서도 개인소득세의 본질에 점진적으로 접근하는 데 도움이 됩니다.

그러나 세금 계산 방식을 혁신하는 것 외에도 세율 조정도 고려해야 합니다. 총 양도가액에 일반 세율을 적용하는 경우, 세율을 2%에서 1% 미만으로 낮추거나 부동산 가치에 따라 누진세율을 적용하여 국민의 재정적 부담을 줄여야 합니다.

부동산 양도소득세 계산방법을 개발할 때, 국가의 세무관리 요구와 국민의 실제 능력 간의 공정성, 합리성, 균형의 원칙을 확보하는 것이 필요합니다.

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MSc. NGO GIA HOANG (호치민시 법학대학교 상법학부)

출처: https://tuoitre.vn/thue-thu-nhap-mua-ban-nha-dat-2-co-gi-chua-on-20250510233416706.htm