ຊື້​ເຮືອນ​ໃຫ້​ເຊົ່າ​ໄດ້​ກຳ​ໄລ​ດີ: ເຄັດລັບ​ເຊັກ​ດ່ວນ

ການຊື້-ຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບແມ່ນຮູບແບບການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ນິຍົມໃນຫວຽດນາມທຸກມື້ນີ້. ນັກລົງທຶນມັກຈະເກັບກ່ຽວຜົນປະໂຫຍດຫຼາຍຢ່າງຈາກທຸລະກິດປະເພດນີ້ເນື່ອງຈາກທ່າແຮງກໍາໄລທີ່ຫມັ້ນຄົງແລະຄວາມສາມາດໃນການສະສົມຊັບສິນໃນໄລຍະຍາວ.

ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ການລົງທຶນໃນຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າຍັງມີຄວາມສ່ຽງບາງຢ່າງ. ເຖິງແມ່ນວ່າເຈົ້າເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນ, ມັນບໍ່ແມ່ນເລື່ອງງ່າຍທີ່ຈະຊອກຫາຜູ້ເຊົ່າຫຼືສ້າງລາຍຮັບໃຫ້ເຊົ່າທີ່ຫມັ້ນຄົງ. ນອກຈາກນັ້ນ, ການຄຸ້ມຄອງ, ບໍາລຸງຮັກສາ, ແລະການສ້ອມແປງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍຍັງສາມາດສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ກໍາໄລຂອງນັກລົງທຶນ.

ດັ່ງນັ້ນ, ມີວິທີທີ່ຈະກໍານົດວ່າຊັບສິນແມ່ນມີມູນຄ່າການລົງທຶນສໍາລັບລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າບໍ? BiggerPockets - ແພລະຕະຟອມສື່ສັງຄົມທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດສໍາລັບການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະສັບໃນສະຫະລັດ - ເປີດເຜີຍກົດລະບຽບ 2% ເພື່ອຊ່ວຍໃຫ້ນັກລົງທຶນປະເມີນຂໍ້ຕົກລົງອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີທ່າແຮງຢ່າງໄວວາ.

ນຳໃຊ້ກົດລະບຽບ 2%.

ກົດລະບຽບ 2% ແມ່ນເຄື່ອງມືທີ່ງ່າຍດາຍແຕ່ມີປະສິດທິພາບທີ່ໃຊ້ເພື່ອເຮັດໃຫ້ການປະເມີນເບື້ອງຕົ້ນກ່ຽວກັບທ່າແຮງຂອງກໍາໄລຂອງຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າ. ຕາມກົດລະບຽບນີ້, ລາຍໄດ້ຄ່າເຊົ່າປະຈໍາເດືອນຂອງຊັບສິນຄວນຈະເທົ່າກັບຫຼືສູງກວ່າ 2% ຂອງລາຄາຊື້ຊັບສິນເພື່ອຖືວ່າເປັນການລົງທຶນທີ່ມີກໍາໄລ.

ທໍາອິດ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງໄດ້ກໍານົດຈໍານວນເງິນທີ່ຈໍາເປັນໃນການຊື້ຊັບສິນ, ລວມທັງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງເຊັ່ນ: ພາສີ, ຄ່າທໍານຽມ, ແລະການບໍລິການນາຍຫນ້າ. ຕໍ່ໄປ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງຄິດໄລ່ລາຍໄດ້ຄ່າເຊົ່າທີ່ຄາດໄວ້.

ທ່ານສາມາດເກັບກໍາຂໍ້ມູນນີ້ຕົວທ່ານເອງຫຼືຜ່ານບໍລິສັດນາຍຫນ້າອະສັງຫາລິມະສັບມືອາຊີບ.

ຖ້າລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າປະຈໍາເດືອນເທົ່າກັບຫຼືສູງກວ່າ 2% ຂອງລາຄາຊື້, ຊັບສິນນີ້ມີທ່າແຮງທີ່ຈະເປັນການລົງທຶນທີ່ດີ.

ຖ້າລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າປະຈໍາເດືອນແມ່ນຫນ້ອຍກວ່າ 2% ຂອງລາຄາຊື້, ການລົງທຶນນີ້ອາດຈະບໍ່ໄດ້ຜົນຕອບແທນທີ່ຄາດໄວ້. ຖ້າທ່ານຍັງຕ້ອງການລົງທຶນໃນຊັບສິນນີ້, ທ່ານຈະຕ້ອງປັບລາຄາເຊົ່າຫຼືຫຼຸດຜ່ອນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານເພື່ອບັນລຸອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການ.

ຕົວຢ່າງ, ສົມມຸດວ່າເຈົ້າຊື້ອາພາດເມັນໃນລາຄາ 2 ຕື້ດົ່ງ. ຕາມ​ກົດ​ລະ​ບຽບ 2%, ລາຍ​ຮັບ​ຄ່າ​ເຊົ່າ​ຕ່ຳ​ສຸດ​ຕໍ່​ເດືອນ​ເພື່ອ​ຮັບ​ປະ​ກັນ​ຜົນ​ຕອບ​ແທນ​ດີ​ແມ່ນ 40 ລ້ານ​ດົ່ງ.

ຕຶກອະສັງຫາລິມະຊັບຢູ່ ຮ່າໂນ້ຍ (ພາບ: ເຈິ່ນກວາງ).

ຖ້າ​ລາຍ​ຮັບ​ຈາກ​ການ​ເຊົ່າ​ບັນລຸ 50 ລ້ານ​ດົ່ງ​ຕໍ່​ເດືອນ, ນັ້ນ​ແມ່ນ​ການ​ລົງທຶນ​ທີ່​ມີ​ທ່າ​ແຮງ. ກົງກັນຂ້າມ, ຖ້າລາຍຮັບຄ່າເຊົ່າພຽງແຕ່ 30 ລ້ານດົ່ງຕໍ່ເດືອນ, ຕ້ອງພິຈາລະນາດັດສົມລາຄາເຊົ່າ ຫຼື ຫຼຸດລາຍຈ່າຍເພື່ອບັນລຸຜົນຕອບແທນຈາກການລົງທຶນ.

ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ກົດລະບຽບ 2% ແມ່ນພຽງແຕ່ການຄາດຄະເນທີ່ຫຍາບຄາຍແລະບໍ່ຮັບປະກັນຄວາມຖືກຕ້ອງຢ່າງແທ້ຈິງສໍາລັບທ່າແຮງກໍາໄລຂອງຊັບສິນໃດໆ. ປັດໃຈອື່ນໆຈໍານວນຫຼາຍມີຜົນກະທົບຕໍ່ຜົນຕອບແທນທີ່ແທ້ຈິງຂອງການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບ. ຕົວຢ່າງ, ລາຍໄດ້ຄ່າເຊົ່າປະຈໍາເດືອນແມ່ນຂຶ້ນກັບປະເພດຂອງຊັບສິນ, ສະຖານທີ່, ຂະຫນາດແລະສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກ, ແລະເງື່ອນໄຂຂອງຕະຫຼາດ.

ບາງເຄື່ອງມືທາງເລືອກ

ກົດລະບຽບ 2% ເປັນເຄື່ອງມືທີ່ງ່າຍດາຍແລະເປັນທີ່ນິຍົມໃຊ້ໂດຍນັກລົງທຶນຈໍານວນຫຼາຍເພື່ອກໍານົດກໍາໄລຂອງຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າຢ່າງໄວວາ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ນີ້ແມ່ນພຽງແຕ່ກົດລະບຽບທົ່ວໄປ, ແລະທ່ານຍັງຈໍາເປັນຕ້ອງເຮັດການວິເຄາະຢ່າງລະອຽດຫຼາຍກ່ອນທີ່ຈະຕັດສິນໃຈລົງທຶນ. ທ່ານສາມາດນໍາໃຊ້ວິທີການອື່ນໆຈໍານວນຫນຶ່ງເພື່ອໃຫ້ໄດ້ທັດສະນະທີ່ຫຼາກຫຼາຍກວ່າກ່ອນທີ່ຈະລົງທຶນ.

ກ່ອນອື່ນ ໝົດ, ມີຕົວຄູນຄ່າເຊົ່າລວມ (GRM). metric ນີ້ຄິດໄລ່ອັດຕາສ່ວນລະຫວ່າງລາຄາການຊື້ຊັບສິນແລະຄ່າເຊົ່າປະຈໍາປີທັງຫມົດ. ຕົວຢ່າງ, ຖ້າຊັບສິນໃດໜຶ່ງມີລາຄາ 3 ຕື້ດົ່ງ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທັງໝົດຕໍ່ປີແມ່ນ 300 ລ້ານດົ່ງ, ຄ່າ GRM ຈະເປັນ 10. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ຄ່າ GRM ຕໍ່າກວ່າສະແດງເຖິງໂອກາດການລົງທຶນທີ່ດຶງດູດກວ່າ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຂໍ້ເສຍຂອງເຄື່ອງມືນີ້ແມ່ນວ່າມັນບໍ່ໄດ້ຄິດໄລ່ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ.

ອັນທີສອງ, ມີ Net Operating Income (NOI). ຕົວຊີ້ວັດນີ້ຄິດໄລ່ຜົນຕອບແທນປະຈໍາປີຂອງຊັບສິນຫຼັງຈາກຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ, ກ່ອນພາສີແລະການຈ່າຍເງິນຈໍານອງ. NOI ສະຫນອງຮູບພາບທີ່ຊັດເຈນກວ່າຂອງກໍາໄລຂອງຊັບສິນ. ຖ້າ NOI ເປັນບວກ, ຊັບສິນສ້າງລາຍຮັບໃຫ້ເຊົ່າພຽງພໍເພື່ອກວມເອົາຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ.

ອັນທີສາມ, ມີການວິເຄາະກະແສເງິນສົດ. ການວິເຄາະກະແສເງິນສົດບໍ່ພຽງແຕ່ສຸມໃສ່ລາຍຮັບການເຊົ່າ; ມັນພິຈາລະນາທຸກກະແສເງິນສົດຂາເຂົ້າ, ຂາອອກ, ລວມທັງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ, ດອກເບ້ຍ, ພາສີ, ແລະອື່ນໆ.

ອັນທີສີ່ແມ່ນອັດຕາທຶນນິຍົມ (Cap Rate). metric ນີ້ຄິດໄລ່ອັດຕາຜົນຕອບແທນປະຈໍາປີຂອງການລົງທຶນສໍາລັບຊັບສິນ. ອັດຕາ Cap ແມ່ນຖືກຄິດໄລ່ໂດຍການແບ່ງອັດຕາດອກເບ້ຍສຸດທິ (NOI) ໂດຍລາຄາຊື້ຊັບສິນ. ອັດຕາ Cap ທີ່ສູງຂຶ້ນຊີ້ໃຫ້ເຫັນເຖິງໂອກາດການລົງທຶນທີ່ດີກວ່າແຕ່ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວມາພ້ອມກັບຄວາມສ່ຽງທີ່ສູງຂຶ້ນ.

ທີຫ້າແມ່ນການວິເຄາະມູນຄ່າໃນອະນາຄົດ. ແທນທີ່ຈະສຸມໃສ່ພຽງແຕ່ກໍາໄລໃນປະຈຸບັນ, ພິຈາລະນາມູນຄ່າໃນອະນາຄົດຂອງຊັບສິນ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ວິທີການນີ້ມັກຈະຕ້ອງການປະສົບການແລະຄວາມຮູ້ກ່ຽວກັບອະສັງຫາລິມະສັບ.

ໂດຍການລວມເອົາທາງເລືອກເຫຼົ່ານີ້, ນັກລົງທຶນສາມາດສ້າງຍຸດທະສາດການລົງທຶນທີ່ສົມບູນແບບເພື່ອເຮັດໃຫ້ການຕັດສິນໃຈລົງທຶນທີ່ມີຂໍ້ມູນຫຼາຍແລະຮອບຄອບ.

ທີ່ມາ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm