ຊື້​ເຮືອນ​ໃຫ້​ເຊົ່າ​ໄດ້​ກຳ​ໄລ​ດີ: ເຄັດລັບ​ເຊັກ​ດ່ວນ

ການຊື້-ຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບແມ່ນຮູບແບບການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ນິຍົມໃນຫວຽດນາມທຸກມື້ນີ້. ນັກລົງທຶນມັກຈະໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຫຼາຍຢ່າງຈາກທຸລະກິດປະເພດນີ້ເນື່ອງຈາກທ່າແຮງກໍາໄລທີ່ຫມັ້ນຄົງແລະຄວາມສາມາດໃນການສະສົມຊັບສິນໃນໄລຍະເວລາ.

ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ການລົງທຶນໃນຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າຍັງມີຄວາມສ່ຽງບາງຢ່າງ. ເຖິງແມ່ນວ່າເຈົ້າເປັນເຈົ້າຂອງເຮືອນ, ມັນບໍ່ແມ່ນເລື່ອງງ່າຍທີ່ຈະຊອກຫາຜູ້ເຊົ່າຫຼືໄດ້ຮັບເງິນສົດທີ່ຫມັ້ນຄົງຈາກການເຊົ່າ. ນອກຈາກນັ້ນ, ການຄຸ້ມຄອງ, ບໍາລຸງຮັກສາ, ຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການສ້ອມແປງ, ແລະອື່ນໆຍັງສາມາດສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ຜົນກໍາໄລຂອງນັກລົງທຶນ.

ດັ່ງນັ້ນມີວິທີທີ່ຈະກໍານົດວ່າຊັບສິນແມ່ນມີມູນຄ່າການລົງທຶນສໍາລັບການເຊົ່າບໍ? BiggerPockets - ເຄືອຂ່າຍສັງຄົມການລົງທຶນດ້ານອະສັງຫາລິມະຊັບທີ່ໃຫຍ່ທີ່ສຸດໃນສະຫະລັດ - ເປີດເຜີຍກົດລະບຽບ 2% ເພື່ອຊ່ວຍໃຫ້ນັກລົງທຶນປະເມີນຂໍ້ຕົກລົງອະສັງຫາລິມະສັບທີ່ມີທ່າແຮງຢ່າງໄວວາ.

ນຳໃຊ້ກົດລະບຽບ 2%.

ກົດລະບຽບ 2% ແມ່ນເຄື່ອງມືທີ່ງ່າຍດາຍແຕ່ມີປະສິດທິພາບທີ່ໃຊ້ເພື່ອປະເມີນທ່າແຮງການສ້າງລາຍໄດ້ຂອງຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າ. ຕາມກົດລະບຽບນີ້, ລາຍໄດ້ຄ່າເຊົ່າປະຈໍາເດືອນຂອງຊັບສິນຄວນຈະເທົ່າກັບຫຼືຫຼາຍກວ່າ 2% ຂອງລາຄາຊື້ຊັບສິນທີ່ຈະຖືວ່າເປັນການລົງທຶນທີ່ດີ.

ທໍາອິດ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງກໍານົດຈໍານວນເງິນທີ່ທ່ານຕ້ອງການທີ່ຈະໃຊ້ເພື່ອເປັນເຈົ້າຂອງຊັບສິນ, ລວມທັງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍທີ່ກ່ຽວຂ້ອງກັບພາສີ, ການບໍລິການນາຍຫນ້າ. ຕໍ່ໄປ, ທ່ານຈໍາເປັນຕ້ອງຄິດໄລ່ລາຍໄດ້ທີ່ຄາດວ່າຈະມາຈາກການເຊົ່າ.

ທ່ານສາມາດເກັບກໍາຂໍ້ມູນນີ້ຕົວທ່ານເອງຫຼືຜ່ານບໍລິສັດນາຍຫນ້າອະສັງຫາລິມະສັບມືອາຊີບ.

ຖ້າລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າປະຈໍາເດືອນເທົ່າກັບຫຼືຫຼາຍກວ່າ 2% ຂອງລາຄາຊື້, ຊັບສິນມີທ່າແຮງທີ່ຈະເປັນການລົງທຶນທີ່ດີ.

ຖ້າລາຍໄດ້ຈາກການເຊົ່າປະຈໍາເດືອນແມ່ນຫນ້ອຍກວ່າ 2% ຂອງລາຄາຊື້, ການລົງທຶນອາດຈະບໍ່ໄດ້ຜົນຕອບແທນທີ່ຄາດໄວ້. ຖ້າທ່ານຍັງຕ້ອງການລົງທຶນໃນຊັບສິນນີ້, ທ່ານຈະຕ້ອງປັບລາຄາເຊົ່າຫຼືຫຼຸດລົງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານເພື່ອໃຫ້ໄດ້ອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການ.

ຕົວຢ່າງ, ສົມມຸດວ່າເຈົ້າຊື້ອາພາດເມັນໃນລາຄາ 2 ຕື້ດົ່ງ, ຕາມກົດລະບຽບ 2%, ລາຍຮັບຄ່າເຊົ່າຕໍ່າສຸດຕໍ່ເດືອນເພື່ອຮັບປະກັນກໍາໄລທີ່ດີແມ່ນ 40 ລ້ານດົ່ງ.

ເຂດອະສັງຫາລິມະຊັບຢູ່ ຮ່າໂນ້ຍ (ພາບ: ເຈິ່ນກວາງ).

ໃນ​ກໍ​ລະ​ນີ​ເງິນ​ສົດ​ຈາກ​ການ​ເຊົ່າ​ບັນ​ລຸ 50 ລ້ານ​ດົ່ງ​ຕໍ່​ເດືອນ, ສະ​ແດງ​ໃຫ້​ເຫັນ​ວ່າ​ນີ້​ແມ່ນ​ການ​ລົງ​ທຶນ​ທີ່​ມີ​ທ່າ​ແຮງ. ໃນທາງກົງກັນຂ້າມ, ຖ້າລາຄາເຊົ່າພຽງແຕ່ 30 ລ້ານດົ່ງ/ເດືອນ, ເຈົ້າຕ້ອງພິຈາລະນາປັບປ່ຽນລາຄາເຊົ່າ ຫຼື ຫຼຸດຕົ້ນທຶນເພື່ອບັນລຸອັດຕາຜົນຕອບແທນທີ່ຕ້ອງການ.

ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ກົດລະບຽບ 2% ແມ່ນພຽງແຕ່ມາດຕະການທີ່ຫຍາບຄາຍແລະບໍ່ຮັບປະກັນຄວາມຖືກຕ້ອງຢ່າງແທ້ຈິງສໍາລັບທ່າແຮງກໍາໄລຂອງຊັບສິນໃດໆ. ປັດໃຈອື່ນໆຈໍານວນຫຼາຍມີຜົນກະທົບຕໍ່ຜົນຕອບແທນທີ່ແທ້ຈິງຂອງການລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບ. ຕົວຢ່າງ, ກະແສເງິນສົດໃຫ້ເຊົ່າປະຈໍາເດືອນແມ່ນຂຶ້ນກັບປະເພດຂອງຊັບສິນ, ສະຖານທີ່, ພື້ນທີ່ ແລະສິ່ງອໍານວຍຄວາມສະດວກ, ແລະເງື່ອນໄຂຂອງຕະຫຼາດ.

ບາງເຄື່ອງມືທາງເລືອກອື່ນ

ກົດລະບຽບ 2% ເປັນເຄື່ອງມືທີ່ງ່າຍດາຍແລະເປັນທີ່ນິຍົມໃຊ້ໂດຍນັກລົງທຶນຈໍານວນຫຼາຍເພື່ອກໍານົດກໍາໄລຂອງຊັບສິນໃຫ້ເຊົ່າຢ່າງໄວວາ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ນີ້ແມ່ນພຽງແຕ່ກົດລະບຽບທົ່ວໄປແລະທ່ານຍັງຈໍາເປັນຕ້ອງໄດ້ວິເຄາະລະມັດລະວັງຫຼາຍໃນເວລາທີ່ຕັດສິນໃຈລົງທຶນ. ທ່ານສາມາດນໍາໃຊ້ບາງວິທີອື່ນເພື່ອໃຫ້ມີທັດສະນະທີ່ຫຼາກຫຼາຍກວ່າກ່ອນທີ່ຈະລົງທຶນ.

ທໍາອິດແມ່ນຕົວຄູນຄ່າເຊົ່າລວມ (GRM). ມາດຕະການນີ້ຄິດໄລ່ອັດຕາສ່ວນລະຫວ່າງລາຄາຊື້ຊັບສິນ ແລະຄ່າເຊົ່າທັງໝົດປະຈໍາປີ. ຕົວຢ່າງ, ຖ້າຊັບສິນໃດໜຶ່ງມີລາຄາ 3 ຕື້ດົ່ງ ແລະ ຄ່າເຊົ່າທັງໝົດຕໍ່ປີແມ່ນ 300 ລ້ານດົ່ງ, ຄ່າ GRM ແມ່ນ 10. ໂດຍທົ່ວໄປແລ້ວ, ຄ່າ GRM ຕໍ່າກວ່າສະແດງເຖິງໂອກາດການລົງທຶນທີ່ດຶງດູດກວ່າ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ຂໍ້ເສຍຂອງເຄື່ອງມືນີ້ແມ່ນວ່າມັນບໍ່ໄດ້ຄໍານຶງເຖິງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ.

ອັນທີສອງແມ່ນ Net Operating Income (NOI). metric ນີ້ຄິດໄລ່ກໍາໄລປະຈໍາປີຂອງຊັບສິນຫຼັງຈາກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານກ່ອນທີ່ຈະຫັກພາສີແລະການຈ່າຍເງິນຈໍານອງ. NOI ສະຫນອງຮູບພາບທີ່ຊັດເຈນກວ່າຂອງກໍາໄລຂອງຊັບສິນ. ຖ້າອັດຕາສ່ວນ NOI ເປັນບວກ, ຊັບສິນແມ່ນສ້າງລາຍຮັບໃຫ້ເຊົ່າພຽງພໍເພື່ອກວມເອົາຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ.

ອັນທີສາມແມ່ນການວິເຄາະກະແສເງິນສົດ. ບໍ່ພຽງແຕ່ສຸມໃສ່ລາຍຮັບການເຊົ່າ, ການວິເຄາະກະແສເງິນສົດຍັງພິຈາລະນາກະແສເງິນສົດທັງຫມົດລວມທັງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການດໍາເນີນງານ, ດອກເບ້ຍ, ພາສີ, ແລະອື່ນໆ.

ອັນທີສີ່ແມ່ນອັດຕາທຶນນິຍົມ (Cap Rate). ມາດຕະການນີ້ຄິດໄລ່ອັດຕາຜົນຕອບແທນປະຈໍາປີຂອງການລົງທຶນທັງຫມົດຂອງຊັບສິນ. ອັດຕາ Cap ແມ່ນຖືກຄິດໄລ່ໂດຍການແບ່ງ NOI ດ້ວຍລາຄາຊື້ຂອງຊັບສິນ. ອັດຕາ Cap ທີ່ສູງຂຶ້ນຊີ້ໃຫ້ເຫັນເຖິງໂອກາດການລົງທຶນທີ່ດີກວ່າແຕ່ໂດຍປົກກະຕິແລ້ວມາພ້ອມກັບຄວາມສ່ຽງທີ່ສູງຂຶ້ນ.

ອັນທີຫ້າແມ່ນການວິເຄາະມູນຄ່າໃນອະນາຄົດ. ແທນທີ່ຈະສຸມໃສ່ພຽງແຕ່ກໍາໄລໃນປະຈຸບັນ, ພິຈາລະນາມູນຄ່າໃນອະນາຄົດຂອງຊັບສິນ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ວິທີການນີ້ມັກຈະຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີປະສົບການແລະຄວາມຮູ້ກ່ຽວກັບອະສັງຫາລິມະສັບ.

ໂດຍການລວມເອົາທາງເລືອກເຫຼົ່ານີ້, ນັກລົງທຶນສາມາດສ້າງຍຸດທະສາດການລົງທຶນທີ່ສົມບູນແບບເພື່ອເຮັດໃຫ້ການຕັດສິນໃຈລົງທຶນທີ່ສົມບູນແບບແລະມີຂໍ້ມູນຫຼາຍຂຶ້ນ.

ທີ່ມາ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm