ການກຳນົດລາຄາດິນຕາມຫຼັກການຕະຫຼາດແມ່ນບາດກ້າວທີ່ສຳຄັນ.

ຍຶດໝັ້ນຫຼັກການຕະຫຼາດ

ຕາມບັນດານັກຊ່ຽວຊານ Savills ແລ້ວ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນຫວຽດນາມ 2024 ນຳມາເຊິ່ງບັນດາການຜັນແປທີ່ສຳຄັນຂອງການຕີລາຄາທີ່ດິນ, ສຸມໃສ່ການຕີລາຄາທີ່ດິນຕາມຫຼັກການຕະຫຼາດ, ເຊິ່ງຈະຊ່ວຍເພີ່ມຄວາມໂປ່ງໃສ ແລະ ສະພາບຄ່ອງໃຫ້ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບ.

ຜ່ານມາ, ການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນແມ່ນໄດ້ກຳນົດຕາມຫຼັກການຂອງຈຸດປະສົງ ແລະ ໄລຍະເວລາການນຳໃຊ້ທີ່ດິນ, ແລະ “ສອດຄ່ອງກັບລາຄາທີ່ດິນໃນທ້ອງຕະຫຼາດ” ທີ່ເກັບຈາກລາຄາປະມູນ ແລະ ເກັບຈາກການນຳໃຊ້ທີ່ດິນ. ຢ່າງໃດກໍ່ຕາມ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນສະບັບໃໝ່ໄດ້ເນັ້ນໜັກເຖິງຫຼັກການຕະຫຼາດ. ນີ້ຫມາຍຄວາມວ່າລາຄາທີ່ດິນທີ່ກໍານົດຈະສະທ້ອນເຖິງມູນຄ່າຕະຫຼາດທີ່ແທ້ຈິງຂອງທີ່ດິນ.

ມູນຄ່າຕະຫຼາດ, ຕາມການກໍານົດໂດຍສະພາມາດຕະຖານປະເມີນມູນຄ່າສາກົນ (IVSC), ແມ່ນ "ມູນຄ່າຕະຫຼາດຂອງຊັບສິນແມ່ນລາຄາຄາດຄະເນສໍາລັບຊັບສິນໃນເວລາແລະສະຖານທີ່ຂອງການປະເມີນມູນຄ່າລະຫວ່າງຜູ້ຊື້ທີ່ເຕັມໃຈແລະຜູ້ຂາຍທີ່ເຕັມໃຈໃນທຸລະກໍາທີ່ເປັນເອກະລາດ, ມີຂໍ້ມູນ, ບ່ອນທີ່ພາກສ່ວນປະຕິບັດຄວາມຮູ້, ລະມັດລະວັງແລະບໍ່ມີການບີບບັງຄັບ."

ການກໍານົດລາຄາທີ່ດິນຕາມຫຼັກການຕະຫຼາດແມ່ນເປັນບາດກ້າວທີ່ສໍາຄັນໂດຍສະເພາະໃນກົດຫມາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024, ຮູບ 1. — ການປ່ຽນແປງກົດຫມາຍໃຫມ່ໄດ້ສົ່ງເສີມຫຼັກການຕະຫຼາດ.

ທ່ານນາງຢາງຊີ້ອອກວ່າ, ມູນຄ່າຕະຫຼາດສະແດງໃຫ້ເຫັນຢ່າງຈະແຈ້ງເຖິງຄວາມເຂົ້າໃຈຂອງທັງຜູ້ຊື້ແລະຜູ້ຂາຍໃນຕະຫຼາດ. ໃນເວລານັ້ນ, ທີ່ດິນຈະຖືກຈັດສັນໃຫ້ນັກລົງທຶນເຕັມໃຈທີ່ຈະຈ່າຍລາຄາສູງສຸດ. ວິທີນີ້ຊ່ວຍສົ່ງເສີມການຈັດສັນທີ່ດິນ ແລະ ການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນໃຫ້ມີປະສິດທິພາບຫຼາຍຂຶ້ນ.

ໃນອະນາຄົດ, ເມື່ອຖານຂໍ້ມູນລາຄາທີ່ດິນສໍາເລັດ, ຂໍ້ມູນການຊື້ - ຂາຍຈະຖືກເປີດເຜີຍຕໍ່ສາທາລະນະ. ໃນເວລານີ້, ຜູ້ຊື້ແລະຜູ້ຂາຍສາມາດເຂົ້າເຖິງຂໍ້ມູນການເຮັດທຸລະກໍາ. ຈາກນັ້ນຈະມີຄວາມຮັບຮູ້ຢ່າງຈະແຈ້ງ, ຊ່ວຍເພີ່ມຄວາມໂປ່ງໃສໃຫ້ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບ. ນອກຈາກນັ້ນ, ການຊື້-ຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບຍັງຈະດຳເນີນໄປຢ່າງສະດວກກວ່າ, ຊ່ວຍເພີ່ມສະພາບຄ່ອງໃຫ້ແກ່ຕະຫຼາດ.

ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າ

ແຕກຕ່າງຈາກກົດໝາຍສະບັບທີ່ຜ່ານມາທີ່ຂາດລະບຽບການທີ່ຈະແຈ້ງ, ມາດຕາ 158 ຂອງກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນປີ 2024 ຍັງໄດ້ໃຫ້ລາຍລະອຽດກ່ຽວກັບວິທີການປະເມີນມູນຄ່າ ແລະ ກໍລະນີ ແລະ ເງື່ອນໄຂການນຳໃຊ້ແຕ່ລະວິທີ.

ກ່ຽວກັບວິທີການປະເມີນມູນຄ່າ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2023 ໄດ້ກຳນົດ 5 ວິທີປະເມີນລາຄາຄື: ການສົມທຽບ, ການຫັກ, ລາຍຮັບ, ສ່ວນເກີນ ແລະ ຄ່າສຳປະສິດການປັບລາຄາທີ່ດິນ. ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນສະບັບປັບປຸງໄດ້ກຳນົດ 4 ວິທີ, ໃນນັ້ນ ວິທີການຫັກລົບແມ່ນຖືວ່າເປັນກໍລະນີພິເສດຂອງວິທີການປຽບທຽບ. ໃນນັ້ນ, ສອງວິທີທີ່ໃຊ້ກັນທົ່ວໄປໃນການປະເມີນມູນຄ່າໂຄງການພັດທະນາແມ່ນວິທີການປຽບທຽບໂດຍກົງ ແລະ ວິທີການເກີນດຸນ.

ດ້ວຍວິທີການປຽບທຽບໂດຍກົງ, ມັນຖືກເຮັດໂດຍການປຽບທຽບລາຄາການເຮັດທຸລະກໍາຂອງຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນໃນຕະຫຼາດເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າຂອງຊັບສິນທີ່ຈະມີມູນຄ່າ. ວິທີການນີ້ແມ່ນເຫມາະສົມສໍາລັບຊັບສິນເຊັ່ນ: ບ້ານເຮືອນຫຼືອາພາດເມັນທີ່ມີຂໍ້ມູນການເຮັດທຸລະກໍາຫຼາຍ, ຄຸນສົມບັດປຽບທຽບແມ່ນຄ້າຍຄືກັນຫຼາຍ, ຊ່ວຍຫຼຸດຜ່ອນຫົວຂໍ້ໃນການປັບຕົວ.

ການກໍານົດລາຄາທີ່ດິນຕາມຫຼັກການຕະຫຼາດແມ່ນເປັນບາດກ້າວທີ່ສໍາຄັນໂດຍສະເພາະໃນກົດຫມາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024, ຮູບ 2. — ທ່ານນາງ Do Thi Thu Giang, ຜູ້ອຳນວຍການບໍລິການທີ່ປຶກສາ, Savills HCMC

ນອກຈາກນັ້ນ, ວິທີການນີ້ຍັງງ່າຍດາຍ, ເຂົ້າໃຈງ່າຍແລະປະຫຍັດເວລາ. ຢ່າງໃດກໍຕາມ, ວິທີການນີ້ຍັງມີຈຸດອ່ອນທີ່ແນ່ນອນ. ຂໍ້ມູນຈໍາກັດແລະຄວາມຖືກຕ້ອງຂອງຂໍ້ມູນແມ່ນຂໍ້ຈໍາກັດທີ່ສໍາຄັນທີ່ສຸດ. ນອກຈາກນັ້ນ, ວິທີການຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການປັບຕົວ, ເຊິ່ງອາດຈະຂຶ້ນກັບຜູ້ປະເມີນ. ໂດຍສະເພາະສໍາລັບຊັບສິນທີ່ຈະມີມູນຄ່າເປັນໂຄງການພັດທະນາແບບປະສົມ, ການຊອກຫາຊັບສິນທີ່ຄ້າຍຄືກັນແມ່ນມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍ, ເຖິງແມ່ນວ່າເປັນໄປບໍ່ໄດ້, ເນື່ອງຈາກຄວາມແຕກຕ່າງຂອງອົງປະກອບຂອງການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນແຕ່ລະປະເພດ.

ວິທີການທີ່ເຫຼືອແມ່ນປະເມີນທ່າແຮງການພັດທະນາຂອງໂຄງການ ແລະ ແມ່ນເຮັດໂດຍການປະເມີນລາຍຮັບ ແລະ ການຫັກຄ່າໃຊ້ຈ່າຍເພື່ອກໍານົດມູນຄ່າທີ່ດິນສ່ວນເກີນ. ເມື່ອປະຕິບັດການປະເມີນມູນຄ່າໂດຍໃຊ້ວິທີນີ້, ຜູ້ປະເມີນຍັງປະເມີນຄວາມເປັນໄປໄດ້ແລະກໍາໄລຂອງໂຄງການ, ສະຫນັບສະຫນູນຂະບວນການຕັດສິນໃຈການລົງທຶນ.

ວິທີການນີ້ເຮັດໃຫ້ນັກພັດທະນາສາມາດວິເຄາະສະຖານະການພັດທະນາທີ່ແຕກຕ່າງກັນເພື່ອກໍານົດແຜນການນໍາໃຊ້ທີ່ດິນທີ່ດີທີ່ສຸດທີ່ໃຫ້ມູນຄ່າສູງສຸດ, ເຊິ່ງເອີ້ນກັນວ່າການນໍາໃຊ້ສູງສຸດແລະດີທີ່ສຸດ. ເຖິງວ່າຈະມີຜົນປະໂຫຍດຫຼາຍຢ່າງ, ວິທີການທີ່ເຫລືອຢູ່ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີການສ້າງແບບຈໍາລອງທາງດ້ານການເງິນທີ່ສັບສົນແລະຄວາມຊໍານານທາງດ້ານການເງິນ, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບຄວາມເຂົ້າໃຈຢ່າງລະອຽດກ່ຽວກັບການຄາດຄະເນຕະຫຼາດຂອງລາຄາຂາຍແລະຄ່າໃຊ້ຈ່າຍ, ເຊັ່ນດຽວກັນກັບແຜນການພັດທະນາໂຄງການ. ນີ້ເຮັດໃຫ້ວິທີການທີ່ເຫຼືອແມ່ນໃຊ້ເວລາຫຼາຍເນື່ອງຈາກການເກັບກໍາຂໍ້ມູນຕະຫຼາດຢ່າງກວ້າງຂວາງ.

ບັນຫາຕົ້ນຕໍໃນແບບຈໍາລອງການປະເມີນມູນຄ່າທີ່ດິນແມ່ນການອີງໃສ່ການສົມມຸດຕິຖານ, ເຊິ່ງເຮັດໃຫ້ຜົນໄດ້ຮັບການປະເມີນມູນຄ່າໄດ້ຮັບຜົນກະທົບຢ່າງຫຼວງຫຼາຍຈາກຕົວແປເຊັ່ນ: ການຄາດຄະເນລາຍຮັບ, ການຄາດຄະເນຄ່າໃຊ້ຈ່າຍແລະໄລຍະເວລາຂອງໂຄງການ. ວິທີການປະເມີນມູນຄ່າແຕ່ລະຄົນມີຂໍ້ດີ ແລະຂໍ້ເສຍຂອງມັນ, ຮຽກຮ້ອງໃຫ້ມີວິທີການທີ່ສົມດູນກັນເມື່ອການຄືນດີມູນຄ່າ.

ເວົ້າກ່ຽວກັບຜົນກະທົບຂອງການດັດປັບເຫຼົ່ານີ້ໃນຕະຫຼາດ, ຜູ້ຊ່ຽວຊານ Savills ກ່າວວ່າການກໍານົດລາຄາທີ່ດິນເພື່ອສະທ້ອນໃຫ້ເຫັນມູນຄ່າຕະຫຼາດຈະເພີ່ມປະສິດທິພາບ, ຄວາມໂປ່ງໃສແລະສະພາບຄ່ອງຂອງຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບ. ນອກນີ້, ລາຄາຄ່າຊົດເຊີຍການບຸກເບີກທີ່ດິນໃຫ້ບັນດາໂຄງການຈະເພີ່ມຂຶ້ນ. ນີ້ຈະນໍາໄປສູ່ການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງຄ່າໃຊ້ຈ່າຍໃນການລົງທຶນເບື້ອງຕົ້ນຂອງໂຄງການພັດທະນາ, ເຊິ່ງອາດຈະນໍາໄປສູ່ການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບຂອງໂຄງການເພື່ອຮັບປະກັນຜົນກໍາໄລສໍາລັບນັກລົງທຶນ;

ນອກນີ້, ພາສີລາຍຮັບຈາກການໂອນສິດນຳໃຊ້ທີ່ດິນເພີ່ມຂຶ້ນຍ້ອນຄິດໄລ່ຕາມມູນຄ່າຕະຫຼາດ, ຊ່ວຍເພີ່ມລາຍຮັບງົບປະມານແຫ່ງລັດ, ໂດຍສະນັ້ນຈຶ່ງສະໜອງທຶນເພີ່ມຕື່ມເພື່ອພັດທະນາພື້ນຖານໂຄງລ່າງ.

“ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍທີ່ດິນ 2024 ໄດ້ນຳເອົາການປ່ຽນແປງຢ່າງເລິກເຊິ່ງເຖິງການຕີລາຄາທີ່ດິນຢູ່ຫວຽດນາມ, ຍົກສູງປະສິດທິຜົນ, ໂປ່ງໃສ ແລະ ມີຄວາມຄ່ອງແຄ້ວກວ່າໃນການຕີລາຄາທີ່ດິນ.

ທີ່ມາ: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html