5 kes mempunyai hak untuk "menuntut semula" tanah yang dijual dengan kertas tulisan tangan

(Dan Tri) - Terdapat 5 kes di mana pemindah boleh mengambil semula hak guna tanah dan memulangkan wang kepada penerima pindahan tanpa melanggar undang-undang.

Penjualan tanah (pemindahan) melalui dokumen tulisan tangan ialah transaksi pemindahan hak guna tanah tetapi kontrak tersebut tidak disahkan atau disahkan mengikut undang-undang. Sebelum ini, bentuk urus niaga ini masih agak popular. Atas pelbagai sebab, pemindah mahu mengambil semula hak guna tanah dan memulangkan wang kepada penerima pindahan.

Untuk berkesan, transaksi sivil ini perlu dipersetujui dengan penerima pindahan atau permintaan kepada Mahkamah untuk mengisytiharkannya tidak sah.

Menurut Kanun Sivil 2015 dan Undang-undang Tanah 2024, terdapat kes berikut di mana tanah yang dibeli dan dijual boleh dituntut semula dengan dokumen tulisan tangan.

Transaksi selepas 1 Ogos

Klausa 3, Pasal 27 Undang-Undang Pertanahan 2024 menetapkan bahwa kontrak pemindahan, derma, gadaian, dan sumbangan modal menggunakan hak guna tanah, hak guna tanah, dan aset yang melekat pada tanah harus diaktakan atau disahkan, kecuali untuk perkara yang dinyatakan dalam butir b Klausa ini.

Sehubungan itu, kecuali dalam kes di mana satu atau lebih pemindah adalah organisasi perniagaan hartanah, notari atau pensijilan tidak diperlukan.

Oleh itu, pemindahan hak guna tanah melalui dokumen tulisan tangan hanya sah jika pemindahan berlaku sebelum 1 Ogos. Sekiranya transaksi melalui dokumen tulisan tangan selepas 1 Ogos, ia tidak sah di sisi undang-undang.

Tidak layak untuk dipindahkan

Bagi pemindahan hak guna tanah, Fasal 1, Perkara 45 Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa organisasi, isi rumah dan individu berhak untuk memindahkan hak guna tanah apabila mereka memenuhi syarat berikut:

- Mempunyai sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah kecuali dalam kes berikut: Pewarisan hak guna tanah, penukaran tanah pertanian semasa menyatukan tanah, bertukar-tukar plot, menderma hak guna tanah kepada Negara, masyarakat kediaman; Organisasi ekonomi dengan modal pelaburan asing yang menerima pemindahan projek hartanah mengikut peruntukan undang-undang perniagaan hartanah;

- Isi rumah individu yang belum diberikan buku merah tetapi layak untuk buku merah dibenarkan memindahkan hak guna tanah, memajak, menyewakan hak guna tanah dan menyumbang modal menggunakan hak guna tanah untuk menjalankan projek.

- Tanah tidak mempunyai pertikaian atau pertikaian telah diselesaikan oleh agensi negara yang berwibawa, penghakiman atau keputusan mahkamah, keputusan timbang tara atau award yang telah berkuat kuasa;

- Hak guna tanah tidak tertakluk kepada rampasan atau langkah lain untuk memastikan penguatkuasaan penghakiman mengikut peruntukan undang-undang mengenai penguatkuasaan penghakiman sivil;

- Dalam tempoh guna tanah;

- Hak guna tanah tidak tertakluk kepada langkah kecemasan sementara seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.

Oleh itu, jika hanya satu daripada syarat di atas dipenuhi, seseorang itu berhak untuk meminta Mahkamah mengisytiharkan pemindahan itu tidak sah (kebiasaannya tanah tanpa sijil).

Penerima pindahan mestilah tidak berada dalam kes di mana pemindahan tidak dibenarkan. Sebagai contoh, individu yang tidak mengeluarkan hasil pertanian secara langsung tidak dibenarkan menerima pindah milik tanah penanaman padi.

Contoh sijil hak guna tanah (Foto: IT).

Tanpa persetujuan ahli

Selepas Undang-undang Tanah 2024 diisytiharkan dan berkuat kuasa mulai 1 Ogos, ramai orang bimbang tentang isu berkaitan sijil hak guna tanah (buku merah). Salah satu perubahan dalam undang-undang ini ialah buku merah yang dikeluarkan kepada isi rumah tidak lagi diiktiraf.

Fasal 4, Perkara 256 Undang-Undang Tanah 2024 dengan jelas menyatakan bahawa sijil hak guna tanah, hak pemilikan rumah dan aset lain yang melekat pada tanah yang dikeluarkan kepada wakil isi rumah sebelum 1 Ogos, jika ahli berkongsi hak guna tanah isi rumah mempunyai keperluan, akan dikeluarkan sijil baharu dan merekodkan sepenuhnya nama ahli yang berkongsi hak guna tanah.

Penentuan ahli berkongsi hak menggunakan tanah isi rumah untuk mendaftarkan nama mereka pada sijil hak guna tanah dipersetujui oleh ahli-ahli ini dan mereka bertanggungjawab di sisi undang-undang.

Malah, adalah perkara biasa bagi seseorang dalam sesebuah isi rumah (dahulunya ketua isi rumah) untuk sewenang-wenangnya memindahkan tanah kepada orang lain tanpa kebenaran bertulis yang disahkan atau diperakui seperti yang ditetapkan oleh ahli isi rumah lain yang menggunakan tanah tersebut.

Fasal 5, Perkara 14 Pekeliling 02/2015 Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar menetapkan bahawa orang yang namanya tertera pada sijil atau orang yang diberi kuasa mengikut peruntukan undang-undang sivil hanya boleh menandatangani kontrak dan dokumen transaksi mengenai hak guna tanah dan pemilikan aset yang melekat pada tanah apabila ahli isi rumah yang menggunakan tanah itu telah bersetuju secara bertulis dan tidak disahkan mengikut undang-undang atau dokumen tersebut.

Sehubungan itu, jika tiada kebenaran bertulis ahli berkongsi hak guna tanah yang disahkan atau diperakui untuk memindahkan tanah isi rumah kepada orang lain, ahli lain berhak untuk mengambil semula hak guna tanahnya.

Pemindahan sewenang-wenangnya harta bersama suami dan isteri

Mengikut Fasal 2, Perkara 35 Undang-undang Perkahwinan dan Keluarga 2014, pemindahan harta tanah yang menjadi hak milik bersama suami isteri mestilah mendapat persetujuan bertulis. Dalam kes suami dan isteri berpindah tanpa kebenaran, pihak yang satu lagi berhak meminta Mahkamah untuk mengisytiharkan transaksi itu tidak sah.

Kontrak itu tidak disahkan atau disahkan.

Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa kontrak pemindahan hartanah mesti disahkan atau disahkan. Maksudnya, jika kontrak itu tidak disahkan atau disahkan mengikut peruntukan undang-undang, pemindahan itu tidak sah, kecuali Fasal 2, Perkara 129 Kanun Sivil 2015.

Iaitu, hanya ada hak untuk menuntut semula jika satu pihak atau pihak tidak melaksanakan sekurang-kurangnya dua pertiga daripada kewajipan dalam transaksi. Sekiranya tanah itu layak untuk dipindah milik dan penerima pindahan telah membayar sekurang-kurangnya dua pertiga daripada jumlah yang dipersetujui, tidak ada permintaan untuk Mahkamah mengisytiharkan urus niaga itu tidak sah kerana pelanggaran borang untuk menuntut semula tanah tersebut.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm