Hartanah taman perindustrian masih menjadi 'titik terang' dengan kelebihan harga sewa dan dasar pembangunan jangka panjang.

Kelebihan menarik pelaburan

Menurut data Pejabat Perangkaan Am, sehingga 20 Mei 2023, terdapat 962 projek pelaburan langsung asing (FDI) berlesen baharu dengan modal berdaftar sebanyak 5.26 bilion USD, meningkat 66.4% berbanding tempoh yang sama tahun lepas dari segi bilangan projek dan peningkatan sebanyak 27.8% dari segi modal berdaftar. Dengan hubungan yang sangat rapat antara hartanah taman perindustrian (IP) dan FDI, jumlah modal yang mengalir ke Vietnam menunjukkan bahawa potensi pembangunan jenis ini masih sangat besar.

Di samping itu, banyak taman perindustrian di Vietnam masih menarik perhatian banyak perusahaan asing kerana trend memindahkan kilang pengeluaran keluar dari China untuk menyebarkan risiko. Dengan kestabilan politik dan lokasi yang penting, Vietnam ialah destinasi menarik bagi banyak perusahaan besar di dunia.

Laporan daripada Agensi Pelaburan Asing - Kementerian Perancangan dan Pelaburan juga menunjukkan bahawa dalam tempoh 5 bulan pertama 2023, jumlah modal pelaburan asing berdaftar di Vietnam mencapai lebih daripada 5.26 bilion USD, peningkatan sebanyak 27.8% berbanding tempoh yang sama pada 2022. Terdapat 82 negara dan wilayah yang melabur di Vietnam. Singapura mendahului dengan jumlah modal pelaburan lebih daripada 2.53 bilion USD, menyumbang lebih daripada 23.3% daripada jumlah modal pelaburan di Vietnam, diikuti oleh Jepun, China dan Taiwan, Hong Kong (China), Korea Selatan... memfokuskan kepada wilayah dan bandar yang mempunyai banyak kelebihan dalam menarik pelaburan.

Hartanah taman industri masih merupakan tempat yang cerah dengan harga sewa yang menggalakkan dan dasar pembangunan jangka panjang, imej 1 — Vietnam masih menarik banyak perusahaan besar berkat kelebihan yang wujud.

Kekuatan Vietnam juga datang dari harga sewa yang menarik berbanding dengan banyak negara di rantau ini. Menurut beberapa laporan, harga sewa taman perindustrian Vietnam pada masa ini adalah 30-36% lebih rendah berbanding di Indonesia, Malaysia, Thailand dan setanding dengan Filipina. Mengenai kadar pertukaran, turun naik dalam dolar AS/VND tidak banyak berbanding negara lain, sekali gus membantu pelabur meminimumkan kerugian apabila membuat keputusan untuk melabur.

Jenis ini juga diminati oleh Kerajaan dan sedang dibangunkan dalam infrastruktur pengangkutan, membantu menyelesaikan masalah yang tinggal dalam logistik, secara langsung menyokong industri hartanah taman perindustrian. Kos logistik di Vietnam menyumbang kira-kira 16.8% daripada nilai barangan, manakala kos di dunia ini hanya kira-kira 10.6%.

Dengan infrastruktur pengangkutan yang semakin maju, projek seperti Jalan Lingkaran 3 di Bandar Ho Chi Minh, Jalan Lingkaran 4 di Hanoi dan terutamanya Lebuhraya Utara-Selatan sedang dipromosikan, yang akan menjadi faktor yang membantu hartanah taman perindustrian Vietnam meningkatkan daya saingnya, yang bertujuan untuk pembangunan jangka panjang.

Hartanah taman perindustrian masih merupakan tempat yang cerah dengan harga sewa yang menggalakkan dan dasar pembangunan jangka panjang, imej 2 — Pembangunan infrastruktur pengangkutan adalah sokongan yang hebat untuk pembangunan hartanah taman perindustrian.

Mengulas mengenai prospek pelaburan di Vietnam, Encik Morgan Ulaganathan, Pengarah Perkhidmatan Harta & Pelancongan - Perunding Hotel, Colliers Vietnam, Ahli Lembaga Eksekutif, Dewan Perniagaan Singapura Vietnam, berkata Vietnam mempunyai kedudukan strategik untuk menjadi pusat logistik berkat potensinya untuk membantu perniagaan menjimatkan kos pengangkutan dengan ketara. Produktiviti buruh Vietnam agak kompetitif berbanding negara lain di rantau ini. Selain itu, Vietnam juga mempunyai sistem politik yang agak stabil, penggunaan domestik yang baik dan keterbukaan ekonomi.

Menurut pakar ini, harga sewa tanah di Vietnam agak kompetitif berbanding pasaran baru muncul yang lain, yang merupakan kelebihan besar untuk hartanah perindustrian. Walaupun beberapa perkembangan terkini seperti cukai minimum global dan pemecahan geo-ekonomi pastinya akan memberi kesan kepada aliran FDI ke pasaran baru muncul, termasuk Vietnam.

Masih banyak cabaran yang menanti.

Dengan potensi dan kelebihan yang besar, seperti jenis hartanah yang lain, hartanah taman perindustrian menghadapi masalah dengan bekalan kerana masalah prosedur undang-undang.

Di pasaran Selatan, tiada bekalan baharu hartanah taman perindustrian sejak 6 bulan terakhir 2022 sejak peningkatan mendadak dalam bekalan pada awal tahun. Pasaran ini akan menghadapi kesukaran dalam melaksanakan projek baharu pada 2023. Di Utara, disebabkan pembangunan kemudian, dana tanah taman perindustrian pasaran Utara masih banyak dan pada harga yang berpatutan.

Sebab kekurangan bekalan, seperti yang dinyatakan dalam laporan baru-baru ini oleh VNDirect, adalah penyebaran perancangan dan keputusan pembangunan taman perindustrian mengikut kawasan. Khususnya, pertukaran pemimpin kanan di banyak lokaliti sejak kebelakangan ini juga telah melambatkan proses kelulusan projek. Ini telah membawa kepada kesan pada pembersihan tapak yang perlahan dan perancangan yang bertindih. Walaupun lebih banyak projek telah diluluskan baru-baru ini untuk memperbaiki keadaan ini, kekurangan bekalan akan bertahan sekurang-kurangnya sehingga akhir tahun 2023.

Di samping itu, cabaran baru untuk industri hartanah taman perindustrian juga telah muncul, iaitu "cukai minimum global". Ini adalah salah satu daripada dua tonggak utama Program Hakisan Asas dan Anjakan Keuntungan (BEPS) yang dimulakan oleh Pertubuhan Kerjasama Ekonomi dan Pembangunan (OECD) dan telah dipersetujui oleh lebih 140 negara.

Hartanah taman industri masih merupakan tempat yang cerah dengan harga sewa yang menggalakkan dan dasar pembangunan jangka panjang, imej 3 — Jenis ini masih mempunyai banyak cabaran pada masa hadapan seperti kos buruh, pembekalan atau isu baharu “Global Minimum Tax”.

Sehubungan itu, kadar cukai minimum global ialah 15%, digunakan untuk syarikat multinasional dengan jumlah hasil sebanyak 750 juta EUR (atau 800 juta USD) atau lebih dalam 2 daripada 4 tahun berturut-turut terkini. OECD menganggarkan bahawa dengan penerapan tonggak 2, jumlah hasil cukai global daripada syarikat multinasional akan meningkat kepada 220 bilion USD.

Dasar cukai minimum global perlu diguna pakai mulai 1 Januari 2024. Menurut pakar, kadar cukai korporat minimum global sebanyak 15% akan menyebabkan banyak kebimbangan mengenai trend gangguan strategik di lokasi pelaburan, cara syarikat multinasional beroperasi serta strategi tarikan FDI jika tindak balasnya perlahan.

Pada masa ini, Vietnam menggunakan insentif tarif sebagai alat leverage kewangan untuk menarik pelabur asing dengan menggunakan kadar cukai sebanyak 10%, 15% dan 17% bergantung pada sektor, industri, skala dan lokasi pelaburan. Dalam sesetengah kes khas, kadar cukai keutamaan boleh pada 5%, 7% dan 9%. Walau bagaimanapun, insentif ini tidak lagi berkesan apabila dasar cukai minimum global digunakan, sekali gus mungkin menjejaskan prospek Vietnam untuk menarik FDI pada tahun-tahun akan datang.

Di samping itu, kelebihan Vietnam dalam kos buruh yang rendah telah menurun dengan ketara. Pada 2013-2014, purata gaji pekerja di Vietnam ialah 162 USD/bulan, bersamaan dengan 75% daripada India; 69% Indonesia dan 44% Thailand. Sementara itu, pada tahun 2022, purata gaji pekerja di Vietnam meningkat kepada 277 USD/bulan, bersamaan dengan 84% daripada India; 74% Indonesia dan 72% Thailand. Kadar kenaikan gaji yang dijangkakan Vietnam pada 2023 ialah 5.9%, menerajui rantau Asia Tenggara, dan hanya di belakang India (8.7%), manakala produktiviti buruh pekerja Vietnam tidak meningkat seperti yang dijangkakan oleh perniagaan.

Negara ini pada masa ini mempunyai kira-kira 563 taman perindustrian dalam perancangan di 61/63 wilayah dan bandar; 397 taman perindustrian telah ditubuhkan; 292 taman perindustrian telah beroperasi dengan jumlah keluasan tanah semula jadi kira-kira lebih daripada 87.1 ribu hektar, kawasan tanah perindustrian kira-kira lebih daripada 58.7 ribu hektar. Selain itu, terdapat 106 taman perindustrian dalam pembinaan dengan keluasan tanah industri kira-kira 23.8 ribu hektar.
Menjelang penghujung suku pertama 2023, kadar penghunian taman perindustrian tahap 1 di seluruh negara akan terus meningkat, mencapai lebih 80%, di mana purata wilayah Selatan akan mencapai 85% (menerajui negara).
Di pasaran utama di Utara dan Selatan, kadar penghunian taman perindustrian akan kekal melebihi 90% pada 2022. Beberapa taman perindustrian di Hanoi, Ho Chi Minh City, Dong Nai, Bac Ninh, Bac Giang dan Binh Duong hampir penuh. Binh Duong mempunyai kadar penghunian tertinggi, mencecah lebih 95%.

Sumber