Hartanah terus menerajui pulangan pelaburan.

Bagaimanakah psikologi pembeli rumah akan berubah dalam tempoh dua tahun akan datang?

Berdasarkan data raya dan kajian pasaran merentasi kitaran pembangunan, Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Pengarah Besar Batdongsan.com.vn - meramalkan bahawa dalam tempoh dua tahun akan datang, pasaran hartanah Vietnam mungkin melalui fasa berikut: pembalikan, penerokaan, penyatuan, pemulihan dan penstabilan. Pada setiap fasa, pembeli akan mengutamakan faktor yang berbeza apabila memilih hartanah.

Secara khususnya, dari sekarang hingga akhir tahun 2024, pasaran masih dalam fasa ujian. Pembeli mengutamakan faktor-faktor tertentu seperti memenuhi keperluan hidup sebenar, status undang-undang yang jelas, dasar sokongan kewangan yang baik dan hasil sewa yang stabil sambil mengoptimumkan pelbagai kos. Pada peringkat ini, pangsapuri menarik minat yang ketara dan mencatatkan kecairan terbaik antara semua jenis hartanah.

Memasuki fasa penyatuan yang dijangka bermula pada Suku Pertama/2025, pembeli dan pelabur akan berasa lebih yakin tentang faktor kewangan dan perundangan, tetapi masih akan mengutamakan produk yang memenuhi keperluan sebenar dan menjana aliran tunai yang baik. Pada masa ini, jika keadaan monetari lebih menggalakkan, hartanah berkos tinggi seperti rumah berasingan dan rumah bandar akan secara beransur-ansur melihat peningkatan dalam jumlah transaksi.

Psikologi pembeli di setiap peringkat pasaran hartanah (Imej: Batdongsan.com.vn)

Dari Suku Kedua hingga Suku Keempat, tahun 2025 diramalkan akan menjadi tempoh kebangkitan semula, dengan orang ramai lebih memberi perhatian kepada keperluan pelaburan dan kenaikan harga, dan tidak lagi memberi penekanan kepada harga jualan dan aspek perundangan seperti semasa kemelesetan pasaran. Ini akan menjadi masa apabila plot tanah dan vila secara beransur-ansur mendapatkan semula kelebihannya dan mempunyai kecairan yang lebih baik. Dijangkakan bahawa mulai awal tahun 2026, pasaran hartanah Vietnam akan memasuki kitaran yang stabil, dengan pembeli mengutamakan peluang pelaburan dalam jenis hartanah dengan kadar kenaikan harga yang tinggi, bekalan terhad, tetapi permintaan yang tinggi.

Selain meramalkan trend pembeli dan pelabur dalam tempoh dua tahun akan datang, Batdongsan.com.vn juga menganalisis pilihan jangka pendek mereka melalui Tinjauan Sentimen Pengguna Hartanah untuk separuh kedua tahun 2024. Menurut tinjauan itu, sentimen pasaran kekal stabil. Pembeli sedang menunggu isyarat positif daripada pasaran, dengan kadar faedah yang lebih rendah berbanding tahun 2023 dan dasar perundangan baharu yang bakal berkuat kuasa mewujudkan sentimen yang lebih baik dalam kalangan orang ramai.

Menurut pakar di Batdongsan.com.vn, cadangan kerajaan untuk membenarkan Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024 merupakan isyarat positif, menjadikan rangka kerja perundangan lebih jelas dan mempercepatkan pemulihan pasaran. Pelaksanaan undang-undang ini yang berkesan akan menggalakkan penilaian tanah yang lebih konsisten dan realistik, mengetatkan keperluan untuk pemaju dalam pembangunan projek bagi memastikan hak pembeli, memudahkan pemilikan hartanah untuk warga Vietnam di luar negara, menarik lebih banyak pelaburan asing dan meningkatkan profesionalisme dan ketelusan dalam komuniti broker hartanah.

Faktor utama yang mendorong pembeli rumah untuk membuat pembelian.

Tambahan pula, permintaan untuk hartanah kekal kukuh, dengan kumpulan sasaran utama dalam tempoh akan datang adalah keluarga muda, terutamanya pasangan pengantin baru. Satu tinjauan oleh unit ini menunjukkan bahawa 73% daripada mereka yang berkahwin dan tidak mempunyai anak merancang untuk membeli rumah dalam tempoh tahun hadapan. Walaupun mereka yang bujang mengutamakan ruang kerja ketika memilih hartanah, pasangan yang berkahwin paling berminat dengan kemudahan seperti sekolah dan pusat membeli-belah. Trend mencari hartanah pasaran sekunder semakin meningkat disebabkan oleh bekalan utama yang terhad dan harga permulaan yang tinggi untuk projek utama.

Satu tinjauan mengenai sentimen pengguna pada separuh kedua tahun 2024 juga menunjukkan bahawa pembeli mengutamakan pencarian maklumat di laman penyenaraian besar dan laman web rasmi pemaju. Apabila mempertimbangkan pemaju, mereka memberi perhatian paling besar kepada kekuatan kewangan, manakala apabila memilih projek, pematuhan undang-undang adalah faktor utama. Apabila mendapatkan bantuan daripada ejen hartanah, pembeli mengutamakan kepakaran, pengalaman dan sikap mengatasi segalanya, diikuti dengan yuran brokeraj.

Hartanah kekal sebagai syarikat yang mencatatkan pulangan tertinggi antara saluran pelaburan.

Menurut data pasaran hartanah untuk enam bulan pertama tahun 2024 daripada Batdongsan.com.vn, kebanyakan saluran pelaburan mencatatkan tanda-tanda positif berbanding tahun 2023. Hartanah kekal sebagai saluran dengan pulangan pelaburan tertinggi. Sehingga Jun 2024, harga purata hartanah yang diminta meningkat sebanyak 24% berbanding awal tahun 2023. Sementara itu, VNIndexe, yang mencerminkan turun naik harga saham, meningkat sebanyak 19%, harga emas SJC meningkat sebanyak 17%, dan kadar pertukaran USD meningkat sebanyak 8%.

Sebagai salah satu lokasi utama dari segi kenaikan harga, Hanoi mencatatkan peningkatan harga permintaan sebanyak 32% untuk rumah persendirian berbanding awal tahun 2023, peningkatan sebanyak 31% untuk pangsapuri, dan peningkatan sebanyak 10-19% untuk tanah, vila dan rumah bandar. Sementara itu, harga permintaan untuk hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh hampir tidak berubah sepanjang satu setengah tahun yang lalu, kecuali untuk pangsapuri yang menyaksikan sedikit peningkatan sebanyak 6%, manakala jenis hartanah lain mengekalkan tahap harga yang sama.

Berkenaan jenis pasaran, plot tanah dan rumah berasingan menunjukkan pemulihan tertentu dalam minat dan transaksi pada separuh pertama tahun 2024. Secara khususnya, minat terhadap rumah berasingan pulih sebanyak 87%, dan minat terhadap plot tanah pulih sebanyak 60% berbanding Suku Pertama/2021. Walau bagaimanapun, ini hanyalah peningkatan setempat di beberapa kawasan, terutamanya di wilayah utara.

Hartanah kekal sebagai saluran pelaburan berprestasi tertinggi.

Di beberapa wilayah utara, seperti Hung Yen , minat terhadap plot tanah meningkat sebanyak 194%, dan di rumah persendirian sebanyak 70%. Hanoi juga menyaksikan peningkatan minat terhadap plot tanah sebanyak 75% dan peningkatan sebanyak 48% di rumah persendirian. Tahap minat dan harga meningkat mendadak di kawasan pinggir bandar Hanoi disebabkan oleh aktiviti perancangan dan lelongan. Khususnya, pada separuh pertama tahun 2024, permintaan untuk plot tanah di Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That, dan Quoc Oai meningkat sebanyak 48% - 104%, yang membawa kepada peningkatan harga permintaan sebanyak 4% - 24% berbanding separuh kedua tahun 2023.

Tambahan pula, pangsapuri merupakan jenis hartanah yang paling meriah dalam pasaran hartanah, terutamanya di Hanoi. Kajian oleh unit ini menunjukkan bahawa permintaan untuk pangsapuri di Hanoi memuncak pada Mac 2024, meningkat hampir 60% berbanding akhir tahun 2023. Pada masa ini, walaupun minat terhadap pangsapuri telah menurun, harga tidak menurun. Harga yang diminta untuk pangsapuri di Hanoi pada Mei 2024 adalah setanding dengan Bandar Raya Ho Chi Minh, mencecah 50 juta VND/m2. Pada masa yang sama, pangsapuri kekal sebagai jenis hartanah yang paling cair di pasaran; 48% broker yang menyertai tinjauan Batdongsan.com.vn percaya bahawa pangsapuri kini berada dalam fasa pertumbuhan yang kukuh.

Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah wilayah Selatan Batdongsan.com.vn, percaya bahawa pada masa ini, pasaran pangsapuri tidak menunjukkan tanda-tanda "gelembung" kerana faktor-faktor yang mewujudkan situasi ini adalah permintaan yang melambung, dengan permintaan pelaburan yang lebih banyak daripada permintaan sebenar; harga yang dinaikkan berbanding ekonomi dan jenis hartanah lain; dan dasar monetari yang longgar mewujudkan keadaan untuk kekangan modal dalam pasaran.

Pangsapuri merupakan jenis hartanah paling meriah di pasaran, terutamanya di Hanoi.

Data daripada Batdongsan.com.vn menunjukkan bahawa berbanding dengan bandar-bandar di seluruh dunia, perbezaan antara harga pangsapuri dan KDNK Vietnam masih tidak terlalu tinggi. Dianggarkan untuk membeli pangsapuri seluas 50m2 di Bangkok (Thailand), ia akan mengambil masa lebih daripada 47 tahun pendapatan; di Manila (Filipina), ia akan mengambil masa lebih daripada 56 tahun; dan di Kuala Lumpur (Malaysia), ia akan mengambil masa hampir 17 tahun. Di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, orang ramai perlu membelanjakan kira-kira 14-15 tahun pendapatan untuk membeli pangsapuri yang sama saiz.

“Kadar pertumbuhan penduduk di dua bandar utama menunjukkan bahawa permintaan untuk pangsapuri kekal sangat tinggi. Permintaan perumahan keseluruhan yang diunjurkan untuk tempoh 2021-2030 di Hanoi ialah 89 juta meter persegi, dan di Bandar Raya Ho Chi Minh ialah 107.5 juta meter persegi. Walaupun permintaan yang tinggi ini, harga pangsapuri semasa di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh tidak terlalu tinggi berbanding bandar-bandar lain di seluruh dunia. Sementara itu, kadar faedah gadai janji dijangka tidak akan jatuh ke tahap yang rendah, kerana kadar faedah deposit baru sahaja diselaraskan ke atas. Oleh itu, tiada “gelembung” dalam pasaran pangsapuri; pada hakikatnya, bekalan yang terhad dan harga jualan awal yang tinggi telah menyebabkan pertumbuhan yang kukuh baru-baru ini,” jelas Encik Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Sumber: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html