Larangan pecah bahagi dan penjualan tanah: Pasaran hartanah berkembang dengan lebih sihat

Dijangka mulai 1 Ogos 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) akan berkuat kuasa. Di mana, larangan pecah bahagian dan penjualan tanah akan diguna pakai di 105 bandar dan pekan, meningkat 81 unit berbanding peraturan semasa. Dalam konteks pasaran hartanah yang sukar, adakah peraturan baharu ini akan menyukarkan keadaan?

Sebidang tanah untuk dijual di komune An Phu Tay, daerah Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko kekurangan dan kenaikan harga

Menurut Encik Nguyen Hoang Hai, Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah, Kementerian Pembinaan , tanah sentiasa menjadi segmen dengan permintaan tertinggi dan paling banyak didagangkan di antara semua urus niaga hartanah. Pada suku pertama 2024, seluruh negara mempunyai 97,659 transaksi tanah yang berjaya, hampir 3 kali ganda volum urus niaga pangsapuri dan segmen rumah individu. Malah, sejak 15 tahun lalu, pasaran hartanah juga sudah berkali-kali digoncang demam darat.

Profesor Dang Hung Vo berkata bahawa peraturan yang tidak koheren dalam Undang-undang Tanah 2013 adalah sebab mengapa pecah bahagi dan penjualan tanah dieksploitasi dan terus menimbulkan demam. Kemuncak demam darat ialah tempoh 2020-2022, apabila banyak jenis perancangan dari peringkat pusat hingga tempatan diumumkan, infrastruktur pengangkutan bandar banyak dilaburkan, ditambah pula dengan muslihat broker tanah untuk menaikkan harga tanah.

Dengan banyak langkah drastik daripada Kerajaan dan kementerian yang berkaitan, pada penghujung tahun 2022, demam telah reda. Walau bagaimanapun, pasaran jatuh ke dalam keadaan ekstrem lain apabila segmen tanah hampir beku di banyak lokaliti sejak 2 tahun lalu. Menurut statistik Kementerian Pembinaan, inventori hartanah dalam projek pada suku pertama 2024 adalah kira-kira 23,029 unit, di mana bahagian inventori adalah terutamanya dalam segmen hartanah perumahan individu dan plot tanah projek, dengan 10,855 plot tanah sahaja.

Kementerian Pembinaan pada masa ini tidak mempunyai data khusus mengenai bilangan projek pecah bahagian dan penjualan tanah terbengkalai, tetapi hanya dengan kembali ke lokaliti yang mengalami demam tanah 2 tahun lalu, kita dapat melihat keadaan yang suram di kawasan tersebut. Lazimnya di Tenggara, Tanah Tinggi Tengah, wilayah Tengah, atau di Utara, banyak projek masih tidak aktif. Ramai orang dah beli tanah dengan harga tinggi, sekarang nak "melarikan diri" bukan senang sebab pasaran tiada transaksi.

Kesukaran jangka pendek, kemampanan jangka panjang

Walaupun dipercayai pasaran hartanah akan agak terjejas oleh peraturan yang melarang pecah bahagian dan penjualan tanah, pakar masih optimis bahawa dalam jangka panjang, pasaran boleh berkembang dengan lebih sihat. Menurut Dr Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Harta Tanah Vietnam, peraturan baharu itu seperti "penapis", membantu menghapuskan pelabur yang hanya meminta tanah untuk projek dan kemudian membahagikan dan menjual tanah, yang tidak membawa kecekapan ekonomi kepada negara; menghalang keadaan tanah spekulatif terbiar, wang rakyat terbaring mati di tanah itu, membawa kepada kemudaratan besar kepada ekonomi.

Berhubung kebimbangan bahawa peraturan yang melarang pecah bahagian dan penjualan plot tanah menjejaskan hak rakyat, wakil Kementerian Pembinaan menegaskan bahawa peraturan baru itu hanya memberi kesan kepada pelabur yang menggunakan modal swasta untuk melabur dalam sektor hartanah, tidak menjejaskan projek negeri untuk membangunkan dana tanah, belanjawan negeri membelanjakan wang untuk membersihkan tanah, menganjurkan lelongan untuk orang ramai untuk membeli perumahan untuk memenuhi keperluan untuk membina perumahan semula jadi. Peraturan baharu itu juga tidak menjejaskan pelaksanaan pembahagian tanah oleh individu yang mempunyai hak guna tanah yang sah untuk tujuan pemberian, derma, pewarisan, atau pemindahan kepada orang lain.

Dari perspektif pemaju projek perniagaan hartanah, perniagaan percaya bahawa ia mungkin sukar dalam jangka pendek tetapi stabil dalam jangka panjang. Encik Vo Hong Thang, Pengarah Pelaburan Kumpulan DKRA, memaklumkan bahawa bilangan pecah bahagian tanah untuk dijual di kawasan bandar jenis II dan III telah berkembang pesat sejak beberapa tahun kebelakangan ini. Oleh itu, mengetatkan subbahagian mengikut peraturan baharu Undang-undang Perniagaan Hartanah (pindaan) akan menjejaskan keseluruhan pasaran dari Utara ke Selatan, dengan 90% pelabur terjejas berada di kawasan bandar jenis II dan III. Malah, pembahagian tanah untuk dijual mudah menyebabkan orang ramai terdedah. Ramai pelabur yang mempunyai keupayaan kewangan yang lemah telah mengambil kesempatan daripada dasar untuk mengutip tanah, membersihkan tapak, membina infrastruktur yang tidak jelas dan kemudian menjual tanah pada harga tinggi kepada orang ramai dan spekulator untuk mengutip wang. Ini adalah punca inflasi harga, mewujudkan "demam tanah", menyebabkan risiko untuk pasaran hartanah. Oleh itu, mengetatkan pecah bahagi dan penjualan tanah dijangka menyumbang kepada "menapis" pelabur, membentuk perniagaan hartanah profesional.

Sementara itu, Encik Nguyen Van Hau, Pengarah Besar Asian Holdings Real Estate JSC, berkata: Larangan pecah bahagi dan penjualan tanah di kawasan bandar khas, jenis I, jenis II dan jenis III memberi impak yang besar terhadap struktur segmen produk hartanah. Bilangan hasil tanah pecah bahagian dalam tempoh akan datang akan berkurangan, bekalan yang terhad akan menyebabkan harga tanah meningkat. Walau bagaimanapun, dalam jangka panjang, ini akan membantu pasaran membangun dengan lebih sihat, dan akan menjadikan perancangan bandar lebih sistematik.

Undang-undang 2023 mengenai Perniagaan Harta Tanah menetapkan bahawa hak guna tanah tidak boleh dipindahkan kepada individu yang membina rumah sendiri, membahagikan bidang tanah kepada plot untuk dijual di wad, daerah, dan bandar kawasan bandar khas, jenis I, II, dan III, dan tertakluk kepada lelongan hak guna tanah untuk melabur dalam projek pembinaan perumahan mengikut peruntukan Undang-undang Tanah. Menurut Kementerian Pembinaan, negara ini mempunyai 2 kawasan bandar jenis khas termasuk Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh; 22 jenis I kawasan bandar; 36 jenis II kawasan bandar; 45 jenis III kawasan bandar.

Komen (0)