Mengharamkan pecah bahagi dan penjualan tanah: Pasaran hartanah yang lebih sihat.

Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dipinda dijangka berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024. Ini termasuk larangan membahagikan dan menjual plot tanah di 105 bandar dan pekan, peningkatan sebanyak 81 berbanding peraturan semasa. Memandangkan kesukaran semasa dalam pasaran hartanah, adakah peraturan baharu ini akan memburukkan lagi keadaan?

Petak tanah untuk dijual di komune An Phu Tay, daerah Binh Chanh. Foto: Hoang Hung

Risiko kekurangan dan kenaikan harga.

Menurut Encik Nguyen Hoang Hai, Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah, Kementerian Pembinaan , plot tanah sentiasa merupakan segmen yang mempunyai permintaan tinggi dan bilangan transaksi tertinggi dalam jumlah transaksi hartanah. Pada suku pertama tahun 2024, seluruh negara telah mencatatkan 97,659 transaksi plot tanah yang berjaya, hampir tiga kali ganda bilangan transaksi dalam segmen apartmen dan rumah berasingan. Pada hakikatnya, sejak 15 tahun yang lalu, pasaran hartanah juga telah mengalami banyak pergolakan akibat lonjakan harga tanah.

Profesor Dang Hung Vo percaya bahawa peraturan yang tidak jelas dalam Undang-undang Tanah 2013 adalah sebab mengapa pecahan dan penjualan tanah dieksploitasi dan terus mewujudkan lonjakan harga tanah. Kemuncak lonjakan harga tanah adalah dalam tempoh 2020-2022, apabila pelbagai jenis perancangan dari peringkat pusat hingga tempatan diumumkan, di mana infrastruktur pengangkutan bandar banyak dilaburkan, ditambah pula dengan taktik broker tanah yang menaikkan harga tanah.

Hasil langkah tegas Kerajaan dan kementerian berkaitan, demam hartanah reda menjelang akhir tahun 2022. Walau bagaimanapun, pasaran kemudiannya memasuki keadaan ekstrem yang lain, dengan segmen plot tanah hampir beku sepenuhnya di banyak kawasan sejak dua tahun lalu. Menurut statistik daripada Kementerian Pembinaan, inventori hartanah dalam projek pada suku pertama tahun 2024 adalah kira-kira 23,029 unit, dengan majoriti inventori dalam segmen perumahan dan plot tanah individu projek, khususnya 10,855 plot tanah.

Kementerian Pembinaan kini kekurangan angka khusus mengenai bilangan projek pembahagian dan penjualan tanah yang terbengkalai, tetapi hanya melihat kembali kawasan-kawasan yang mengalami ledakan tanah dua tahun lalu mendedahkan situasi yang suram. Lazimnya, di wilayah Tenggara, Tanah Tinggi Tengah, Tengah dan Utara, banyak projek masih tidak aktif. Ramai orang yang membeli tanah pada harga yang tinggi kini mendapati sukar untuk "melarikan diri" kerana pasaran tidak mempunyai transaksi.

Kesukaran dalam jangka pendek, tetapi kemampanan dalam jangka panjang.

Walaupun diakui bahawa pasaran hartanah akan sedikit sebanyak terjejas oleh peraturan yang melarang pecah bahagi dan penjualan tanah, pakar tetap optimis bahawa, dalam jangka masa panjang, pasaran dapat berkembang dengan lebih sihat. Menurut Dr. Nguyen Van Dinh, Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam, peraturan baharu itu bertindak sebagai "penapis," membantu menghapuskan pemaju yang hanya memohon tanah untuk membangunkan projek dan kemudian membahagikan dan menjual plot, gagal membawa manfaat ekonomi kepada negara; mencegah situasi spekulasi tanah diikuti dengan pengabaian, di mana wang rakyat terikat dengan tanah, yang membawa kepada kemudaratan yang ketara kepada ekonomi.

Berkenaan kebimbangan bahawa peraturan yang melarang pecahan dan penjualan tanah akan menjejaskan hak rakyat, seorang wakil dari Kementerian Pembinaan mengesahkan bahawa peraturan baharu itu hanya menjejaskan pelabur swasta dalam sektor hartanah dan tidak menjejaskan projek pembangunan tanah milik kerajaan di mana belanjawan negeri membiayai pembersihan tanah dan menganjurkan lelongan untuk orang ramai membeli tanah bagi pembinaan perumahan, memenuhi keperluan perumahan dalam konteks pertumbuhan penduduk semula jadi. Peraturan baharu itu juga tidak menjejaskan individu yang mempunyai hak penggunaan tanah yang sah yang membahagikan tanah untuk tujuan memberi, menghadiahkan, mewarisi atau memindahkannya kepada orang lain.

Dari perspektif pemaju hartanah, perniagaan percaya bahawa walaupun mungkin terdapat kesulitan segera, kestabilan jangka panjang adalah mungkin. Encik Vo Hong Thang, Pengarah Pelaburan Kumpulan DKRA, menyatakan bahawa bilangan pecahan tanah dan jualan di bandar Jenis II dan III telah berkembang pesat dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Oleh itu, pengetatan peraturan pecahan tanah di bawah Undang-undang Perniagaan Hartanah yang dipinda baharu akan menjejaskan seluruh pasaran dari Utara ke Selatan, dengan 90% pelabur yang terjejas berada di bandar Jenis II dan III. Pada hakikatnya, pecahan tanah dan jualan mudah membawa kepada eksploitasi. Ramai pemaju yang mempunyai kapasiti kewangan yang lemah telah mengambil kesempatan daripada dasar ini untuk memperoleh tanah, membersihkan tanah, membina infrastruktur asas, dan kemudian menjual tanah pada harga yang tinggi kepada individu dan spekulator untuk mendapatkan semula wang mereka. Inilah punca utama inflasi harga, mewujudkan "demam tanah," dan menimbulkan risiko kepada pasaran hartanah. Oleh itu, pengetatan peraturan mengenai pecahan tanah dan jualan dijangka menyumbang kepada "penapisan" pelabur dan membentuk perniagaan hartanah profesional.

Sementara itu, Encik Nguyen Van Hau, Pengarah Besar Syarikat Saham Bersama Hartanah Asian Holdings, berkata: Larangan pembahagian plot tanah untuk dijual di kawasan bandar khas, jenis I, jenis II dan jenis III akan memberi impak yang ketara terhadap struktur segmen produk hartanah. Bilangan plot tanah yang dipecah bahagi akan berkurangan dalam tempoh akan datang, dan kekurangan bekalan akan menyebabkan harga tanah meningkat. Walau bagaimanapun, dalam jangka masa panjang, ini akan membantu pasaran berkembang dengan lebih sihat dan akan menjadikan perancangan bandar lebih sistematik.

Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 menetapkan bahawa hak untuk menggunakan tanah tidak boleh dipindahkan kepada individu untuk pembinaan rumah sendiri atau pembahagian sendiri dan penjualan plot tanah di wad, daerah, dan bandar di kawasan bandar khas, jenis I, II, dan III, dan dalam kes di mana hak untuk menggunakan tanah dilelong untuk pelaburan dalam projek pembinaan perumahan seperti yang ditetapkan oleh Undang-undang Tanah. Menurut Kementerian Pembinaan, negara ini mempunyai 2 kawasan bandar khas (Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh); 22 kawasan bandar jenis I; 36 kawasan bandar jenis II; dan 45 kawasan bandar jenis III.

MINH DUY - DUC TRUNG

Sumber: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html