Broker tanah 'membuat gelombang' dan 'mencipta panas', menyebabkan kekacauan dalam pasaran hartanah

Pasaran hartanah pulih secara positif

Menurut laporan Persatuan Realtors Vietnam (VAR), suku ketiga 2024 khususnya dan 9 bulan pertama 2024 secara amnya menunjukkan pemulihan positif pasaran hartanah selepas tempoh yang sukar. Sebahagiannya berkat kestabilan ekonomi dan dasar sokongan Kerajaan.

Khususnya, Undang-undang Perumahan 2023, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 dan Undang-undang Tanah 2024 secara rasmi berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024, 5 bulan lebih awal daripada peraturan sebelumnya, menyumbang kepada penyempurnaan koridor undang-undang untuk pasaran hartanah dan membuka kitaran baharu untuk pasaran ke arah yang lebih selamat, sihat dan lebih mampan. Segmen hartanah, daripada perumahan, komersil hingga hartanah perindustrian, semuanya menunjukkan tanda-tanda pertumbuhan positif dengan banyak projek baharu dilaksanakan.

Baru-baru ini, pasaran hartanah telah menunjukkan tanda-tanda "panas". (Foto: ST)

Cik Pham Thi Mien, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Harta Tanah Vietnam (VARs IRE) berkata bahawa pasaran hartanah kediaman telah mula menunjukkan tanda-tanda "panas".

Sehubungan itu, cerita lelongan tanah adalah "lebih panas" berbanding sebelum ini dengan lelongan yang diadakan "semalaman", merekodkan ratusan, malah beribu-ribu orang menerima untuk "makan dan tunggu" untuk bersaing merebut tempat. Harga kemenangan juga merupakan rekod tertinggi, sama dengan tanah projek dengan infrastruktur yang dilaburkan dengan baik.

Bahang pasaran juga diterajui oleh segmen pangsapuri, dengan harga terus menetapkan tahap tinggi baharu, dalam kedua-dua pasaran primer dan sekunder. Permintaan yang tinggi menyebabkan beribu-ribu pemilik pangsapuri kerap menerima panggilan yang meminta untuk menjual rumah mereka. Walaupun harga jualan tinggi, projek pangsapuri yang baru dilancarkan telah mencatatkan kadar penyerapan yang sangat baik.

Seiring dengan jenis pangsapuri, beberapa projek bertingkat rendah pelabur utama yang baru dilancarkan juga mencatatkan jumlah tempahan "rekod" walaupun harga yang semakin tinggi. Banyak pangsapuri mempunyai lokasi yang baik, bukan sahaja harga yang tinggi, tetapi untuk membelinya, pelanggan/pelabur juga perlu menerima bayaran perbezaan.

Broker tanah "membuat gelombang"

Sebagai tambahan kepada keputusan daripada penawaran dan permintaan sebenar, pasaran juga telah menunjukkan tanda-tanda "panas". Keadaan ini dicerminkan dalam spekulasi tanah, menaikkan harga perumahan, dan kemunculan transaksi hartanah yang tidak telus.

"Ramai pelabur kecil menyertai pasaran untuk tujuan spekulatif, menyebabkan harga hartanah meningkat secara tidak munasabah. Tanda-tanda "panas" juga ditunjukkan dalam segmen pangsapuri dengan harga jualan pangsapuri yang dipindahkan semakin tinggi, disebabkan "bantuan" beberapa kumpulan spekulatif. Tanda-tanda ini semua berpunca daripada kekurangan bekalan, walaupun ia telah bertambah baik, "kata Cik Mien.

Selain hasil daripada penawaran dan permintaan sebenar, pasaran juga telah menunjukkan tanda-tanda "panas". (Foto: VOV)

Secara khusus, Cik Mien berkata bahawa pada suku ketiga 2024, pasaran hartanah kediaman terus mencatatkan bekalan sebanyak 22,412 produk yang ditawarkan di pasaran, dengan kira-kira 14,750 produk baharu untuk dijual, turun 25% berbanding suku sebelumnya, tetapi meningkat 60% berbanding tempoh yang sama pada 2023. Walaupun jumlah bekalan masih berkurangan mengikut statistik suku ketiga. “growth” apabila muncul beberapa projek baharu terutama dengan kehadiran projek berskala besar yang mula digerakkan, menjadikan pasaran lebih “meriah”.

Dalam tempoh 9 bulan pertama 2024, pasaran merekodkan 38,797 produk baharu untuk dijual. Bekalan masih mencatatkan pembezaan yang kukuh. Sehubungan itu, 70% daripada bekalan baru datang daripada segmen pangsapuri. Daripada jumlah itu, produk dengan harga jualan melebihi 50 juta VND/m2 menyumbang majoriti besar. Pasaran hampir tidak mempunyai pangsapuri komersial yang mampu dimiliki. Dari segi wilayah, Utara mendahului bekalan baru dengan 46%, diikuti oleh wilayah Tengah dengan 29% dan Selatan dengan 25%.

Data penyelidikan VARS juga menunjukkan bahawa, walaupun bekalan terutamanya dalam segmen mewah dan mewah, keseluruhan pasaran merekodkan kira-kira 10,400 transaksi yang berjaya pada suku ketiga, bersamaan dengan kadar penyerapan 51%. Ini mencerminkan minat pasaran terhadap produk hartanah baharu, walaupun kebanyakan bekalan baharu disiapkan mengikut standard yang tinggi dan kos pelaburan, terutamanya kos berkaitan tanah, semakin meningkat.

Jumlah urus niaga dan kadar penyerapan masing-masing menurun sebanyak 25% dan satu mata peratusan berbanding suku sebelumnya tetapi masing-masing meningkat sebanyak 80% dan 28 mata peratusan berbanding tempoh yang sama pada 2023. Daripada jumlah itu, jumlah urus niaga pangsapuri masih "luar biasa", menyumbang 71% daripada jumlah urus niaga perumahan pada suku ketiga, dengan kadar penyerapan purata 7% projek pangsapuri baharu. Projek pangsapuri di Hanoi malah mencatatkan kadar penyerapan sehingga 90% sejurus selepas dibuka untuk jualan.

Trend membangunkan pangsapuri kecil untuk mengurangkan nilai keseluruhan apartmen, lebih sesuai dengan keperluan dan kapasiti kewangan bujang dan keluarga muda, semakin jelas. Ini juga merupakan jenis harta yang merekodkan kecairan terbaik.

Dalam 9 bulan pertama 2024, pasaran mencatatkan 30,589 transaksi yang berjaya, 2.5 kali lebih tinggi daripada tempoh yang sama pada 2023. Banyak projek baharu yang dilancarkan pada penghujung September, yang mula menerima tempahan, turut mencatatkan jumlah faedah yang besar dan deposit yang "besar".

Dari segi harga jualan, harga perumahan terus "berlabuh" pada paras yang tinggi, sama ada di pasaran primer dan sekunder, terutamanya dalam segmen pangsapuri. Kerana ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan menjadi semakin serius, walaupun bekalan telah bertambah baik, ia masih sangat sukar untuk memenuhi permintaan. Selain itu, kebanyakan bekalan baharu terus disiapkan pada standard yang tinggi dengan kos pelaburan terutamanya kos berkaitan tanah semakin meningkat.

Khususnya, pada suku ketiga, paras harga utama di Hanoi terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda berhenti, manakala bekalan telah bertambah baik secara beransur-ansur. Projek baharu, daripada produk bertingkat rendah hingga bertingkat tinggi, terutamanya dalam segmen mewah dan mewah, masih mendapat perhatian yang kukuh daripada pasaran. Ini telah mewujudkan daya penggerak bagi paras harga pangsapuri sekunder untuk kekal tinggi, walaupun kecairan telah beransur-ansur stabil selepas tempoh pertumbuhan "panas".

Di Da Nang , paras harga utama pangsapuri juga mencatatkan peningkatan "rekod", dengan lebih daripada 50% bekalan baharu berharga melebihi VND80 juta/m2. Bagaimanapun, pasaran masih diserap dengan baik kerana permintaan pelaburan daripada pembeli di luar wilayah itu, terutamanya pelabur dari Hanoi. Di samping itu, paras harga sekunder juga meningkat secara meluas, dengan harga tanah kediaman di beberapa kawasan meningkat sebanyak 10-25% dalam tempoh yang sama.

Bagi Bandaraya Ho Chi Minh, paras harga utama kekal stabil pada paras yang tinggi disebabkan oleh bekalan terutamanya daripada projek yang sedang dijalankan. Sementara itu, paras harga utama di wilayah dan bandar sekitar Ho Chi Minh City meningkat sedikit, turun naik daripada 3-5%, dengan bekalan baharu mempunyai harga jualan yang lebih tinggi.

Penyelidikan mengenai indeks harga pangsapuri, yang mencerminkan purata turun naik harga jualan projek dalam set sampel 150 projek yang dipilih dan diperhatikan oleh VARS, juga menunjukkan bahawa, pada S3/2024, harga jualan purata kluster projek di Hanoi adalah hampir 60 juta VND/m2, meningkat 64.0% berbanding S2/2019. Harga jualan purata kluster projek di Bandaraya Ho Chi Minh meningkat daripada 49.2 juta VND/m2 kepada 64.2 juta VND/m2, mencerminkan peningkatan sebanyak 30.6% berbanding tempoh asas. Di Da Nang, indeks harga pasaran Da Nang menunjukkan peningkatan sebanyak 46.2% pada Q3, lebih tinggi daripada peningkatan di Ho Chi Minh City.

"Permintaan untuk hartanah, termasuk keperluan perumahan dan pelaburan, terus beralih ke kawasan pinggir bandar, wilayah/bandar yang mengelilingi dua kawasan bandar khas dan pasaran sekunder dengan banyak pilihan pada harga yang lebih berpatutan. Pangsapuri dan rumah di bawah 3 bilion VND sedang "diburu" dengan kuat di Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh," kata Cik Mien.

Sumber: https://www.congluan.vn/co-dat-danh-song-tao-nhiet-khien-thi-truong-bat-dong-san-nhieu-loan-post316667.html