Walau apa pun senarionya, pasaran hartanah adalah lebih baik.

Menurut Profesor Madya Dr. Tran Kim Chung, bekas Timbalan Pengarah Institut Pusat Pengurusan Ekonomi , terdapat tiga senario untuk pasaran hartanah pada 2024. "Tetapi tidak kira senario mana, pasaran akan menjadi lebih baik daripada dua tahun lalu," Encik Chung meramalkan.

Profesor Madya, Dr. Tran Kim Chung, bekas Timbalan Pengarah Institut Pusat Pengurusan Ekonomi

Pembangunan tahun berikutnya sentiasa berdasarkan asas tahun sebelumnya. Tuan, untuk pasaran hartanah, 2023 dianggap oleh ramai sebagai sangat teruk?

Jika kita membuat penilaian umum, boleh dikatakan pada tahun 2023, pasaran hartanah akan menjadi agak suram, tetapi menganalisis setiap segmen pasaran secara berasingan, ia tidak semuanya kelabu.

Khususnya, dalam konteks pasaran yang umumnya suram, sektor hartanah perindustrian adalah agak baik. Ini adalah hasil daripada pertumbuhan kukuh dalam menarik pelaburan langsung asing pada 2023.

Menurut Pejabat Perangkaan Am, modal yang baru didaftarkan, modal berdaftar yang diselaraskan dan sumbangan modal serta nilai pembelian saham pelabur asing di Vietnam pada 2023 mencapai hampir 36.6 bilion USD, peningkatan lebih 32% berbanding tahun sebelumnya. Segmen pangsapuri komersial kelas pertengahan dan kelas bawah juga agak baik dalam kedua-dua harga jualan dan transaksi. Segmen vila super mewah dan hartanah di lokasi utama mempunyai nilai yang besar, walaupun urus niaga adalah sedikit, harga hampir tidak menurun. Segmen hartanah pelancongan dan resort mula menunjukkan tanda-tanda pemulihan.

Maksudnya, pada pendapat anda, adakah pembangunan pasaran hartanah pada tahun 2023 boleh diterima?

Pasaran hartanah Vietnam sebenarnya telah dibentuk pada tahun 1993 - masa Undang-undang Tanah pertama dikeluarkan. Melalui pemantauan pasaran hartanah selama 30 tahun, saya mendapati bahawa setiap 10 tahun, pasaran akan mengulangi kitaran: kesukaran - pemulihan - kestabilan - pertumbuhan. Khususnya, masa yang sukar sering berlaku semasa Dewan Negara mempertimbangkan untuk meluluskan Undang-undang Tanah baru (1993, 2003, 2013). Bergantung kepada keadaan, setiap peringkat berlangsung kira-kira 2-3 tahun.

Tempoh sukar pasaran ini bermula pada suku kedua 2022 dan akan berakhir tidak lama lagi kerana pada awal 2024, Dewan Negara meluluskan Undang-undang Tanah (pindaan). Pada tahun 2023, pasaran berada dalam tempoh sukar "kitaran 10 tahun", tetapi ia tidak merosot, tidak bertambah buruk, tetapi agak stabil, yang merupakan titik positif dalam undang-undang kitaran.

Tidak seperti pindaan Undang-undang Tanah sebelum ini, kali ini Perhimpunan Negara menyemak kedua-dua Undang-undang Perumahan dan Undang-undang Perniagaan Hartanah, supaya pulangan pasaran hartanah akan lebih kukuh. Walau bagaimanapun, ketiga-tiga undang-undang akan berkuat kuasa pada awal 2025, jadi pada 2024, pasaran hartanah masih mempunyai tiga senario.

Apakah tiga senario ini secara khusus, tuan?

Dalam senario pertama, jika semua faktor tidak berubah, pasaran akan meneruskan aliran menaiknya, tetapi perlahan-lahan.

Senario kedua ialah pasaran berkembang dengan kukuh apabila berlaku kejutan.

Senario ketiga yang tiada siapa mahu, tetapi masih boleh berlaku, ialah pasaran hartanah merosot sekiranya ekonomi dunia mengalami kesukaran, perdagangan dunia merosot, pelaburan asing merosot, pengeluaran dalam negeri dan aktiviti perniagaan tidak pulih, aliran tunai pelaburan ke dalam pasaran terutamanya kredit bank dan bon korporat, merosot. Tetapi apa pun senarionya, pasaran masih lebih baik daripada 2 tahun lalu.

Daripada ketiga-tiga senario ini, saya cenderung kepada senario kedua, walaupun sistem perundangan untuk operasi pasaran hartanah tahun ini tidak berubah kerana Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Harta Tanah dan Undang-undang Perumahan yang baru diluluskan oleh Dewan Negara, yang tidak akan berkuat kuasa sehingga 2025.

Mengapa anda begitu optimistik?

Menyedari kepentingan khas pasaran hartanah dalam pemulihan dan pembangunan ekonomi, sejak awal tahun 2023, Kerajaan dan Perdana Menteri telah mengeluarkan beberapa siri arahan dan dokumen pengurusan untuk melaksanakan dasar, tugas dan penyelesaian secara serentak untuk menghapuskan kesulitan bagi pasaran, terutamanya kesulitan dan masalah perundangan dan modal.

Baru-baru ini, dalam Official Dispatch 1376/CD-TTg (bertarikh 17 Disember 2023), Perdana Menteri meminta agar pelaksanaan penyelesaian yang drastik, tepat pada masanya dan berkesan untuk menggalakkan pembangunan pasaran hartanah yang selamat, sihat dan mampan adalah tanggungjawab kementerian, cawangan dan lokaliti. Kementerian, cawangan dan lokaliti mesti mempertimbangkan ini sebagai salah satu tugas yang mendesak dan penting, yang perlu difokuskan untuk menyelesaikan mengikut prinsip bahawa masalah itu terletak di bawah kuasa peringkat mana, peringkat itu mesti menyelesaikannya, sama sekali tidak mengelak, menolak, takut kesilapan, takut tanggungjawab.

Kumpulan kerja Perdana Menteri untuk mengkaji, menggesa, dan membimbing penghapusan kesulitan dan halangan dalam pelaksanaan projek hartanah, yang diketuai oleh Menteri Pembinaan sendiri, mestilah lebih berazam, lebih kuat, lebih komprehensif, dan tepat pada masanya membimbing dan menghapuskan kesulitan dan halangan dalam prosedur undang-undang, mempercepatkan kemajuan projek hartanah, terutamanya projek perumahan dan kawasan perindustrian, kawasan bandar yang limpahan, dan kawasan perindustrian yang besar. mempercepatkan desentralisasi, kebenaran, dan pengurangan prosedur pentadbiran yang tidak perlu; dengan tegas mengendalikan kes yang menyebabkan kesukaran, kesulitan dan pengendalian bulatan yang menyebabkan kelewatan untuk orang ramai dan perniagaan.

Tetapi tuan, pasaran beroperasi berdasarkan penawaran dan permintaan, adakah penentuan politik sahaja tidak mencukupi?

Dokumen undang-undang tertinggi yang berkaitan secara langsung dengan pasaran hartanah telah dikeluarkan. Kerajaan sedang menyempurnakan dekri panduan dengan segera, digabungkan dengan kesungguhan Kerajaan dan Perdana Menteri, telah memulihkan keyakinan perniagaan, pelabur dan orang ramai, yang merupakan asas penting untuk mempercayai bahawa pasaran akan pulih tidak lama lagi.

Pasaran hartanah telah mengalami kemelesetan sejak awal suku kedua 2022. Menurut "peraturan 10 tahun", tempoh kemelesetan pasaran adalah kira-kira 1.5-2 tahun. Menjelang suku kedua 2024, ia akan menjadi tepat 2 tahun, pasaran akan stabil dan berkembang.

Pasaran beroperasi mengikut undang-undang penawaran dan permintaan. Mengenai pembekalan, Kerajaan telah memutuskan untuk membelanjakan 120,000 bilion VND untuk melabur dalam membina sekurang-kurangnya 1 juta pangsapuri perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian dalam tempoh 2021-2030, tetapi pakej kredit ini pada masa ini sangat sedikit. Bagi meningkatkan bekalan barangan bagi segmen pasaran hartanah yang paling penting, Perdana Menteri telah mengarahkan kementerian dan cawangan supaya mempunyai penyelesaian yang boleh dilaksanakan untuk melaksanakan secara drastik dan berkesan program kredit VND 120,000 bilion untuk pinjaman keutamaan bagi membangunkan perumahan sosial, perumahan pekerja, dan mengubah suai serta membina semula pangsapuri.

Bagi merangsang permintaan, Perdana Menteri meminta sektor perbankan mempunyai penyelesaian yang praktikal dan berkesan untuk menggalakkan pinjaman kredit kepada perusahaan BBS; mengukuhkan hala tuju, desakan dan bimbingan bank perdagangan supaya perusahaan, projek hartanah dan pembeli rumah boleh mengakses sumber kredit dengan lebih mudah, dengan segera menyelesaikan kesulitan dalam modal dan aliran tunai.

Perdana Menteri baru sahaja mengadakan persidangan dengan pemimpin syarikat hartanah dan pembuatan seperti Vingroup, FPT, Masan, Novaland, Hung Thinh, Sun Group, Geleximco, Taseco, Becamex IDC, Phat Dat... untuk terus menghapuskan kesukaran dan halangan. Ini boleh dianggap sebagai "Persidangan Dien Hong" untuk pasaran hartanah, banyak kesukaran dan halangan dari segi mekanisme, kesahihan, sumber modal, penawaran dan permintaan pasaran akan dihapuskan secepat mungkin selepas persidangan ini.

Sumber