Harga pangsapuri di Hanoi terus melonjak naik, tanpa pangsapuri mampu milik yang tinggal; langkah-langkah sedang diambil untuk membendung tindakan menaikkan harga oleh broker hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Lebihan pangsapuri mewah, kekurangan perumahan mampu milik bagi majoriti penduduk, penilaian kesan senarai harga tanah baharu di Bandar Raya Ho Chi Minh, dan prosedur untuk membeli dan menjual pangsapuri pada tahun 2024… adalah antara berita hartanah terkini.

Berita hartanah terkini: Di ​​Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, tiada lagi segmen pangsapuri dengan harga yang berpatutan untuk majoriti penduduk. (Foto: Hai An)

Harga hartanah telah melonjak naik mendadak.

Delegasi penyelia Dewan Negara baru sahaja mengemukakan kepada para perwakilan satu laporan mengenai hasil penyeliaannya terhadap "pelaksanaan dasar dan undang-undang mengenai pengurusan pasaran hartanah dan pembangunan perumahan sosial dari tahun 2015 hingga akhir tahun 2023".

Mengimbas kembali tempoh dari tahun 2015 hingga 2021, pasaran telah berkembang dengan pesat dan kukuh, dengan bekalan yang banyak dan pelbagai jenis hartanah baharu seperti: pangsapuri pelancongan (kondotel), vila resort, dan sebagainya. Walau bagaimanapun, pasukan pemantau menilai bahawa terdapat "kekurangan" dalam struktur produk hartanah, yang tidak rasional, dengan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, terutamanya menyasarkan segmen mewah dan matlamat pelaburan kewangan, dengan sedikit produk yang sesuai untuk pendapatan majoriti penduduk.

Dalam tempoh 2022-2023, pasaran hartanah merosot, dan perniagaan menghadapi banyak kesukaran disebabkan oleh kekurangan dan batasan tempoh 2015-2021 yang terdedah di bawah tekanan pandemik Covid-19. Pada masa ini, bekalan jauh lebih terhad berbanding tempoh sebelumnya. Harga hartanah melonjak naik berbanding peningkatan pendapatan majoriti penduduk.

Di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh, tiada lagi segmen bangunan pangsapuri dengan harga yang berpatutan untuk majoriti penduduk.

Statistik menunjukkan perbezaan yang semakin meningkat dalam struktur produk hartanah. Menurut laporan Jawatankuasa Rakyat Hanoi, segmen pangsapuri kelas pertengahan dan mewah menyumbang sebahagian besarnya. Pada tahun 2022, harga pangsapuri meningkat mendadak, tetapi jumlah transaksi adalah rendah, hanya menyumbang kira-kira 10% daripada produk yang ditawarkan di pasaran. Harga untuk rumah individu kekal tinggi dan hampir tiada transaksi.

Di Bandar Raya Ho Chi Minh, transaksi hartanah telah menurun secara mendadak, manakala harga hartanah telah meningkat secara tidak terkawal, mewujudkan ketidakseimbangan antara harga dan nilai. Menurut Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, sejak tahun 2021, tiada lagi segmen pangsapuri mampu milik (berharga di bawah 25 juta VND/m2) di bandar ini.

Sementara itu, sebilangan besar projek hartanah kediaman menghadapi halangan, kelewatan, pelaksanaan yang perlahan dan genangan, mengakibatkan pembaziran tanah dan modal yang ketara yang dilaburkan oleh perniagaan. Ini meningkatkan kesukaran dan kos untuk pelabur, serta meningkatkan harga produk.

Laporan Delegasi Penyeliaan juga menunjukkan kekurangan pasaran, dengan lebihan bekalan produk perumahan mewah, bersaiz besar dan mahal, sementara terdapat kekurangan perumahan sosial dan perumahan kos rendah yang sesuai untuk keperluan majoriti penduduk. Di samping itu, harga purata perumahan sosial masih terlalu tinggi berbanding pendapatan penerima manfaat.

Tambahan pula, pengagihan dana yang perlahan daripada pakej kredit 120,000 bilion VND untuk perumahan sosial, perumahan pekerja, dan pengubahsuaian serta pembinaan semula bangunan pangsapuri lama, ditambah pula dengan syarat dan prosedur yang kompleks, serta kadar faedah yang tinggi, tidak berkesan dalam menarik dan menggalakkan pelabur dan pembeli perumahan sosial untuk mengakses pakej kredit ini. Ini merupakan halangan yang ketara kepada pembangunan perumahan sosial.

Berdasarkan fakta di atas, Delegasi Penyeliaan mengesyorkan bahawa salah satu tugas segera adalah untuk mencadangkan penyelesaian khusus bagi melaksanakan Projek ini dengan berkesan bagi melabur dalam pembinaan sekurang-kurangnya 1 juta unit perumahan sosial untuk golongan berpendapatan rendah dan pekerja zon perindustrian dalam tempoh 2021-2030, bagi memastikan kemajuan, kualiti dan kesesuaian dengan keperluan dan keadaan hidup penerima manfaat.

Dalam jangka masa panjang, Delegasi Penyeliaan mengesyorkan penyiapan awal penyelidikan dan cadangan untuk meminda, menambah, dan menggubal undang-undang cukai baharu, termasuk peruntukan untuk kadar cukai yang lebih tinggi bagi mereka yang menggunakan kawasan tanah yang luas, memiliki banyak rumah, lambat menggunakan tanah, atau membiarkan tanah terbiar. Ini akan memastikan konsistensi dengan inovasi dalam undang-undang tanah, meningkatkan kecekapan pengurusan dan penggunaan tanah, mencapai matlamat pengagihan semula pendapatan, dan menggerakkan sumber hasil yang munasabah dan stabil untuk belanjawan negeri, berdasarkan amalan antarabangsa dan selaras dengan keadaan sosioekonomi Vietnam.

Harga pangsapuri di Hanoi terus mencapai paras tertinggi baharu.

Menurut data dalam talian daripada Batdongsan.com.vn, pangsapuri di Hanoi secara konsisten mencapai harga tertinggi dalam tempoh yang singkat. Pada awal tahun 2018, harga yang diminta untuk pangsapuri di Hanoi dan Bandar Raya Ho Chi Minh masing-masing adalah 27 juta VND/m2 dan 31 juta VND/m2. Walau bagaimanapun, selepas enam tahun, menjelang 2024, purata kenaikan harga untuk pangsapuri di Hanoi mencapai 70%, manakala kenaikan di Bandar Raya Ho Chi Minh adalah lebih rendah, iaitu 55%.

Data daripada Persatuan Broker Hartanah Vietnam juga mengesahkan peningkatan harga pangsapuri yang pesat di Hanoi. Sehubungan itu, indeks harga pangsapuri Hanoi pada tahun 2023 meningkat kira-kira 38 mata peratusan berbanding tahun 2019. Sementara itu, indeks harga pangsapuri Bandar Raya Ho Chi Minh hanya meningkat kira-kira 16 mata peratusan. Malah, trend menaik harga pangsapuri masih berterusan dan menjadi lebih kukuh baru-baru ini, dengan purata peningkatan sebanyak 100-200 juta VND sebulan.

Memandangkan situasi di atas, Encik Dinh Minh Tuan, Pengarah Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan, mengulas bahawa bagi pasaran pangsapuri, purata kenaikan harga untuk sesuatu projek akan berada dalam lingkungan 8-12%. Ini dianggap sebagai peningkatan positif. Jika kadar kenaikan harga lebih tinggi daripada purata, pasaran menunjukkan tanda-tanda tidak mampan.

Berkenaan pasaran pangsapuri Hanoi, Encik Tuan percaya bahawa harga pangsapuri telah meningkat secara berterusan sejak kebelakangan ini, malah melonjak naik dalam tempoh yang singkat. Oleh itu, pada satu ketika, mungkin dalam tempoh 2-3 tahun akan datang, harga pangsapuri Hanoi akan berhenti meningkat, atau jika ia berlaku, kenaikannya akan perlahan, hanya turun naik sekitar 5-6%.

Cegah broker tanah daripada mengeksploitasi senarai harga tanah yang telah diselaraskan untuk menaikkan harga.

Berkenaan senarai harga tanah yang diselaraskan yang baru-baru ini dikeluarkan oleh Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh dan diguna pakai dari 31 Oktober hingga 31 Disember 2025, pakar hartanah telah menawarkan penilaian mereka tentang kesannya.

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh (HoREA), senarai harga tanah yang diselaraskan telah dibangunkan selaras dengan prinsip penilaian berasaskan pasaran. Agensi penggubalan telah menggabungkan banyak cadangan daripada komuniti perniagaan dan pakar.

Berbanding draf yang dikeluarkan untuk komen awam pada akhir Julai, Pengerusi HoREA percaya bahawa senarai harga tanah yang baru dikeluarkan telah diselaraskan dan diubah ke arah yang "munasabah dan sesuai".

Contohnya, di daerah Hoc Mon, menurut draf tersebut, harga tanah di beberapa kawasan meningkat 50.7 kali ganda berbanding senarai harga 2020, tetapi dengan senarai harga yang diselaraskan, kenaikan ini hanya hampir 40 kali ganda.

Berkenaan impak tersebut, menurut Encik Chau, senarai harga tanah yang diselaraskan memastikan keadilan antara mereka yang telah memenuhi obligasi kewangan mereka dalam tempoh 10 bulan pertama tahun ini berbanding mereka yang telah membayar mulai 31 Oktober dan seterusnya.

"Senarai harga tanah yang diselaraskan tidak memberi kesan serta-merta kepada pasaran hartanah kerana projek perumahan komersial kini dinilai menggunakan kaedah lebihan. Walau bagaimanapun, selepas beberapa ketika, apabila pemaju memperoleh hak penggunaan tanah untuk membangunkan projek, orang ramai akan mempunyai keinginan untuk harga yang lebih tinggi daripada sebelumnya, yang membawa kepada peningkatan harga perumahan," kata Encik Chau.

Pengerusi HoREA mencadangkan agar agensi negeri perlu mengambil langkah untuk mengawal aktiviti "spekulator tanah, broker dan perniagaan yang tidak bertanggungjawab" kerana kumpulan ini mungkin mengambil kesempatan daripada senarai harga tanah yang telah diselaraskan untuk membuat spekulasi dan menaikkan harga.

Prosedur pembelian dan penjualan pangsapuri pada tahun 2024

Menurut Perkara 160 Undang-Undang Perumahan 2023, transaksi yang melibatkan pembelian dan penjualan perumahan mesti memenuhi enam syarat berikut.

Secara khususnya, (1) Mempunyai Sijil seperti yang ditetapkan oleh undang-undang.

(2) Tidak tertakluk kepada pertikaian, aduan, atau tuntutan mahkamah yang berterusan mengenai hak pemilikan seperti yang ditetapkan oleh undang-undang mengenai penyelesaian pertikaian, aduan, dan penolakan.

(3) Sedang dalam tempoh pemilikan bagi kes pemilikan rumah jangka terhad.

(4) Tidak tertakluk kepada rampasan untuk penguatkuasaan penghakiman atau untuk pelaksanaan keputusan pentadbiran yang sah di sisi undang-undang oleh agensi negeri yang kompeten atau tidak tertakluk kepada langkah kecemasan sementara atau langkah pencegahan seperti yang diputuskan oleh Mahkamah atau agensi negeri yang kompeten.

(5) Tidak dalam kes di mana terdapat keputusan untuk menuntut semula tanah, atau notis perobohan rumah yang dikeluarkan oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

(6) Syarat-syarat yang dinyatakan dalam perkara (2) dan (3) tidak terpakai bagi kes membeli, menjual atau memajak rumah yang sedang dibina.

Nota: Transaksi perumahan berikut tidak memerlukan Sijil Pemilikan: Membeli dan menjual rumah dalam pembinaan; menjual rumah dalam kes pembubaran atau muflis; menganjurkan pendermaan rumah untuk tujuan amal, rumah untuk golongan memerlukan, dan rumah untuk perpaduan negara.

Membeli dan menjual perumahan sedia ada daripada pemaju projek pembinaan perumahan dalam kes berikut: perumahan milik aset awam; perumahan sosial, perumahan untuk angkatan tentera rakyat, perumahan untuk penempatan semula yang bukan milik aset awam; mewarisi perumahan.

Dokumen yang membuktikan kelayakan untuk transaksi perumahan seperti yang ditetapkan dalam klausa ini hendaklah dilaksanakan mengikut peraturan kerajaan.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html