Harga perumahan jauh melebihi pendapatan: Cadangan penyelesaian untuk mengawal selia pasaran

Berdepan dengan situasi harga rumah di bandar-bandar besar yang terus meningkat, jauh di luar kemampuan rakyat untuk membayar, Kerajaan segera membangunkan dan bersiap sedia untuk mengeluarkan Resolusi mengenai beberapa langkah mengawal dan mengekang harga hartanah. Ini dianggap penyelesaian tepat pada masanya untuk menyesuaikan pasaran ke arah pembangunan yang stabil dan sihat, selaras dengan matlamat keselamatan sosial dan kestabilan makroekonomi.

Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Harga rumah jauh melebihi pendapatan rakyat

Menurut tinjauan yang dijalankan oleh Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam (VIRES) pada September 2025, harga purata pangsapuri utama di Hanoi telah mencapai purata 92.9 juta VND/m2. Sementara itu, di Ho Chi Minh City, angka ini lebih tinggi lagi, sehingga 135.3 juta VND/m2. Harga ini sangat berbeza daripada purata pendapatan pekerja Vietnam hari ini, yang hanya turun naik antara 8 dan 10 juta VND/bulan.

Jurang yang besar antara harga rumah dan pendapatan menjadikan impian memiliki rumah semakin jauh bagi majoriti rakyat, terutamanya golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Dalam situasi ini, Draf Resolusi Kerajaan mengenai mekanisme kawalan harga perumahan dianggap sebagai langkah dasar yang penting, menunjukkan keazaman untuk mengorientasikan semula pasaran dan melindungi hak rakyat untuk mengakses perumahan.

Analisis oleh Kementerian Pembinaan menunjukkan bahawa, sejak beberapa tahun lalu, harga hartanah di bandar-bandar besar cenderung meningkat secara tidak normal, tidak sepenuhnya mencerminkan undang-undang sebenar penawaran dan permintaan. Sebahagian daripada sebabnya datang daripada spekulasi, inflasi harga dan kekurangan ketelusan dalam perancangan maklumat, menyebabkan "demam maya" di banyak kawasan. Keadaan ini bukan sahaja memesongkan pasaran tetapi juga memberi kesan negatif kepada psikologi sosial.

Struktur produk hartanah juga sangat tidak seimbang, dengan kebanyakan bekalan tertumpu di segmen pertengahan dan mewah. Sementara itu, segmen perumahan sosial, rumah mampu milik dan rumah sewa masih mengalami kekurangan yang serius. Ini menyebabkan permintaan perumahan sebenar - yang menyumbang sebahagian besar dalam masyarakat - tidak dapat dipenuhi dengan baik.

Pada masa ini, alat peraturan pasaran seperti cukai, kredit, perancangan atau penetapan harga tanah tidak disegerakkan dan tidak berkesan. Kekurangan penunjuk standard dan sistem data yang boleh dipercayai menyukarkan agensi pengurusan untuk campur tangan tepat pada masanya, manakala orang ramai, terutamanya generasi muda dan pekerja bandar, semakin sukar untuk mengakses perumahan yang sesuai.

Menurut Encik Bui Van Doanh - Pengarah Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam, pengenalan awal mekanisme dan dasar Kerajaan untuk mengawal harga perumahan adalah mendesak dan perlu dilaksanakan secara serentak dan drastik. Kerana ini adalah isu keselamatan sosial. Perlembagaan Vietnam menegaskan bahawa perumahan adalah keperluan penting rakyat. Bagaimanapun, dengan paras harga semasa, golongan berpendapatan sederhana pun mengalami kesukaran untuk mendapatkan perumahan. Ini memberi kesan negatif kepada kualiti hidup, produktiviti buruh dan momentum pembangunan masyarakat.

"Ramai anak muda hari ini tidak berani berkahwin atau mempunyai anak kerana mereka tidak mempunyai tempat tinggal yang stabil. Jika trend ini berterusan, ia akan menjejaskan struktur penduduk dan sumber manusia negara," Encik Doanh memberi amaran.

Dari perspektif pasaran, harga perumahan di beberapa kawasan ditolak ke paras yang tidak munasabah, jauh melebihi nilai sebenar mereka. Ini menyebabkan pasaran menjadi herot, kurang keyakinan dan tidak cair. Apabila hartanah tidak cair, aliran tunai terbantut, perniagaan tidak dapat membayar balik hutang mereka, yang membawa kepada risiko untuk sistem perbankan dan ekonomi secara amnya. Pada masa itu, ekonomi makro sudah pasti akan mendapat kesan negatif jika pasaran jatuh ke dalam keadaan "beku".

Di dunia, kebanyakan krisis kewangan berpunca daripada buih hartanah. Oleh itu, Vietnam perlu bertindak cepat, menyejukkan pasaran secara proaktif dan mengembalikan harga perumahan kepada nilai sebenar - Encik Doanh menekankan.

Tiga tonggak kawalan pasaran

Profesor Madya Dr Ngo Tri Long - pakar ekonomi mengulas, Draf Resolusi Kerajaan mencadangkan tiga tonggak utama untuk mengawal harga perumahan dan membentuk semula pasaran. Yang pertama ialah menubuhkan Pusat Transaksi Hartanah, yang menyepadukan data mengenai perancangan, status undang-undang, kewajipan kewangan dan sejarah transaksi bagi setiap hartanah.

Pusat itu akan bertindak sebagai "hab rasmi" untuk urus niaga hartanah, membantu mengurangkan inflasi harga dan mewujudkan asas yang telus untuk pasaran. Jika dikendalikan dengan betul, pusat ini akan membawa jangkaan harga lebih dekat kepada nilai sebenar, sambil mengurangkan risiko untuk kedua-dua pembeli dan perniagaan.

Tonggak kedua ialah had kredit untuk pembeli berbilang rumah, untuk mengehadkan pelayaran spekulatif. Sehubungan itu, pemilik dua atau lebih rumah akan diperketatkan nisbah pinjaman mereka dan kos penggunaan leverage kewangan meningkat. Walau bagaimanapun, untuk mengelak daripada menjejaskan kumpulan pembekal perumahan sewa jangka panjang - yang merupakan komponen penting di bandar besar - polisi kredit perlu diklasifikasikan dengan jelas mengikut tujuan penggunaan. Daripada "meratakan", dasar perlu "menentukan risiko tingkah laku" seperti menyokong pinjaman keutamaan untuk pembeli rumah sebenar, mengetatkan spekulasi jangka pendek dan mewujudkan keadaan untuk pelabur menyewa secara telus - En. Long mengesyorkan.

Seiring dengan itu, tonggak ketiga ialah pembangunan perumahan komersil mampu milik, dengan definisi yang jelas tentang "harga mampu milik" yang dikaitkan dengan pendapatan median setiap lokaliti dan kadar bayaran yang munasabah (30 - 35% daripada pendapatan). Selain mengatur dana tanah yang berasingan dan mengutamakan pemilihan pelabur yang berkebolehan, produk ini perlu mempunyai masa pemindahan yang mengikat untuk mengehadkan aktiviti melayari, di samping turut disertakan dengan mekanisme untuk menyokong pembeli yang mengalami kesukaran melalui Dana Pembangunan Perumahan.

Daripada perspektif pakar, Timbalan Pengarah Institut Ekonomi Vietnam - Dr Le Xuan Sang menegaskan bahawa untuk menyelesaikan masalah harga perumahan, adalah perlu untuk "membuka injap" bekalan, terutamanya perumahan kos rendah. Pakar ini juga menegaskan bahawa salah satu sebab kenaikan mendadak harga rumah di Hanoi sejak kebelakangan ini ialah Keputusan 61/2024/QD-UBND mengenai pembahagian tanah. Sehubungan itu, mulai Oktober 2024, peraturan mengenai keluasan pembahagian tanah minimum akan meningkat daripada 30 m2 kepada 50 m2, bersama-sama dengan keperluan lebar dan hadapan 4 m atau lebih.

"Dasar ini telah mengurangkan bekalan rumah kecil secara drastik - yang sesuai untuk majoriti penduduk bandar. Digabungkan dengan peraturan mengenai infrastruktur dan piawaian bandar, hampir tiada dana perumahan kawasan kecil dengan harga berpatutan yang tinggal," analisis Encik Sang.

Di samping itu, penyingkiran rangka kerja harga tanah dan keperluan penetapan harga mengikut "prinsip pasaran" di bawah Undang-undang Tanah 2024 juga mewujudkan syarat untuk harga tanah dinaikkan dengan pantas, terutamanya di kawasan yang berpotensi untuk pembangunan infrastruktur. Semua dasar pentadbiran hanyalah sementara. Akar untuk menyejukkan pasaran masih lagi untuk meningkatkan penawaran sebenar terutama dalam segmen perumahan yang sesuai dengan kemampuan orang ramai untuk membayar.

Draf resolusi Kerajaan mengenai kawalan harga hartanah merupakan langkah dasar yang perlu, menunjukkan peranan pengawalseliaan Negeri dalam membawa pasaran kembali ke landasan yang betul. Isu perumahan bukan sahaja isu pasaran, tetapi juga soal keselamatan sosial, pembangunan mampan dan kestabilan.

Oleh itu, pengeluaran dan pelaksanaan Resolusi ini secara berkesan dijangka menyumbang kepada menggalakkan pembangunan barisan produk yang sesuai, mengehadkan spekulasi, meningkatkan ketelusan dan melindungi hak rakyat yang sah.

Sumber: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-nha-vuot-xa-thu-nhap-de-xuat-loat-giai-phap-dieu-tiet-thi-truong-20251017132032400.htm