Harga rumah jatuh, peluang semakin cerah

Perumahan mampu milik, sesuai untuk golongan berpendapatan sederhana dan rendah di Hanoi dan Ho Chi Minh City, semakin berkurangan, manakala bekalan perumahan mewah dan mewah semakin meningkat.

Kawasan hartanah dalam pembinaan di Daerah 7 (HCMC) - Foto: QUANG DINH

Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan menjadikan "impian" untuk menetap semakin tidak terjangkau oleh ramai orang...

Dan untuk membetulkan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, dalam mesyuarat baru-baru ini mengenai situasi pasaran hartanah, Jawatankuasa Tetap Kerajaan meminta Kementerian Pembinaan , Bank Negara, dan kementerian dan kawasan yang berkaitan untuk melaksanakan satu siri penyelesaian untuk menghapuskan halangan seperti mewujudkan dana tanah, menyelidik pakej kredit jangka sederhana, kadar faedah yang stabil untuk projek perumahan komersial dan meminjam untuk membeli rumah muda dengan harga yang sesuai, projek perumahan komersial dan pinjaman dengan harga yang sesuai.

Pada masa yang sama, kita mesti mengendalikan inflasi harga dengan tegas dan mewujudkan demam maya untuk mengawal harga perumahan.

Harga rumah melambung tinggi

Menurut Kementerian Pembinaan, pada bulan pertama 2025, pasaran hartanah akan mengalami banyak penambahbaikan, dengan bekalan dan volum urus niaga hartanah meningkat berbanding tempoh yang sama pada 2024.

Walau bagaimanapun, bekalan masih terhad, tidak memenuhi permintaan pasaran, struktur produk tidak seimbang, kekurangan perumahan yang sesuai untuk keperluan pekerja dan anak muda; terdapat terlalu banyak vila dan rumah bertingkat; harga hartanah dan perumahan tidak sesuai dengan kemampuan mereka yang memerlukan. Spekulasi, manipulasi, inflasi harga dan gangguan pasaran masih wujud.

Di Bandar Raya Ho Chi Minh, kebanyakan projek yang dibuka untuk jualan dari akhir tahun lalu hingga suku kedua tahun ini tertumpu pada segmen pangsapuri mewah dan mewah, dengan harga antara 100 - 150 juta VND/m², malah lebih tinggi di kawasan tengah.

Menurut tinjauan oleh Tuoi Tre di bahagian timur Ho Chi Minh City, pangsapuri dalam projek baharu di Thu Duc City ditawarkan kepada pembeli pada harga melebihi 100 juta VND/m². Terdapat beberapa projek di kawasan berhampiran persimpangan An Phu (Thu Duc) yang "menawarkan" harga sehingga 120 - 150 juta VND/m².

Di bahagian selatan bandar, di daerah Binh Chanh dan Nha Be, projek dijual kepada pelanggan pada harga antara 64 hingga 80 juta VND/m².

Di Daerah 1 sahaja, hanya beberapa bangunan pangsapuri yang masih mempunyai pangsapuri dalam "keranjang beli-belah" mereka tetapi harga jualan adalah dari 200 - 300 juta VND/m², di beberapa tempat sehingga 400 - 500 juta VND/m².

Bukan sahaja di pasaran utama, pasaran pangsapuri lama mengekalkan harga yang tinggi. Malah terdapat projek yang telah beroperasi selama hampir sepuluh tahun tetapi harga jualan pangsapuri telah meningkat dua kali ganda, kini didagangkan pada 4 - 5 bilion VND/apartmen.

Menurut unit penyelidikan pasaran, harga pangsapuri mampu milik di kawasan pinggir bandar Ho Chi Minh City turun naik dari 45 hingga 55 juta VND/m². Pada harga ini, pangsapuri seluas 50m² juga berharga kira-kira 2.2 bilion VND.

Bangunan pangsapuri di sepanjang Jalan Vo Nguyen Giap, Thu Duc City, Ho Chi Minh City - Foto: QUANG DINH

Di Hanoi , harga perumahan telah meningkat "pening" sejak separuh kedua 2024 sehingga kini, pangsapuri komersial berharga di bawah 50 juta VND/m2 hampir hilang, malah di kawasan di luar Ring Road 3.

Di tingkat perdagangan hartanah di kawasan Nam Tu Liem (pelabur membuka projek untuk dijual di kawasan Hung Yen , Hanoi termasuk: Dong Anh, Gia Lam dan Nam Tu Liem), walaupun ia adalah hari bekerja, ia penuh dengan kereta, motosikal broker dan orang ramai yang datang untuk melihat rumah model itu.

Menurut tinjauan di kawasan Nam Tu Liem, beberapa projek pangsapuri komersial dibuka untuk jualan oleh pelabur pada harga antara 120 - 160 juta VND/m2.

Cik Minh Huong, seorang broker hartanah, berkata di kawasan Nam Tu Liem, tiada lagi pangsapuri di bawah 50 juta VND/m2. Sebuah projek di sebelah jalan Le Quang Dao juga menawarkan harga 120 - 150 juta VND/m2, tidak termasuk cukai nilai tambah dan yuran penyelenggaraan.

Untuk pangsapuri dengan pemandangan yang baik, harganya adalah kira-kira 150 juta VND/m2. Pangsapuri tiga bilik tidur seluas kira-kira 100m2 juga berharga dari 13 hingga 15 bilion VND.

Di samping itu, beberapa pangsapuri yang telah digunakan di kawasan Thanh Xuan (Hanoi) ditawarkan untuk dijual oleh broker pada 74 juta VND/m2, atau pangsapuri di kompleks pangsapuri komersial di jalan Pham Van Dong (Bac Tu Liem) juga ditawarkan pada 67 juta VND/m2.

Apabila harga tanah murah, banyak jenis hartanah akan muncul seperti rumah bandar dan pangsapuri dengan harga yang murah. Apabila bekalan yang banyak dan pelbagai, ia akan mewujudkan persaingan antara jenis perumahan, memaksa harga pangsapuri menurun. Dan untuk mendapatkan harga rumah mampu milik, dasar mestilah telus dan jelas, terutamanya dalam pemberian permit pembinaan, pemberian buku merah dan pembahagian plot untuk orang ramai.

Encik Tran Khanh Quang (Pengarah Syarikat Viet An Hoa)

Harga perumahan meningkat disebabkan oleh kesesakan prosedur

Bercakap dengan Tuoi Tre, Encik Nguyen Hoang Minh - Timbalan Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama Pembangunan Hartanah Saigon 5 - berkata harga perumahan di bandar besar seperti Ho Chi Minh City sedang dinaikkan terlalu tinggi, sebahagiannya disebabkan oleh kesesakan dalam prosedur pentadbiran.

Ambil contoh projek perniagaan yang telah dibangunkan sejak 2018 tetapi "tersekat" dalam peringkat prosedur menyebabkan jangkaan harga rumah meningkat sekurang-kurangnya dua kali ganda berbanding harga asal.

En. Minh memetik bahawa projek syarikat ini di Daerah 8 pada mulanya dilancarkan di pasaran pada harga 26 - 28 juta VND/m² sebelum 2020.

Bagaimanapun, disebabkan masalah undang-undang, projek itu ditangguhkan buat sementara waktu sehingga kini menyebabkan perusahaan itu menanggung faedah bank tambahan melebihi 51 bilion VND, apatah lagi banyak kos kewangan lain yang turut meningkat.

Oleh itu, sekiranya projek itu digunakan dan dibuka untuk jualan tahun ini, pihak perniagaan juga bercadang untuk mengira semula harga jualan sekurang-kurangnya dua kali ganda kerana selain kos kewangan, kos lain juga akan meningkat seperti bahan binaan, kos pembinaan, kos perniagaan...

"Jika prosedurnya tidak rumit, kami akan membina dengan cepat, menjual dengan cepat dan orang ramai akan menetap dalam 4-5 tahun. Tetapi projek itu lambat dibangunkan, supaya perbelanjaan kewangan akhirnya akan ditambah kepada kos jualan, yang perlu ditanggung oleh pembeli rumah, menjadikan harga rumah tidak semurah yang orang ramai dan perniagaan mahukan," jelas Encik Minh.

Menurut Cik Duong Thanh Thuy - Naib Presiden Kumpulan Trung Thuy, bagi projek pangsapuri, harga tanah hanya menyumbang 30%, kos kewangan menyumbang 30% jika projek siap dalam tempoh tiga tahun dan kos pembinaan hanya 15% pada masa lalu tetapi kini telah meningkat kepada 20 - 25%.

Menurutnya, ini adalah kos "keras", jadi jika projek itu lambat dalam prosedur undang-undang yang membawa kepada kelewatan, jika ia dilanjutkan selama empat tahun, kos kewangan akan meningkat sebanyak 40% atau lebih lama, yang bermaksud kos kewangan juga akan "membungkuk".

Tidak akan ada rumah mampu milik jika kos tanah tinggi dan kos pembiayaan meningkat dari semasa ke semasa seperti yang berlaku dalam banyak projek perumahan.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Tran Khanh Quang - Pengarah Syarikat Viet An Hoa - berkata bahawa faktor terpenting untuk harga hartanah mampu milik ialah harga tanah yang murah. Kos bahan binaan tidak banyak menjejaskan keseluruhan harga hartanah.

Untuk pangsapuri seluas 50m² berharga 5 bilion VND di tengah-tengah Bandar Ho Chi Minh, kos bahan hanya kira-kira 1 bilion VND, menyumbang sebahagian kecil daripada kira-kira 15 - 20% daripada harga jualan.

Orang ramai menyelesaikan prosedur pembinaan rumah di Daerah Binh Thanh, Bandar Ho Chi Minh - Foto: HUU HANH

Perlukan bantuan untuk pemilik rumah kali pertama

Untuk mengatasi kekurangan itu, semua perniagaan dan pakar percaya bahawa penyelesaian diperlukan untuk meningkatkan bekalan perumahan dengan pantas, terutamanya dalam segmen rumah mampu milik.

Di samping itu, perlu ada dasar untuk menyokong pemilik rumah kali pertama, tanpa mengira umur, dengan bentuk sokongan yang paling jelas ialah dasar kadar faedah.

Berdasarkan fakta bahawa dana tanah di kawasan tengah Hanoi dan Ho Chi Minh City adalah terhad, Encik Nguyen Van Dinh - Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam - berkata bahawa adalah perlu untuk merancang dan menyimpan dana tanah di kawasan pinggir bandar kedua-dua bandar itu untuk membangunkan rumah mampu milik.

Dalam masa terdekat, keutamaan harus diberikan kepada plot tanah yang mempunyai sambungan infrastruktur pengangkutan yang tersedia ke pusat dua bandar untuk membina rumah mampu milik.

Bagi kawasan selebihnya, perancangan tanah untuk perumahan komersial pada harga yang sesuai perlu disegerakkan dengan pelaburan dalam menghubungkan infrastruktur trafik bagi mewujudkan tempat tinggal orang ramai.

Di samping itu, untuk membangunkan rumah mampu milik, strategi khusus diperlukan, di mana Kerajaan perlu duduk bersama lokaliti untuk merancang pembangunan rumah mampu milik untuk penduduk di wilayah jiran Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh.

Encik Nguyen Hoang Minh berkata jika agensi negeri segera menghapuskan kesukaran dalam prosedur undang-undang, perniagaan tidak lama lagi akan dapat membina, projek akan mempunyai kos kewangan yang lebih rendah dan kos yang lebih rendah yang membentuk harga perumahan.

Sementara itu, naib presiden Kumpulan Trung Thuy berkata bahawa adalah perlu untuk menyesuaikan kos tanah dan kos kewangan, di mana Negeri boleh menyesuaikan kos tanah untuk menyumbang kira-kira 20% dan bukannya kos tanah semasa sehingga 30%.

Khususnya, adalah mungkin untuk mempromosikan langkah bukan kewangan (yang pada asasnya merupakan penyelesaian kewangan) dengan mempercepatkan prosedur, mengelakkan projek jatuh ke dalam keadaan pelaksanaan yang perlahan.

Sebagai contoh, daripada kos kewangan pada ambang 30% selama tiga tahun, Negeri harus mengiringi perniagaan untuk mengendalikan peringkat dalam masa satu tahun sahaja, maka kos kewangan juga akan berkurangan kepada hanya 10%.

"Sekiranya kita boleh melakukan dua perkara di atas, jelas bahawa pengurangan mendadak dalam kos pembangunan projek akan memberi kesan kepada harga perumahan. Kemudian perniagaan hanya akan mengekalkan margin keuntungan yang boleh diterima, manakala baki harga perumahan akan menurun dan orang ramai akan mendapat akses yang lebih mudah," tambah Cik Thuy.

Prosedur pentadbiran perlu diselesaikan dengan cepat untuk mengurangkan kos kewangan untuk perniagaan. Dalam foto: kawasan hartanah di Jalan Nguyen Huu Tho (Nha Be, Ho Chi Minh City) - Foto: TU TRUNG

* Encik Nguyen Quoc Hiep (Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam):

Pembeli mendapat apa yang sepatutnya.

Pasaran hartanah sedang mengalami situasi di mana "harga tanah mengejar harga rumah dan harga rumah mengejar harga tanah", mewujudkan kitaran ganas harga yang akhirnya menyebabkan pembeli menderita. Sebahagian daripada punca keadaan ini datang daripada terapung yang menyebabkan harga tanah meningkat, dengan risiko tinggi untuk menjadi antara teratas di dunia.

Dalam projek yang sama, hanya beberapa bulan antara keputusan peruntukan tanah sebelum dan seterusnya boleh menyebabkan harga meningkat sebanyak 20%, yang tidak munasabah dan akan menyebabkan harga jualan rumah meningkat.

Oleh itu, sudah tiba masanya pihak berkuasa campur tangan, mengurus dan mengawal harga tanah secara harmoni.

Selain itu, prosedur pentadbiran yang panjang seperti penilaian tanah juga akan menyebabkan perniagaan menanggung kos kewangan tambahan seperti faedah pinjaman atau kos tanah tambahan sehingga berpuluh malah ratusan bilion VND. Kos ini semuanya ditambah kepada harga jualan.

Untuk mengawal harga perumahan, adalah perlu untuk segera mempunyai mekanisme pengurusan negeri mengenai harga tanah, mengelakkan situasi terapung semasa dan cepat menyelesaikan prosedur pentadbiran untuk mengurangkan kos kewangan untuk perniagaan.

* Dr. Nguyen Quoc Hung (Naib Presiden dan Setiausaha Agung Persatuan Bank Vietnam):

Pakej pinjaman keutamaan perlu disalurkan kepada subjek yang betul

Menambah pakej pinjaman jangka sederhana dengan kadar faedah yang stabil untuk pinjaman rumah mampu milik untuk golongan muda adalah dasar yang tepat.

Tetapi untuk pakej pinjaman ini benar-benar berkesan, adalah perlu untuk menyemak sama ada pembeli rumah semasa membeli untuk didiami atau untuk melabur dan membuat spekulasi.

Kebanyakan urus niaga semasa adalah pelabur membeli dan menjual kepada pelabur. Jika keadaan ini tidak dikawal, pinjaman tidak akan sampai kepada orang yang betul dengan keperluan membeli rumah sebenar.

Tambahan pula, adalah perlu untuk menentukan dengan jelas penerima pakej pinjaman, kriteria dan piawaian untuk meminjam modal. Sebaik-baiknya, pakej pinjaman ini hanya untuk pembeli rumah kali pertama.

Rumah komersial berharga 35 - 40 juta VND/m2 adalah sesuai.

Menurut Encik Nguyen Van Dinh - Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam, perumahan komersial mampu milik ialah jenis perumahan yang boleh dibeli oleh orang berpendapatan sederhana dan rendah. Oleh itu, jenis perumahan komersial mampu milik akan berkisar antara 35 - 40 juta VND/m2.

Mengikut pengiraan Kementerian Pembinaan, harga unit semasa untuk membina 1m2 bangunan pangsapuri bertingkat adalah kira-kira 20 juta VND/m2, jadi dengan harga jualan 35 - 40 juta VND, pelabur telah mendapat keuntungan.

Bagi kos tanah dalam struktur harga pangsapuri semasa, mereka biasanya menyumbang 20-25% daripada struktur harga jualan pangsapuri di kawasan di luar pusat Hanoi. Bagi projek di kawasan tengah, kos tanah boleh meningkat kepada 50% daripada struktur harga.

Pasaran hartanah Hanoi - Foto: NAM TRAN

Risau tak berkesempatan lagi beli rumah

Impian untuk menetap menjadi semakin jauh bagi berjuta-juta orang, terutamanya golongan muda dan berpendapatan sederhana di bandar-bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Harga rumah yang sememangnya tinggi, terus meningkat dengan pesat manakala pendapatan pekerja tidak berubah, meranapkan rancangan untuk memiliki rumah untuk ramai pekerja pejabat dan penjawat awam.

"Saya bekerja sebagai pegawai kehakiman di wad, dan isteri saya seorang notari. Kami telah menjimatkan sedikit wang, tetapi dengan harga rumah yang tinggi sekarang, saya dan isteri tidak lagi berpeluang untuk membeli rumah. Kami telah melaburkan wang yang kami perolehi, dan ketika ini keluarga kami masih menyewa rumah," kata Hoang Van Minh (40 tahun, dari Thanh Hoa).

Cik Nguyen Thu Trang (34 tahun, dari Phu Tho) berkata selepas lebih 10 tahun menyimpan, dia mempunyai sedikit wang, tetapi selepas membuat tinjauan, ia masih tidak mencukupi untuk membeli sebuah apartmen seluas kira-kira 30 meter persegi.

"Saya bujang dan ingin membeli sebuah apartmen, tetapi selepas melihat harga, yang bagus akan menelan kos sekitar 2 bilion VND. Saya terpaksa menyewa kerana pangsapuri 30m2 di kawasan bandar berharga sekitar 8 juta VND sebulan," kongsi Trang.

Menurut pakar dari Persatuan Harta Tanah Vietnam, pasaran hartanah menghadapi kekurangan pangsapuri mampu milik, jadi pelabur menawarkan harga yang tinggi untuk produk mereka di pasaran.

Kebanyakan pembeli rumah baru-baru ini adalah pelabur yang bermentaliti membeli rumah dan menunggu harga naik untuk mengaut keuntungan, jadi harga rumah di pasaran tidak benar.

Sebab kenaikan struktur harga hartanah seperti harga tanah, harga bahan binaan, faedah pinjaman - Foto: TU TRUNG

Kurangkan prosedur, kurangkan kos pelaburan perumahan

Salah satu penyelesaian penting dalam kesimpulan Jawatankuasa Tetap Kerajaan untuk mempromosikan pasaran hartanah untuk membangun ke arah yang selamat, sihat dan mampan ialah meningkatkan desentralisasi, perwakilan kuasa, dan meminimumkan prosedur pentadbiran.

Selari dengan permintaan untuk mengkaji dan menjelaskan punca kenaikan struktur harga hartanah seperti harga tanah, harga bahan binaan, kadar faedah pinjaman...; Jawatankuasa Tetap Kerajaan juga meminta kementerian, cawangan dan kawasan memberi tumpuan kepada meminimumkan prosedur pentadbiran yang tidak perlu dan bertindih, dan segera menghapuskan keperluan kertas kerja dan dokumen yang rumit.

Pastikan untuk mengurangkan sekurang-kurangnya 30% daripada masa pemprosesan dan 30% daripada kos pematuhan pentadbiran. Ini termasuk mengkaji untuk mengurangkan prosedur untuk kelulusan pelaburan, penilaian projek, reka bentuk, terutamanya prosedur pelesenan pembinaan, pemeriksaan kerja penerimaan, mengurangkan pra-pemeriksaan dan pengukuhan pasca-pemeriksaan.

Di samping itu, penyelesaiannya adalah untuk meningkatkan bekalan, mengurangkan harga, dan membangunkan segmen hartanah yang pelbagai untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar, terutamanya bagi mereka yang berpendapatan rendah dan sederhana.

Khususnya, Kerajaan memerlukan penyelidikan dan pembangunan dasar untuk menyokong golongan muda dan mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar, meningkatkan akses kepada perumahan dan menyumbang kepada merealisasikan hak untuk perumahan seperti yang ditetapkan oleh Perlembagaan.

Bank Negara dikehendaki memberi tumpuan kepada mengarahkan dan menggesa bank untuk mengambil bahagian dalam program pinjaman kredit keutamaan sebanyak 120,000 bilion VND. Seiring dengan itu, kementerian dan cawangan ditugaskan untuk menyelidik dan mencadangkan model "Pusat transaksi hak guna tanah dan tanah yang diuruskan oleh Negara" di platform elektronik.

Ini akan menjadi sistem yang mengintegrasikan semua peringkat daripada urus niaga, notari, cukai, pendaftaran... serupa dengan perdagangan saham. Model ini akan memastikan ketelusan maklumat, mengelakkan inflasi harga, kerugian cukai dan penipuan pasaran.

BAO NGOC - NGOC HIEN - QUANG THE

Sumber: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm