Adakah pengekalan kaedah lebihan akan memudahkan penilaian tanah projek?

Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar masih mahu berhenti menggunakan kaedah lebihan.

Seperti yang dilaporkan oleh akhbar Thanh Nien , Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar baru-baru ini telah menghantar draf Dekri yang meminda dan menambah beberapa perkara dalam Dekri Kerajaan No. 44/2014/ND-CP bertarikh 15 Mei 2014, yang mengawal selia harga tanah (draf Dekri 44) kepada Kementerian Kehakiman untuk penilaian sebelum menyerahkannya kepada Kerajaan.

Terutamanya, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mencadangkan dalam draf Dekri 44 bahawa kaedah lebihan tidak boleh digunakan untuk menilai tanah.

Walau bagaimanapun, pada bengkel petang ini, majoriti pakar bersetuju bahawa kaedah lebihan harus dikekalkan dalam penilaian tanah.

Encik Dao Trung Chinh berkongsi perkara ini di persidangan tersebut.

Berucap di bengkel tersebut, Encik Dao Trung Chinh, Pengarah Jabatan Perancangan dan Pembangunan Tanah (Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar), membentangkan beberapa aspek dan memberikan bukti mengapa kementerian mencadangkan pemansuhan kaedah lebihan semasa menilai tanah.

Pendirian wakil dari Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar di bengkel tersebut kekal sama seperti ketika mereka menjawab temu bual akhbar Thanh Nien dalam artikel "Adakah Kerajaan akan memutuskan untuk mengekalkan atau meninggalkan kaedah lebihan?" yang diterbitkan pada 26 Julai.

Menurut Encik Chinh, tiada siapa yang boleh menafikan keunggulan kaedah lebihan. Walau bagaimanapun, dalam konteks parameter input apabila menggunakan kaedah ini untuk penilaian tanah di negara kita, data tersebut masih belum diseragamkan, yang membawa kepada keputusan yang tidak tepat.

"Saya telah terlibat dalam penilaian tanah dalam beberapa kes baru-baru ini, dan saya perhatikan bahawa penilai takut akan risiko undang-undang apabila menggunakan kaedah lebihan. Inilah salah satu sebab mengapa proses penilaian tanah menjadi perlahan sejak kebelakangan ini," kongsi Encik Chinh di bengkel tersebut.

Encik Chinh menambah bahawa jika Kerajaan memutuskan untuk mengekalkan kaedah lebihan, adalah perlu untuk menjalankan kajian dan semakan bagi mewujudkan piawaian input bagi parameter dan penunjuk kaedah ini. Mempunyai input yang diseragamkan akan memastikan keputusan yang tepat, memberi keyakinan kepada penilai dalam menandatangani penilaian dan memecahkan kebuntuan dalam penilaian tanah, terutamanya untuk projek.

"Meninggalkan kaedah lebihan adalah satu langkah ke belakang dalam penilaian tanah."

Susulan pembentangan oleh wakil dari Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar, ramai pakar dan perniagaan telah secara langsung atau mengemukakan kertas kerja yang menyatakan pandangan mereka tentang keperluan untuk mengekalkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah; pengabaian kaedah ini boleh menyebabkan kesukaran dan kesesakan selanjutnya dalam proses penilaian tanah yang perlahan, dan pasaran hartanah akan terus mengalami kekurangan bekalan yang berpanjangan.

Peguam Nguyen Hong Chung, Naib Presiden Kelab Hartanah Hanoi , menyatakan pandangan bahawa kaedah lebihan harus dikekalkan.

Peguam Nguyen Hong Chung, Naib Presiden Kelab Hartanah Hanoi, berhujah bahawa kaedah lebihan menentukan harga tanah berdasarkan potensi kegunaan pembangunan masa hadapan, bukannya kegunaan semasa seperti kaedah perbandingan atau kaedah pendapatan.

Kaedah baki mencerminkan nilai pasaran tanah yang hendak dinilai, termasuk faktor seperti: tujuan penggunaan tanah; tempoh penggunaan tanah; kepadatan bangunan; ketinggian bangunan; pekali penggunaan tanah; dan mencerminkan nilai praktikal aliran tunai dalam pelaburan, pengeluaran dan perniagaan.

"Kaedah lebihan jelas mencerminkan sifat kewangan projek hartanah: mengenal pasti kos, hasil dan keuntungan dengan cara yang sangat saintifik dan objektif. Kaedah ini jelas mencerminkan bagaimana perbezaan sewa tanah dieksploitasi, diperuntukkan dan dikongsi. Ia juga merupakan kaedah penilaian hartanah moden, selaras dengan amalan antarabangsa."

"Hujah Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar bahawa kekurangan pangkalan data untuk penilaian, dan keperluan untuk mendasarkan penilaian pada faktor hipotetikal dan tidak tepat, adalah alasan untuk meninggalkan kaedah ini, pada pendapat saya, tidak meyakinkan. Jika masalahnya adalah kekurangan pangkalan data, penyelesaiannya adalah dengan mewujudkan pangkalan data yang berkualiti tinggi dan boleh dipercayai, dan bukannya meninggalkan kaedah lebihan (membongkar mesin pengeluaran). Oleh itu, jika pengabaian kaedah lebihan menjadi kenyataan, ia akan menjadi satu langkah ke belakang dalam penilaian tanah," kata Encik Chung.

Pada masa yang sama, menurut peguam Chung, draf Dekri 44 hanya merangkumi tiga kaedah penilaian: pekali perbandingan, pendapatan dan pelarasan harga tanah, yang tidak mencukupi untuk menggantikan kaedah lebihan apabila menilai projek pelaburan menggunakan tanah: kawasan bandar, kawasan komersial dan perkhidmatan guna campur, dsb.

Menggugurkan kaedah lebihan akan menyukarkan penentuan nilai hak penggunaan tanah yang perlu dibayar oleh pelabur untuk projek masa hadapan apabila semua infrastruktur sosial dan teknikal belum siap. Pelabur tidak akan dapat mengira daya maju kewangan projek hartanah…

Profesor Hoang Van Cuong, ahli Jawatankuasa Kewangan dan Belanjawan Dewan Negara, berkongsi pandangannya tentang kelebihan dan kekurangan kaedah lebihan.

Adalah penting untuk menyeragamkan parameter input bagi setiap kaedah penilaian.

Profesor Hoang Van Cuong, ahli Jawatankuasa Kewangan dan Belanjawan Dewan Undangan Negeri, menyatakan bahawa dalam beberapa tahun kebelakangan ini, banyak projek gagal diluluskan. Salah satu sebabnya ialah kekurangan penilaian tanah yang jelas, yang menghalang pihak berkuasa tempatan daripada mengutip yuran dan pelabur daripada membayar untuk mendapatkan keputusan peruntukan tanah. Penilaian tanah yang tidak tepat mungkin disebabkan oleh faktor subjektif atau objektif, kerana peraturan mengenai penilaian tanah tidak khusus atau jelas.

Profesor Cuong menyatakan bahawa terdapat empat kaedah umum di seluruh dunia: perbandingan langsung, potongan, pendapatan dan lebihan. Di Vietnam, keempat-empat kaedah ini sedang digunakan, dengan penambahan kaedah pekali pelarasan harga tanah.

Menganalisis kaedah pekali pelarasan harga tanah, salah satu daripada tiga kaedah yang dicadangkan oleh Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dalam draf Dekri 44, Profesor Cuong menyatakan bahawa kaedah ini akan sangat selamat untuk penilai kerana Negeri telah menetapkannya; mereka hanya perlu mendarabkan senarai harga dengan pekali untuk menentukan harga tanah.

"Walau bagaimanapun, harga ini tidak tepat. Dua plot tanah bersebelahan dengan bentuk yang berbeza boleh mempunyai harga yang sangat berbeza, apatah lagi faktor seperti orientasi, topografi dan pemandangan… Kaedah pekali pelarasan harga tanah lebih sesuai untuk agensi pentadbiran berbanding rakyat dan perniagaan," kata Encik Cuong.

Encik Cuong menganalisis kelebihan dan kekurangan pelbagai kaedah penilaian tanah: potongan, perbandingan dan pendapatan, sebelum menyimpulkan dengan kenyataan yang menyedihkan: "Di seluruh dunia, untuk menilai banyak projek baharu, orang ramai menggunakan kaedah lebihan, kerana tiada apa yang boleh dibandingkan dengan projek yang baru bermula. Namun, draf Dekri 44 tidak memasukkan kaedah ini…".

Ramai pakar, peguam dan perniagaan yang menghadiri bengkel tersebut menyatakan sokongan mereka untuk mengekalkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah.

Walau bagaimanapun, Encik Cuong juga mengakui bahawa kaedah lebihan mempunyai banyak batasan. Secara khususnya, jika pengiraan keluasan tanah yang hendak dinilai tidak tepat, bermakna inputnya tidak tepat, ia akan membawa kepada keputusan output yang tidak tepat.

Banyak negara di seluruh dunia biasanya menggunakan kaedah lebihan, mengelakkan kerugian kerana tiada penindasan harga atau pengelakan cukai. Persekitaran perniagaan dan perundangan di kebanyakan negara ini telus dan berdisiplin. Walau bagaimanapun, di Vietnam, banyak parameter dan penunjuk pasaran yang digunakan dalam kaedah lebihan untuk penilaian tanah tidak diseragamkan, yang membawa kepada keputusan dan risiko yang tidak tepat untuk penilai…

Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi Persatuan Kontraktor Pembinaan Vietnam, menyatakan bahawa setiap kaedah penilaian mempunyai kelebihan dan kekurangannya sendiri. Walau bagaimanapun, dalam konteks Vietnam semasa, adalah perlu untuk mengekalkan lima kaedah penilaian tanah sedia ada. Perkara penting adalah untuk menyeragamkan parameter input setiap kaedah untuk meminimumkan ralat dalam penilaian tanah dan mempercepatkan proses penilaian. Hanya dengan itu kita boleh memecahkan kebuntuan untuk projek hartanah dan membawa bekalan baharu ke pasaran lebih awal.

Walaupun berkeras untuk mengekalkan kaedah lebihan dalam penilaian tanah, kebanyakan pakar dan pemimpin perniagaan yang menghadiri bengkel tersebut gagal membentangkan pelan komprehensif untuk mempercepatkan proses penilaian tanah dan mengurangkan kesesakan bekalan dalam pasaran hartanah.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm