Menjelaskan harga pangsapuri di Hanoi dan Ho Chi Minh City

Walaupun harga jualan dan bilangan transaksi pangsapuri di Hanoi meningkat dengan mendadak, Ho Chi Minh City jatuh ke dalam keadaan genangan.

Pasaran pangsapuri di dua bandar terbesar di Vietnam, Hanoi dan Ho Chi Minh City, jelas dibezakan, menghasilkan warna yang kontras. Walaupun kedua-duanya menghadapi kekurangan bekalan, harga dan trend urus niaga dalam kedua-dua pasaran ini adalah berbeza sama sekali.

Hanoi semakin panas, Bandar Ho Chi Minh suram

Menurut laporan Q3/2024 Savills Vietnam, bekalan pangsapuri baharu di Hanoi mencecah 5,265 unit, meningkat 95% berbanding suku sebelumnya dan 178% berbanding tempoh yang sama tahun lalu. Projek seperti Lumi Hanoi dan QMS Top Tower menyumbang 66% daripada bekalan apartmen baharu, selebihnya datang daripada fasa seterusnya bagi 4 projek lain.

Khususnya, Barat Hanoi terus mendahului dalam bekalan dengan 92% pangsapuri Kelas B. Savills Vietnam meramalkan bahawa kawasan ini akan menyediakan tambahan 21,000 pangsapuri daripada 28 projek, menyumbang 17% daripada jumlah bekalan masa depan.

Pangsapuri lama dan baharu di Hanoi kedua-duanya telah meningkat harga dengan pesat sejak kebelakangan ini. Foto: THUY LINH

Di samping itu, kadar penyerapan dalam pasaran Hanoi kekal tinggi dengan 6,840 pangsapuri dijual, meningkat 35% suku ke suku dan 226% tahun ke tahun. Pangsapuri Kelas B mendahului dengan kadar penyerapan sehingga 85%, menyumbang kepada 98% daripada jumlah keseluruhan pangsapuri yang dijual. Bekalan baharu dalam segmen ini menyumbang 65% daripada jumlah keseluruhan pangsapuri yang dijual.

Terutama, pangsapuri berharga melebihi VND4 bilion menyumbang 70% daripada jumlah keseluruhan pangsapuri yang dijual, peningkatan mendadak berbanding hanya 2% pada 2020, menunjukkan peralihan kepada segmen mewah dalam pasaran Hanoi. Sementara itu, segmen pangsapuri berharga di bawah VND2 bilion hampir hilang daripada pasaran, menyumbang hanya 1% daripada jumlah bekalan.

Sebaliknya, pasaran pangsapuri di Ho Chi Minh City agak suram. Bekalan pangsapuri utama pada suku ketiga 2024 menurun sebanyak 13% berbanding suku sebelumnya dan 36% berbanding tempoh yang sama tahun lalu, mencecah hanya 4,871 unit. Pasaran tertumpu terutamanya di Timur (Bandar Thu Duc) dengan 58% bahagian pasaran dan Barat (Daerah 6, Binh Tan) menyumbang 20% ​​bahagian pasaran.

Jumlah urus niaga pada suku tersebut juga menurun sebanyak 16% berbanding suku sebelumnya dan menurun sebanyak 4% berbanding tempoh sama tahun lalu, kepada 1,915 unit. Daripada jumlah itu, pangsapuri Kelas B menyumbang 66% daripada jumlah urus niaga yang berjaya, dengan bekalan baharu mencapai kadar penyerapan 62%, manakala inventori mencapai kadar penyerapan hanya 35%.

Di samping itu, harga pangsapuri utama di Bandar Raya Ho Chi Minh menurun sebanyak 12% berbanding suku sebelumnya, kepada kira-kira VND68 juta/m². Sebab utama ialah penurunan dalam bahagian pangsapuri kelas A dan B dalam bekalan utama.

Savills Vietnam meramalkan bahawa menjelang akhir 2024, Ho Chi Minh City akan mempunyai kira-kira 6,700 pangsapuri baharu dijangka dibuka untuk jualan, dengan projek terkemuka seperti Vinhomes Grand Park - The Opus One dan The Forest Gem. Dalam jangka masa panjang, mulai sekarang hingga 2027, lebih 50,000 pangsapuri daripada 76 projek akan dibuka untuk jualan, terutamanya tertumpu di Thu Duc City (menyumbangkan 49% daripada bekalan masa depan), Daerah 7 (menganggarkan 12%) dan Binh Tan (menganggarkan 9%).

Sebab perbezaan ini, menurut Encik Troy Griffiths, Timbalan Ketua Pengarah Savills Vietnam, adalah inventori di Ho Chi Minh City telah berkurangan dan tidak banyak projek baharu dibuka untuk jualan disebabkan masalah undang-undang dan kelewatan dalam kelulusan perancangan.

Walaupun bekalan pangsapuri utama terhad, Encik Griffiths menjangkakan keadaan akan bertambah baik pada suku akan datang apabila peraturan dipinda, perancangan dikemas kini dan projek infrastruktur utama dilaksanakan.

kenapa?

Ramai pakar mengatakan bahawa perbezaan antara pasaran Hanoi dan Ho Chi Minh City bukan sahaja datang dari faktor penawaran dan permintaan tetapi juga banyak dipengaruhi oleh konteks undang-undang, strategi pembangunan bandar dan keperluan pembeli di setiap lokaliti.

Encik Tran Minh Tien, Pengarah Pusat Penyelidikan Pasaran dan Wawasan Pelanggan OneHousing, mengulas bahawa walaupun Hanoi juga menghadapi kesukaran dalam bekalan seperti Ho Chi Minh City, sentimen pembeli lebih positif.

Khususnya, pada Ogos 2024, Hanoi merekodkan kira-kira 3,100 transaksi pemindahan. Walaupun jumlah ini menurun sedikit sebanyak 3% berbanding bulan sebelumnya, ia meningkat secara mendadak sebanyak 25% berbanding tempoh Mei dan Jun. Encik Tien meramalkan bahawa bilangan urus niaga pemindahan pangsapuri di Hanoi mungkin berkurangan sedikit atau kekal tidak berubah pada bulan September dan Oktober, sebelum meningkat semula pada akhir tahun - masa urus niaga hartanah paling aktif pada tahun itu.

Encik Tran Khanh Quang, Ketua Pengarah Syarikat Harta Tanah Viet An Hoa, menilai bahawa penawaran adalah faktor paling penting untuk mempertimbangkan permintaan dan harga jualan purata pasaran. Di Bandaraya Ho Chi Minh, penurunan bekalan sejak beberapa tahun lalu akibat masalah undang-undang menyebabkan bilangan projek untuk dijual tidak dapat bersaing dengan Hanoi. Di samping itu, apabila bekalan meningkat dengan perlahan dan kebanyakan projek untuk dijual adalah dalam segmen mewah, ini telah menaikkan harga pangsapuri di Hanoi.

Cik Giang Huynh, Pengarah Penyelidikan dan S22M di Savills Vietnam, menekankan bahawa perumahan mampu milik merupakan segmen berpotensi yang masih belum dipenuhi sepenuhnya di kedua-dua Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Statistik dari Savills Vietnam menunjukkan bahawa dari 2019 hingga 2023, harga hartanah di Hanoi meningkat secara purata 6% setahun, manakala di Ho Chi Minh City harganya hanya meningkat sebanyak 3% setahun. Bagaimanapun, pertumbuhan pendapatan peribadi di kedua-dua bandar ini masing-masing hanya mencecah 4% dan 3% setahun, membawa kepada harga perumahan yang semakin melampaui kemampuan orang ramai untuk membayar.

Menurut Cik Giang Huynh, untuk menyelesaikan situasi ini, perlu ada penyelarasan yang rapat antara sektor awam dan swasta. Di samping itu, pasaran hartanah yang mampan perlu mempunyai segmen yang pelbagai, terutamanya produk kelas B dan C. Di kedua-dua Hanoi dan Ho Chi Minh City, permintaan untuk kira-kira 50,000 pangsapuri setahun - terutamanya daripada golongan berpendapatan sederhana dan isi rumah muda - masih belum dipenuhi sepenuhnya.

"Untuk mengurangkan kos tanah, kedua-dua Ho Chi Minh City dan Hanoi menyasarkan untuk mengembangkan kawasan bandar ke wilayah jiran seperti Bac Ninh untuk Hanoi dan Binh Duong dan Dong Nai untuk Ho Chi Minh City. Pelaburan kukuh dalam infrastruktur pengangkutan dan pembangunan bandar satelit akan menjadi penggerak untuk meningkatkan pasaran hartanah di kawasan ini," pakar itu menjangkakan.

Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh, berkata untuk menyelesaikan masalah bekalan pangsapuri, secara tidak langsung mengurangkan harga perumahan, isu utama masih untuk menghapuskan halangan undang-undang untuk projek.

Pada masa yang sama, mewujudkan syarat untuk pelabur membangunkan perumahan sosial dan perumahan komersil kos rendah akan membantu mengurangkan harga pangsapuri, mewujudkan peluang kepada golongan berpendapatan rendah untuk mengakses perumahan dengan pendapatan mereka. Selain itu, dasar kredit berkaitan pembangunan projek untuk pelabur juga diberi perhatian dan sokongan yang lebih oleh Bank Negara.

Akan bertambah

Dr. Ho Quoc Tuan, pensyarah kanan di Universiti Bristol (UK), berkata harga rumah meningkat lebih cepat daripada pendapatan merupakan cabaran besar bagi dasar perumahan Vietnam. Jika harga rumah terus meningkat dengan pesat, orang ramai akan sukar untuk membeli rumah sehingga menyebabkan risiko permintaan berkurangan. Walau bagaimanapun, jika harga rumah menurun secara mendadak, ia juga boleh menjadi isyarat amaran untuk kestabilan pasaran.

Dr. Ho Quoc Tuan menyatakan bahawa sejak beberapa tahun kebelakangan ini, bekalan pangsapuri mampu milik telah berkurangan disebabkan oleh peraturan ketat mengenai penggunaan tanah, menjadikan pembinaan perumahan bandar lebih sukar. Beliau meramalkan harga rumah akan terus meningkat disebabkan faktor demografi, dengan kadar imigresen meningkat pada kadar 4% setahun.

Sumber: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm