Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar (MARD) kini sedang meminta maklum balas meluas daripada organisasi dan individu untuk memuktamadkan draf Undang-undang yang meminda dan menambah beberapa artikel Undang-undang Tanah 2024, sebelum menyerahkannya kepada Dewan Negara untuk pertimbangan pada sesi ke-10 penggal ke-15.
Keluarkan berbilang kesesakan.
Menurut Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, selepas lebih setahun pelaksanaan, Undang-undang Tanah 2024 telah mendedahkan beberapa siri halangan. Keterbatasan dalam peraturan semasa bukan sahaja menyukarkan perniagaan dalam melabur dan membangunkan projek tetapi juga menjejaskan hak rakyat secara langsung, terutamanya dalam prosedur seperti mengeluarkan sijil tanah, menukar tujuan guna tanah, membahagikan tanah, atau menerima pampasan apabila tanah dirampas.
Pakar percaya bahawa harga tanah yang ditentukan secara langsung akan membantu mengelakkan harga melambung.
Salah satu kesesakan utama yang dikenal pasti ialah ketidakcukupan dalam perancangan dan pengurusan guna tanah, yang tidak serasi dengan model kerajaan tempatan dua peringkat semasa. Perancangan guna tanah tahunan di peringkat daerah tidak lagi memenuhi keperluan praktikal, mengakibatkan masa terbuang, birokrasi meningkat, dan kelewatan dalam membawa tanah untuk digunakan. Banyak isi rumah terlepas peluang pengeluaran dan perniagaan, mengalami kerugian besar, kerana terpaksa menunggu rancangan penggunaan tanah yang dikemas kini.
Mengenai peruntukan tanah dan mekanisme pajakan, projek pada masa ini kebanyakannya dilaksanakan melalui lelongan atau tender. Walau bagaimanapun, proses ini terbukti rumit dan bertindih kerana pergantungan mereka kepada banyak undang-undang lain, menyebabkan penyediaan projek menjadi berpanjangan.
Terutama, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mencadangkan menjelaskan peranan Negeri dalam menentukan harga tanah sebagai pemilik wakil. Sehubungan itu, dalam pasaran utama, termasuk peruntukan tanah, pajakan, dan penukaran guna tanah, harga tanah harus ditentukan oleh Negara, bebas daripada organisasi perunding. Dalam pasaran sekunder, iaitu, aktiviti yang melibatkan pembelian, penjualan, pemindahan dan penggadaian hak guna tanah, harga tanah akan ditentukan melalui persetujuan bersama antara pihak, dengan Negara memainkan peranan pengawalseliaan tidak langsung melalui perancangan, infrastruktur, dan instrumen kewangan.
Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, penilaian tanah primer masih banyak bergantung pada keputusan perundingan dan harga pasaran sekunder, manakala kaedah untuk menentukan harga tertentu adalah tidak mencukupi, kurang ketelusan, dan tidak menggambarkan perkembangan pasaran dengan tepat. Ini melemahkan peranan pengawalseliaan Negara, menjejaskan kemajuan pelaksanaan projek, dan menyebabkan banyak kemarahan apabila orang yang tanahnya dirampas menerima pampasan yang tidak menggambarkan nilai sebenar projek tersebut.
Isu lain yang diperhatikan oleh Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar ialah ketidaktepatan dalam mengaplikasikan kaedah penilaian terutamanya kaedah lebihan yang bergantung kepada data pasaran, jenis pelaburan dan harga pajakan tanah. Sementara itu, pasaran hak guna tanah sangat tidak menentu, dan data terutamanya berdasarkan harga lama, tidak menggambarkan nilai sebenar atau potensi masa depan. Ini sering menyebabkan orang ramai, terutamanya di kawasan luar bandar, menjadi kurang bernasib baik kerana nilai sebenar tanah tidak ditunjukkan dengan tepat dalam urus niaga.
Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi Alam Sekitar di Ho Chi Minh City, percaya bahawa pindaan Undang-undang Tanah adalah perlu dan konsisten dengan orientasi pembangunan ekonomi pasaran berorientasikan sosialis. Menurutnya, banyak peraturan dalam undang-undang semasa tidak benar-benar sejajar dengan situasi kehidupan sebenar dan keperluan perniagaan. Khususnya, bayaran guna tanah untuk menukar guna tanah kepada tanah kediaman telah melonjak naik, dengan beberapa kawasan seperti Ho Chi Minh City meningkat sehingga 38 kali ganda. Ini menghalang ramai orang daripada mengakses hak guna tanah mereka yang sah.
Menurutnya, keputusan Kerajaan Negeri untuk menentukan harga tanah utama adalah satu langkah ke arah yang betul, bertujuan mengawal ketidakstabilan pasaran, terutama dalam konteks semasa di mana spekulasi tanah, lelongan diikuti dengan perampasan deposit, dan sebagainya, mendorong harga naik secara tidak normal. Bagaimanapun, Dr. Thuan menyatakan keperluan untuk perbezaan yang jelas antara harga primer dan sekunder dalam sistem penilaian tanah. "Penggunaan pekali K dalam dokumen panduan akan membantu menetapkan harga sekunder daripada harga utama, dan pada masa yang sama menjadi alat yang berkesan untuk Negeri mengawal dan menstabilkan pasaran," katanya.
Pakar ini juga menekankan bahawa undang-undang perlu mentakrifkan dengan jelas kes mana yang menggunakan harga primer dan kes mana yang menggunakan harga sekunder. Dekri dan pekeliling yang disertakan akan memainkan peranan dalam menentukan dan menyediakan panduan terperinci untuk memastikan kebolehlaksanaan praktikal.
Kami memerlukan rangkaian lengkap alat untuk mengawal selia dan memastikan ketelusan.
Walaupun cadangan untuk memberi kuasa kepada Negeri untuk menentukan harga tanah utama dianggap perlu bagi memastikan peranannya sebagai wakil pemilik seluruh penduduk, masih ramai yang menyatakan kebimbangan bahawa kekurangan faktor pasaran dalam penetapan harga boleh menyebabkan berulangnya situasi "harga dua peringkat" dalam pasaran tanah. Ini bukan sahaja akan menjejaskan ketelusan pasaran tetapi juga boleh menyebabkan kerugian belanjawan dan mewujudkan ketidaksamaan di kalangan pihak yang terlibat dalam urus niaga.
Situasi "dua harga" adalah perkara biasa pada masa lalu, di mana sebidang tanah yang sama mempunyai dua harga yang berbeza: harga yang dinyatakan dalam kontrak dan dokumen yang digunakan untuk mengira kewajipan kewangan selalunya jauh lebih rendah daripada harga transaksi pasaran sebenar. Sebab utama ialah senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh Negara tidak menggambarkan turun naik pasaran tepat pada masanya, yang membawa kepada jurang yang besar antara harga rasmi dan harga sebenar.
Encik Vo Hong Thang, Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan DKRA, mengulas bahawa jika Negeri mempunyai kuasa penuh untuk menentukan harga tanah tanpa mencerminkan arah aliran pasaran, ia akan dengan mudah membawa kepada penilaian berat sebelah dan pengulangan "mekanisme dua harga." Menurutnya, penilaian perlu berdasarkan prinsip pasaran bagi memastikan keadilan di kalangan semua pihak termasuk Negara, perniagaan dan pelabur. Encik Thang menyamakan keadaan dengan Kerajaan secara serentak memperuntukkan tanah, menentukan harga, dan mengutip yuran – sama seperti "bermain bola sepak dan meniup wisel pada masa yang sama," tidak mempunyai mekanisme pengawasan bebas.
Menurutnya, daripada mengabaikan sama sekali faktor pasaran, undang-undang perlu mempertimbangkan untuk mengklasifikasikan pengguna tanah untuk menyediakan dasar sokongan yang sesuai. Sebagai contoh, kewajipan kewangan boleh diketepikan atau dikurangkan untuk kumpulan yang terdedah apabila menukar tujuan penggunaan tanah, seperti yang dicadangkan oleh ramai pakar.
Sementara itu, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, berhujah bahawa tidak perlu terlalu bimbang tentang sistem dwi harga atau kemungkinan perniagaan mendapat keuntungan daripada dasar tanah. Menurutnya, Negeri mempunyai alat kawal selia yang mencukupi, daripada cukai kepada kredit, untuk mengawal hartanah dan mencegah pencatutan. "Negara mempunyai hak penuh untuk menentukan harga tanah di pasaran utama, kerana ini adalah hak pemilik yang mewakili keseluruhan penduduk. Sementara itu, pasaran sekunder, di mana transaksi sivil berlaku antara individu dan perniagaan, adalah di mana pasaran perlu mengawal sendiri," tegasnya.
Malah, sejak dua tahun lalu, kawalan cukai, notari dan pengurusan dokumen pemindahan hartanah telah dikuatkuasakan dengan ketat. Ramai orang yang pernah "meminta" pembeli mengisytiharkan harga yang lebih rendah untuk mengurangkan cukai kini terpaksa mematuhi peraturan, kerana pihak berkuasa notari dan cukai tidak lagi membenarkan pengisytiharan terkurang, malah memerlukan dokumentasi semula jika sebarang percanggahan dikesan. Encik Pham Huu T., pelabur hartanah di Lam Dong , menceritakan bahawa dia pernah mengisytiharkan harga yang lebih rendah untuk pemindahan hartanah untuk menjimatkan kos, tetapi sejak pihak berkuasa mengetatkan peraturan, dia sangat ketat. "Pembeli kini juga enggan mengisytiharkan harga yang lebih rendah. Mereka bimbang akan dikenakan cukai yang tinggi apabila mereka menjual nanti, jadi mereka memerlukan harga yang betul untuk diisytiharkan," kata Encik T..
"Encik Nguyen Dang Phu, seorang broker di Ho Chi Minh City, mengesahkan bahawa amalan mengisytiharkan 'dua harga' telah hampir hilang. Pihak berkuasa cukai telah sangat berhati-hati. Beberapa kes pengisytiharan palsu telah mengakibatkan saman, malah amaran pendakwaan jenayah. Kini, kedua-dua pembeli dan penjual serius terhadap tindakan mereka sendiri, dan siapa yang bertanggungjawab terhadap tindakan mereka sendiri, dan siapa yang bertanggungjawab terhadap tindakan mereka sendiri. "
Menyumbang untuk membendung inflasi harga buatan.
Menurut Encik Le Hoang Chau, kaedah penilaian tanah semasa melalui organisasi perundingan dan majlis penilaian mudah mewujudkan kelemahan, malah membawa kepada pakatan sulit dalam menentukan nilai tanah. Oleh itu, penilaian keadaan langsung dalam pasaran utama adalah perlu. Dalam pasaran sekunder, mekanisme pasaran harus dilaksanakan sepenuhnya di bawah kawalan negara melalui instrumen cukai. Pendekatan ini bukan sahaja membantu meningkatkan ketelusan dalam harga tanah tetapi juga menyumbang kepada menyejukkan pasaran hartanah dan mencegah harga melambung yang disebabkan oleh spekulasi.
Sumber: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm
Komen (0)