Negeri memutuskan harga tanah utama: Penyelesaian untuk menstabilkan pasaran hartanah

Keputusan Negeri mengenai harga tanah utama adalah untuk mengawal ketidakstabilan pasaran.

Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar (MARD) sedang mengumpul pendapat secara meluas daripada organisasi dan individu untuk melengkapkan draf Undang-undang Pindaan dan Tambahan kepada Bilangan Perkara Undang-undang Tanah 2024, sebelum menyerahkannya kepada Dewan Negara untuk pertimbangan pada sesi ke-10 penggal ke-15.

Keluarkan banyak kesesakan

Menurut Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar, selepas lebih 1 tahun pelaksanaan, Undang-undang Tanah 2024 telah mendedahkan beberapa siri masalah. Had dalam peraturan semasa bukan sahaja menyebabkan kesukaran kepada perniagaan dalam melabur dan membangunkan projek tetapi juga menjejaskan hak orang ramai secara langsung, terutamanya dalam prosedur seperti pemberian sijil, menukar tujuan penggunaan, membahagikan plot, atau menerima pampasan apabila tanah diperoleh semula.

Pakar mengatakan bahawa penentuan langsung Negeri harga tanah akan membantu menghalang harga maya.

Salah satu kesesakan utama yang dinyatakan ialah ketidakcukupan dalam perancangan dan rancangan guna tanah, yang tidak sesuai untuk model kerajaan tempatan dua peringkat semasa. Perancangan guna tanah tahunan di peringkat daerah tidak lagi praktikal, menyebabkan isu prosedur yang memakan masa dan melambatkan proses mengeksploitasi tanah. Ramai isi rumah terpaksa menunggu pelan guna tanah dikemas kini, jadi mereka terlepas peluang pengeluaran dan perniagaan, yang membawa kepada kerugian yang besar.

Mengenai mekanisme peruntukan tanah dan pajakan tanah, pada masa ini projek dilaksanakan terutamanya melalui lelongan atau bidaan. Walau bagaimanapun, proses ini terbukti rumit dan bertindih kerana bergantung kepada banyak undang-undang lain, menyebabkan proses penyediaan projek menjadi berpanjangan.

Khususnya, Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar mencadangkan untuk menjelaskan peranan Negeri dalam menentukan harga tanah sebagai wakil pemilik. Sehubungan itu, dalam pasaran utama, termasuk peruntukan tanah, pajakan, dan penukaran tujuan penggunaan tanah, harga tanah mesti ditentukan oleh Negara, tidak bergantung kepada organisasi perunding. Dalam pasaran sekunder, iaitu membeli, menjual, memindahkan, dan menggadaikan hak guna tanah, harga tanah akan dipersetujui oleh pihak-pihak itu sendiri, dengan Negara memainkan peranan pengawalseliaan tidak langsung melalui perancangan, infrastruktur, dan instrumen kewangan.

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, penilaian tanah primer masih banyak bergantung kepada keputusan perundingan dan harga sekunder, manakala kaedah penentuan harga tertentu masih mempunyai banyak kelemahan, kurang ketelusan dan tidak menggambarkan perkembangan pasaran dengan tepat. Ini melemahkan peranan pengawalseliaan Negara, menjejaskan kemajuan pelaksanaan projek, dan menyebabkan banyak kekecewaan apabila orang ramai memulihkan tanah mereka tetapi tahap pampasan tidak mendekati nilai sebenar.

Satu lagi isu yang diberi perhatian Kementerian Pertanian dan Alam Sekitar ialah ketidaktepatan penggunaan kaedah penilaian terutamanya kaedah lebihan yang bergantung kepada data pasaran, jenis pelaburan dan harga sewa tanah. Sementara itu, pasaran hak guna tanah turun naik dengan kuat, data terutamanya berdasarkan harga lama, tidak mencerminkan nilai sebenar atau potensi masa depan. Ini menyebabkan rakyat khususnya di kawasan luar bandar sering mengalami kerugian kerana nilai sebenar tanah tidak digambarkan dengan tepat dalam transaksi.

Dr. Pham Viet Thuan, Pengarah Institut Ekonomi Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, berkata bahawa pindaan Undang-undang Tanah adalah perlu dan konsisten dengan orientasi membangunkan ekonomi pasaran berorientasikan sosialis. Menurutnya, banyak peruntukan dalam undang-undang semasa tidak begitu dekat dengan kehidupan sebenar dan keperluan perniagaan. Khususnya, kutipan yuran guna tanah apabila menukar tanah kepada tanah kediaman kini meningkat dengan pesat, di beberapa tempat seperti Ho Chi Minh City peningkatan sehingga 38 kali ganda. Ini menjadikan mustahil bagi ramai orang untuk mengakses hak penggunaan undang-undang mereka.

Menurutnya, keputusan Negeri mengenai harga tanah primer adalah satu langkah ke arah yang betul, bertujuan mengawal ketidakstabilan pasaran, terutama dalam konteks semasa apabila spekulasi harga tanah, lelongan dan kemudian pembatalan deposit... mendorong paras harga naik secara tidak normal. Bagaimanapun, Dr. Thuan menyatakan keperluan untuk mengasingkan dengan jelas harga primer dan harga sekunder dalam sistem penetapan harga tanah. "Penggunaan pekali K dalam dokumen panduan akan membantu menentukan harga sekunder daripada harga utama, dan pada masa sama menjadi alat yang berkesan untuk Negeri mengawal dan menstabilkan pasaran," katanya.

Pakar ini juga menekankan bahawa undang-undang perlu menetapkan dengan jelas dalam kes mana harga primer digunakan dan dalam kes mana harga sekunder digunakan. Dekri dan pekeliling yang disertakan akan memainkan peranan dalam menentukan dan menyediakan panduan terperinci untuk memastikan kebolehlaksanaan dalam amalan.

Memerlukan alat lengkap untuk mengawal selia dan memastikan ketelusan

Walaupun cadangan untuk memberi kuasa kepada Negara untuk membuat keputusan mengenai harga tanah utama dianggap perlu bagi memastikan peranan mewakili pemilikan keseluruhan rakyat, banyak pendapat masih menyatakan kebimbangan bahawa jika kekurangan faktor pasaran dalam penetapan harga, terdapat risiko berulangnya situasi "dua harga" dalam pasaran tanah. Ini bukan sahaja menjejaskan ketelusan pasaran tetapi juga boleh menyebabkan kerugian belanjawan, mewujudkan ketidaksamaan antara pihak yang terlibat dalam transaksi.

Situasi "dua harga" adalah perkara biasa pada masa lalu, apabila sebidang tanah yang sama mempunyai dua harga yang berbeza: harga yang dinyatakan dalam kontrak dan dokumen untuk mengira kewajipan kewangan selalunya jauh lebih rendah daripada harga transaksi sebenar di pasaran. Alasan utamanya ialah senarai harga tanah yang dikeluarkan oleh Negara tidak segera menggambarkan turun naik pasaran, yang membawa kepada jurang yang besar antara harga rasmi dan harga sebenar.

Encik Vo Hong Thang, Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan DKRA, mengulas bahawa jika Negeri mempunyai kuasa tunggal untuk menentukan harga tanah tanpa maklum balas pasaran, ia akan dengan mudah membawa kepada penetapan harga yang tidak berat sebelah, menyebabkan berulangnya "mekanisme dua harga". Menurutnya, penetapan harga perlu berdasarkan prinsip pasaran bagi memastikan keadilan antara semua pihak termasuk Negara, perniagaan dan pelabur. Encik Thang berkata bahawa jika Negeri memperuntukkan tanah, menetapkan harga dan mengutip wang, ia seperti "bermain bola sepak dan meniup wisel pada masa yang sama", tidak mempunyai mekanisme pemantauan bebas.

Menurutnya, daripada menghapuskan sepenuhnya faktor pasaran, undang-undang perlu mempertimbangkan mengklasifikasikan pengguna tanah untuk mempunyai dasar sokongan yang sesuai. Sebagai contoh, adalah mungkin untuk mengecualikan atau mengurangkan kewajipan kewangan untuk kumpulan yang kurang bernasib baik apabila menukar tujuan penggunaan tanah, seperti yang dicadangkan oleh ramai pakar.

Sementara itu, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, berkata bahawa tidak perlu terlalu risau tentang situasi dua harga atau kemungkinan perniagaan mengambil kesempatan daripada dasar tanah. Menurutnya, Negeri mempunyai alat kawal selia penuh, daripada cukai kepada kredit, untuk mengawal hartanah dan mencegah pencatutan. "Negara mempunyai hak penuh untuk menentukan harga tanah di pasaran utama, kerana ini adalah hak pemilik yang mewakili seluruh penduduk. Sementara itu, pasaran sekunder, di mana transaksi sivil antara orang dan perniagaan berlaku, adalah di mana pasaran perlu mengawal sendiri," tegasnya.

Malah, sejak dua tahun yang lalu, kawalan cukai, pennotarian dan pengurusan rekod pemindahan harta tanah telah dilaksanakan dengan sangat ketat. Ramai orang yang pernah "meminta" pembeli mengisytiharkan harga rendah untuk mengurangkan cukai kini terpaksa mematuhi peraturan, kerana notari dan agensi cukai tidak lagi membenarkan pengisytiharan rendah, malah memerlukan dokumen dibuat semula jika perbezaan luar biasa dikesan. Encik Pham Huu T., pelabur hartanah di Lam Dong , berkata beliau pernah mengisytiharkan harga pemindahan hartanah yang rendah untuk menjimatkan kos, tetapi memandangkan agensi telah mengetatkan, beliau telah melakukannya dengan sangat ketat. "Pembeli sekarang juga enggan mengisytiharkan harga rendah. Mereka bimbang mereka akan dikenakan cukai yang tinggi apabila menjual nanti, jadi mereka memerlukan pengisytiharan harga sebenar," kata Encik T.

"Encik Nguyen Dang Phu, seorang broker di Ho Chi Minh City, mengesahkan bahawa situasi pengisytiharan "harga berganda" telah hampir hilang. Pihak berkuasa cukai telah banyak terlibat. Beberapa kes pengisytiharan palsu telah disaman, malah diberi amaran mengenai pendakwaan jenayah. Kini, kedua-dua pembeli dan penjual serius, sesiapa yang membayar cukai bertanggungjawab.

Menyumbang untuk menyekat harga maya

Menurut Encik Le Hoang Chau, penilaian semasa melalui organisasi perundingan dan majlis penilaian mudah mewujudkan kelemahan, malah membawa kepada "subahat" semasa menentukan nilai tanah. Oleh itu, adalah perlu bagi Negara untuk menentukan secara langsung harga di pasaran utama. Dalam pasaran sekunder, mekanisme pasaran harus dikendalikan sepenuhnya, di bawah kawalan Negara melalui alat cukai. Pendekatan ini bukan sahaja membantu untuk menjadikan harga tanah telus tetapi juga menyumbang kepada "menyejukkan" pasaran hartanah dan menghalang harga maya yang dinaikkan oleh spekulasi.

Sumber: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm