Banyak kesulitan pasaran hartanah masih menunggu untuk 'diselesaikan' oleh undang-undang.

Gambar ilustrasi: Tuan Anh/VNA

Bengkel ini telah dianjurkan oleh Persatuan Harta Tanah Vietnam (VNREA) dengan penyelarasan dengan Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar dan Kementerian Pembinaan pada petang 15 Oktober di Hanoi.

Dr Nguyen Van Dinh - Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam (VNREA) mengulas bahawa kesemua 3 undang-undang berkaitan pasaran hartanah (Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Hartanah) kali ini mempunyai peraturan yang sangat terperinci dan jelas, terutamanya mengenai desentralisasi dan perwakilan kuasa. Walau bagaimanapun, mendengar banyak pendapat perniagaan, VNREA masih menjangkakan undang-undang akan segera dilaksanakan. Kerana banyak kesulitan perniagaan hartanah sedang menunggu untuk diselesaikan dan dirungkai.

"Dari 1 Ogos hingga kini, baru lebih 2 bulan undang-undang itu berkuat kuasa. Ini bukan masa yang lama untuk peruntukan undang-undang baharu itu dilaksanakan dengan cepat, terutamanya apabila peruntukan undang-undang itu kebanyakannya sangat rumit. Namun, walaupun terdapat kerumitan dan banyak cabaran, undang-undang itu masih perlu digalakkan dan diguna pakai," saran Encik Dinh.

Menurut En. Dinh, pada masa ini, apabila mendekati lokaliti, VNREA menyedari bahawa banyak tempat masih keliru tentang penguatkuasaan undang-undang, jadi kadar kerja yang dikendalikan adalah sangat rendah. Contohnya, dalam projek pampasan dan pembersihan tapak, perniagaan mencerminkan bahawa mereka mesti membayar pampasan 100% sebelum tapak boleh dibersihkan. Tetapi ini sangat sukar, menyebabkan banyak projek terhalang.

Terdapat juga isu-isu lain seperti lelongan, bidaan, bayaran guna tanah dan lain-lain. Oleh itu, VNREA berharap pada masa akan datang, peruntukan undang-undang baru akan disebarkan dan mempunyai arahan khusus untuk pelaksanaan pantas. Ini memerlukan perhatian dan kerjasama kementerian berkaitan.

Salah satu isu yang diminati oleh banyak perniagaan dan perlu dijawab ialah mengikut peruntukan Undang-undang Perniagaan Hartanah, pemindahan sebahagian daripada projek mesti diluluskan oleh agensi yang memutuskan dasar pelaburan untuk membenarkan pemindahan tersebut. Sekiranya pemindahan sebahagian daripada projek membawa kepada perubahan (pengurangan) dalam skala projek asal pemindah sebanyak lebih daripada 10% atau daripada 30 hektar atau lebih, maka ia akan menjadi kes perlu menyesuaikan keputusan dasar pelaburan mengikut peruntukan Fasal 3, Perkara 41 Undang-undang Mengenai Tanah Persendirian.

Bagaimanapun, perusahaan itu menimbulkan persoalan, selepas agensi pembuat keputusan dasar pelaburan membenarkan pemindahan sebahagian projek mengikut peruntukan Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, adakah pemindah perlu menjalankan prosedur untuk melaraskan polisi pelaburan mengikut peruntukan Undang-undang Pelaburan?

Mengenai kandungan ini, Encik Vuong Duy Dung - Timbalan Pengarah Jabatan Perumahan dan Pengurusan Pasaran Hartanah (Kementerian Pembinaan) menegaskan bahawa dalam pemindahan sebahagian atau keseluruhan projek hartanah, terdapat 2 jenis projek yang perlu diselaraskan.

Pertama sekali, jenis projek yang diluluskan untuk dasar pelaburan dan dipilih untuk pelaburan mengikut undang-undang mengenai pelaburan mesti menjalankan prosedur pelaburan. Syaratnya masih mengikut Perkara 40 Undang-undang Perniagaan Hartanah. Maksudnya, semua situasi pemindahan projek hartanah mesti terpakai mengikut Perkara 40, sama ada memohon mengikut Undang-undang Perniagaan Hartanah atau Undang-undang Pelaburan, atau memindahkan projek hartanah yang merupakan aset institusi kredit juga mesti terpakai mengikut Perkara 40.

Seterusnya, apabila memindahkan sebahagian atau keseluruhan projek mengikut Undang-undang Perniagaan Harta Tanah, penerima pindahan mewarisi semua peraturan pelabur terdahulu. Sekiranya projek itu tidak mempunyai perubahan berbanding yang sebelumnya, tidak perlu membuat semula prosedur pelaburan. Dalam kes lain di mana pelarasan pelaburan mesti dibuat seperti yang ditetapkan oleh undang-undang, Undang-undang Pelaburan mesti diikuti, diikuti dengan langkah-langkah seterusnya yang berkaitan dengan undang-undang.

"Isu ini dikendalikan oleh dua sistem dengan dua agensi yang berbeza, tetapi perlu ditekankan bahawa apabila memindahkan mengikut Undang-undang Perniagaan Hartanah, pelabur akan mewarisi semua dokumen undang-undang (dalam Perkara 39 Undang-undang Perniagaan Harta Tanah) dan tidak perlu membuat semula prosedur pelaburan jika tiada perubahan dalam dasar pelaburan" - analisis Encik Dung.

Oleh itu, jenis projek perniagaan hartanah yang mengikut dasar Undang-undang Pelaburan, kini memindahkan jenis projek itu perlu mengikut Undang-undang Perniagaan Hartanah. Bagi projek yang mengikut proses kelulusan di bawah Undang-undang Pelaburan, kini pemindahan projek dan perubahan dasar pelaburan akan mengikut Undang-undang Pelaburan.

Encik Phan Duc Hieu - Ahli Tetap Jawatankuasa Ekonomi Dewan Negara berkata bahawa pelaksanaan 4 undang-undang termasuk Undang-undang Tanah, Undang-undang Perumahan, Undang-undang Perniagaan Hartanah dan Undang-undang Pelaburan adalah sangat penting. Perlu ada satu pasukan untuk melaksanakan 4 undang-undang ini kerana tanpa garis panduan pelaksanaan yang jelas, undang-undang ini akan menghadapi banyak kesukaran dalam proses mengaplikasikannya secara praktikal. Hanya duduk dan berkongsi dan menimbulkan kesulitan tidak akan berkesan, kerana setiap kesukaran adalah di bawah bidang kuasa agensi yang berbeza. Oleh itu, perlu ada penyelarasan yang rapat antara pihak yang berkaitan untuk bersama-sama menyelesaikan kesulitan untuk perniagaan dan orang ramai.

Sumber: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584