Pelabur menunjukkan langkah berjaga-jaga terhadap saham VRG.

Berikutan pembetulan mendadak pada awal April 2025 yang menyebabkan saham hartanah perindustrian menjunam secara menyeluruh, pasaran saham pulih dengan cepat dan terus mencapai paras tertinggi baharu.

Walau bagaimanapun, saham Saigon VRG Investment Company (kod saham SIP) telah bergerak ke arah yang bertentangan, secara konsisten diniagakan di bawah purata bergerak 200 hari (MA200). Ini menunjukkan bahawa aliran menurun kekal dominan.

Dari 24 Julai hingga 11 November, saham SIP jatuh 20.6%, daripada VND 68,400 kepada VND 54,300 sesaham. Jika dikira dari awal tahun 2025, penurunan tersebut berjumlah 31.3% berbanding kemuncak VND 79,020 (26 Mac).

Menurut data daripada SSI Securities Corporation, saham ini kini didagangkan pada nisbah P/E sebanyak 10.61 kali ganda - jauh lebih rendah daripada purata industri iaitu 17.81 kali ganda. Antara 2018 dan 2023, penilaian saham tersebut berubah-ubah antara 7.03 dan 27.41 kali ganda, menunjukkan bahawa saham tersebut kini berada pada diskaun yang ketara.

Pergerakan harga saham bertentangan dengan trend umum, meskipun keputusan perniagaan Saigon VRG Investment yang berterusan positif. Pada tahun 2024, pendapatan mencecah VND 7,078 bilion, menunjukkan pertumbuhan yang stabil berbanding tempoh yang sama. Daripada jumlah ini, penyediaan perkhidmatan utiliti seperti elektrik, air dan utiliti lain menyumbang 90.7% daripada jumlah pendapatan, manakala pajakan tanah selepas pembangunan infrastruktur hanya mencecah VND 389 bilion, bersamaan dengan 5%. Struktur ini berterusan dalam tempoh sembilan bulan pertama tahun 2025, dengan pendapatan utiliti mencecah VND 5,617 bilion (89.1%) dan pendapatan pajakan tanah hanya mencecah VND 310 bilion (4.9%).

Walaupun tumpuannya terhadap pembangunan hartanah perindustrian, struktur pendapatan Saigon VRG Investment lebih condong kepada utiliti operasi – sektor yang menjana aliran tunai yang lebih konsisten dan stabil. Syarikat ini menyediakan perkhidmatan elektrik, air, rawatan sisa dan operasi infrastruktur kepada beribu-ribu perniagaan yang memajak tanah di taman perindustrian. Ini merupakan aliran pendapatan tahunan berulang, mewujudkan kelebihan aliran tunai jangka panjang.

Sebaliknya, segmen pajakan tanah perindustrian mencatatkan hasil yang rendah disebabkan oleh kaedah perakaunannya yang khusus. Saigon VRG Investment memilih untuk memperuntukkan hasil selama 50 tahun, sepadan dengan tempoh pajakan tanah, dan bukannya mengiktiraf semuanya sekaligus. Ini mencerminkan dengan tepat sifat kontrak jangka panjang, tetapi menjadikan penyata kewangan jangka pendek kurang mengagumkan berbanding syarikat setanding yang biasanya mengiktiraf keseluruhan nilai kontrak sekaligus.

Sehingga akhir tahun 2024, kadar penghunian kilang di tiga taman perindustrian Dong Nam, Le Minh Xuan 3, dan Phuoc Dong mencapai 95.13%. Khususnya untuk tanah perindustrian, Phuoc Dong (Kawasan A) mencapai penghunian 96%; Dong Nam mencapai 89%, manakala Phuoc Dong (Kawasan B) hanya mencapai 24% (baki 685.28 hektar); Phuoc Dong Fasa 2 mencapai 43% (baki 290.95 hektar), Fasa 3 masih belum dibangunkan (baki 394.33 hektar); Le Minh Xuan 3 mencapai 32% (baki 106.06 hektar) dan Loc An - Binh Son mencapai 67% (baki 117.46 hektar). Ini menunjukkan bahawa syarikat masih mempunyai ruang yang besar untuk pengembangan dalam operasi pajakannya pada tahun-tahun akan datang.

Selain memiliki sumber tanah yang berpotensi, syarikat ini juga mempunyai kapasiti kewangan yang kukuh. Sehingga 30 September 2025, Saigon VRG Investment mempunyai VND 5,913 bilion dalam bentuk tunai, menyumbang 20.8% daripada jumlah aset, dan juga mencatatkan VND 12,822.5 bilion dalam hasil jangka panjang yang belum diperolehi (bayaran pajakan tanah yang diterima terlebih dahulu), menyumbang 45.1% daripada jumlah modal. Ini merupakan rizab yang besar yang akan diambil kira secara beransur-ansur pada tahun-tahun akan datang.

Menurut KB Securities Vietnam, Saigon VRG Investment kini memiliki kira-kira 1,189 hektar tanah dengan prosedur perundangan yang lengkap, mencapai kadar pelepasan tanah sebanyak 78%. Syarikat itu boleh memajak 50-60 hektar setiap tahun dalam tempoh 2025-2026, sambil mengekalkan aliran tunai yang stabil daripada menyediakan kemudahan kepada pelanggan sedia ada.

Walau bagaimanapun, tinjauan jangka pendek masih mencabar dalam konteks perdagangan global, terutamanya dengan dasar tarif timbal balik yang meningkatkan halangan untuk menarik FDI dalam industri berteknologi tinggi, termasuk komponen/peralatan elektronik, AI dan semikonduktor – sektor yang telah menyaksikan perubahan ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Ini secara tidak langsung memberi tekanan persaingan ke atas keupayaan Saigon VRG Investment untuk menarik pelanggan. Oleh itu, pada separuh kedua tahun 2025 dan pada tahun 2026, kawasan pajakan Saigon VRG Investment diunjurkan akan menjadi perlahan berbanding tahun 2024.

Walau bagaimanapun, model perniagaannya yang sangat defensif, aliran tunai yang stabil daripada kemudahan taman perindustrian dan bank tanah bersih yang besar menjadikan Saigon VRG Investment sebuah syarikat yang berpotensi untuk mengekalkan pertumbuhan yang mampan dalam jangka masa panjang.

Sumber: https://baodautu.vn/tam-ly-de-chung-cua-nha-dau-tu-voi-co-phieu-cua-vrg-d439085.html