Pasaran gudang dan kilang sedang berkembang pesat

Selepas tempoh genangan, pasaran untuk gudang dan kilang yang siap dibina di Selatan telah mula menyaksikan banyak transaksi dan menunjukkan banyak prospek positif dalam jangka panjang.

Permintaan lebih positif

Pada suku ketiga 2024, segmen gudang moden yang siap dibina di wilayah Selatan akan mempunyai lebih daripada 103,000 meter persegi gudang baharu, yang dibangunkan oleh BWID dan Taman Perindustrian Vietnam.

Secara khusus, BWID menandakan kehadirannya di Long An dengan siapnya projek gudang dua tingkat dengan keluasan keseluruhan 64,000 m2. Sementara itu, Taman Perindustrian Vietnam secara serentak melancarkan projek fasa II di Taman Perindustrian Ho Nai (Dong Nai) dan Taman Perindustrian Phu An Thanh (Long An), menyediakan tambahan hampir 40,000 m2 ruang pelbagai fungsi, yang menyediakan kedua-dua tujuan pergudangan dan pengeluaran.

Trend penukaran aset terus direkodkan pada suku terakhir. Menurut laporan JLL Vietnam, wilayah utara wilayah Binh Duong merekodkan lebih 18,000 m2 dalam projek gudang siap dibina yang ditukar kepada kilang siap dibina. Menjelang akhir suku ketiga 2024, jumlah bekalan gudang siap bina moden meningkat kepada 2 juta m2, meningkat 4.4% suku ke suku dan 14.7% tahun ke tahun. Daripada jumlah itu, BWID dan Mapletree masing-masing menyumbang 30% dan 20% daripada jumlah bekalan.

Pasaran hartanah perindustrian dahulunya merupakan pasaran tradisional, terutamanya dibangunkan oleh pelabur domestik. Walau bagaimanapun, dalam beberapa tahun kebelakangan ini, kami telah melihat minat dan pelaburan yang lebih kukuh daripada pelabur asing, dari Singapura, Korea dan Thailand.

- Cik Pham Ngoc Thien Thanh, Ketua Jabatan Penyelidikan dan Perundingan CBRE di Ho Chi Minh City

Bekalan meningkat, kadar penghunian juga positif. Menurut JLL, selepas tempoh genangan, pasaran logistik Selatan memasuki separuh kedua tahun dengan penyerapan bersih yang positif, mencecah hampir 160,000 m2 pada suku ketiga 2024. Pajakan baharu terutamanya ditandatangani oleh penyewa yang berkhidmat untuk pasaran domestik, termasuk pengeluar dan penyedia perkhidmatan logistik pihak ketiga (3PL). Sehubungan itu, kemudahan yang terletak di kawasan teras dengan sambungan mudah ke Ho Chi Minh City terus dicari.

CBRE juga merekodkan aktiviti pemajakan yang rancak di kedua-dua gudang dan kilang siap dibina pada suku terakhir. Purata kadar penghunian gudang meningkat sebanyak 7% berbanding suku sebelumnya, mencapai 68%; kadar penghunian kilang siap dibina meningkat sebanyak 3% berbanding suku sebelumnya, mencecah 84%. Pelanggan yang mempunyai permintaan untuk gudang siap dibina di Selatan datang daripada pengeluar dalam sektor berteknologi tinggi, komponen elektronik dan logistik, di samping pengembangan syarikat dalam sektor e-dagang.

Encik Alex Crane, Pengarah Urusan Knight Frank Vietnam, mengulas bahawa disebabkan faktor luaran, pelabur mendekati pasaran dengan berhati-hati, tetapi pasaran masih mempunyai beberapa tanda pemulihan. Beliau berkata bekalan yang bertambah baik, bersama-sama dengan sedikit peningkatan dalam permintaan sewa, menunjukkan keyakinan perniagaan terhadap prospek jangka panjang pasaran semakin meningkat.

"Pembangunan dan eksploitasi berterusan kilang siap bina adalah isyarat positif, memberikan lebih banyak motivasi kepada penyewa untuk mempertimbangkan memilih Vietnam sebagai destinasi yang sesuai untuk pelaburan atau pengembangan perniagaan," kata Encik Alex Crane.

Di samping itu, menurut pakar ini, pasaran gudang Selatan bergantung terutamanya kepada permintaan eksport dan pertumbuhan penggunaan domestik. Selepas 2024, apabila pilihan raya dunia berakhir, terutamanya pilihan raya presiden AS, keperluan pasaran akan menjadi lebih jelas dan boleh meningkatkan permintaan untuk gudang di Selatan.

Diskaun untuk merangsang kecairan

Kecairan pasaran dalam segmen gudang dan kilang telah banyak meningkat, tetapi Cik Trang Le, Pengarah Kanan Perundingan dan Penyelidikan (JLL Vietnam) mengakui bahawa permintaan masih agak rendah berbanding akhir tahun lalu. "Eksport belum pulih sepenuhnya, jadi pusat pengedaran mengekalkan skala semasa mereka, bukannya berkembang untuk menjangkakan peningkatan mendadak dalam barangan pada akhir tahun seperti biasa."

Untuk mengekalkan kecairan, Cik Trang berkata, beberapa projek dengan hasil sewa yang rendah telah menggunakan strategi rangsangan permintaan yang lebih kukuh melalui pengurangan permintaan sewa. Khususnya, di kawasan baru muncul di luar pusat, harga sewa pada suku ketiga menurun dengan ketara berbanding suku sebelumnya, manakala harga di kawasan teras kekal stabil.

Purata permintaan sewa untuk gudang moden yang siap dibina di Selatan menurun sedikit kepada USD 4.85/sqm/bulan, turun 0.4% QoQ, tetapi masih meningkat 3.1% YoY.

"Tuan-tuan tanah masih fleksibel dan mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk rundingan untuk menyokong penyewa dalam konteks pasaran yang perlahan. Salah satu insentif penting dalam beberapa gudang yang baru siap ialah tempoh tanpa sewa lebih daripada 6 bulan untuk kontrak pajakan 3 tahun," tambah Cik Trang. Keadaan penyewaan pada bulan-bulan terakhir tahun ini dijangka bertambah baik kerana suku keempat biasanya musim puncak, tetapi peningkatan yang dijangkakan tidak terlalu mendadak.

Berkongsi pandangan yang sama, Encik Alex Crane berkata bahawa dalam jangka pendek, pasaran gudang akan menghadapi beberapa kesukaran berikutan peningkatan bekalan dan penyerapan yang berkurangan, bagaimanapun, pakar ini percaya bahawa prospek jangka sederhana hingga panjang hartanah perindustrian di Selatan masih sangat positif, dengan banyak projek berkualiti tinggi dengan harga sewa yang berpatutan.

Pakar Knight Frank meramalkan bahawa pasaran akan pulih dengan ketara menjelang 2025. Beberapa projek yang tertangguh dalam tempoh sebelumnya kini telah siap, bersama-sama dengan keyakinan pelabur yang semakin meningkat, yang dijangka meningkatkan permintaan untuk tanah perindustrian. Lokasi strategik rantau ini, penambahbaikan infrastruktur dan dasar keutamaan akan terus memainkan peranan penting dalam menarik pelaburan langsung asing dan menggalakkan pertumbuhan ekonomi.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-nha-kho-nha-xuong-khoi-sac-d227553.html