Financiële druk om ons heen, hoe staat het met de schulden van vastgoedbedrijven?

Na een moeilijk jaar als 2023 leken vastgoedbedrijven het moeilijk te hebben door de schommelingen op de markt, maar er was ook een zeer positieve indicator: het merendeel van de leningen van toonaangevende vastgoedbedrijven vertoonde een daling ten opzichte van het begin van het jaar. Dit toont aan dat vastgoedbedrijven in de moeilijkste periode nog steeds zeer actief waren met het aflossen van leningen.

Uit de statistieken van HNX-gegevens blijkt dat tientallen vastgoedbedrijven aan het begin van het nieuwe jaar hun schulden via obligaties hebben afgelost. De meeste daarvan zijn proactief teruggekocht vóór de vervaldatum en hebben obligaties afgelost voor obligatiehouders.

Volgens het financiële rapport voor het vierde kwartaal van 2023, per 31 december 2023, registreerde No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland , HoSE: NVL) verplichtingen van VND 195.874 miljard, goed voor 81% van de totale activa van de onderneming en een daling van 8% vergeleken met het begin van 2023. Waarvan financiële leningen VND 57.704 miljard bedroegen, een daling van ongeveer VND 7.000 miljard vergeleken met het begin van de periode.

De schuldenstructuur van Novaland bestaat voornamelijk uit obligatieleningen met een totale waarde van meer dan 38.626 miljard VND, waarvan slechts meer dan 9.400 miljard VND is geleend bij banken. Het terugdringen van de schuldenlast van duizenden miljarden VND bij Novaland is echter een druppel op een gloeiende plaat, omdat het bedrijf te veel financiële hefboomwerking gebruikt met een "enorme" schuld, terwijl de financiële situatie van de onderneming achteruitgaat.

Begin 2024 maakte de raad van bestuur van Novaland ook bekend dat het 1,37 miljard aandelen zou uitgeven, waarmee naar verwachting ongeveer VND 13.700 miljard zou worden opgehaald om de schulden te herstructureren en verplichtingen af te lossen.

Vastgoed - Financiële druk omringt, hoe staat het met de schulden van vastgoedbedrijven? — Veel bedrijven kopen massaal obligaties terug vóór de vervaldatum.

Onder de vastgoedondernemingen met de meest actieve schuldaflossingsactiviteiten moet Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE: PDR) worden genoemd . Tegen eind 2023 zal ook deze vastgoedonderneming een einde maken aan de reeks dagen waarin ze haar obligaties moet aflossen.

In 2023 stelde Phat Dat zich ten doel om alle uitstaande obligaties tegen het einde van dit jaar te hebben afgehandeld, zodat alleen de bankschuld en leningen van andere partijen overblijven. Door alle twee obligatiepakketten met een totale uitgegeven nominale waarde van VND 800 miljard terug te kopen, heeft Phat Dat de uitstaande obligatieschuld van deze onderneming tegen het einde van 2023 officieel teruggebracht tot 0.

Dienovereenkomstig waren de verplichtingen van het bedrijf op 31 december 2023 met 15% gedaald tot VND 11.490 miljard, waarvan de overige kortlopende verplichtingen meer dan VND 3.182 miljard bedroegen en de overige langlopende verplichtingen VND 4.578 miljard. De schuldstructuur bedroeg meer dan VND 3.104 miljard van de totale schuld, een daling van 30% ten opzichte van het begin van het jaar.

Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE: KBC) is ook actief in de schuldaflossing. De totale schuld die tot eind 2023 moet worden afgelost, daalde met 22% ten opzichte van het begin van het jaar tot VND 13.226 miljard.

De totale financiële schuld bedraagt meer dan VND 3.659 miljard, een daling van 52% ten opzichte van het begin van het jaar en vertegenwoordigt 11% van het bedrijfskapitaal. Hiervan zijn langlopende bankleningen goed voor meer dan VND 3.322 miljard.

In 2023 kocht Kinh Bac ook actief obligaties terug vóór de vervaldatum. Eerder, in maart-april 2023, kocht de onderneming alle 2.000 miljard VND van twee obligatielots met de codes KBCH2124002 en KBCH2124003 terug. Tot eind mei 2023 bleef de onderneming obligaties met code KBC121020 terugkopen vóór de vervaldatum.

Na de bovengenoemde reeks transacties is het uitstaande obligatievolume van Kinh Bac gedaald tot VND 1,157 miljard. Wat betreft de obligatielening KBC121020, meldde KBC begin 2024 dat het kapitaal had voorbereid om "uit de schulden" van de obligaties te komen.

Kinh Bac gaf daarnaast aan dat het een strategie heeft geïmplementeerd om prioriteit te geven aan het gebruik van alle financiële middelen om tijdig te betalen. Aan de andere kant draagt de sterke toename van de kasstroom uit de bedrijfsactiviteiten op het industrieterrein ook bij aan de motivatie van bedrijven om geld te hebben om schulden af te lossen.

Bij Dat Xanh Group Joint Stock Company (HoSE: DXG) bedroegen de totale verplichtingen eind 2023 VND 14.600 miljard, een daling van 10% ten opzichte van eind vorig jaar. Hiervan was VND 11.600 miljard kortlopende schuld en bijna VND 3.000 miljard langlopende schuld.

De schuldstructuur van Dat Xanh daalde eind vierde kwartaal 2023 met 8% tot VND 5,289 miljard. Tegelijkertijd stegen de belastingen en andere schulden aan de staat met 7% tot VND 798 miljard.

2023 is een uiterst moeilijk jaar voor het bedrijf, wat duidelijk blijkt uit de noodzaak om in 2023 1.305 werknemers te ontslaan, van 3.773 eind 2022 tot 2.468 eind 2023. Het aantal dochterondernemingen van Dat Xanh is eveneens gedaald tot slechts 84 bedrijven, waarvan 8 dochterondernemingen die actief zijn in de vastgoedsector zich in een ontbindingsprocedure bevinden.

Vastgoed - Er is financiële druk, hoe staat het met de schulden van vastgoedbedrijven? (Afbeelding 2). — De schuld/eigen vermogen-ratio van Vinhomes bedraagt 0,31 keer. De uitstaande schulden bedragen 12% van het totale kapitaal.

In tegenstelling tot de bovengenoemde ondernemingen registreerde Vinhomes JSC (HoSE: VHM) na 1 jaar een positieve schuldgroei en bedroegen de totale uitstaande leningen ruim 10.000 miljard VND.

De schulden van Vinhomes bedroegen eind 2023 VND 261.991 miljard, een stijging van 24% ten opzichte van het begin van het jaar. Zowel de kortlopende als de langlopende schulden groeiden, maar de schulden van het bedrijf waren voornamelijk kortlopende schulden.

De financiële schuld van het bedrijf bedroeg VND 56.682 miljard, met een schuldstructuur van VND 14.813 miljard aan kortlopende leningen en meer dan VND 35.689 miljard aan langlopende leningen. De schulden van het bedrijf bestaan voornamelijk uit leningen van banken. Daarnaast had Vinhomes via het obligatiekanaal eind december 2023 een openstaande schuld van meer dan VND 9.808 miljard.

Eind 2023 bedroeg de schuld/eigen vermogen-ratio van Vinhomes 0,31. De uitstaande schuld bedroeg 12% van het totale kapitaal van de onderneming.

Doordat vastgoedbedrijven hun schulden snel konden aflossen nu de marktrentes tekenen van afkoeling vertoonden, konden zij zelf de last van hoge rentekosten op het moment van uitgifte verminderen.

VNDirect Securities Company gaf in het investeringsvooruitzichtrapport van februari 2024 aan dat de knelpunten naar verwachting geleidelijk zullen afnemen, wat vanaf de tweede helft van 2024 zal bijdragen aan het herstel van de vastgoedmarkt.

"Wij zijn van mening dat de residentiële vastgoedmarkt de moeilijkste periode achter de rug heeft en vanaf de tweede helft van 2024 een duidelijker herstel zal laten zien", aldus het analyseteam van VNDirect .

Bron