Resortvastgoed, het 'buitenechtelijke kind' van de markt

Resortvastgoed , het 'buitenechtelijke kind' van de markt

In Resolutie 08/2017 heeft het Politbureau besloten om van toerisme een speerpuntsector te maken, maatschappelijke middelen aan te trekken om te investeren in de ontwikkeling van toerisme, te investeren in grootschalige projecten en entertainmentlocaties in belangrijke gebieden...

Daardoor hebben veel investeerders de laatste tijd veel geld gestoken in toeristische vastgoedprojecten, resorts, hotels of luxe resorts. De toeristische vastgoedsector kampt echter met veel juridische problemen.

vastgoedtoerisme vakantie neem kinderen mee van markt foto 1 — Illustratiefoto. (Bron: DK)

Tijdens de workshop "Wijziging van de Grondwet: Land creëren voor toerisme", die plaatsvond op de ochtend van 19 oktober, vertelde de heer Nguyen Van Dinh, vicevoorzitter van de Vietnamese Vastgoedvereniging, dat er in Vietnam momenteel meer dan 200 toeristische vastgoedprojecten zijn uitgevoerd, waarbij bijna 100.000 appartementen, 3.000 villa's en 15.000 nieuwe hotelkamers zijn gerealiseerd.

In 2030 zou Vietnam een toeristische grootmacht kunnen zijn, met 160 miljoen binnenlandse bezoekers en 50-70 miljoen internationale bezoekers. Hiervoor zijn ongeveer 500.000 accommodaties nodig, om nog maar te zwijgen van andere soorten diensten, met name luxetoerisme, dat vrijwel niet bestaat.

Volgens de heer Dinh heeft Vietnam in de huidige context slechts een derde van de infrastructuur gerealiseerd om aan de vraag te kunnen voldoen en is de kwaliteit in de toekomst niet hoog. Bovendien stagneert dit aantal de afgelopen jaren, omdat de juridische problemen niet zijn opgelost.

De heer Dinh zei dat resortvastgoed het "onleesbare kind" van de markt is. Omdat de Grondwet de namen van projectontwikkelaars van toeristisch vastgoed niet vermeldt, ontbreekt deze groep onderwerpen in de Grondwet, de Investeringswet en andere regelgeving met betrekking tot de vastgoedmarkt.

"Er zijn meer dan 100 grootschalige toerismeprojecten die in de wacht staan, in afwachting van juridische oplossingen. Als deze situatie aanhoudt, zal dit toeristische investeringen en investeerders ontmoedigen, en zelfs lokale overheden die investeringen willen stimuleren, zullen in de problemen komen", aldus de heer Dinh.

Er zijn nog veel meer moeilijkheden.

Ondertussen zei advocaat Nguyen Hong Chung, voorzitter van de raad van bestuur van DVL Ventures en vicevoorzitter van de Hanoi Real Estate Club, dat vastgoedprojecten in de toeristische sector en resorts nog steeds met een moeilijker en enigszins "moeilijker" probleem kampen, namelijk de regelgeving voor gevallen waarin de staat land terugwint voor sociaal -economische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen.

Dienovereenkomstig wordt het project waarbij de staat grond terugkrijgt, aangemerkt als een project voor het verbeteren van de technische infrastructuur en de gemeenschappelijke sociale infrastructuur van de bevolking, het waarborgen van de sociale zekerheid van de bevolking, met uitsluiting van projecten die tot doel hebben het toerisme, entertainment en recreatie te ontwikkelen of commerciële huisvesting te combineren met de ontwikkeling van toerisme, dienstverlening, entertainment en recreatie.

Het ontwerp van de herziene Grondwet bevat echter geen bepalingen over grondontginning voor nieuwe projecten in stedelijke gebieden. Daarom is het noodzakelijk om de inhoud van "Nieuwe projecten in stedelijke gebieden met een omvang van meer dan 300 hectare" toe te voegen aan de soorten vastgoedproducten in de herziene Grondwet om de synchronisatie van het technische infrastructuursysteem en de sociale infrastructuur te waarborgen.

Volgens de heer Chung ontwikkelde het toerisme zich sterk in de periode 2015-2019. Veel provincies en steden beschouwden de ontwikkeling van het toerisme als een goede richting en identificeerden het als een speerpunt. Dit leidde ertoe dat, hoewel de wet bepaalt dat toeristisch vastgoed niet onderworpen is aan grondonteigening door de staat, omdat toeristische projecten als sleutelprojecten worden aangemerkt, veel provincies toch grond onteigenden en grond toewezen aan bedrijven.

vastgoedtoerisme vakantie neem kinderen mee van markt foto 2 — Wetenschappelijke workshop met als thema "Wijziging van de Grondwet: Land creëren voor toerisme". (Foto: DT)

Als gevolg hiervan ontstonden er na 2019 juridische problemen met betrekking tot toeristisch vastgoed. Toen er een verzoek tot herziening werd ingediend, werd een reeks projecten opgeschort vanwege de regelgeving inzake gronduitgifte. Daardoor liggen die projecten tot op heden nog steeds stil in afwachting van een nieuw wettelijk kader.

"Om toerisme echt een speerpunt in de economie te laten worden, denk ik dat de nieuwe Grondwet specifieke regels moet bevatten voor toeristisch land. Tegelijkertijd moeten er echt open beleid en mechanismen komen voor grond, belastingen, investeringen, enzovoort, zodat toerisme zich kan ontwikkelen.

Economische ontwikkeling heeft in elke fase andere prioriteiten. "Nu we toerisme als speerpunt hebben aangewezen, moeten toeristische projecten zoals pretparken, entertainmentcomplexen, multifunctionele complexen, enz. worden toegevoegd aan de lijst van gronden die door de staat worden onteigend voor sociaaleconomische ontwikkeling," stelde de heer Chung voor.

Vastgoedjurist Nguyen Van Dinh wees ook op een andere tekortkoming in het gewijzigde ontwerp van grondwet, namelijk de terugvordering van grond ten behoeve van sociaaleconomische ontwikkeling ten behoeve van nationale en publieke belangen.

Het ontwerp voorziet alleen in landontginning voor gemengde woningbouw-, commerciële en dienstverleningsprojecten als de Provinciale Volksraad daartoe besluit op basis van de plaatselijke omstandigheden.

Het project moet zich dus beperken tot een deel van de woonfunctie (geen regelgeving over het niveau of percentage) voordat de staat het land kan terugkrijgen.

"Ik ben het eens met de opvatting dat land moet worden gewonnen voor puur toerisme, entertainment en recreatie (zonder woonfuncties). Op locaties die geschikt zijn voor toerisme, moet echter prioriteit worden gegeven aan het winnen van land voor de uitvoering van belangrijke toeristische projecten, waardoor een impuls wordt gecreëerd voor de sociaaleconomische ontwikkeling van de regio, en zelfs een impuls die zich over de hele regio kan verspreiden", aldus de heer Dinh.

De heer Dinh analyseerde dat het in werkelijkheid onmogelijk is om grootschalige projecten uit te voeren om potentiële en capabele investeerders aan te trekken als grondverwerving niet is toegestaan. Als het huidige wetsontwerp wordt gehandhaafd, zal de uitvoering van belangrijke toeristische projecten worden geblokkeerd. Om toerisme-, entertainment- en recreatieprojecten uit te voeren, worden gemeenten gedwongen om een deel van de residentiële grond (mogelijk een zeer klein deel) in het planningsplan van het project op te nemen om te voldoen aan de voorwaarden voor grondverwerving.

Deze vorm van "ontwijken" zal gevolgen hebben. Het fonds voor residentieel land wordt niet gebruikt, wat leidt tot verspilling van middelen of, indien gebruikt, zal het een woonfunctie binnen het kader van het toerismeproject vormen. De langdurige bewoning van bewoners in het project zal het luxeniveau van een resorttoerismeproject verminderen. Daarom is de heer Dinh van mening dat het noodzakelijk is om aan artikel 79 van het ontwerp de mogelijkheid toe te voegen om grond te onteigenen voor de uitvoering van puur toeristische, entertainment- en recreatieprojecten zonder woonfunctie.

Bron