Onroerend goed sluit recordtijd eerder voor Tet-vakantie

De markt is geleidelijk hersteld.

In een gesprek met Thanh Nien bevestigde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), dat tot nu toe kan worden gesteld dat het eerste kwartaal van 2023 het dieptepunt van de vastgoedmarkt was. Tot nu toe is de markt hersteld, maar het is nog steeds erg moeilijk. De moeilijkheidsgraad neemt in de loop van de tijd af, de volgende maand is beter dan de vorige, het volgende kwartaal is beter dan het vorige, wat duidelijk te zien is in Ho Chi Minh City.

De heer Le Hoang Chau gaf aan dat de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad in het eerste kwartaal van 2023 met -16,2% groeide, dat deze in de eerste zes maanden van 2023 was gedaald tot -11,58%, dat deze tegen het einde van het derde kwartaal van 2023 met -8,71% groeide en dat de moeilijkheidsgraad van de vastgoedmarkt na negen maanden met 42,3% was gedaald ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Eind 2023 was de vastgoedsector de enige dienstverlenende sector met een negatieve groei in Ho Chi Minhstad, hoewel er elk kwartaal sprake was van een continue verbetering.

Volgens gegevens van het Bureau voor de Statistiek van Ho Chi Minhstad groeide de lokale vastgoedsector in 2023 met -6,38%, een uitzonderlijk geval, aangezien andere dienstensectoren jaren van groei kenden van meer dan 3% tot meer dan 10%. Van de meer dan 52.100 nieuw opgerichte ondernemingen (DN) vorig jaar met een geregistreerd kapitaal van meer dan VND 470.300 miljard, telde de vastgoedsector slechts 1.541 eenheden met een omvang van meer dan VND 61.100 miljard, een daling van 38,7% in volume en een daling van 44,9% in kapitaal.

Bất động sản nghỉ tết sớm kỷ lục- Ảnh 1. — De vastgoedsector beleefde een jaar vol schommelingen en moeilijkheden.

Bovendien zijn de bouwactiviteiten in Ho Chi Minhstad ook minder levendig. Eind november waren er in de hele stad bijna 21.300 vergunningen afgegeven voor bouw en groot onderhoud, met een vloeroppervlakte van meer dan 4 miljoen ^m² , een daling van 29% in vergunningen en 29,6% in oppervlakte ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

De heer Le Hoang Chau merkte op dat de markt tot nu toe nog steeds in een situatie verkeert van geen betaalbare woningen, en ook geen sociale woningen meer. De markt blijft onevenwichtig, met woningen die niet in de pas lopen en "scheef" zijn gericht op het duurdere segment. Van 2020 tot nu toe heeft de duurdere woningmarkt altijd een overweldigend deel van 70 tot 80% van de woningmarkt in beslag genomen; de rest is middenklasse en er zijn bijna geen betaalbare woningen, wat leidt tot een ernstig tekort aan betaalbare woningen. Sociale woningen zijn juist het type woning dat voldoet aan de werkelijke behoeften van de meerderheid van de mensen.

Dit heeft ertoe geleid dat de huizenprijzen vanaf 2017 tot nu toe continu zijn gestegen en nog steeds "hoog" zijn, boven de financiële draagkracht van mensen met een middeninkomen, mensen met een laag inkomen in stedelijke gebieden, ambtenaren, overheidsambtenaren, officieren van de strijdkrachten, arbeiders en immigranten. Nu de prijs van een betaalbaar appartement ongeveer 2-3 miljard VND per eenheid bedraagt, zullen mensen met een laag gemiddeld inkomen, met een spaartegoed van ongeveer 100 miljoen VND per jaar, ongeveer 25 jaar moeten uitgeven om een huis te kunnen kopen. Als het sociale huisvestingsbeleid niet wordt gewijzigd, zullen mensen die inkomstenbelasting niveau 1 betalen (momenteel gereguleerd onder 60 miljoen VND per jaar) geen sociale huurwoningen kunnen kopen.

Volgens vastgoeddeskundige Phan Cong Chanh is de reden dat de vastgoedmarkt een negatieve groei doormaakt, dat er niet veel nieuwe producten zijn. In Ho Chi Minhstad is Khang Dien Group het enige nieuwe project dat te koop staat. Deze groep heeft de juridische procedures afgerond en is opengesteld voor verkoop. De meeste projecten die recent te koop staan, bevinden zich in de volgende fase. Omdat er niet veel nieuwe projecten zijn, zijn er weinig transacties op de markt en hebben bedrijven geen inkomsten. Zolang er geen nieuwe producten zijn, zitten de juridische procedures van de projecten vrijwel muurvast, waardoor toegang tot bankleningen ook niet mogelijk is. "De vastgoedprijzen zijn nog steeds hoog en mensen wachten nog steeds tot de vastgoedprijzen verder dalen voordat ze kopen, wat de toch al moeilijke markt nog moeilijker maakt. Tot nu toe zijn de twee knelpunten van de vastgoedmarkt, juridische procedures en kapitaalabsorptie, niet veel verbeterd, waardoor de meeste vastgoedbedrijven de moeilijkheden niet kunnen overwinnen", schatte hij in.

Vroege Tet-vakantie en nog geen werkdag

Uit een "zak"-enquête van Thanh Nien bij vastgoedbedrijven blijkt dat veel vastgoedbedrijven hun werknemers tot nu toe Tet-vakantie hebben gegeven en niet hebben aangekondigd wanneer ze weer aan het werk gaan, omdat ze niet over voldoende middelen beschikken om de bedrijfsvoering draaiende te houden. Het aantal bedrijven dat nog steeds operationeel is, ligt ook stil omdat de verkoop tegenvalt.

Op de vraag wanneer het bedrijf een Tet-vakantie zal houden, gaf de directeur van een vastgoedbedrijf toe dat het grootste deel van het werk al bijna een jaar niet meer "draait". Momenteel heeft het bedrijf alleen het managementteam en de juridische afdeling in werking, maar de verkoopafdeling heeft geen producten meer om te verkopen, dus het bedrijf is al lang geleden ingekrompen en ontslagen, en alleen het managementteam is nog over. Deze afdeling weet ook niet wanneer ze weer aan de slag gaat, omdat ze wacht tot de markt herstelt en nieuwe producten nodig heeft. "Tot nu toe moet het bedrijf nog steeds van maaltijd tot maaltijd werken en elkaar in de armen sluiten om te overleven.

Zelfs sociale woningen kunnen niet gebouwd worden vanwege juridische problemen, laat staan commerciële woningen. Het bedrijf heeft een sociaal huisvestingsproject dat op 30 april 2023 van start ging, maar de juridische procedures zijn nog niet afgerond. Dus er is dit jaar geen Tet. Veel werknemers vragen me naar bonussen, maar ik zeg eerlijk dat het geluk is om mijn baan dit jaar te behouden, denk niet aan Tet-bonussen," zei hij.

De directeur van Anh Tuan Real Estate Company deelde ook mee dat zijn bedrijf de afgelopen jaren niets te doen had en bijna in een soort "winterslaap" was beland. "Om precies te zijn, de afgelopen vier jaar waren er geen producten om te verkopen, is er geen geld geïnd en zijn de juridische zaken moeizaam verlopen, dus is er geen bron van inkomsten. Maar het ligt niet alleen aan ons. Onlangs, toen een paar zakenlieden bij elkaar zaten, klaagde iedereen. Grote bedrijven zijn groot, kleine bedrijven zijn klein. Dit jaar hebben we geluk dat we salarissen voor onze medewerkers hebben, waar kunnen we bonussen krijgen? Nu heeft het bedrijf ook alle medewerkers ontslagen; van de meer dan honderd mensen zijn er nog maar twintig over, en zij doen voornamelijk juridisch werk en kantoorwerk. Hopelijk rondt het bedrijf in 2024 de juridische procedures voor een project in District 7 af en heeft het producten om te verkopen. Als het project volgend jaar niet wordt afgerond, kunnen we het waarschijnlijk niet langer volhouden," zei hij.

Ook de heer Ha Van Thien, adjunct-directeur-generaal van Tran Anh Group, heeft in een vergelijkbare situatie de zakelijke sector een Tet-vakantie gegeven vanaf medio december 2023, terwijl de operationele sector vóór 15 januari vakantie zal nemen. "Omdat de verkoop niet goed is, heeft het bedrijf de medewerkers een vervroegde Tet-vakantie gegeven om zowel de bedrijfsvoering te herstructureren als de bedrijfskosten te verlagen. Tot nu toe was het onderhouden van het operationele systeem een enorme uitdaging, omdat de markt erg moeilijk is, producten schaars zijn en kopers aarzelen, wat het voor vastgoedbedrijven nog moeilijker maakt", aldus de heer Thien bedroefd.

Hoewel ze de moeilijkste periode achter de rug hebben, geen obligaties meer verschuldigd zijn en geen werknemers hebben ontslagen, denken het bedrijf en de werknemers er dit jaar volgens de leider van Phat Dat Group niet aan om Tet-bonussen te geven.

Bedrijfsleiders spraken allemaal de hoop uit dat de knelpunten uiterlijk in 2024 zijn opgelost, zodat de markt zich kan herstellen.

De vastgoedprijzen zijn nog steeds hoog en mensen wachten nog steeds tot de vastgoedprijzen verder dalen voordat ze kopen, wat de toch al moeilijke markt nog lastiger maakt. Tot nu toe zijn de twee knelpunten op de vastgoedmarkt, juridische kwesties en kapitaalabsorptie, niet veel verbeterd, waardoor het voor de meeste vastgoedbedrijven onmogelijk is om de moeilijkheden te overwinnen.

Vastgoedexpert Phan Cong Chanh

Opgeheven vastgoedbedrijven stijgen

Uit recent gepubliceerde gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat de vastgoedsector in 2023 4.725 nieuwe ondernemingen en 1.286 ontbonden ondernemingen telde. Ten opzichte van het voorgaande jaar daalde het aantal nieuwe ondernemingen met 45%, terwijl het aantal ontbonden ondernemingen met bijna 8% steeg. Gemiddeld verlieten maandelijks ongeveer 107 vastgoedondernemingen de markt. Het aantal ontbonden ondernemingen in de vastgoedsector is sterk gestegen ten opzichte van het voorgaande jaar.

Bronlink