De polsslag van de vastgoedmarkt in Hanoi

Waarnemers geven aan dat appartementen aan het einde van het jaar nog steeds het segment zijn dat de meeste cashflow genereert. Daarnaast zullen investeringsgerichte types zoals grond binnenkort weer opleven.

Het segment met echte vraag is nog steeds populair

Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com, waren appartementen de afgelopen tijd het meest voorkomende type 'golf' tijdens het herstel van de markt. Wanneer de markt echter een stabiele fase ingaat, zullen appartementen hun 'ster'-positie moeten afstaan ​​aan andere segmenten.

"In eerdere cycli, toen de markt zich in een stabiele ontwikkelingsfase bewoog, verdienden appartementen met een investering van 100 VND slechts 136 VND, maar met grond kon dat oplopen tot 300 VND", aldus de heer Quoc Anh.

De bovenstaande visualisatie laat zien dat appartementen, ondanks hun goede winstmarges, in verschillende stadia van de markt niet de meest aantrekkelijke investering zijn. Als de huidige markt zich aan de regels van eerdere fluctuatiecycli houdt, zullen appartementen, na oververhitting, een zijwaartse beweging maken en langzamer groeien dan andere segmenten.

ONROEREND GOED IN PROVINCIES DIE BUURT VAN HANOI, WORDT WARMER

Niet alleen de voorsteden van Hanoi , maar ook de vastgoedmarkt in de provincies rondom de hoofdstad wordt door veel investeerders in de gaten gehouden. De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes, wees op de reden: de te hoge vastgoedprijzen in de binnenstad zorgen ervoor dat veel investeerders hun geld verplaatsen naar aangrenzende provincies en steden.

"De markt in de provincies rond Hanoi vertoont positieve tekenen van herstel, met prijzen die in veel gebieden boven het oude niveau stijgen. Investeerders richten zich momenteel op vastgoed rond twee economische assen, waaronder de as Bac Ninh - Bac Giang - Vinh Phuc en de as Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh. Dit zijn allemaal gebieden met veel ontwikkelingsmogelijkheden, een goede verkeersinfrastructuur en verbindingen met bedrijventerreinen", aldus de heer Chung.

Dhr. Quoc Anh voorspelt dat appartementen het komende jaar nog steeds een lichtpuntje op de markt zullen zijn, terwijl andere segmenten, zoals particuliere woningen en rijtjeshuizen, vanaf begin volgend jaar populairder zullen zijn. Investeringsgerichte types zullen vanaf medio 2025 een gestage toename in transactievolume zien.

De heer Nguyen Thac Cuong, adjunct-directeur-generaal van Mai Viet Land, zei ook dat vastgoed dat aan de vastgoedbehoeften voldoet, tegen zeer hoge prijzen wordt verkocht en dat er in de nabije toekomst geen tekenen van afkoeling zijn. Vanaf nu tot de eerste helft van volgend jaar zullen segmenten die profiteren van cashflow, zoals appartementen en villa's in de binnenstad, het herstel van de markt blijven leiden.

De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGO Homes, gaf eveneens aan dat de prijzen van particuliere huizen en appartementen vanaf nu tot 2025 zullen blijven stijgen, maar in een gematigd tempo. Hij zal dus niet zo dramatisch stijgen als begin 2024.

Vanuit een ander perspectief analyseerde de heer Phan Le Thanh Long, CEO van AFA Group en medeoprichter van de Vietnam Financial Advisors Community (VWA), dat de prijs van appartementen in Hanoi zal worden aangepast om beter in balans te komen met het inkomen van de mensen. Dit zal echter alleen echt gebeuren als er in de komende vijf jaar voldoende sociale woningbouwprojecten in de hoofdstad zijn om aan de behoeften van de mensen te voldoen.

Waarschuwing bij het investeren in voorstedelijk vastgoed

Gezien de ontwikkelingen in voorgaande cycli is het nog niet het juiste moment voor bouwgrond. De realiteit laat echter het tegenovergestelde zien: sinds de eerste helft van dit jaar is er continu vraag naar woongrond. Op veel plaatsen zijn er "onvoorstelbare" prijsstijgingen geweest.

De heer Le Dinh Chung legde dit fenomeen uit door te stellen dat dit gewoon lokale koortsen zijn: investeerders die geen appartementen kunnen kopen vanwege een gebrek aan nieuwe projecten, en daarom hun toevlucht nemen tot grond. Bovendien komt het ook doordat veel lokale overheden de startprijs vaststellen wanneer grondveilingen niet hoog zijn.

"Recente veilingen van grond in voorsteden hebben veel aandacht getrokken van investeerders, omdat de startprijs en de vereiste aanbetaling relatief laag zijn (de startprijs van veel kavels is minder dan 10 miljoen VND/m²). Dit is ook een maas in de wet voor speculatieve investeerders. Dit heeft negatieve gevolgen gehad en de grondprijs op de markt naar een extreem hoog niveau gedreven", deelde de heer Chung over de recente ontwikkelingen op de grondmarkt.

Volgens de heer TN, iemand die heeft deelgenomen aan grondveilingen in de districten Thanh Oai en Hoai Duc, zullen "landjachtgroepen" de komende tijd niet meer zo hoog durven bieden als voorheen. Want als ze een echt hoge prijs vragen om de veiling te winnen, zullen deze percelen zeer moeilijk te liquideren zijn.

"Het feit dat de aanbetaling voor 55/68 percelen grond in de gemeente Thanh Cao (district Thanh Oai) is verbeurd verklaard door een mislukte investering van deze groepen, omdat ze de markt verkeerd hebben ingeschat. De grondprijs was te hoog, waardoor het voor makelaars moeilijk was om tegen een hogere prijs te verkopen, en uiteindelijk moesten ze de aanbetaling verbeuren. Je zou kunnen zeggen dat ze kapitaal hebben verloren met de transactie in Thanh Oai", bevestigde de heer TN.

Volgens de heer TN overtreft de waarde van onroerend goed in de buitenwijken van Hanoi de werkelijke waarde vele malen. Er staan ​​huizen in steegjes in de gemeente Tien Yen (district Hoai Duc), waar de veiling plaatsvond, met percelen die geprijsd waren op 133 miljoen VND/m². De prijs was "opgeblazen" tot 60-70 miljoen VND/m², net zo duur als appartementen in de binnenstad.

Onroerend goed in de buitenwijken is geen plek voor beginnende investeerders. Als de markt instort, hoeven huizen en grond in de binnenstad slechts zo'n 30% van hun verlies te compenseren om kopers te vinden, maar in de buitenwijken zal het, zelfs als investeerders de prijs met 50% verlagen, nog steeds moeilijk te verkopen zijn, waarschuwde de heer TN.

Dhr. Nguyen Quoc Anh is een soortgelijke mening toegedaan. Volgens hem kan de prijs van investeringssegmenten zoals grond na een paar jaar weliswaar twee tot drie keer zo hoog worden, maar is de liquiditeit relatief beperkt en kan de prijs lange tijd stabiel blijven wanneer de markt vertraagt.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html