Overdracht vastgoedproject ondervindt moeilijkheden

De huidige koop-, verkoop- en overdrachtsprojecten van onroerend goed kennen veel juridische procedures.

In de laatste maanden van 2024 zijn veel binnen- en buitenlandse vastgoedbedrijven, die over ruime financiële middelen beschikken, in de context van een schaars aanbod aan onroerend goed, actief op zoek naar fondsen en projecten voor schone grond met een duidelijke juridische status. Hierin kunnen zij blijven investeren om te anticiperen op de nieuwe cyclus van de markt.

Er wordt voorrang gegeven aan projecten met een duidelijke juridische status.

Volgens gegevens zijn er de afgelopen maanden voortdurend talloze nieuwe investeringsdeals voor projecten aangekondigd. Zo registreerden Truong Son Real Estate Company en Him Lam Company zich in september voor de uitvoering van een woningbouwproject in het district Duc Hoa, provincie Long An , met een oppervlakte van 214.921 hectare en een totaal investeringskapitaal van VND 11.221 miljard.

Ook in september stelde Everland Group voor om investeringen te bestuderen in twee nieuwe stedelijke gebieden in Hai Phong City, met een totale investering van bijna VND 5.000 miljard. Het project voor het stedelijk gebied Hong Thai in het district An Duong heeft een omvang van 21,8 hectare. De totale geschatte kosten bedragen ongeveer VND 1.900 miljard, waarvan de kosten voor terreinruiming ongeveer VND 92 miljard bedragen. Het project voor het stedelijk gebied in de gemeenten Hoa Dong en Lam Dong in het district Thuy Nguyen heeft een omvang van ongeveer 30,6 hectare. De totale geschatte kosten bedragen ongeveer VND 2.992 miljard, waarvan de kosten voor terreinruiming ongeveer VND 127 miljard bedragen.

Daarnaast heeft deze groep zich ook geregistreerd voor de bouw van het nieuwe stedelijke gebied G19 in de gemeente Kim No, district Dong Anh, Hanoi . De totale initiële uitvoeringskosten van het project bedragen ongeveer VND 2,183 miljard, met een verwachte uitvoering in de periode 2024-2029. Deze onderneming werd echter gediskwalificeerd omdat ze niet voldeed aan de voorwaarden voor capaciteit en ervaring.

In Ho Chi Minhstad kondigde SkyWorld Development Company Limited, een dochteronderneming van de Maleisische groep, onlangs aan dat het 100% van de aandelen van Thuan Thanh Real Estate Production, Trade and Business Joint Stock Company heeft overgenomen voor VND 350 miljard. Thuan Thanh is daarmee de enige en rechtmatige gebruiker van het perceel van 2.060 m² in District 8 van Ho Chi Minhstad.

Ondertussen nam Nishi Nippon Railroad, een bedrijf uit Japan, 25% van de aandelen van het Paragon Dai Phuoc-project (Dong Nai) over van Nam Long Group voor 26 miljoen dollar. Op dezelfde manier "verwierf" Tripod Technology Corporation (Taiwan, China) een industrieterrein van 18 hectare in Ba Ria - Vung Tau van Sonadezi Chau Duc Company.

Een paar maanden eerder werd op de zuidelijke markt een grote deal gesloten tussen Kim Oanh Group Corporation en twee Japanse partners, NTT Urban Development, Sumitomo Forestry en Kumagai Gumi Co. Ltd, om gezamenlijk het One World-project in Binh Duong te implementeren, met een totale investering van meer dan 1 miljard USD.

De directeur beleggingsadvies van een vastgoedbedrijf vertelde aan verslaggevers: "We werken samen met internationale bedrijven en investeringsfondsen. Ze zeiden dat ze graag vastgoedprojecten in Vietnam willen kopen of willen samenwerken op het gebied van investeringsconstructie, productuitwisseling en algemene verkoopbemiddeling...

Er wordt met name voorrang gegeven aan appartementenprojecten, woonwijken, percelen en rijtjeshuizen. Belangrijk is echter dat het project een schone juridische status heeft, aan de verplichtingen inzake grondbelasting is voldaan, een bouwvergunning heeft of binnenkort zal krijgen en in aanmerking komt voor verkoop...".

De vastgoedmarkt van Vietnam is zeer aantrekkelijk voor buitenlandse investeerders. Foto: HOANG TRIEU

Juridische verwikkelingen, lastige transacties

Volgens de heer Tran Minh Ngoc Viet, algemeen directeur van Vietpearl Group Real Estate Corporation, zijn binnenlandse en buitenlandse investeerders actief op zoek naar projecten of fondsen voor schone grond in gebieden met een sterk ontwikkelingspotentieel in de toekomst.

Vietpearl Group is ook op zoek naar mogelijkheden om haar grondfonds uit te breiden en staat klaar om projecten te bespreken die te koop zijn. Het proces van aankoop, verkoop en overdracht van projecten kent echter momenteel veel juridische en procedurele problemen, met name met betrekking tot de projectoverdracht.

De heer Viet zei dat juridische kwesties en grondwaardering de grootste obstakels zijn bij de overdracht van projecten. Volgens zijn onderzoek ondervindt ongeveer 60% van de potentiële projecten problemen door langdurige goedkeuringsprocedures of grondprijzen die niet overeenkomen met de werkelijkheid.

Als deze problemen worden opgelost, zullen de handelsactiviteiten van grondfondsen zeer actief zijn, met name in het segment van de industriële gronden en goed geplande woonwijken, waarmee tegemoet wordt gekomen aan de behoeften van binnenlandse en buitenlandse investeerders.

Mevrouw Tran Thi Khanh Linh, adjunct-directeur van Savills Vietnam Investment Consulting, zei dat buitenlandse investeerders altijd op zoek zijn naar betaalbare vastgoedprojecten in Vietnam, met name in de binnensteden. Het is echter belangrijk dat de juridische status van het project duidelijk is en klaar voor implementatie. Veel projecten hebben namelijk vertraging opgelopen in het implementatieproces, wat tot verliezen voor investeerders heeft geleid.

Mevrouw Linh meldde dat Savills in 2024 vele binnenlandse en buitenlandse investeerders heeft verwelkomd en geadviseerd. Deze investeerders wilden investeren in diverse soorten activa, maar waren vooral geïnteresseerd in operationeel vastgoed, zoals kantoorgebouwen. Wat betreft residentieel vastgoed zijn ze nog steeds op zoek, omdat het aanbod zeer beperkt is.

Mevrouw Linh is echter van mening dat de invoering en toepassing van wetgeving op het gebied van onroerend goed positieve veranderingen in de markt zal teweegbrengen, waardoor het rechtssysteem wordt versterkt en gunstige omstandigheden voor investeerders worden gecreëerd.

Investeerders uit Japan, Singapore, Maleisië, Zuid-Korea en China zijn al lang geïnteresseerd in Vietnamees vastgoed. De laatste tijd is er een toename in het aantal investeerders uit Europa en het Midden-Oosten.

Projecten met duidelijke juridische documenten en stedelijke gebieden in Ho Chi Minhstad en de omliggende provincies met een gunstige verkeersinfrastructuur zullen investeerders blijven aantrekken. Mevrouw Linh is van mening dat wanneer de economie en de vastgoedmarkt in 2025 herstellen, investeerders meer vertrouwen zullen hebben in deelname aan projecten en het aanbod overvloediger zal worden.

Als adviseur en adviseur die rechtstreeks met partijen samenwerkt, is Dr. Le Minh Phieu, oprichter en managing advocate van LMP Lawyers, van mening dat voor een succesvolle verkoop- en aankooptransactie veel factoren van belang zijn. Een daarvan is de harmonie en resonantie tussen de partijen.

Met name de putoptie is een van de zaken waar buitenlandse investeerders zeer geïnteresseerd in zijn om zich voor te bereiden op toekomstige situaties waarin het project de gestelde bedrijfsdoelen niet haalt. Bovendien stelt de koper aanvullende eisen voor het geval de verkoper niet over voldoende financiële middelen beschikt om aan zijn terugkoopverplichting te voldoen wanneer de koper de putoptie uitoefent.

Aantal fusies en overnames daalt

Volgens statistieken van het Foreign Investment Agency vonden er in de eerste 10 maanden van 2024 2.669 kapitaalinbreng- en aandelenkooptransacties (M&A) plaats door buitenlandse investeerders, met een totale kapitaalinbrengwaarde van meer dan 3,68 miljard USD, een daling van 10,4% in omvang en 29% in waarde ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Met name de vastgoedsector zou zwaar getroffen worden door juridische problemen, wat leidt tot een afname van het aanbod. 2024 is het jaar waarin de wetgeving op het gebied van vastgoed van kracht wordt en wordt toegepast. Veel onduidelijkheden zorgen er daarom voor dat investeerders en de markt moeten afwachten.

Bron: https://nld.com.vn/chuyen-nhuong-du-an-bat-dong-san-gap-kho-19624122522114545.htm