Percelen trekken meer aandacht dan appartementen, is het tijd om 'geld in te leggen'? Procedures voor het omzetten van tuingrond naar woongrond.

Grond en projectgrond zijn meer in trek dan appartementen, experts suggereren dat dit het juiste moment is om te investeren, Da Nang veilt een stuk grond ter waarde van een miljard dollar... zijn het laatste nieuws over onroerend goed.

Nu de vastgoedmarkt begin dit jaar geleidelijk aan op gang komt, zijn makelaars, beursvloeren en investeerders al vroeg met veel zakelijke campagnes gestart om de kans niet te missen om een groot aantal potentiële klanten te bereiken. (Bron: XD Newspaper)

Het nieuwe aanbod op de markt zal binnenkort verbeteren

Uit de meest recente gegevens van Batdongsan.com.vn blijkt dat de vastgoedmarkt begin dit jaar positievere signalen heeft laten zien dan begin 2023, zowel wat betreft de interesse als het aantal aanbiedingen. Dit toont aan dat de vraag naar te koop staand onroerend goed landelijk in januari 2024 met 66% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2023, en dat het aantal aanbiedingen ook met 52% is gestegen.

Opvallend is dat in Hanoi en Ho Chi Minhstad de vraag naar grond en projectgrond sterker is toegenomen dan naar appartementen. In januari 2024 steeg het aantal zoekopdrachten naar grond in Hanoi met 110% en naar projectgrond met 77% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Tegelijkertijd steeg het aantal zoekopdrachten naar appartementen in Hanoi met 71%. In Ho Chi Minhstad steeg de vraag naar grond en projectgrond met 71% tot 73%, en naar appartementen met slechts 59%.

Bovenstaande gegevens weerspiegelen deels de wens van veel mensen om grond te bezitten, ook al is de markt niet langer onderhevig aan een grondkoorts zoals begin 2022. Uit het rapport en de index over het consumentenvertrouwen in onroerend goed (CSS) van Batdongsan.com.vn uit de eerste helft van 2024 bleek ook dat tot 65% van de respondenten aangaf nog steeds van plan te zijn om het komende jaar onroerend goed te kopen; het aandeel aankopen voor investeringen bedroeg 60% en percelen zijn nog steeds het type onroerend goed waar toekomstige kopers het meest in geïnteresseerd zijn.

Nu de vastgoedmarkt begin dit jaar langzaam op gang komt, zijn makelaars, beursvloeren en investeerders al vroeg met allerlei zakelijke campagnes gestart om de kans niet te missen om een groot aantal potentiële klanten te bereiken.

De heer Dinh Minh Tuan, directeur van batdongsan.com.vn, beoordeelde de psychologie en trends van vastgoedbedrijven en merkte op: "Veel beleggers zijn momenteel vastbesloten om hun producten begin 2024 te promoten. Als ze wachten tot 2025, wanneer de Real Estate Business Law 2023 van kracht wordt, zal het innen van geld moeilijker en tijdrovender zijn. Op dat moment mogen beleggers namelijk slechts een aanbetaling doen van maximaal 5% van de verkoopprijs van toekomstige woningen en bouwwerken. Na het voldoen aan alle verkoopverplichtingen mogen ze nog eens 25% innen." Deze expert voorspelt daarom dat het nieuwe aanbod op de vastgoedmarkt in 2024 snel zal verbeteren.

Volgens onderzoek van de heer Dinh Minh Tuan naar meer dan 10 grondtransacties in Dong Nai, Binh Duong en Long An , gaven alle bedrijven aan dat het aantal grondtransacties begin dit jaar was toegenomen. De meeste richtten zich op percelen met een standaard juridische status, met een prijs onder de 2 miljard VND, gelegen binnen een straal van 60 km rond Ho Chi Minhstad.

Op de markt van Hanoi, met segmenten die inspelen op reële behoeften zoals het kopen, verkopen en verhuren van tweedelijnsappartementen of winkelruimte in de binnenstad, zijn veel makelaars ook direct na de Tet-vakantie aan de slag gegaan. Het schaarse aanbod, terwijl de vraag nog steeds bestaat, heeft de transactiesituatie na Tet in deze segmenten levendiger gemaakt.

Wanneer moet u investeren?

Volgens een onderzoek van het One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight dat eind 2023 werd uitgevoerd, was 63% van de mensen die in 2024 op zoek waren naar onroerend goed, vooral geïnteresseerd in appartementen, grond en woonhuizen.

Volgens onlangs vrijgegeven gegevens van een onderzoeksafdeling voor onroerend goed is de interesse in onroerend goed na de Tet-vakantie weer snel toegenomen.

Eerder nam het aantal zoekopdrachten naar onroerend goed landelijk al toe op de 2e dag van Tet en bleef het aantal zoekopdrachten aanzienlijk toenemen. Op de 10e dag van Tet werd een stijging van 124% bereikt vergeleken met de week ervoor.

Opvallend is dat in Hanoi en Ho Chi Minhstad de belangstelling voor bouwpercelen en projectgrond groter is dan die voor appartementen.

Uit een onderzoek in Hoai Duc (Hanoi) blijkt dat de vraag naar grond in de voorsteden de laatste tijd is toegenomen ten opzichte van de eerste maanden van 2023. Het aantal succesvolle transacties ligt echter niet hoog en er is niet veel verbetering merkbaar.

Momenteel zijn klanten nog steeds voornamelijk bezig met het zoeken en bestuderen van de markt. De zoekvraag van investeerders schommelt, met een financiële draagkracht van rond de 2 miljard VND.

Wat betreft de prijs van huizen en grond in een steegje in de buitenwijk: dit is een vastgoedproduct dat voorziet in de reële woonbehoefte. De waarde berekend per m² is hoog, maar de totale waarde van het huis is nog steeds veel lager in vergelijking met de aangrenzende woning of villa, omdat de oppervlakte klein is, slechts zo'n 30-50 m². De prijs van huizen in een steegje is dus in de loop der tijd gestegen.

De huizen in steegjes zijn vooral te vinden in wijken als Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... De prijs ligt meestal rond de 100 miljoen VND/m2 voor huizen in steegjes van ongeveer 2,5-3 m breed.

Voor beleggers zijn de lage rentetarieven voor huizenkopers een voordeel in het kader van de hefboomproblematiek. Hoewel de rentetarieven dalen, raden experts af om ze te veel te gebruiken.

Volgens experts is het verstandig om in deze tijd alleen te investeren als u over voldoende geld beschikt en vastgoed tegen een goede, lage prijs kunt vinden. Op korte termijn kan de vastgoedmarkt zich niet direct herstellen. De vastgoedmarkt is in 2024 niet het moment om te investeren en te surfen; dit is nog steeds het moment om te overwegen om te kopen voor de lange termijn, om te kopen om te wonen. Gebruik daarom niet te veel financiële hefboomwerking en richt u alleen op projecten met complete juridische documenten, een soepel verkoopbeleid en aantrekkelijke rentevoordelen.

Da Nang veilt 'gouden' land ter waarde van duizenden miljarden dong met vier zijden aan de weg

Het Land Fund Development Center van het Departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Da Nang heeft de veiling aangekondigd van perceel grond met code A1-2-1 aan de weg van de Han River Bridge naar de zee op de Pham Van Dong Street.

Huidige status van het land nabij de Han-rivierbrug dat door Da Nang ter veiling wordt aangeboden. (Bron: Dan Tri)

De totale oppervlakte van het perceel is bijna 10.000 m², de startprijs is meer dan 137 miljoen VND/m². De gebruiksperiode is 50 jaar, de huurder betaalt de huur eenmalig. Het perceel is aan vier zijden aan de weg gelegen.

De stad heeft de bouwrijpmaking van het terrein afgerond en de technische infrastructuur voltooid. Het terrein is bestemd voor de bouw van een commercieel centrum en kantoren voor verhuur, met een geschat totaal investeringskapitaal van bijna VND 2.000 miljard van de winnende bieder.

Da Nang stelt als voorwaarde dat deelnemende eenheden 20% van de totale waarde van het perceel vooruitbetalen. Indien twee of meer bedrijven kruiseigendom met elkaar hebben volgens de bepalingen van de wet op ondernemingen, mag slechts één bedrijf deelnemen aan de veiling.

Deelnemers aan de veiling moeten ook over een algemeen rapport over het investeringsproject beschikken, in overeenstemming met de functies en planningsindicatoren, de voortgang en de totale verwachte investering van het project.

Er moeten documenten en papieren zijn waaruit blijkt dat het eigen vermogen dat nodig is om het project uit te voeren, minimaal 20% bedraagt van de totale verwachte investering. Ook moet er een verklaring zijn dat de onderneming niet failliet zal gaan of in een ontbindingsproces terecht zal komen.

Welke procedures zijn vereist om in 2024 tuingrond om te zetten in woongrond?

Voor het omzetten van tuingrond naar woongrond is een vergunning vereist.

Volgens clausule 2, artikel 9 van de Grondwet 2024 omvat landbouwgrond de volgende soorten grond: Grond voor de teelt van eenjarige gewassen, inclusief rijstgrond en grond voor de teelt van andere eenjarige gewassen; Grond voor de teelt van meerjarige gewassen; Bosbouwgrond, inclusief bosgrond voor speciaal gebruik, beschermende bosgrond en productiebosgrond; Grond voor aquacultuur; Grond voor geconcentreerde veeteelt; Grond voor zoutwinning; Andere landbouwgrond.

Volgens artikel 9 van de Grondwet van 2024 classificeert de wet tuingrond dus niet in een bepaalde grondgroep. Afhankelijk van het gebruiksdoel kan tuingrond echter worden opgevat als grond voor de teelt van eenjarige gewassen of grond voor de teelt van meerjarige gewassen (behorend tot de landbouwgrondgroep).

Tegelijkertijd moet volgens artikel 121 van de Grondwet van 2024 de omzetting van landbouwgrond in niet-landbouwgrond worden toegestaan door een bevoegde staatsinstantie.

Procedures voor het omzetten van tuingrond naar woongrond

* Implementatiestappen

Overeenkomstig artikel 69 van Besluit 43/2014/ND-CP wordt de omzetting van tuingrond naar woongrond in de volgende stappen uitgevoerd:

Stap 1. Documenten voorbereiden. Huishoudens en personen moeten een aantal documenten voorbereiden, waaronder: Aanvraag voor toestemming om bestemming van het land te wijzigen; Certificaat (rood boekje, roze boekje);

Stap 2. Documenten indienen en ontvangen:

Waar u documenten kunt indienen: Methode 1: Dien documenten in bij het One-Stop Department om deze door te sturen naar het Department of Natural Resources and Environment. Methode 2: Op plaatsen waar het One-Stop Department niet is opgericht, dient u de documenten rechtstreeks in bij het Department of Natural Resources and Environment.

Ontvangst van documenten: Indien de documenten volledig zijn, registreert de ontvangende afdeling deze in het ontvangstboek en verstrekt een ontvangstbewijs aan de aanvrager (op het ontvangstbewijs staat duidelijk de uiterste termijn voor het terugsturen van de resultaten vermeld). Indien de documenten ontbreken of ongeldig zijn, dient de aanvrager hiervan binnen maximaal 3 werkdagen op de hoogte te worden gesteld en te worden geïnstrueerd om de documenten volgens de voorschriften aan te vullen en te completeren.

Stap 3. Verzoeken afhandelen: In deze fase moeten mensen zich ervan bewust zijn dat de belangrijkste verplichting het betalen van grondgebruikskosten is.

Stap 4. Resultaten retourneren

* Verwerkingstijd: Maximaal 15 dagen vanaf de datum van ontvangst van geldige documenten; maximaal 25 dagen voor berggemeenten, eilanden, afgelegen gebieden en gebieden met moeilijke sociaal-economische omstandigheden.

Let op: de hierboven genoemde tijd omvat niet de wettelijk voorgeschreven vrije dagen en feestdagen. Ook omvat de tijd die nodig is om aan financiële verplichtingen van grondgebruikers te voldoen, niet de tijd.

Bron