Voorzichtige 'aanscherping' van krediet
Het ontwerpbesluit van de regering over het beheersen en beteugelen van de vastgoedprijzen is zojuist door het Ministerie van Bouw naar 5 ministeries en afdelingen gestuurd voor commentaar. Vervolgens wordt het ter bekendmaking aan de regering voorgelegd.
Kopers van een tweede woning kunnen dus maximaal 50% van de waarde van de koopovereenkomst lenen. Bij de aankoop van een derde woning of meer bedraagt de leenlimiet maximaal 30% van de waarde van de koopovereenkomst, geldig vanaf de inwerkingtreding van het besluit tot 1 maart 2027.
Deskundigen zeggen dat het beleid om speculatie te bestrijden en huizenprijzen te stabiliseren om de vastgoedmarkt gezond te maken, juist is. De door het ministerie van Bouw voorgestelde kredietverkrappingsmaatregel is echter een niet-marktgerichte aanpak die indruist tegen moderne economische principes.
Dr. Truong Van Phuoc - voormalig waarnemend voorzitter van de Nationale Commissie voor Financieel Toezicht en voormalig vast lid van de Economische Adviesgroep van de premier - zei: "Het beleid is correct, maar de oplossing is niet redelijk. Het verbieden of beperken van de leenrechten van banken is een administratieve aanpak, in strijd met de principes van de markteconomie - iets waar Vietnam al jaren naar streeft om internationale erkenning te krijgen."

Dr. Dinh The Hien, directeur van het Instituut voor Informatica en Toegepaste Economie, deelde dezelfde mening en wees er openhartig op dat geen enkel land ter wereld zo bruut heeft ingegrepen in de activiteiten van commerciële banken en de vastgoedsector. Volgens de heer Hien is kredietverlening een burgerlijke relatie tussen banken, investeerders en klanten; deze transactie wordt gereguleerd door de Wet op de Kredietinstellingen. Het gebruik van administratieve bevelen om in te grijpen is niet alleen illegaal, maar verstoort ook de kapitaalmarkt.
"Commerciële banken moeten vrij zijn om risico's te beoordelen en te beslissen over kredietverlening, in plaats van gedwongen te worden om de kredietverlening te beperken door administratieve bevelen. Als vastgoedleningen verboden worden, kunnen mensen nog steeds lenen voor consumptie om huizen te kopen, wat moeilijk te controleren is, de maatschappelijke kosten verhoogt en gemakkelijk tot verstoringen kan leiden", aldus Hien.
De heer Hien zei dat een gezin veel huizen voor hun kinderen kan kopen, wat niet gelijkgesteld kan worden aan speculatie. Evenzo zijn het kopen van huizen om te verhuren, het kopen van winkelpanden voor zakelijke doeleinden of simpelweg het vergaren van vermogen... ook legitieme behoeften van mensen. Het beperken van het leenbedrag tot slechts 30-50% is te laag en mist economische basis.
Denk goed na over het voorstel, gezien de huidige marktsituatie.
Volgens deskundigen moet het ministerie van Bouw en Woningbouw zorgvuldig nadenken om te voorkomen dat er willekeurige voorstellen zoals de huidige worden gedaan. Een onzorgvuldig beheer zal leiden tot marktverstoring en paniek, het vertrouwen ondermijnen en het investeringsklimaat schaden.
"Vandaag is er dit beleid, morgen is er weer een ander beleid. Hoe ziet het investeringsklimaat eruit?", vroeg expert Dinh The Hien zich af. Hij uitte zijn bezorgdheid dat het kredietverkrappingsbeleid, indien goedgekeurd, de aanbodtekorten zal verergeren. De onzekerheid van het beleid kan ertoe leiden dat bedrijven hun vertrouwen verliezen, tijdelijk stoppen met investeren of zelfs de markt verlaten. Als gevolg hiervan zal het aanbod verder afnemen. Bovendien kunnen bedrijven wachten tot na het verstrijken van de kredietverkrappingsregeling (1 maart 2027) om producten op de markt te brengen om "de storm te vermijden". Twee jaar wachten betekent dat de kapitaalkosten stijgen, en uiteindelijk zullen ze alsnog in de verkoopprijs worden verwerkt, waardoor de huizenprijzen nog verder zullen stijgen.
Vanuit beleidsperspectief is Dr. Truong Van Phuoc van mening dat de staat kan en moet ingrijpen, maar dan wel op de juiste plaats en in de juiste rol. De staat moet met name juridische obstakels wegnemen, zodat bedrijven projecten sneller kunnen uitvoeren en zo meer aanbod op de markt kunnen brengen.
De staat kan met name specifiek beleid voeren om de inputkosten voor bedrijven te verlagen, in plaats van de kapitaalproductie te beperken. Een van de doorslaggevende factoren hierbij zijn de grondgebruiksvergoedingen, die momenteel een zeer groot deel van de woningprijzen uitmaken.
"Grond is eigendom van de hele bevolking, waarbij de staat de eigenaar vertegenwoordigt en het op uniforme wijze beheert. De staat kan absoluut lagere grondgebruikstarieven hanteren om de kosten voor bedrijven te verlagen. Wanneer de inputkosten dalen, zullen de huizenprijzen automatisch dalen. Dat is de enige redelijke manier om in te grijpen in de markt", benadrukte de heer Phuoc.
Vanuit een macro-economisch perspectief maakt Dr. Le Xuan Nghia – lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid – zich zorgen dat het aanscherpen van vastgoedkredieten niets anders is dan het "wegnemen van de adem" van een van de belangrijkste groeimotoren van de economie. Vastgoed draagt momenteel zo'n 10% bij aan het bbp en sleept daarmee meer dan 40 andere sectoren mee, van bouwmaterialen en interieurontwerp tot de banksector... De les van 2022 blijft hetzelfde: als kapitaalstromen worden geblokkeerd, "bevriest" de markt, krijgen bedrijven het moeilijk, stort een reeks andere sectoren in en verliezen miljoenen mensen hun baan, wat de groei bedreigt.
De heer Nghia gaf aan dat de wereldwijde vastgoedmarktkapitalisatie oploopt tot 360.000 miljard dollar, drie keer het wereldwijde bbp - ongeveer 120.000 dollar, wat het belang van deze sector voor elke economie aantoont. In Vietnam bedraagt de vastgoedmarktkapitalisatie ongeveer 1.500 miljard dollar, drie keer het bbp.
"Er is geen sector zo groot en zo verstrekkend als de vastgoedsector. Als we die nu via administratieve maatregelen aanscherpen, zal dat niet alleen de huizenprijzen niet verlagen, maar ook economische stagnatie veroorzaken. China heeft dat met zijn drie-lijnenbeleid bewezen", waarschuwde de heer Nghia.
Volgens de expert is de belangrijkste oorzaak van de stijgende huizenprijzen niet speculatie, maar het beperkte aanbod, veroorzaakt door de juridische impasse van de afgelopen jaren. Momenteel zijn de goedkeuringsprocedures voor projecten te omslachtig en duren ze 5 tot 7 jaar, zelfs een decennium. Ondertussen neemt de vraag naar woningen voortdurend toe.
"Duizenden projecten worden uitgesteld, waardoor de financiële kosten stijgen en bedrijven gedwongen worden om tegen hoge prijzen te verkopen om dit te compenseren. Als juridische knelpunten worden weggenomen en er voldoende aanbod is, zal de markt zichzelf reguleren volgens de wet van vraag en aanbod. Integendeel, het gebruik van de verkeerde medicijnen om een ziekte te behandelen, zal de ziekte verergeren", analyseerde de heer Nghia.

Krediet 'bloeit' in onroerend goed

Er stroomt veel krediet naar onroerend goed

Slechte schulden kunnen niet worden opgelost als het krediet voor onroerend goed 'bevroren' is
Bron: https://tienphong.vn/de-xuat-siet-tin-dung-bat-dong-san-dong-von-ach-tac-thi-truong-dong-bang-post1785450.tpo
Reactie (0)