Vastgoedbedrijven redden zichzelf door middel van fusies en overnames

"Verkoop jezelf" om te overleven

Veel experts waarschuwden al tijdens de moeilijke periode op de vastgoedmarkt in het derde kwartaal van 2022 dat veel bedrijven werden overgenomen door fusies en overnames (M&A). Vietnamese bedrijven domineerden de markt, hadden grote grondbezittingen en behielden hun eigen marktaandeel. In moeilijke tijden dwong het verlies aan liquiditeit en cashflow veel bedrijven echter om zichzelf te "verkopen" om te overleven.

Het is de moeite waard om te vermelden dat projecten die tegen lage prijzen werden verkocht, in die tijd een kans vormden voor buitenlandse investeerders met sterke financiële middelen om de markt over te nemen, waardoor de inherente voordelen van Vietnamese vastgoedondernemingen teniet werden gedaan.

Een van de belangrijkste fusies en overnames is de deal waarbij Keppel Group en Keppel Vietnam Fund (KVF), gezamenlijk bekend als Keppel Consortium, bindende overeenkomsten sloten voor de overname van 49% van de aandelen van twee aangrenzende woningbouwprojecten in Thu Duc City. De verwachting is dat de overname van de aandelen van deze twee projecten, met ontwikkelingskosten van meer dan VND 10.000 miljard, dit jaar zal worden afgerond.

Vastgoedbedrijven worden gered door overnames en fusies, figuur 1 — Veel projecten worden 'verkocht' door middel van kapitaalinjecties, zodat bedrijven zichzelf kunnen redden.

Dit is naar verluidt de tweede gezamenlijke investering tussen Keppel en KVF na de verwerving van drie percelen grond in Hanoi in 2022. Joseph Low, president van Keppel in Vietnam, zei ook dat de kapitaalaankoop in de twee bovengenoemde projecten past bij het bedrijfsmodel van Keppel, waardoor het bedrijf externe grondfondsen kan benutten voor groei. Keppel wil ook de investeringen in Vietnam verhogen, aangezien bedrijven een strategie hanteren om investeringen te diversifiëren en zich niet op China te richten om risico's te minimaliseren.

Eerder kondigde Frasers Property Vietnam, een bedrijf dat deel uitmaakt van het ecosysteem van Frasers Property Group - een multinational met ruime ervaring in het bezitten, exploiteren en ontwikkelen van diverse producten en diensten in de vastgoedsector - ook al de samenwerking aan met een bedrijf in Vietnam voor de ontwikkeling van industrieparken in Noord-Vietnam, met een totale investering van 250 miljoen dollar. FPV droeg bij aan deze deal 49% van het startkapitaal bij.

Naast de aan- en verkooptransacties en kapitaalinjecties met buitenlandse investeerders, hebben Vietnamese vastgoedbedrijven ook continu investerings- en overnametransacties met elkaar via de aan- en verkoop van aandelen. Daardoor kunnen bedrijven in moeilijkheden hun onvoltooide projecten voortzetten en voltooien, ondanks de moeilijke toegang tot kapitaalbronnen.

In het rapport van Bao Viet Securities Company (BSC) wordt ook geraamd dat de fusie- en overnameactiviteiten in de vastgoedsector in de periode 2023-2024 kunnen toenemen, omdat de periode van goedkoop geld voorbij is. Vastgoedbedrijven kampen met een periode van liquiditeitstekort, waarbij bronnen voor kapitaalmobilisatie min of meer op obstakels stuiten.

BSC lichtte bovenstaande stelling toe door te stellen dat dit te wijten was aan verkoopproblemen als gevolg van het negatieve marktsentiment, producten die niet aan de reële vraag voldeden en zowel bedrijven als huizenkopers afhankelijk waren van leningen. Ten tweede, in een periode waarin kredietverlening in de vastgoedsector nog steeds streng wordt gecontroleerd, terwijl andere kapitaalkanalen zoals obligaties en aandelen niet gunstig zijn. Ten slotte zijn de rentetarieven hoog en ligt de looptijd van de obligaties geconcentreerd in 2023-2024. Gezien de vele uitdagingen zullen vastgoedbedrijven moeten kiezen voor fusies en overnames om de problemen op te lossen.

Bovendien zijn veel experts van mening dat het feit dat bedrijven een deel van hun projecten moeten verkopen, ook voortkomt uit het spreiden van investeringen die hun financiële draagkracht te boven gaan. Sommige bedrijven streven alleen naar winst en zorgen er dus niet voor dat de belangen van bedrijven en klanten in evenwicht zijn.

Moeilijkheden niet alleen op het gebied van onroerend goed

Kijken we echter naar eind 2022 en de eerste maanden van 2023, dan hebben de economische problemen alle sectoren getroffen, niet alleen de vastgoedsector. Dit blijkt uit het feit dat er in veel andere sectoren fusies en overnames zijn geweest, waarbij veel bedrijven vanwege productieproblemen en een gebrek aan kapitaal activa tegen lage prijzen aan buitenlandse investeerders moesten verkopen.

In een recente uitleg aan de vaste commissie voor sociaaleconomische vraagstukken van de Nationale Vergadering wees minister van Planning en Investeringen Nguyen Chi Dung er ook op dat veel grote ondernemingen activa moesten verkopen voor slechts 50% van de reële waarde en dat de kopers buitenlandse ondernemingen waren, vanwege de moeilijke productie- en bedrijfssituatie en het beperkte vermogen om kapitaal te absorberen.

Volgens een enquête onder bijna 10.000 bedrijven door de Private Economic Development Research Board verkeren veel bedrijven in een bijzonder moeilijke situatie. Maar liefst 82,3% van de bedrijven die aan de enquête deelnamen, is van plan om in de resterende maanden van 2023 hun omvang te verkleinen, hun activiteiten tijdelijk op te schorten of te staken.

Vastgoedbedrijven worden gered door overnames en fusies, figuur 2 — Naast onroerend goed moeten veel bedrijven ook allerlei activa verkopen om te overleven.

Van de ondernemingen die in 2023 nog steeds actief zijn, verwacht 71,2% hun personeelsbestand met meer dan 5% te verminderen, 22,2% verwacht een vermindering met meer dan 50%. 80,7% van de ondernemingen verwacht een omzetdaling van meer dan 5%, het percentage omzetdaling met meer dan 50% bedraagt 29,4%. Met name het ondernemersvertrouwen in de macro-economie en de industriële economie is in deze context bijzonder laag: 81,4% van de ondernemingen beoordeelt het als negatief tot zeer negatief.

Uit het onderzoek blijkt dat de moeilijkheden waarmee bedrijven kampen, de volgende zijn: de ordersituatie (59,2%), de toegang tot kredieten (51,1%), de implementatie van administratieve procedures en wettelijke voorschriften (45,3%) en de angst om economische transacties te criminaliseren (31,1%). Opvallend is dat de ondersteuning van lokale overheden, ondanks de moeilijkheden, nog niet aan de eisen voldoet. Maar liefst 84% van de bedrijven beoordeelt de effectiviteit van het lokale overheidsmanagement en de ondersteuning als ineffectief.

Volgens het Bureau voor Buitenlandse Investeringen (Bureau voor Buitenlandse Investeringen) vonden er in de eerste vier maanden van dit jaar 1.044 kapitaalinjecties plaats in het land, waarbij buitenlandse investeerders aandelen van binnenlandse ondernemingen kochten met een totale kapitaalinjectiewaarde van meer dan 3,1 miljard dollar. Dit is een stijging van meer dan 70% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Er trokken 77.001 ondernemingen zich terug uit de markt, 25,1% meer dan in dezelfde periode vorig jaar. Gemiddeld verlieten er dagelijks meer dan 600 ondernemingen de markt.

Bron