Vastgoedbedrijven zitten vast door grondgebruiksvergoedingen

Hoewel er inmiddels meer dan 20 verdiepingen zijn gebouwd, heeft het project nog geen grondgebruiksvergoeding aan de staat betaald. Hierdoor kunnen er in de toekomst geen huizen worden verkocht, wat het bedrijf in een lastig parket brengt.

Bedrijven worden 'vastgehouden' door grondgeld

Als grote onderneming in de provincie Binh Duong heeft Bcons Group zich van 2018 tot nu bewezen met tientallen middelgrote vastgoedprojecten die zijn ontwikkeld, gebouwd en aan klanten zijn opgeleverd. Hoewel er tussen 2023 en nu voortdurend nieuwe projecten zijn goedgekeurd, kampt deze onderneming echter nog steeds met een groot probleem: het project heeft wel bouwvergunningen gekregen, maar nog geen besluit om de grondgebruiksvergoeding te betalen.

Een leider van deze groep zei dat Bcons een project heeft waarbij meer dan 20 verdiepingen zijn gebouwd, maar dat de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Binh Duong nog geen besluit heeft genomen over de grondgebruikskosten die het bedrijf moet betalen.

Het niet betalen van de grondgebruiksvergoeding betekent dat de onderneming de verkoopprijs van het project niet kan realiseren, geen documenten kan indienen bij het Ministerie van Industrie en Handel om goedkeuring te krijgen voor de verkoop van het project en geen verkoopcontracten met klanten kan ondertekenen. Indien niet aan de voorwaarden voor het openen van de verkoop wordt voldaan, kan de onderneming geen kapitaal mobiliseren om de bouw te financieren.

Onvoldoende middelen met betrekking tot grondgebruikvergoedingen verspillen niet alleen grondbronnen, wat economische verliezen voor zowel bedrijven als klanten tot gevolg heeft, maar heeft ook een negatief effect op de vastgoedmarkt en de economie in het algemeen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association

Phu Dong Real Estate Joint Stock Company meldde dat de onderneming, die ook de tiende verdieping heeft bereikt, in 2022 goedkeuring heeft gekregen voor het investeringsbeleid, de planning en de bouwvergunning voor een appartementenproject in de stad Di An (provincie Binh Duong). Direct na ontvangst van de bouwvergunning ontving de investeerder kapitaalsteun van de bank voor de bouw. ​​Tot nu toe is dit project tot de tiende verdieping gebouwd, maar de grondgebruiksvergoeding is nog niet betaald, omdat het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de grondgebruiksvergoeding nog niet heeft vastgesteld.

Net als Bcons kan Phu Dong geen verkoop van toekomstige projecten starten als het niet aan zijn financiële verplichtingen voldoet.

In Binh Duong zitten niet alleen de twee bovengenoemde bedrijven vast in de grondgebruiksvergoedingen, maar ook veel andere projecten, zoals PiCity Sky Park van Pi Group in Di An City en A&T Sky Garden, geïnvesteerd door A&T Vietnam Technical Trading Investment Joint Stock Company... Niet alleen Binh Duong, maar ook Long An bevindt zich in een vergelijkbare situatie. Zo heeft het appartementenproject Destino Centro in de wijk Ben Luc wel een bouwvergunning gekregen, maar de grondgebruiksvergoedingen niet kunnen betalen.

De heer Le Van Thang, algemeen directeur van Tan Dai Thanh Real Estate Joint Stock Company, zei dat provincies vóór 2022 eerst investeringsbeleid zouden opstellen, vervolgens een 1/500-planning zouden opstellen en vervolgens grondgebruiksvergoedingen zouden berekenen om aan hun financiële verplichtingen te voldoen, voordat ze bouwvergunningen zouden afgeven. Momenteel geven provincies echter eerst bouwvergunningen af, waarna de grondgebruiksvergoedingen worden getaxeerd en aan bedrijven worden overgelaten om deze later te voltooien. Deze stap is momenteel echter overbelast, waardoor bedrijven in een lastige positie verkeren.

"Als je niet weet hoeveel grondgebruiksvergoeding je moet betalen, kun je geen verkoopprijs voor een huis voor klanten creëren. En zelfs als je een huis bouwt, maar de grondgebruiksvergoeding niet hebt betaald, kun je het niet te koop aanbieden, contracten tekenen of geld van klanten innen, dus bedrijven hebben geen geld om te bouwen. Als je geld leent bij een bank, moet de rente die je over de lening moet betalen later bij de verkoopprijs van het huis worden opgeteld, en als de prijs van het huis te hoog is, zullen klanten het niet kopen... Daarom zitten bedrijven vast aan de grondgebruiksvergoeding," aldus de heer Thang.

Moet "losgemaakt" worden

Volgens mevrouw Nguyen Thi Bich Thuy, adjunct-directeur van het departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van de provincie Binh Duong, blijven lokale vastgoedprojecten steken in de fase van de betaling van grondgebruikskosten omdat de provincie een tekort heeft aan taxatiebureaus en het erg moeilijk is om bedrijven in te huren die de grondprijzen kunnen taxeren.

De heer Nguyen Van Dung, algemeen directeur van Hoang Long Real Estate Company, zei dat het probleem van congestie bij de berekening van grondgebruiksvergoedingen voor vastgoedprojecten voor bedrijven niet moeilijk op te lossen is, omdat de Grondwet bepaalt dat wanneer het onmogelijk is een bedrijf te vinden dat de grondprijzen kan taxeren, het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu aan het Provinciaal Volkscomité voorstelt een interdisciplinair team op te richten om de grondgebruiksvergoedingen voor het project te taxeren. In werkelijkheid zijn lokale functionarissen echter bang voor fouten, verantwoordelijkheid en juridische risico's, na vele overtredingen bij de prijstaxatie die de afgelopen tijd tot verliezen voor de staatsbegroting hebben geleid. Om de zekerheid van een taxatie te vermijden en het risico te vermijden dat ze later ter verantwoording worden geroepen, kiezen lokale functionarissen er vaak voor om grondprijzen op een hoog niveau goed te keuren of de goedkeuring uit te stellen.

De heer Dung stelde dat het noodzakelijk is om vastgoedbedrijven te "ontlasten" bij het goedkeuren van grondgebruiksvergoedingen. De staat zal met name de grondgebruiksvergoedingen controleren en herberekenen voor projecten waarvoor grondgebruiksvergoedingen zijn goedgekeurd en waarvan ondernemingen hebben gemeld dat ze onredelijke berekeningstermijnen en -methoden hebben. Tegelijkertijd zullen ondernemingen worden vrijgesteld van boetes voor te late betaling als wordt geconcludeerd dat de projectprijs onredelijk is.

Voor nieuwe projecten waarvoor de goedkeuringsprocedures zijn afgerond en waarvoor nog geen grondgebruikskosten zijn betaald, moeten de beheersinstanties van de staat de tijd en de berekeningsmethode met bedrijven afronden. Zo kunnen bedrijven de kosten en de effectiviteit van het project berekenen bij de uitvoering ervan.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zei dat de langdurige goedkeuring van grondprijzen, die meerdere jaren of zelfs decennia kan duren, niet alleen stagnatie veroorzaakt, maar ook de kosten voor bedrijven doet stijgen. Terwijl ze wachten op de taxatie, moeten bedrijven namelijk nog steeds rentekosten en alternatieve kosten dragen.

Volgens de heer Chau leidt een langdurig goedkeuringsproces en het niet nauwkeurig kunnen voorspellen van de waarde van het grondgebruik tot problemen voor bedrijven op het gebied van prognoses en financiële planning. Bedrijven lopen dan het risico op financiële tekorten of het niet kunnen betalen van schulden.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dia-oc-mac-ket-vi-tien-su-dung-dat-d230829.html