Vastgoedprijzen 'piek' ondanks druk van obligatie-aflossing

Obligaties met een looptijd bereiken hun hoogtepunt

Volgens een rapport van de financiële data- en analyseprovider FiinGroup moeten in de tweede helft van dit jaar voor meer dan VND 100.000 miljard aan vastgoedbedrijfsobligaties worden afgelost. Dit cijfer toont de huidige druk op de betalingskasstroom. In augustus bereikte het aantal obligaties uitgegeven door vastgoedbedrijven met een aflopende looptijd een piek van ongeveer VND 17.500 miljard.

Statistieken van VNDirect Securities Company laten zien dat de totale waarde van aflopende bedrijfsobligaties in het derde kwartaal van dit jaar werd geschat op ongeveer VND 67.000 miljard, het hoogste niveau van het jaar. Opvallend is dat de vastgoedgroep meer dan 57% voor zijn rekening nam, wat overeenkomt met bijna VND 38.200 miljard, waarvan het merendeel obligaties betrof die vanaf 2023 waren verlengd.

Ondanks de grote druk om obligaties terug te betalen, houden veel vastgoedbedrijven nog steeds vast aan de strategie van 'prijsbehoud' en weigeren ze de prijzen te verlagen om de kasstroom te herstellen.

Volgens bedrijven is de belangrijkste reden waarom ze hun prijzen niet kunnen verlagen de druk van kapitaalkosten en financiële verplichtingen aan obligatiehouders. Vastgoedobligaties hebben momenteel een gemiddelde rente van 10-12% per jaar, veel hoger dan de rente op bankleningen. Als activa snel en tegen lage prijzen worden verkocht, zal de opbrengst niet voldoende zijn om de hoofdsom en rente van de obligaties te betalen en kunnen de voorwaarden van de obligatieverplichtingen aan obligatiehouders worden geschonden. Daarom zijn de vastgoedprijzen in alle segmenten sinds het begin van het jaar sterk gestegen.

Volgens het rapport van het Ministerie van Bouw over de vastgoedmarkt in het tweede kwartaal vormt het appartementensegment in grote steden een uitzondering. Dit segment blijft de 'heersende' positie behouden en kent het hoogste prijsniveau in bijna tien jaar.

In Hanoi bereikte de gemiddelde verkoopprijs in het tweede kwartaal VND 80 miljoen/m², een stijging van 5,6% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en zelfs 33% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Volgens het onderzoek registreerden veel appartementenprojecten in Hanoi een prijsstijging van ongeveer 5-6%. Met name enkele high-end projecten registreerden "schokkende" verkoopprijzen, zoals het Noble Crystal-project van VND 160-270 miljoen/m² en The Matrix One van VND 120-150 miljoen/m².

Deze augustus bereikte het bedrag aan obligaties uitgegeven door vastgoedbedrijven met een aflopende looptijd een piek van ongeveer 17.500 miljard VND. Illustratiefoto: VOV.

In Ho Chi Minhstad bereikte de gemiddelde prijs van een appartement VND 89 miljoen per m², een kleine schommeling ten opzichte van het voorgaande kwartaal, maar een stijging van ongeveer 36% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Hoewel over het algemeen stabiel, lieten sommige luxesegmenten toch lokale prijsstijgingen zien en bereikten ze nieuwe prijsniveaus, voornamelijk dankzij uitstekende infrastructuurvoordelen zoals metrolijnen, ringwegen, Cat Lai-tunnels en de uitbreiding van veel belangrijke routes in Thu Thiem, Thao Dien, An Phu en Thanh My Loi.

Ook het villa- en rijtjeshuissegment binnen het project liet een lichte stijging zien ten opzichte van het voorgaande kwartaal, met name in Ho Chi Minh City en Khanh Hoa .

Een wanbetaling van obligaties is onwaarschijnlijk

Experts van SSI Securities Corporation schatten dat de strategie om de vastgoedprijzen te handhaven om te overleven slechts van korte duur zal zijn. Als het marktvertrouwen blijft afnemen, zal de "adem inhouden"-situatie geen oplossing meer zijn, maar een wijdverbreid liquiditeitsrisico worden. Daarom zijn krachtige en synchrone oplossingen en beleidsmaatregelen nodig om de looptijddruk te verminderen en de marktliquiditeit te herstellen.

Deskundigen zijn van mening dat het mechanisme voor de uitgifte van individuele obligaties in de nabije toekomst verder moet worden verbeterd in de richting van verplichte openbaarmaking van informatie, periodieke controles en versterking van onafhankelijke kredietbeoordelingen. Ook is het noodzakelijk om het wettelijk kader voor schuldsanering uit te breiden, zoals het omzetten van obligaties in aandelen of voorwaardelijke verlenging voor projecten met een volledige juridische status en een duidelijke voortgang.

De strategie om de vastgoedprijzen laag te houden om te overleven, is slechts van korte duur. Illustratieve foto.

Op de lange termijn moet kredietverlening aan de vastgoedsector selectief worden gereguleerd, met prioriteit voor sociale huurwoningen en huurwoningen, en met beperkte kapitaalstromen naar speculatieve projecten. De vastgoedmarkt verbetert geleidelijk, zolang bedrijven hun producten kunnen verkopen, zal de looptijd van obligaties geen probleem meer vormen.

Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV, merkte op dat de druk op obligaties dit jaar niet zorgwekkend is. Faillissementen zijn minder waarschijnlijk omdat de vastgoedmarkt geleidelijk positiever is geworden. Veel bedrijven hoeven slechts een productkorting van ongeveer 10% in te stellen om hun producten te verkopen, in plaats van 40-50% zoals in de voorgaande periode.

Volgens analisten blijft de vastgoedsector dit jaar sterk groeien. Het hele land heeft de herindeling van bestuurlijke eenheden voltooid en het politieke klimaat gestabiliseerd. De vastgoedsector profiteert van de lage rentetarieven en institutionele hervormingen. De drie wetten over vastgoed, de resolutie over het sturen van de implementatie van commerciële woningbouwprojecten door middel van overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten, inspanningen om overheidsinvesteringen te stimuleren en administratieve procedures te versoepelen...

De recente inspanningen van de overheid om juridische obstakels voor vastgoedprojecten weg te nemen, creëren omstandigheden waarin bedrijven de uitvoering van projecten kunnen hervatten en hun cashflow kunnen verbeteren. Hierdoor kunnen bedrijven sneller hun deuren openen en financiële plannen maken om de schulden aan obligatiehouders terug te betalen.