Vastgoedprijzen 'piek' ondanks druk van obligatie-aflossing

Het aantal aflopende obligaties heeft zijn piek bereikt.

Volgens een rapport van de financiële data- en analyseprovider FiinGroup vervalt in de tweede helft van dit jaar voor meer dan 100 biljoen VND aan bedrijfsobligaties van vastgoedbedrijven. Dit cijfer wijst op de bestaande druk op de cashflow voor de terugbetaling. In augustus bereikte het bedrag aan obligaties van vastgoedbedrijven dat verviel een piek van ongeveer 17,5 biljoen VND.

Uit statistieken van VNDirect Securities Company blijkt dat de totale waarde van aflopende bedrijfsobligaties in het derde kwartaal van dit jaar werd geschat op ongeveer 67.000 miljard VND, het hoogste niveau van het hele jaar. Opvallend is dat de vastgoedsector ruim 57% hiervan voor zijn rekening nam, oftewel bijna 38.200 miljard VND, voornamelijk bestaande uit obligaties met een verlenging van de looptijd tot 2023.

Ondanks de zware druk van de aflossing van obligaties, houden veel vastgoedbedrijven vast aan een strategie van "prijsbehoud" en weigeren ze de prijzen te verlagen om de cashflow op peil te houden.

Volgens bedrijven is de belangrijkste reden waarom ze de prijzen niet kunnen verlagen de druk van kapitaalkosten en financiële verplichtingen jegens obligatiehouders. Vastgoedobligaties hebben momenteel gangbare rentes van 10-12% per jaar, veel hoger dan de rentes van banken. Het snel verkopen van activa tegen een lage prijs zou niet genoeg inkomsten opleveren om de aflossing en rentebetalingen te dekken, en zou bovendien in strijd kunnen zijn met de voorwaarden van overeenkomsten met obligatiehouders. Daarom zijn de vastgoedprijzen in alle segmenten sinds het begin van het jaar sterk blijven stijgen.

Volgens het rapport van het Ministerie van Bouw over de vastgoedmarkt in het tweede kwartaal vormt het appartementensegment in grote steden een uitzondering , aangezien het blijft "domineren" en het hoogste prijsniveau in bijna een decennium bereikt.

In Hanoi bereikte de gemiddelde verkoopprijs in het tweede kwartaal 80 miljoen VND per vierkante meter, een stijging van 5,6% ten opzichte van het vorige kwartaal en een stijging van 33% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Volgens enquêtes lieten veel appartementenprojecten in Hanoi prijsstijgingen zien van ongeveer 5-6%. Opvallend is dat sommige luxe projecten verrassend hoge vraagprijzen noteerden, zoals Noble Crystal met 160-270 miljoen VND per vierkante meter en The Matrix One met 120-150 miljoen VND per vierkante meter.

In augustus bereikte het bedrag aan obligaties van vastgoedbedrijven met een looptijd tot vervaldatum een piek van ongeveer 17.500 miljard VND. (Illustratiefoto: VOV)

In Ho Chi Minh-stad bereikte de gemiddelde appartementprijs 89 miljoen VND per vierkante meter. Dit is weinig veranderd ten opzichte van het vorige kwartaal, maar wel een stijging van ongeveer 36% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar. Hoewel de prijzen over het algemeen stabiel bleven, lieten sommige luxesegmenten lokale prijsstijgingen zien en bereikten ze nieuwe prijsniveaus. Dit is voornamelijk te danken aan de superieure infrastructuur, zoals de metrolijn, de ringweg, de Cat Lai-tunnel en de verbreding van vele belangrijke wegen in Thu Thiem, Thao Dien, An Phu en Thanh My Loi.

Het segment villa's en rijtjeshuizen binnen projecten vertoonde ook een lichte stijgende trend ten opzichte van het vorige kwartaal, met name in Ho Chi Minh-stad en Khanh Hoa .

Een wanbetaling op de obligaties is onwaarschijnlijk.

Experts van SSI Securities Corporation schatten in dat de strategie om de vastgoedprijzen hoog te houden om de marktschommelingen te doorstaan, slechts tijdelijk effectief zal zijn. Als het marktvertrouwen verder afneemt, zal deze afwachtende houding geen oplossing meer bieden, maar juist een wijdverspreid liquiditeitsrisico vormen. Daarom zijn krachtige en gecoördineerde oplossingen en beleidsmaatregelen nodig om de aflossingsdruk te verlagen en de marktliquiditeit te herstellen.

Deskundigen suggereren dat het mechanisme voor de uitgifte van particuliere obligaties op korte termijn verder verbeterd moet worden, met name op het gebied van verplichte informatieverstrekking, periodieke audits en verbeterde onafhankelijke kredietbeoordelingen. Ook moet het wettelijke kader voor schuldherstructurering worden uitgebreid, bijvoorbeeld door obligaties om te zetten in aandelen of door voorwaardelijke verlengingen toe te staan voor projecten die volledig aan de wet voldoen en duidelijke vooruitgang boeken.

De strategie om de huizenprijzen hoog te houden om de marktschommelingen te doorstaan, werkt slechts voor korte tijd. (Illustratieve afbeelding.)

Op de lange termijn moet de kredietverlening aan de vastgoedsector selectief worden gereguleerd, waarbij prioriteit wordt gegeven aan sociale woningbouw en huurwoningen, en kapitaalstromen naar speculatieve projecten worden beperkt. De vastgoedmarkt herstelt zich geleidelijk; zolang bedrijven hun vastgoed kunnen verkopen, zal de looptijd van obligaties geen grote zorg meer zijn.

Dr. Can Van Luc, hoofdeconoom van BIDV, is van mening dat de druk op de obligatiemarkt dit jaar geen reden tot bezorgdheid geeft. Wanbetalingen zijn onwaarschijnlijk vanwege de verbeterende vastgoedmarkt. Veel bedrijven kunnen hun producten met kortingen van ongeveer 10% verkopen, vergeleken met 40-50% in voorgaande perioden.

Volgens analisten zal de vastgoedsector dit jaar een sterke groei blijven vertonen. Het land heeft de reorganisatie van de bestuurlijke eenheden voltooid en het politieke klimaat gestabiliseerd. De vastgoedsector profiteert van een lage rentestand en institutionele hervormingen. De drie wetten op het gebied van onroerend goed, het besluit om commerciële woningbouwprojecten te stimuleren via overeenkomsten voor grondgebruik, de inspanningen om publieke investeringen te bevorderen en de vermindering van administratieve procedures dragen hier allemaal aan bij.

De recente inspanningen van de overheid om juridische belemmeringen voor vastgoedprojecten weg te nemen, zullen gunstige voorwaarden scheppen voor bedrijven om de projectuitvoering te hervatten en de cashflow te verbeteren. Dit zal een vroege verkoopstart vergemakkelijken en hen in staat stellen financiële plannen te ontwikkelen om obligatiehouders terug te betalen.