Commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten inzake grondgebruiksrechten.

Op de ochtend van 13 november heeft de Nationale Vergadering in groepsverband gedebatteerd over het ontwerp van een resolutie betreffende een proefproject voor de realisatie van commerciële woningbouwprojecten door middel van overeenkomsten over de verwerving van gebruiksrechten op grond of bestaande gebruiksrechten op grond.

Groep 15 bestaat uit de delegaties van de Nationale Assemblee uit de provincies Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc en Binh Thuan. De discussiesessie werd voorgezeten door Nguyen Huu Thong, vicevoorzitter van de delegatie van de Nationale Assemblee van de provincie Binh Thuan.

De knopen in methoden voor landtoegang ontwarren.

Nadat de afgevaardigden van de Nationale Vergadering hun discussies en bijdragen hadden aangehoord met betrekking tot het ontwerp van de resolutie over het testen van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over grondgebruiksrechten of bestaande grondgebruiksrechten, gaf minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Do Duc Duy een toelichting waarin hij enkele punten van zorg voor de afgevaardigden verduidelijkte.

Minister Do Duc Duy spreekt bij Groep 15. Foto: Khuong Trung

Minister Do Duc Duy benadrukte dat de publicatie van dit proefbesluit zeer noodzakelijk is. De essentie van het besluit is het toevoegen van een methode voor grondverwerving bij de realisatie van commerciële woningbouwprojecten. Voorheen bestonden er, volgens de bepalingen van de Grondwet van 2003 en de Woningwet van 2005, twee mechanismen voor de overdracht van grondgebruiksrechten bij de realisatie van commerciële woningbouwprojecten: verplichte overdracht en vrijwillige overdracht.

Concreet houdt het verplichte grondoverdrachtsmechanisme in dat de staat grond terugvordert om deze via veilingen of biedingen aan investeerders toe te wijzen voor de realisatie van grondinvesteringsprojecten. Het vrijwillige grondoverdrachtsmechanisme houdt in dat investeerders een overeenkomst sluiten met de huidige grondgebruiker om de grond te verwerven voor commerciële woningbouwprojecten, of dat investeerders die de grond momenteel gebruiken toestemming vragen aan de bevoegde overheidsinstantie om de bestemming van de grond te wijzigen naar commerciële woningbouwprojecten. Er zijn dus twee grondoverdrachtsmechanismen via vier vormen van grondtoegang.

Vervolgens bleven de Woningwet van 2010 en de Grondwet van 2013 alle vier vormen van grondtoegang voor commerciële woningbouwprojecten toestaan, net als de Grondwet van 2003 en de Woningwet van 2005. Toen de Nationale Vergadering echter de Woningwet van 2014 aannam, werden de vormen van overdracht van grondgebruiksrechten of wijziging van grondgebruiksbestemming beperkt. Concreet bepaalt de Woningwet van 2014 dat grondoverdracht alleen is toegestaan ​​voor woongrond; en als er momenteel een grondgebruiksrecht bestaat en een wijziging van de grondgebruiksbestemming wordt aangevraagd, moet een deel van die grond worden aangewezen als woongrond.

"Dit beperkt het aantal gevallen waarin toegang tot grond wordt verkregen via de overdracht van gebruiksrechten, evenals het aantal gevallen waarin reeds bestaande gebruiksrechten beschikbaar zijn, in vergelijking met de Grondwet van 2003 en de Woningwet van 2005", benadrukte de minister. Hij voegde eraan toe dat de Grondwet van 2013 geen regels of beperkingen oplegt aan gevallen waarin de staat grond terugvordert om deze via een biedingsprocedure of veiling van gebruiksrechten aan investeerders toe te wijzen. Dit betekent dat de schaal van het project groot of klein kan zijn; hoewel het niet mogelijk is om toegang te verkrijgen via de methode waarbij investeerders gebruiksrechten ontvangen of reeds bestaande gebruiksrechten bezitten, kan de staat de grond terugvorderen. Dit kan worden toegepast op projecten zonder beperkingen qua oppervlakte.

Afgevaardigde Ha Sy Dong - lid van de delegatie van de Nationale Assemblee uit de provincie Quang Tri, spreekt tijdens de groepsdiscussie. Foto: Khuong Trung

Volgens minister Do Duc Duy bepalen de artikelen 79 en 127 van de Grondwet van 2024 echter dat de staat alleen grond terugwint voor stedelijke ontwikkelingsprojecten met geïntegreerde technische infrastructuur, sociale infrastructuur en woningen. Volgens de huidige stedenbouwkundige wetgeving is de schaal doorgaans 20 hectare of meer. In gevallen met kleinere oppervlakten en projecten die niet voldoen aan de eisen van geïntegreerde stedelijke ontwikkeling, zal de staat geen grond terugwinnen. De methode waarbij de staat grond terugwint om deze aan investeerders toe te wijzen, zal dus niet worden toegepast. Bovendien zijn de regels met betrekking tot gevallen waarin de staat investeerders gebruiksrechten op grond laat verwerven, of waar investeerders al gebruiksrechten op grond bezitten, eveneens beperkt en ingeperkt, vergelijkbaar met de Woningwet van 2014. Dat wil zeggen dat dit alleen van toepassing is als 100% van de verworven gebruiksrechten op grond bestemd is voor woningbouw, of, indien er al gebruiksrechten op grond bestaan, een deel van de grond bestemd moet zijn voor woningbouw.

Dit leidt tot een situatie waarin projecten op kleinere schaal dan stedelijke gebieden, en waarvan de grond niet is aangewezen voor residentieel gebruik, geen toegang tot grond hebben omdat ze niet vallen onder de categorie landonteigening door de staat, noch in aanmerking komen voor door de staat verleende grondgebruiksrechten, of mogelijk bestaande grondgebruiksrechten hebben, maar de bestemming van het grondgebruik wijzigen. Dit creëert problemen voor gemeenten met een klein aantal grootschalige projecten. Daarom is deze pilotresolutie, ingediend bij de Nationale Assemblee, bedoeld om deze problemen op te lossen en de knelpunten in de toegang tot grond voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten aan te pakken", aldus de minister.

De naam en het tijdsbestek voor het pilotproject zijn passend.

Een andere kwestie betreft de naam. Vertegenwoordiger Hoang Sy Dong stelde voor om het standpunt van enkele afgevaardigden van de Nationale Assemblee over te nemen in het verificatierapport van de Economische Commissie, dat een "pilotprogramma" is voor de implementatie van commerciële woningbouwprojecten door middel van de overdracht van grondgebruiksrechten of bestaande grondgebruiksrechten wanneer het geen woongrond betreft. Minister Do Duc Duy verklaarde dat de oorspronkelijke naam toen de regering zich bij de Nationale Assemblee registreerde, inderdaad die naam was. Tijdens het opstellen van de resolutie werd echter vastgesteld dat een dergelijke regeling niet alle gevallen zou dekken. Er zijn situaties waarin investeerders grondgebruiksrechten ontvangen die zowel woon- als niet-woongrond omvatten. Als we in de naam van de resolutie direct een beperking opnemen dat alleen niet-woongrond kan worden overgedragen, zal dat problemen opleveren.

Afgevaardigde Huynh Thanh Chung, lid van de delegatie van de Nationale Assemblee uit de provincie Binh Phuoc, spreekt tijdens de groepsbijeenkomst. Foto: Khuong Trung

Volgens de minister zijn er ook meningen dat de voorgestelde naam mogelijk overlapt met de Grondwet, aangezien de Grondwet al gevallen bepaalt waarin overdracht van grondgebruiksrechten is toegestaan. In de ontwerpresolutie heeft de regering echter clausule 5, artikel 1, toegevoegd, waardoor projecten worden uitgesloten die al toestemming hebben om grondgebruiksrechten over te dragen op grond van de Grondwet, met name de Grondwet van 2024, of die al grondgebruiksrechten bezitten. Indien een zaak al onder de Grondwet valt, valt deze buiten de reikwijdte van deze resolutie. De naam blijft dus allesomvattend en zorgt ervoor dat er geen overlap is met de Grondwet van 2024, die een dergelijke overdracht al toestaat.

Wat betreft de criteria voor de uitvoering van het pilotproject, verklaarde minister Do Duc Duy dat het ontwerpbesluit bepaalt dat niet meer dan 30% van het extra woongebied tijdens de planningsperiode mag worden gebruikt om het bestaande woongebied uit te breiden. De reden voor deze regelgeving is dat Resolutie 18 van het Centraal Comité voorschrijft dat de toewijzing en verhuur van grond primair moet plaatsvinden via veilingen van gebruiksrechten en aanbestedingen van grondgebruiksprojecten. De resolutie van het Centraal Comité beveelt daarom hoofdzakelijk twee methoden aan: veiling of aanbesteding. Bijgevolg zou een derde methode, zoals het verwerven van gebruiksrechten, of een vierde methode, het wijzigen van de bestemming van bestaande grond, niet de primaire aanpak zijn. Daarom stelt de regering een maximum van 30% voor. De resterende 70% zal worden gerealiseerd via aanbesteding of veiling, in overeenstemming met de geest van Resolutie 18.

Sommige afgevaardigden opperden dat de praktijk zou moeten worden uitgebreid naar plattelandsgebieden, en niet beperkt zou moeten blijven tot stedelijke gebieden. Minister Do Duc Duy verklaarde dat de staat momenteel, volgens artikel 79, lid 27, van de Landwet, land mag terugwinnen voor grootschalige stedelijke ontwikkelingsprojecten en voor woningbouwprojecten op het platteland. Daarom beschikt de staat in landelijke woongebieden al over een methode voor landterugwinning, en passen de lokale overheden deze methode normaal gesproken toe. Het is dus niet nodig om in landelijke gebieden een vorm van onderhandeling toe te voegen. Dit zorgt ervoor dat er geen overlapping ontstaat met gevallen die al onder de Landwet van 2024 vallen.

Wat betreft de mening van de afgevaardigde dat de criteria stellen dat alle landtypen onderworpen zijn aan dezelfde implementatie, vroeg de minister zich af welke mechanismen of sancties nodig zijn om voedselzekerheid te garanderen, de stabiliteit van 3,5 miljoen hectare rijstland te behouden en een gemiddelde bosbedekking van 42% landelijk te garanderen. De minister verklaarde dat dit probleem is aangepakt en strikt gecontroleerd vanaf de fase van de landgebruiksplanning, via stadsplanning en bouwplanning. Bij het ontwikkelen van de plannen moeten we bepalen hoeveel landbouwgrond zal worden omgezet in niet-agrarische doeleinden en hoeveel woongebied zal worden ontwikkeld tijdens de planperiode, terwijl we nog steeds de stabiliteit van 3,5 miljoen hectare rijstland en het behoud van een bosbedekking van 42% garanderen. Deze volgende stap omvat de planning, waarbij wordt bepaald welke gebieden binnen de geplande ontwikkeling van commerciële woningbouw onderworpen zullen worden aan staatsgrondverwerving en welke gebieden onderworpen zullen worden aan verwerving van grondgebruiksrechten door investeerders. Dit is echter beperkt tot het goedgekeurde plangebied.

Een impressie van de discussiesessie van Groep 15. Foto: Khuong Trung

Een ander punt dat door afgevaardigden van de Nationale Assemblee werd aangehaald, was dat, hoewel het pilotprogramma vijf jaar duurt, er sancties nodig zijn in gevallen waarin investeerders problemen ondervinden bij het verwerven van landgebruiksrechten of wanneer het verwervingsproces lang duurt. Minister Do Duc Duy legde uit dat de Grondwet van 2024 al zeer specifieke procedures voorschrijft voor de behandeling van gevallen waarin investeerders landgebruiksrechten verwerven, inclusief hoe verlengingen voor langere perioden worden verleend en mechanismen voor situaties waarin na de verlengingsperiode geen overeenstemming wordt bereikt voor het gehele gebied. Daarom verwijst de ontwerpresolutie naar de implementatie van overeenkomsten voor de verwerving van landgebruiksrechten zoals geregeld in de Grondwet van 2024, die al alle gevallen van langdurige vertragingen en veel mislukte verwervingen dekt, waardoor verdere regelgeving in deze resolutie wordt vermeden.

Wat de procedures betreft, verklaarde de minister dat hoewel de Grondwet reeds de procedures vastlegt voor het verkrijgen van overeenstemming over gebruiksrechten van grond voor investeringsprojecten in het algemeen, waaronder woningbouwprojecten, sommige leden van de Nationale Vergadering hebben gesuggereerd dat specifieke en gedetailleerde regelgeving nodig is voor projecten die op deze manier toegang tot grond verkrijgen. De regering heeft hiermee rekening gehouden en het ontwerpbesluit bevat een bepaling waarin de Nationale Vergadering de regering de opdracht geeft de procedures vast te stellen voor projecten die proefprojecten uitvoeren, evenals voor projecten die proefprojecten uitvoeren waarbij grond afkomstig is van de nationale defensie en veiligheid.

Bron: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html