Commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over grondgebruiksrechten

Op de ochtend van 13 november besprak de Nationale Assemblee in groepen het ontwerp van een resolutie over het sturen van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten via overeenkomsten over het verkrijgen van grondgebruiksrechten of het hebben van grondgebruiksrechten.

Groep 15 bestaat uit delegaties van de Nationale Assemblee uit de provincies Quang Tri, Yen Bai , Binh Phuoc en Binh Thuan. De plaatsvervangend hoofd van de delegatie van de Nationale Assemblee van de provincie Binh Thuan, Nguyen Huu Thong, leidde de discussiesessie.

Het wegnemen van knelpunten in de toegang tot land.

Nadat de afgevaardigden van de Nationale Assemblee hadden gediscussieerd en ideeën hadden aangedragen om het ontwerp van de resolutie over het proefdraaien van de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten middels overeenkomsten over het verkrijgen van landgebruiksrechten of het hebben van landgebruiksrechten te voltooien, sprak minister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu Do Duc Duy om enkele kwesties die de afgevaardigden zorgen baarden, toe te lichten en te verduidelijken.

Minister Do Duc Duy spreekt bij Groep 15. Foto: Khuong Trung

Minister Do Duc Duy benadrukte dat de publicatie van dit proefontwerp van resolutie zeer noodzakelijk is. De essentie van het ontwerp van resolutie is het toevoegen van een methode voor grondtoegang bij de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten. Voorheen bestonden er, volgens de bepalingen van de Grondwet van 2003 en de Woningwet van 2005, voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten twee mechanismen voor de overdracht van grondgebruiksrechten: gedwongen overdracht en vrijwillige overdracht.

Het mechanisme van verplichte overdracht houdt in dat de staat grond terugwint om deze aan investeerders over te dragen via veilingen van grondgebruiksrechten of via biedingen om investeerders te selecteren die investeringsprojecten met grond uitvoeren. Het mechanisme van vrijwillige overdracht houdt in dat investeerders onderhandelen met mensen die grondgebruiksrechten hebben om grondfondsen te krijgen voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten, of dat investeerders met grondgebruiksrechten bevoegde overheidsinstanties verzoeken om toestemming om de bestemming van het grondgebruik te wijzigen om commerciële woningbouwprojecten te realiseren. Er zijn dus twee overdrachtsmechanismen via vier vormen van grondtoegang.

Vervolgens bleven de Woningwet van 2010 en de Grondwet van 2013 alle vier vormen van grondtoegang voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten toestaan, net als de Grondwet van 2003 en de Woningwet van 2005. Toen de Nationale Vergadering echter de Woningwet van 2014 aannam, beperkte deze de vorm van overdracht van grondgebruiksrechten of wijziging van bestemmingsplannen. De Woningwet van 2014 bepaalt met name dat in geval van overdracht alleen woongrond kan worden overgedragen; en in geval van grondgebruiksrechten en een verzoek aan de staat om bestemmingsplannen te wijzigen, moet dat gebied een deel woonoppervlak omvatten.

"Dit beperkt het aantal gevallen waarin grond wordt teruggevorderd via de overdracht van grondgebruiksrechten, evenals het aantal gevallen waarin grondgebruiksrechten al in bezit zijn, vergeleken met de Grondwet van 2003 en de Woningwet van 2005", benadrukte de minister, eraan toevoegend dat de Grondwet van 2013 geen regels of beperkingen oplegt aan gevallen waarin de staat grond terugwint om deze aan investeerders toe te wijzen via biedingen of veilingen van grondgebruiksrechten. Dit betekent dat de omvang van het project groot of klein kan zijn; hoewel het niet toegankelijk is via de methode van investeerders die grondgebruiksrechten ontvangen of investeerders die al grondgebruiksrechten uit een eerdere periode bezitten, kan de staat de grond terugvorderen, en dit kan worden toegepast voor projecten zonder beperkingen op de oppervlakte.

Afgevaardigde Ha Sy Dong - lid van de delegatie van de Nationale Assemblee uit de provincie Quang Tri, spreekt tijdens de groepsdiscussie. Foto: Khuong Trung

Volgens minister Do Duc Duy bepalen de artikelen 79 en 127 van de Grondwet van 2024 echter dat de staat alleen grond terugwint voor stadsontwikkelingsprojecten met geïntegreerde technische infrastructuur, sociale infrastructuur en huisvesting. Volgens de huidige wetgeving inzake stadsplanning is de schaal dus doorgaans 20 hectare of meer. In gevallen met kleinere gebieden en die niet voldoen aan de eisen van geïntegreerde stadsontwikkeling, zal de staat de grond niet terugwinnen. Daarom zal de methode van de staat die grond terugwint om aan investeerders toe te wijzen, niet worden geïmplementeerd. Bovendien zijn de regels met betrekking tot gevallen waarin de staat investeerders toestaat grondgebruiksrechten te verwerven, of waarin investeerders al grondgebruiksrechten bezitten, ook beperkt en versmald, vergelijkbaar met de Woningwet van 2014. Dat wil zeggen dat deze alleen van toepassing is als 100% van de verworven grondgebruiksrechten woongrond is, of als bestaande grondgebruiksrechten worden gehouden, moet een deel van de grond woongrond zijn.

Dit leidt tot een situatie waarin projecten op kleinere schaal dan stedelijke gebieden, en waarvan de grond niet is aangewezen voor residentieel gebruik, geen toegang tot grond hebben omdat ze niet vallen onder de categorie landonteigening door de staat, noch in aanmerking komen voor door de staat verleende grondgebruiksrechten, of mogelijk bestaande grondgebruiksrechten hebben, maar de bestemming van het grondgebruik wijzigen. Dit creëert problemen voor gemeenten met een klein aantal grootschalige projecten. Daarom is deze pilotresolutie, ingediend bij de Nationale Assemblee, bedoeld om deze problemen op te lossen en de knelpunten in de toegang tot grond voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten aan te pakken", aldus de minister.

De naam en het tijdsbestek voor het pilotproject zijn passend.

Een andere kwestie betreft de naam. Vertegenwoordiger Hoang Sy Dong stelde voor om het standpunt van enkele afgevaardigden van de Nationale Assemblee over te nemen in het verificatierapport van de Economische Commissie, dat een "pilotprogramma" is voor de implementatie van commerciële woningbouwprojecten door middel van de overdracht van grondgebruiksrechten of bestaande grondgebruiksrechten wanneer het geen woongrond betreft. Minister Do Duc Duy verklaarde dat de oorspronkelijke naam toen de regering zich bij de Nationale Assemblee registreerde, inderdaad die naam was. Tijdens het opstellen van de resolutie werd echter vastgesteld dat een dergelijke regeling niet alle gevallen zou dekken. Er zijn situaties waarin investeerders grondgebruiksrechten ontvangen die zowel woon- als niet-woongrond omvatten. Als we in de naam van de resolutie direct een beperking opnemen dat alleen niet-woongrond kan worden overgedragen, zal dat problemen opleveren.

Afgevaardigde Huynh Thanh Chung, lid van de delegatie van de Nationale Assemblee uit de provincie Binh Phuoc, spreekt tijdens de groepsbijeenkomst. Foto: Khuong Trung

Volgens de minister zijn er ook meningen dat de voorgestelde naam mogelijk overlapt met de Grondwet, aangezien de Grondwet al gevallen bepaalt waarin overdracht van grondgebruiksrechten is toegestaan. In de ontwerpresolutie heeft de regering echter clausule 5, artikel 1, toegevoegd, waardoor projecten worden uitgesloten die al toestemming hebben om grondgebruiksrechten over te dragen op grond van de Grondwet, met name de Grondwet van 2024, of die al grondgebruiksrechten bezitten. Indien een zaak al onder de Grondwet valt, valt deze buiten de reikwijdte van deze resolutie. De naam blijft dus allesomvattend en zorgt ervoor dat er geen overlap is met de Grondwet van 2024, die een dergelijke overdracht al toestaat.

Wat betreft de criteria voor de implementatie van het pilotproject, verklaarde minister Do Duc Duy dat de ontwerpresolutie bepaalt dat niet meer dan 30% van het extra woonoppervlak tijdens de planperiode zal worden gebruikt om het bestaande woonoppervlak te vergroten. De reden voor deze regeling is dat Resolutie 18 van het Centraal Comité bepaalt dat grondtoewijzing en -pacht primair moeten plaatsvinden via veilingen van grondgebruiksrechten en biedingen op grondgebruiksprojecten. Daarom beveelt de resolutie van het Centraal Comité hoofdzakelijk twee methoden aan: veiling of bieding. Bijgevolg zou een derde methode, zoals het verwerven van grondgebruiksrechten, of een vierde methode, het wijzigen van de bestemming van bestaand land, niet de primaire aanpak zijn. Daarom stelt de regering een maximum van 30% voor. De resterende 70% zal worden geïmplementeerd via biedingen of veilingen, in overeenstemming met de geest van Resolutie 18.

Sommige afgevaardigden stelden voor om de praktijk uit te breiden naar plattelandsgebieden en niet alleen te beperken tot stedelijke gebieden. Minister Do Duc Duy stelde dat de staat momenteel, volgens artikel 27, artikel 79 van de Grondwet, grond mag terugwinnen voor grootschalige stadsontwikkelingsprojecten en voor woningbouwprojecten op het platteland. In landelijke woongebieden beschikt de staat daarom al over een methode voor landwinning, en gemeenten passen deze normaal toe. Het is dus niet nodig om de vorm van onderhandeling in plattelandsgebieden toe te voegen. Dit voorkomt overlapping met gevallen die al onder de Grondwet van 2024 vallen.

Wat betreft de mening van de afgevaardigde dat de criteria stellen dat alle landtypen onderworpen zijn aan dezelfde implementatie, vroeg de minister zich af welke mechanismen of sancties nodig zijn om voedselzekerheid te garanderen, de stabiliteit van 3,5 miljoen hectare rijstland te behouden en een gemiddelde bosbedekking van 42% landelijk te garanderen. De minister verklaarde dat dit probleem is aangepakt en strikt gecontroleerd vanaf de fase van de landgebruiksplanning, via stadsplanning en bouwplanning. Bij het ontwikkelen van de plannen moeten we bepalen hoeveel landbouwgrond zal worden omgezet in niet-agrarische doeleinden en hoeveel woongebied zal worden ontwikkeld tijdens de planperiode, terwijl we nog steeds de stabiliteit van 3,5 miljoen hectare rijstland en het behoud van een bosbedekking van 42% garanderen. Deze volgende stap omvat de planning, waarbij wordt bepaald welke gebieden binnen de geplande ontwikkeling van commerciële woningbouw onderworpen zullen worden aan staatsgrondverwerving en welke gebieden onderworpen zullen worden aan verwerving van grondgebruiksrechten door investeerders. Dit is echter beperkt tot het goedgekeurde plangebied.

Scène van de discussiesessie van Groep 15. Foto: Khuong Trung

Een ander punt dat door afgevaardigden van de Nationale Assemblee werd aangehaald, was dat, hoewel het pilotprogramma vijf jaar duurt, er sancties nodig zijn in gevallen waarin investeerders problemen ondervinden bij het verwerven van landgebruiksrechten of wanneer het verwervingsproces lang duurt. Minister Do Duc Duy legde uit dat de Grondwet van 2024 al zeer specifieke procedures voorschrijft voor de behandeling van gevallen waarin investeerders landgebruiksrechten verwerven, inclusief hoe verlengingen voor langere perioden worden verleend en mechanismen voor situaties waarin na de verlengingsperiode geen overeenstemming wordt bereikt voor het gehele gebied. Daarom verwijst de ontwerpresolutie naar de implementatie van overeenkomsten voor de verwerving van landgebruiksrechten zoals geregeld in de Grondwet van 2024, die al alle gevallen van langdurige vertragingen en veel mislukte verwervingen dekt, waardoor verdere regelgeving in deze resolutie wordt vermeden.

Wat de procedures betreft, zei de minister dat hoewel de Grondwet de procedures voor het overeenkomen van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van investeringsprojecten in het algemeen, waaronder woningbouwprojecten, heeft vastgelegd, sommige afgevaardigden van de Nationale Assemblee vonden dat er specifieke en gedetailleerde regelgeving zou moeten zijn voor het type project dat op deze manier toegang krijgt tot grond. De regering heeft ingestemd met de bepaling in de ontwerpresolutie dat de Nationale Assemblee de regering opdracht geeft om de procedures te specificeren voor projecten die het pilotmechanisme implementeren, evenals voor projecten die het pilotmechanisme implementeren en betrekking hebben op grond die afkomstig is van gronden voor nationale defensie en veiligheid.

Bron: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html