De prijzen van appartementen in Hanoi blijven stijgen, er zijn geen betaalbare appartementen meer, waardoor makelaars de prijzen in Ho Chi Minhstad niet kunnen opdrijven

Een overschot aan luxe appartementen, een tekort aan betaalbare woningen voor het merendeel van de bevolking, de impactbeoordeling van de nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minhstad, procedures voor het kopen en verkopen van appartementen in 2024... dit is het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Nieuwste vastgoed: In Hanoi en Ho Chi Minh City is er geen enkel appartementensegment meer met prijzen die passen bij het inkomen van de meeste mensen. (Foto: Hai An)

De vastgoedprijzen schieten omhoog

De monitoringdelegatie van de Nationale Vergadering heeft de afgevaardigden zojuist een rapport gestuurd over de monitoringresultaten van "Implementatie van het beleid en de wetten inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale huisvesting van 2015 tot eind 2023".

Terugkijkend op de periode 2015-2021, zag ik dat de markt zich krachtig en sterk ontwikkelde, met een overvloedig aanbod en veel nieuwe soorten onroerend goed, zoals: toeristische appartementen (condotel), resortvilla's... Het toezichtsteam oordeelde echter dat er "tekortkomingen" waren in de onredelijke structuur van onroerendgoedproducten, het onevenwicht tussen vraag en aanbod, de focus vooral op het hogere segment, financiële beleggingsdoelen en weinig producten die geschikt zijn voor het inkomen van de meerderheid van de mensen.

In de periode 2022-2023 kromp de vastgoedmarkt en ondervonden bedrijven veel moeilijkheden door de tekortkomingen en beperkingen van de periode 2015-2021, die onder druk van de Covid-19-epidemie aan het licht kwamen. In die periode was het aanbod veel beperkter dan in de voorgaande periode. De vastgoedprijzen schoten omhoog in vergelijking met de inkomensstijging van de meeste mensen.

In Hanoi en Ho Chi Minhstad is er geen enkel appartementensegment meer dat qua prijs past bij het inkomen van de meerderheid van de mensen.

Statistieken tonen een steeds grotere kloof in de structuur van vastgoedproducten. Volgens een rapport van het Volkscomité van Hanoi vertegenwoordigt het midden- en hogere segment van appartementen het grootste deel. In 2022 stegen de prijzen van appartementen sterk, was het transactievolume laag en vertegenwoordigde het slechts ongeveer 10% van het aanbod op de markt. De prijs van individuele woningen bleef hoog en er waren vrijwel geen transacties.

In Ho Chi Minhstad is het aantal vastgoedtransacties sterk afgenomen en zijn de vastgoedprijzen oncontroleerbaar gestegen, waardoor er een onevenwicht is ontstaan ​​tussen prijs en waarde. Volgens de Ho Chi Minhstad Vastgoedvereniging zal het segment betaalbare appartementen (met een prijs onder VND 25 miljoen/m²) vanaf 2021 niet meer bestaan ​​in de stad.

Ondertussen kampt een groot aantal woningbouwprojecten met moeilijkheden, vertragingen, vertragingen in de uitvoering en stagnatie, wat leidt tot een enorme verspilling van grond en kapitaal die bedrijven in de projecten hebben geïnvesteerd. Dit verhoogt de moeilijkheden en kosten voor investeerders en verhoogt de productprijzen.

Het rapport van het Monitoring Team wees ook op de tekortkomingen wanneer de markt een overschot aan luxe woningen, grote oppervlakten en hoge prijzen heeft, maar een tekort aan sociale woningen en goedkope woningen die aansluiten op de behoeften van de meerderheid van de bevolking. Bovendien is de gemiddelde prijs van sociale woningen nog steeds te hoog in verhouding tot het inkomen van de begunstigden.

Bovendien verloopt de uitvoering van het programma voor leningen voor sociale huisvesting, arbeidershuisvesting en de renovatie en herbouw van oude appartementen uit het kredietpakket van 120.000 miljard VND traag, zijn de voorwaarden en procedures ingewikkeld, zijn de rentetarieven nog steeds hoog en is het niet effectief gebleken in het aantrekken en stimuleren van investeerders en kopers van sociale woningen om gebruik te maken van dit kredietpakket. Deze twee factoren vormen aanzienlijke obstakels voor de ontwikkeling van sociale huisvesting.

Op basis van bovenstaande realiteit beveelt het toezichtsteam aan dat een van de taken die onmiddellijk moet worden uitgevoerd, is het voorstellen van specifieke oplossingen om het project effectief uit te voeren en te investeren in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers op industrieterreinen in de periode 2021-2030, waarbij de voortgang, kwaliteit en geschiktheid voor de behoeften, arbeids- en leefomstandigheden van de begunstigden worden gegarandeerd.

Op de lange termijn adviseert de toezichthoudende delegatie om onderzoek snel af te ronden, voorstellen te doen om belastingwetten te wijzigen, aan te vullen en af ​​te kondigen, met bepalingen over hogere belastingtarieven voor mensen die grote stukken land gebruiken, veel huizen bouwen, langzaam land gebruiken of land braak laten liggen. Daarnaast moet worden gezorgd voor consistentie met de innovatieve inhoud van de grondwetgeving. Daarnaast moet de efficiëntie van landbeheer en -gebruik worden verbeterd. Ook moet het doel van herverdeling van inkomsten worden bereikt en moeten er redelijke en stabiele inkomstenbronnen voor de staatsbegroting worden gemobiliseerd, op basis van verwijzing naar internationale praktijken en in overeenstemming met de sociaal-economische omstandigheden in Vietnam.

Prijzen van appartementen in Hanoi blijven nieuwe pieken bereiken

Volgens online gegevens van Batdongsan.com.vn hebben appartementen in Hanoi in korte tijd voortdurend nieuwe prijsstijgingen bereikt. Begin 2018 bedroeg de verkoopprijs van appartementen in Hanoi en Ho Chi Minhstad respectievelijk VND 27 miljoen/m² en VND 31 miljoen/m². Na zes jaar, in 2024, bedroeg de gemiddelde prijsstijging van appartementen in Hanoi echter 70%, terwijl de prijsstijging van appartementen in Ho Chi Minhstad lager lag, namelijk 55%.

Gegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed bevestigen ook de snelle prijsstijging van appartementen in Hanoi. Zo steeg de prijsindex voor appartementen in Hanoi in 2023 met ongeveer 38 procentpunten ten opzichte van 2019. De prijsindex voor appartementen in Ho Chi Minhstad steeg daarentegen slechts met ongeveer 16 procentpunten. Sterker nog, de prijsstijging van appartementen zet zich voort en is de laatste tijd sterker geweest, met een gemiddelde stijging van 100-200 miljoen VND per maand.

Gezien de bovenstaande situatie merkte de heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, op dat de gemiddelde prijsstijging van een project op de appartementenmarkt schommelt tussen 8 en 12%. Dit wordt beschouwd als een positieve stijging. Als de prijsstijging hoger ligt dan de gemiddelde stijging, vertoont de markt tekenen van onhoudbaarheid.

Over de appartementenmarkt in Hanoi zei de heer Tuan dat de prijzen de laatste tijd continu zijn gestegen, zelfs in een korte periode. Daarom zullen de prijzen in Hanoi vanaf een bepaald niveau, misschien wel de komende 2-3 jaar, niet stijgen. Als ze stijgen, zal de stijging traag zijn en slechts rond de 5-6% schommelen.

Voorkom dat 'grondmakelaars' misbruik maken van aangepaste grondprijslijsten om de prijzen op te drijven

Vastgoeddeskundigen hebben commentaar geleverd op de gevolgen van de aangepaste grondprijslijst die onlangs is uitgegeven door het Volkscomité van Ho Chi Minhstad en die van toepassing was van 31 oktober tot en met 31 december 2025.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), is de aangepaste grondprijslijst opgesteld volgens het principe van marktconforme waardering. Het opstelbureau heeft veel reacties ontvangen van het bedrijfsleven en experts.

De voorzitter van HoREA zei dat de nieuwe grondprijslijst vergeleken met het concept dat eind juli ter commentaar werd vrijgegeven, "redelijk" in positieve zin is aangepast en gewijzigd.

In het district Hoc Mon zijn de grondprijzen bijvoorbeeld volgens het ontwerp op sommige plaatsen met een factor 50,7 gestegen ten opzichte van de prijslijst van 2020. Met de aangepaste prijslijst is dit niveau echter slechts bijna 40 gestegen.

Wat de impact betreft, zegt de heer Chau dat de aangepaste grondprijslijst zorgt voor eerlijkheid tussen degenen die in de eerste 10 maanden van dit jaar aan hun financiële verplichtingen hebben voldaan, vergeleken met de gevallen vanaf 31 oktober.

"De aangepaste grondprijslijst heeft nog geen onmiddellijke impact gehad op de vastgoedmarkt, omdat commerciële woningbouwprojecten momenteel worden geprijsd volgens de overschotmethode. Maar na verloop van tijd, wanneer investeerders grondgebruiksrechten ontvangen om projecten uit te voeren, zullen mensen hogere prijzen willen dan voorheen, wat zal leiden tot een stijging van de huizenprijzen", aldus de heer Chau.

De voorzitter van HoREA adviseerde dat overheidsinstanties maatregelen moeten nemen om de activiteiten van "speculanten, landmakelaars en oneerlijke bedrijven" te controleren. Deze groep mensen kan namelijk misbruik maken van de aangepaste grondprijslijst om te speculeren en de prijzen "op te drijven".

Procedures voor het kopen en verkopen van appartementen in 2024

Volgens artikel 160 van de Woningwet 2023 moeten transacties met betrekking tot de koop en verkoop van woningen aan de volgende 6 voorwaarden voldoen.

Meer specifiek: (1) Zorg dat u een certificaat heeft zoals wettelijk voorgeschreven.

(2) Niet in geval van een geschil, klacht of rechtszaak met betrekking tot eigendomsrechten overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake geschillenbeslechting, klachten en opzeggingen.

(3) Gedurende de periode van woningbezit in geval van beperkt woningbezit.

(4) Niet vatbaar voor inbeslagname ter uitvoering van een vonnis of ter uitvoering van een bestuursbesluit dat in kracht van gewijsde is gegaan bij een bevoegde overheidsinstantie, of niet onderworpen aan de toepassing van tijdelijke noodmaatregelen of preventieve maatregelen krachtens een uitspraak van een rechtbank of een bevoegde overheidsinstantie.

(5) Niet in gevallen waarin een bevoegde autoriteit een besluit heeft genomen om grond terug te winnen of een kennisgeving heeft gedaan van ontruiming of sloop van woningen.

(6) De in punt (2) en punt (3) genoemde voorwaarden zijn niet van toepassing in het geval van aankoop, verkoop of huurkoop van toekomstige woonruimte.

Let op: Voor de volgende woningtransacties is geen Woningcertificaat vereist: Aankoop en verkoop van toekomstige woningen; verkoop van woningen in geval van ontbinding of faillissement; organisaties die huizen schenken uit dankbaarheid, liefdadigheid of solidariteit.

Aan- en verkoop van beschikbare huizen van investeerders in woningbouwinvesteringsprojecten in de volgende gevallen: huizen die tot het publieke domein behoren; sociale woningen, huisvesting voor de volksstrijdkrachten, huisvesting ten behoeve van herhuisvesting die niet tot het publieke domein behoort; het ontvangen van geërfde huizen.

Documenten waaruit de huisvestingsomstandigheden voor deelname aan de in dit artikel genoemde transacties blijken, dienen te voldoen aan de overheidsvoorschriften.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vaa-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html