Het overschot aan luxe appartementen, het tekort aan betaalbare woningen voor het grootste deel van de bevolking, een inschatting van de impact van de nieuwe grondprijslijst in Ho Chi Minh-stad en de procedures voor het kopen en verkopen van appartementen in 2024… dit zijn enkele van de meest recente vastgoednieuwsberichten.
 |
| Laatste nieuws over de vastgoedmarkt: In Hanoi en Ho Chi Minh-stad zijn er geen appartementen meer te vinden waarvan de prijzen betaalbaar zijn voor het grootste deel van de bevolking. (Foto: Hai An) |
De vastgoedprijzen zijn enorm gestegen.
De toezichtsdelegatie van de Nationale Assemblee heeft zojuist een rapport over de resultaten van haar toezicht op "de uitvoering van beleid en wetgeving inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale woningbouw van 2015 tot eind 2023" aan de afgevaardigden voorgelegd.
Terugkijkend op de periode van 2015 tot 2021, ontwikkelde de markt zich levendig en sterk, met een ruim aanbod en veel nieuwe soorten vastgoed, zoals toeristische appartementen (condotels), resortvilla's, enzovoort. Het monitoringsteam constateerde echter "tekortkomingen" in de structuur van het vastgoedaanbod. Deze structuur was niet rationeel, met een onevenwicht tussen vraag en aanbod, waarbij de focus vooral lag op het hogere segment en financiële investeringsdoelen, en er weinig producten beschikbaar waren die geschikt waren voor het inkomen van het grootste deel van de bevolking.
In de periode 2022-2023 daalde de vastgoedmarkt en ondervonden bedrijven veel moeilijkheden doordat de tekortkomingen en beperkingen van de periode 2015-2021 aan het licht kwamen onder de druk van de Covid-19-pandemie. Het aanbod was in deze periode veel beperkter dan in de voorgaande periode. De vastgoedprijzen schoten omhoog in verhouding tot de inkomensstijging van het grootste deel van de bevolking.
In Hanoi en Ho Chi Minh-stad is er geen enkel appartementencomplex meer te vinden waarvan de prijzen betaalbaar zijn voor het grootste deel van de bevolking.
Statistieken tonen een groeiende ongelijkheid in de structuur van vastgoedproducten. Volgens een rapport van het Volkscomité van Hanoi vormen de midden- en hogere segmenten van de appartementenmarkt het grootste deel. In 2022 stegen de appartementprijzen sterk, maar het transactievolume bleef laag en vertegenwoordigde slechts ongeveer 10% van het aangeboden aanbod. De prijzen voor vrijstaande huizen bleven hoog en er vonden vrijwel geen transacties plaats.
In Ho Chi Minh-stad is het aantal vastgoedtransacties sterk gedaald, terwijl de vastgoedprijzen ongecontroleerd zijn gestegen, waardoor er een onevenwicht is ontstaan tussen prijs en waarde. Volgens de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad zijn er sinds 2021 geen betaalbare appartementen meer in het segment (geprijsd onder de 25 miljoen VND/m2) in de stad.
Ondertussen ondervinden veel woningbouwprojecten obstakels, vertragingen, trage uitvoering en stagnatie, wat leidt tot aanzienlijke verspilling van grond en geïnvesteerd kapitaal door bedrijven. Dit verhoogt de moeilijkheden en kosten voor investeerders en drijft de productprijzen op.
Het rapport van de toezichthoudende delegatie wees ook op de tekortkomingen van de markt, met een overaanbod van luxe, grote en dure woningen, terwijl er een tekort is aan sociale huurwoningen en betaalbare woningen die voldoen aan de behoeften van het grootste deel van de bevolking. Bovendien is de gemiddelde prijs van sociale huurwoningen nog steeds te hoog in vergelijking met het inkomen van de begunstigden.
Bovendien hebben de trage uitbetaling van de gelden uit het kredietpakket van 120.000 miljard VND voor sociale woningbouw, arbeiderswoningen en de renovatie en wederopbouw van oude appartementencomplexen, in combinatie met complexe voorwaarden en procedures en hoge rentetarieven, er niet toe geleid dat investeerders en kopers van sociale woningen worden aangetrokken en aangemoedigd om van dit kredietpakket gebruik te maken. Dit zijn aanzienlijke obstakels voor de ontwikkeling van sociale woningbouw.
Op basis van bovenstaande feiten beveelt de Toezichthoudende Delegatie aan dat een van de onmiddellijke taken is om concrete oplossingen voor te stellen voor de effectieve uitvoering van het project, dat voorziet in investeringen in de bouw van ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen voor mensen met een laag inkomen en werknemers in industriële zones in de periode 2021-2030, waarbij de voortgang, kwaliteit en geschiktheid voor de behoeften en leefomstandigheden van de begunstigden gewaarborgd moeten worden.
Op de lange termijn beveelt de Toezichthoudende Delegatie aan om het onderzoek naar en de voorstellen voor het wijzigen, aanvullen en invoeren van nieuwe belastingwetten zo spoedig mogelijk af te ronden. Dit omvat bepalingen voor hogere belastingtarieven voor personen die grote stukken land gebruiken, meerdere huizen bezitten, hun land traag benutten of land braak laten liggen. Dit zal zorgen voor consistentie met de vernieuwingen in de landwetgeving, de efficiëntie van landbeheer en -gebruik verbeteren, het doel van inkomensherverdeling bereiken en redelijke en stabiele inkomstenbronnen voor de staatsbegroting genereren, gebaseerd op internationale praktijken en in overeenstemming met de sociaaleconomische omstandigheden van Vietnam.
De appartementprijzen in Hanoi blijven nieuwe recordhoogtes bereiken.
Volgens online gegevens van Batdongsan.com.vn hebben appartementen in Hanoi in korte tijd consistent recordprijzen bereikt. Begin 2018 bedroegen de vraagprijzen voor appartementen in Hanoi en Ho Chi Minh-stad respectievelijk 27 miljoen VND/m² en 31 miljoen VND/m². Zes jaar later, in 2024, was de gemiddelde prijsstijging voor appartementen in Hanoi echter opgelopen tot 70%, terwijl de stijging in Ho Chi Minh-stad lager lag, namelijk 55%.
Gegevens van de Vietnamese Vereniging van Makelaars bevestigen de snelle prijsstijging van appartementen in Hanoi. Zo steeg de prijsindex voor appartementen in Hanoi in 2023 met ongeveer 38 procentpunten ten opzichte van 2019. De prijsindex voor appartementen in Ho Chi Minh-stad steeg daarentegen slechts met ongeveer 16 procentpunten. De stijgende trend in appartementprijzen zet zich voort en is de laatste tijd zelfs versterkt, met een gemiddelde stijging van 100 tot 200 miljoen VND per maand.
Gezien de bovenstaande situatie merkte de heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, op dat de gemiddelde prijsstijging voor een appartementenproject tussen de 8 en 12% ligt. Dit wordt als een positieve stijging beschouwd. Als de prijsstijging hoger is dan het gemiddelde, vertoont de markt tekenen van onhoudbaarheid.
Wat de appartementenmarkt in Hanoi betreft, is de heer Tuan van mening dat de prijzen van appartementen de laatste tijd continu zijn gestegen, soms zelfs in korte tijd enorm. Daarom verwacht hij dat de prijsstijgingen in Hanoi op een gegeven moment, wellicht binnen 2-3 jaar, zullen stoppen. Mocht er toch een stijging optreden, dan zal deze geleidelijk verlopen en schommelen rond de 5-6%.
Voorkom dat grondmakelaars misbruik maken van aangepaste grondprijslijsten om de prijzen op te drijven.
Met betrekking tot de onlangs door het Volkscomité van Ho Chi Minh-stad gepubliceerde aangepaste grondprijslijst, die van toepassing is van 31 oktober tot en met 31 december 2025, hebben vastgoedexperts hun inschattingen gegeven van de gevolgen ervan.
Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), is de aangepaste grondprijslijst ontwikkeld volgens het principe van marktwaardering. Het opstellende bureau heeft daarbij veel suggesties van het bedrijfsleven en deskundigen verwerkt.
Vergeleken met het ontwerp dat eind juli ter openbare raadpleging werd vrijgegeven, is de voorzitter van HoREA van mening dat de nieuw gepubliceerde grondprijslijst op een "redelijke en passende" manier is aangepast en gewijzigd.
In het district Hoc Mon bijvoorbeeld, zijn de grondprijzen in sommige gebieden volgens het ontwerp 50,7 keer zo hoog geworden als in de prijslijst van 2020, maar met de aangepaste prijslijst is deze stijging slechts bijna 40 keer zo hoog.
Wat de impact betreft, stelt de heer Chau dat de aangepaste grondprijslijst zorgt voor eerlijkheid tussen degenen die in de eerste tien maanden van dit jaar aan hun financiële verplichtingen hebben voldaan en degenen die vanaf 31 oktober hebben betaald.
"De aangepaste grondprijslijst heeft de vastgoedmarkt nog niet direct beïnvloed, omdat commerciële woningbouwprojecten momenteel worden gewaardeerd volgens de surplusmethode. Na verloop van tijd, wanneer ontwikkelaars de gebruiksrechten van de grond verwerven om projecten te ontwikkelen, zullen mensen echter hogere prijzen willen betalen dan voorheen, wat zal leiden tot een stijging van de huizenprijzen," aldus de heer Chau.
De voorzitter van HoREA opperde dat overheidsinstanties maatregelen moeten nemen om de activiteiten van "grondspeculanten, makelaars en gewetenloze bedrijven" te controleren, omdat deze groep mogelijk misbruik maakt van de aangepaste grondprijslijst om te speculeren en de prijzen op te drijven.
Procedures voor het kopen en verkopen van appartementen in 2024
Volgens artikel 160 van de Woningwet van 2023 moeten transacties met betrekking tot de koop en verkoop van woningen aan de volgende zes voorwaarden voldoen.
In het bijzonder: (1) Beschikt over een certificaat zoals voorgeschreven door de wet.
(2) Niet onderworpen aan lopende geschillen, klachten of rechtszaken betreffende eigendomsrechten zoals voorgeschreven door de wet inzake geschillenbeslechting, klachten en afwijzingen.
(3) Momenteel binnen de eigendomsperiode voor het geval van tijdelijk woningbezit.
(4) Niet onderworpen aan beslaglegging voor de ten uitvoerlegging van vonnissen of voor de uitvoering van rechtsgeldige bestuurlijke beslissingen van bevoegde overheidsinstanties, en niet onderworpen aan tijdelijke noodmaatregelen of preventieve maatregelen zoals bepaald door het Hof of bevoegde overheidsinstanties.
(5) Niet in gevallen waarin een besluit tot terugwinning van grond is genomen, of waarin een kennisgeving tot sloop van huizen is uitgegeven door een bevoegde autoriteit.
(6) De in punt (2) en (3) genoemde voorwaarden zijn niet van toepassing op de koop, verkoop of verhuur van huizen in aanbouw.
Let op: Voor de volgende vastgoedtransacties is geen eigendomsbewijs vereist: de aan- en verkoop van huizen in aanbouw; de verkoop van huizen in geval van ontbinding of faillissement; het organiseren van de schenking van huizen voor charitatieve doeleinden, huizen voor behoeftigen en huizen voor nationale solidariteit.
Het kopen en verkopen van bestaande woningen van de projectontwikkelaar in de volgende gevallen: woningen in publiek bezit; sociale huurwoningen, woningen voor de strijdkrachten, herhuisvestingswoningen die niet in publiek bezit zijn; en woningen die via een erfenis verkregen worden.
Documenten die de geschiktheid voor woningtransacties aantonen zoals bepaald in dit artikel, dienen te worden uitgevoerd in overeenstemming met de overheidsvoorschriften.
Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html
Reactie (0)