Het oplossen van het sociale huisvestingsprobleem: veel knelpunten moeten worden weggenomen

VTV.vn - Sociale huisvesting heeft krediet, grondfinanciering en prijsbewaking nodig, zodat beleidsmaatregelen mensen echt kunnen bereiken en niet slechts een blijvende droom van stadsbewoners blijven.

In Ho Chi Minhstad, waar de geschatte vraag naar sociale huurwoningen ruim 150.000 bedraagt, bedraagt ​​het werkelijke aanbod slechts 20%.

Decreet 261, met zijn verruiming van de inkomensvoorwaarden voor toegang tot sociale huisvesting, is een opmerkelijke stap voorwaarts in het Vietnamese socialezekerheidsbeleid. Wanneer het aanbod echter schaars blijft, preferentiële kredieten traag worden verstrekt en de verkoopprijzen de neiging hebben te stijgen, is er nog geen volledige oplossing voor het probleem van de sociale huisvesting. Om het beleid echt tot leven te brengen, is synchronisatie en vastberadenheid nodig, van krediet en grondfonds tot monitoringmechanisme, om ervoor te zorgen dat de droom van een vaste woon- of verblijfplaats niet slechts een getal op papier is.

Aanbod: de onopgeloste knoop

De vraag naar sociale woningen in Vietnam is alarmerend hoog. Volgens het Ministerie van Bouw en Woningbouw heeft de doelstelling van 1 miljoen sociale woningen in de periode 2021-2030 medio 2024 slechts meer dan 22% bereikt. In Ho Chi Minhstad wordt de vraag geschat op meer dan 150.000 woningen, maar het aanbod bedraagt ​​slechts ongeveer 20%. Een vergelijkbare situatie doet zich voor in Hanoi, Binh Duong en Bac Ninh, waar veel arbeiders en migrantenarbeiders geconcentreerd zijn. De realiteit is paradoxaal: het beleid vergroot het aantal begunstigden, maar de markt biedt onvoldoende producten om aan de vraag te voldoen.

Afhankelijk van de plaatselijke omstandigheden hoeft sociale huisvesting niet per se uit appartementen te bestaan. De staat moet wel goedkope grondfondsen creëren, zodat mensen grond kunnen kopen om huizen te bouwen.

Het verhaal van de heer Tran Van Toi, arbeider bij de Tan Thuan Export Processing Zone in Ho Chi Minhstad, is een sprekend voorbeeld. Hoewel zijn gezinsinkomen voldoet aan de nieuwe regelgeving, kan hij nog steeds geen appartement vinden omdat "de investeerder zei dat er nog geen nieuw project is en dat er nog geen goedkeuring voor het kapitaal is". Dit toont aan dat het verhogen van het inkomensplafond slechts een deel van de oplossing is. Zonder het aanbodprobleem op te lossen, blijft het beleid slechts theoretisch. Problemen met grondfondsen, investeringsprocedures en lage winsten maken de uitvoering van sociale woningbouwprojecten traag, waardoor de kloof tussen verwachtingen en realiteit groter wordt.

Grondfondsen vormen het grootste knelpunt. De Woningwet vereist dat nieuwe stedelijke gebieden en industriezones 20% van hun grondfondsen reserveren voor sociale woningbouw, maar veel bedrijven kiezen ervoor om geld te betalen in plaats van grond toe te wijzen. Vastgoeddeskundige Tran Khanh Quang merkte op: "Afhankelijk van de lokale kenmerken hoeven sociale woningen niet per se appartementen te zijn, maar de staat moet goedkope grondfondsen creëren zodat mensen grond kunnen kopen om huizen te bouwen." In Ho Chi Minhstad en Hanoi maken de hoge grondprijzen en de hoge kosten voor het vrijmaken van terreinen het vinden van geschikte grondfondsen een lastig probleem.

Behoefte aan synchronisatiemechanisme

Preferentiële kredieten zijn een belangrijke factor in de promotie van sociale huisvesting. Het kredietpakket van VND 120.000 miljard van de overheid is een opmerkelijke inspanning, maar in september 2025 bedroeg de uitbetaling slechts minder dan 15%. Ingewikkelde procedures, onaantrekkelijke rentetarieven en een gebrek aan rente van commerciële banken vormen de belangrijkste belemmeringen. De Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) stelde voor om de rente op leningen voor de aankoop van sociale woningen te verlagen van 5,4% naar 4,8% per jaar en de grondgebruikskosten bij overdracht te verlagen. De heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zei dat de rente van 5,4% per jaar te hoog is en kopers in de problemen brengt, en stelde een rente van 4,8% per jaar voor, vergelijkbaar met de preferentiële rente van 2021 tot juli 2024, om de toegankelijkheid te verbeteren.

Sociale huisvesting heeft krediet, grondfinanciering en prijsbewaking nodig, zodat beleidsmaatregelen mensen echt kunnen bereiken en niet enkel een blijvende droom van de bevolking blijven.

Sociale beleidsbanken moeten de leenlimieten verhogen, met name in Hanoi, Ho Chi Minhstad en Da Nang. Anders blijven preferentiële kapitaalbronnen "slapend" terwijl de woningbehoefte steeds urgenter wordt. De prijzen van sociale woningen zijn ook zorgwekkend, aangezien ze die van goedkope commerciële woningen naderen. In Ho Chi Minhstad schommelen de prijzen van sociale woningen momenteel tussen de 35,8 en 45,9 miljoen VND/m², drie keer zo hoog als toen ze voor het eerst werden gelanceerd. Ook de huurprijzen van sociale woningen zijn gestegen: in een project in de wijk Binh Tan bedroeg de primaire prijs in 2017 nog 14 miljoen VND/m², nu 20,3 tot 21,2 miljoen VND/m², een stijging van 1,4 keer.

Deskundigen waarschuwen: "Het sociale huisvestingsbeleid is een instrument om de stedelijke economie te stabiliseren. Als de vrije markt het manipuleert, wordt het een speculatief product en niet langer een publieke zaak." Beheerders moeten een prijsplafond instellen en de maximale winst van investeerders (momenteel 10%) bewaken. De goedkeuringsprocedure voor kopers moet transparant zijn om verkapte speculatie of illegale overdrachten te voorkomen.

Internationale ervaringen uit Singapore en Zuid-Korea bieden waardevolle lessen. Singapore beheert meer dan 80% van zijn sociale woningfonds via het Central Provident Fund (CPF), waar mensen hun salaris sparen om een ​​huis te kopen. Zuid-Korea hanteert een model van langetermijnhuur met lage huurprijzen, met door de staat gesponsorde kapitaal- en grondfondsen. Vietnam zou kunnen overwegen een nationaal spaarfonds voor sociale woningbouw op te richten om een ​​stabiele bron van kapitaal te creëren, de begrotingslast te verlichten en een duurzaam beleid te garanderen.

Bron: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm