De hype rondom de aandelen van Saigonres ontcijferd

De aandelenkoers van Saigon Real Estate Corporation (Saigonres) steeg onverwacht met 74,6% doordat beleggers positieve signalen verwachtten van bestaande projecten. Deze signalen zouden spoedig kunnen leiden tot een herwaardering van de onbebouwde grondreserves van het bedrijf, die momenteel 1 miljoen vierkante meter bedragen.

De aandelen van SGR bewegen zich tegen de markttrend in.

Temidden van een volatiele markt met kleine prijsschommelingen, stegen de aandelen van Saigonres SGR tussen 21 mei en 23 augustus met 74,6%, van 21.300 VND naar 37.200 VND per aandeel, wat een fenomeen van snelle prijsstijgingen op de HoSE-beurs werd.

Opvallend is dat de koersstijging van het SGR-aandeel plaatsvond te midden van aanhoudende zakelijke problemen voor Saigonres. Hoewel Saigonres in de eerste helft van 2024 een omzetstijging van 240,9% boekte tot 1.645 miljard VND, daalde de winst met 92,3% tot 2,39 miljard VND, waarmee slechts 2% van de jaarlijkse doelstelling werd behaald.

Eerder, tijdens de jaarlijkse aandeelhoudersvergadering, uitte bestuursvoorzitter Pham Thu, ondanks de presentatie van de voorbereidingen en lopende vergunningsaanvragen voor 26 projecten in onder andere Mong Cai, Quang Ninh en Phu Quoc, waarbij meer dan 1 miljoen vierkante meter grond is ontbost, zijn bezorgdheid over de financieringsbronnen.

Volgens de heer Pham Thu is het verkrijgen van financiering om het project te voltooien een enorme uitdaging. Saigonres staat voor veel schijnbaar onoverkomelijke moeilijkheden; het bedrijf heeft zeer beperkte bankleningen, terwijl de compensatiewaarde van elk project erg hoog is en het dividend tijdig aan de aandeelhouders moet uitkeren. De grootste uitdaging is momenteel dat het kapitaal van het bedrijf te klein is in vergelijking met de projecten die het uitvoert, aangezien het kapitaal van de investeerder volgens de regelgeving minstens 20% van elk project moet bedragen.

"Na 2025 streeft het bedrijf naar een eigen vermogen van meer dan 2.500 miljard VND. Momenteel, als we aandelen uitgeven plus de ingehouden winst, zal het bedrijf een eigen vermogen hebben van ongeveer 1.500 miljard VND," benadrukte de heer Thu.

In werkelijkheid bleef het maatschappelijk kapitaal van Saigonres in de eerste helft van 2024 echter stabiel op 600 miljard VND, het eigen vermogen bleef gelijk op 918 miljard VND en de totale schuld steeg slechts met 57,6 miljard VND tot 407,6 miljard VND, wat neerkomt op 44,4% van het eigen vermogen.

Daarnaast voeren de biedende partijen grondige evaluaties uit naar aanleiding van problemen die zich op de vastgoedmarkt hebben voorgedaan.

De fondsenwerving vertoont geen tekenen van verbetering.

In tegenstelling tot de trage economische situatie heeft Saigonres voortdurend positief nieuws bekendgemaakt over nieuwe projecten. Deze omvatten: Saigonres heeft 2.655 m² grond verworven aan Tran Naostraat 12/10, wijk An Khanh, Thu Duc, Ho Chi Minh-stad; het Volkscomité van de provincie Binh Duong heeft het investeringsplan goedgekeurd voor het woningbouwproject Saigon An Phu (in Binh Duong) van Saigonres-dochteronderneming Saigon Real Estate Business Co., Ltd., dat 10.000 m² beslaat en 66 rijtjeshuizen en winkelpanden omvat met een oppervlakte vanaf 80 m²; en de Saigon Thai Nguyen Joint Venture (Saigonres, DIC Corp en Hung Thinh Incons) is de enige geregistreerde investeerder voor de uitvoering van het stedelijk gebiedproject Nam Tien 2, met een omvang van 352.862 m² en een totale investering van 3.825 miljard VND.

In feite kampt Saigonres al jaren met problemen bij de uitbetaling van investeringsgelden. Zo bedroeg de daadwerkelijke uitbetaling in de periode van 2020 tot 2023 slechts ongeveer 18,7% van het geplande bedrag. Voor 2024 is Saigonres opnieuw van plan het totale investeringskapitaal met 100% te verhogen ten opzichte van de daadwerkelijke uitbetaling in 2023, wat neerkomt op een stijging van 482,5 miljard VND, waardoor het totaal uitkomt op 1.645 miljard VND.

De trage uitbetaling van gelden heeft geleid tot kostenoverschrijdingen bij de lopende projecten van het bedrijf. Van 2020 tot 2023 steeg het investeringskapitaal voor het ecologische stadsgebied Viet Xanh - Hoa Binh met 904,42 miljard VND tot 1.300 miljard VND; het investeringskapitaal voor het woningbouwproject Van Lam - Binh Thuan steeg met 41,5 miljard VND tot 360 miljard VND; en het investeringskapitaal voor het appartementen- en winkelgebied aan de rivier in Phu Dinh steeg met 10 miljard VND tot 240 miljard VND.

Veel andere projecten kampten ook met kostenoverschrijdingen als gevolg van vertragingen in de uitvoering, hogere kosten voor grondcompensatie en ontginning, en stijgende bouwkosten. Deze toename van het investeringskapitaal zette Saigonres in 2024 onder aanzienlijke financiële druk, met een verwachte investeringsbehoefte van 1.645 miljard VND. Aan het einde van het tweede kwartaal van 2024 bedroegen de kasreserves van Saigonres echter slechts 92,03 miljard VND, wat overeenkomt met 4,4% van de totale activa.

Naar verluidt zal Saigonres in 2024 de samenwerking met banken en kredietinstellingen voortzetten om het obligatie-uitgifteplan af te ronden en financiering voor investeringen te verkrijgen. Daarnaast zal het bedrijf onontwikkelde grond en resterende producten van projecten ontwikkelen en verkopen om kapitaal voor investeringen terug te winnen en actief de schulden van partners te innen.

Het is duidelijk dat de aandelenkoers van SGR zich in tegengestelde richting beweegt ten opzichte van de bedrijfsprestaties; beleggers verwachten nieuwe ontwikkelingen in enkele investeringsprojecten van Saigonres, wat de aandelenwaarde zou kunnen opstuwen.

De waardering van het SGR-aandeel is niet langer aantrekkelijk.

Uit gegevens van iBoard van SSI Securities Company blijkt dat SGR-aandelen eind augustus 2024 werden verhandeld tegen een koers-winstverhouding (P/E) van 21,63 (sectorgemiddelde 16,19) en een koers-boekwaardeverhouding (P/B) van 1,85 (sectorgemiddelde 1,21). Het is bekend dat SGR-aandelen in het verleden doorgaans werden gewaardeerd tegen P/E-ratio's tussen 2,26 en 11,27.

Volgens de technische analyse handelt het aandeel SGR in de RSI-zone (een indicator die de overbought- of oversold-toestand van de markt meet) op 78 punten, wat hoger is dan 70 punten en zich in de langdurige overbought-zone bevindt. Daarom is het aandeel SGR niet langer goedkoop; het handelt in de overbought-zone. Dit is een waarschuwingssignaal voor beleggers om voorzichtig te zijn met de recente onverwachte koersstijging.

Bron: https://baodautu.vn/giai-ma-suc-nong-co-phieu-cua-saigonres-d223414.html