Juridische mazen leiden tot conflicten in appartementencomplexen.

Onduidelijke koopcontracten en lakse wettelijke regelgeving brengen huizenkopers in aanzienlijk gevaar bij geschillen over eigendom met projectontwikkelaars.

In veel appartementencomplexen in Hanoi en enkele provincies zijn beelden opgedoken van bewoners die met spandoeken protesteren tegen investeerders. De hevigste conflicten draaien om gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen in particulier bezit, zoals kelders en parkeergarages, gemeenschappelijke ruimtes, sportscholen , bedrijfs- en verhuurgebieden. Deskundigen en advocaten wijzen op diverse oorzaken die tot deze situatie hebben geleid.

Een onduidelijk verkoopcontract is gunstig voor de investeerder.

De heer Tran Khanh, voorzitter van de Hanoi Building Management Club, analyseerde dat decreet 71/2010 voorheen voorschreef dat privé- en gemeenschappelijke eigendomsgebieden duidelijk moesten worden vermeld in koopcontracten voor appartementen. Decreet 99/2015, dat de implementatie van de huidige Woningwet regelt, bevat deze bepaling echter niet. Elk appartementenproject heeft zijn eigen koopcontract, waarvan de inhoud op verschillende manieren kan worden geïnterpreteerd, wat tot geschillen leidt. Veel door de investeerder opgestelde koopcontracten zijn niet gedetailleerd en sommige laten zelfs gemeenschappelijke eigendomsgebieden weg op een manier die de investeerder ten goede komt.

Volgens de heer Khanh letten de meeste kopers alleen op de prijs en de kwaliteit van het appartement en besteden ze weinig aandacht aan de bepalingen in het contract met betrekking tot gemeenschappelijk en privé-eigendom. Nadat het appartement is opgeleverd, heeft het beheersorgaan, dat de bewoners vertegenwoordigt, geen basis meer om de gemeenschappelijke en privé-eigendomsgebieden met de investeerder te verdelen. Hierdoor ontstaan ​​er voortdurend geschillen over de bijdrage van de investeerder en de bewoners aan het onderhoudsfonds van het appartementencomplex (2% van de waarde van het appartement of het eigendomsoppervlak).

De heer Nguyen Manh Ha, vicevoorzitter van de Vietnamese Vereniging van Vastgoedeigenaren, merkte op dat veel koop- en verkoopcontracten voor appartementen niet aan de regelgeving voldoen, of zelfs illegaal zijn, wat tot geschillen leidt. Klanten bestuderen de voorwaarden vaak niet zorgvuldig bij het ondertekenen van een koop- en verkoopcontract. Tegelijkertijd willen veel investeerders hun producten verkopen en "adverteren ze anders dan de werkelijkheid, waarna ze bezuinigen op de voorzieningen in de gemeenschappelijke ruimtes van de bewoners om er zelf beter van te worden".

Bewoners en kantoorpersoneel van het Bonanza-gebouw (Duy Tan 23, Hanoi) hielden op 23 april spandoeken omhoog waarop ze de investeerder opriepen tot dialoog en het ophelderen van de geschillen. Foto: aangeleverd door bewoners.

De wet definieert parkeerplaatsen voor appartementencomplexen nog niet specifiek.

De recente discussie over gemeenschappelijk en particulier eigendom in appartementencomplexen betreft de parkeerplaatsen voor motoren, fietsen en auto's in de kelder. De huidige Woningwet bepaalt dat parkeerplaatsen voor fietsen en motoren gemeenschappelijk eigendom zijn. Voor parkeerplaatsen voor auto's moeten kopers van een appartement echter huren of kopen. Indien zij niet kopen of huren, valt de parkeerplaats onder het beheer van de investeerder en zijn de investeringskosten voor de aanleg van deze parkeerplaats niet inbegrepen in de verkoopprijs van het appartement.

Advocaat Truong Anh Tu, directeur van advocatenkantoor Truong Anh Tu, analyseerde de aard van de parkeerplaats van het appartement als onderdeel van het gemeenschappelijk eigendom en inbegrepen in de verkoopprijs. Vanaf het moment van overdracht zou de investeerder zijn eigendomsrecht verliezen. De verkoopprijs van een appartement is niet vaststaand, maar stijgt en daalt afhankelijk van de tijd. Het is daarom moeilijk te bewijzen dat de investeerder de kosten voor de aanleg van een parkeerplaats niet in de verkoopprijs van de woning heeft meegerekend.

Bovendien zijn parkeerplaatsen geïntegreerd in het vloeroppervlak van appartementencomplexen en vormen ze een onmisbaar onderdeel van de structuur. "Daarom is het moeilijk om de kosten voor de aanleg van parkeerplaatsen los te koppelen van de verkoopprijs van de appartementen", aldus de heer Tu.

Hoewel er veel geschillen bestaan ​​over parkeerplaatsen in appartementencomplexen, bevatten de huidige Woningwet en het ontwerp van de herziene Woningwet, dat momenteel in de vijfde zitting van de Nationale Vergadering wordt behandeld, geen specifieke definities hiervan. "Het gebrek aan duidelijkheid over de definitie van gemeenschappelijk en particulier eigendom vormt de basis voor conflicten tussen investeerders en bewoners, waarbij de bewoners het meest de dupe zijn", aldus de heer Tu.

Bewoners van het Kosmo Tay Ho-project eisten in maart dat de investeerder de onderhoudskosten zou betalen. Foto: aangeleverd door bewoners.

Geen openbare bouwgegevens

De heer Tran Khanh, voorzitter van de Hanoi Building Management Club, wees op de tekortkomingen van de huidige Woningwet en de bijbehorende uitvoeringsbesluiten, die investeerders niet verplichten de juridische documenten van het gebouw openbaar te maken. Denk bijvoorbeeld aan een gebruiksvergunning voor particulier eigendom, een goedgekeurd ontwerp en een (gecontroleerde) afrekening van het project. Als de investeerder geen transparante documenten publiceert, beschikken bewoners niet over voldoende informatie om onderscheid te maken tussen gemeenschappelijk en particulier eigendom.

In werkelijkheid is de investeerder bij de overhandiging van de bouwdocumenten aan het beheersorgaan verplicht documenten zoals as-built tekeningen en plattegronden van de parkeergarage te overleggen. De heer Khanh stelde echter dat, omdat notarieel bekrachtigde kopieën van deze documenten niet vereist zijn, de investeerder mogelijk plattegronden van de parkeergarage aanlevert die niet overeenkomen met de originele documenten. Bovendien is het dan onmogelijk vast te stellen of de bouwkosten van de parkeergarage zijn inbegrepen in de verkoopprijs van het appartement.

Het huidige beheer en de exploitatie van appartementencomplexen omvat vijf partijen: overheidsinstanties, investeerders, beheersraden, beheer- en exploitatie-eenheden en appartementseigenaren. Bij geschillen tussen bewoners en investeerders is de tussenkomst van overheidsinstanties noodzakelijk. "Met de huidige wetgeving lijkt het er echter op dat overheidsinstanties zich afzijdig houden en investeerders zelf laten beslissen", aldus de heer Khanh. Hij gaf aan dat men bij geschillen geen bouwkundige gegevens kan opvragen bij het Ministerie van Bouwzaken of het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu.

"Het knelpunt bij geschillen over appartementen is dat overheidsinstanties de bouwdocumenten niet openbaar maken. Pas als mensen over juridische documenten beschikken, kunnen ze duidelijkheid krijgen over welke delen van het huis gezamenlijk eigendom zijn en welke privé-eigendom, en kunnen geschillen snel worden opgelost," aldus de heer Khanh.

Naast de bovengenoemde redenen zei de heer Nguyen Ngoc Tuan, hoofdinspecteur van het Ministerie van Bouw, dat geschillen over gemeenschappelijk en particulier eigendom in appartementencomplexen ook te wijten zijn aan een gebrek aan juridische kennis, een gebrek aan samenwerking tussen investeerders en het bestuur dat de bewoners vertegenwoordigt; investeerders die willekeurig functies wijzigen, inbreuk maken op en gebruikmaken van gemeenschappelijk eigendom, en de appartementdocumenten niet of niet volledig overhandigen aan het bestuur.

Doan-lening

Bronlink: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html