Wat verandert de Woningwet 2023 aan het beheer en de exploitatie van appartementengebouwen?

Bij de toepassing van de nieuwe wet zijn veel positieve aspecten geconstateerd.

De Woningwet 2023 bevat dan ook veel nieuwe punten met betrekking tot woningbouw, renovatie, de bouw van oude appartementen, sociale woningbouw en het beheer en gebruik van appartementencomplexen. De heer Tran Ngoc Duy, adjunct-directeur van de afdeling Vastgoedbeheer van Savills Hanoi , beoordeelde de impact op de markt en het projectmanagement en de exploitatie. Hij zei dat de Woningwet 2023 alles systematischer zal maken en een positieve bijdrage zal leveren aan het herstel van de markt.

Bovendien helpt de Woningwet 2023 beperkingen in de oude wet te overwinnen, door de onderwerpen en duur van projecten, de bouwkwaliteit, eigendomsrechten van woningen, enz. te verduidelijken. Vooral op het gebied van beheer en exploitatie van woningbouwprojecten helpt de wet bij het oplossen van veelvoorkomende geschillen tussen klanten en beheerseenheden, en worden de rechten en plichten van betrokken partijen duidelijker vastgelegd.

De gevolgen van deze wet zullen echter op de lange termijn merkbaar zijn. Toen de wet vijf maanden eerder dan het oorspronkelijke plan werd ingevoerd, waren er nog steeds weinig specifieke regels en instructies voor de implementatie. Zo werd bijvoorbeeld alleen Besluit 95/2024/ND-CP, dat de nieuwe Woningwet begeleidt, op 24 juli 2024 aangekondigd en Circulaire 05/2024/TT-BXD op 31 juli 2024 uitgegeven.

Dhr. Tran Ngoc Duy - Adjunct-directeur van de afdeling Vastgoedbeheer van Savills Hanoi

Over de wijzigingen tussen de Woningwet van 2023 en de Woningwet van 2014 gaven experts van Savills aan dat de nieuwe wet zich richt op de kwaliteit van de bouw en de dienstverlening tijdens de exploitatie. Wat de bouwkwaliteit betreft, bepaalt de nieuwe wet dat de gebruiksperiode niet langer vaststaat op 50 jaar, zoals voorheen, maar dat de gebruiksperiode van het project wordt aangepast op basis van de daadwerkelijke bouwkwaliteit, om gedegradeerde projecten tijdig te kunnen onderhouden en herstellen.

Wat de kwaliteit van de dienstverlening betreft, brengt de nieuwe wet wijzigingen aan in de bedrijfsvoering, zoals een gedetailleerde omschrijving van inkomsten en uitgaven en specifieke eisen aan de capaciteit van de beheerseenheid. Daarnaast worden het brandverzekeringsfonds en de beloning van de raad van bestuur gescheiden van de servicekosten en vormen ze een aparte uitgave. De operationele beheerseenheid moet samenwerken met de raden van bestuur/investeerders om snel nieuwe tabellen voor de berekening van de servicekosten te publiceren in overeenstemming met de bepalingen van de wet.

De Woningwet 2023 bepaalt ook dat alle inkomsten uit de exploitatie van gemeenschappelijke ruimten, zoals winst uit reclame in entrees, liften, motorparkeerplaatsen, gemeenschappelijke voorzieningen... moeten worden overgedragen aan het onderhoudsfonds.

"Voorheen werden deze inkomsten toegevoegd aan het beheerfonds om de operationele kosten te dekken. Deze wijziging zal gevolgen hebben voor de inkomsten van het beheerfonds en vereist dat operationele eenheden hun budgetten en operationele plannen opnieuw in evenwicht brengen om zich aan te passen aan de nieuwe regelgeving. Dit zorgt voor een stabiele bedrijfsvoering zonder dat de bewoners er last van hebben", aldus de heer Tran Ngoc Duy.

Daarnaast is de looptijd van het servicecontract vastgesteld op maximaal 3 jaar, conform de termijn van de Raad van Bestuur. De operationele managementeenheden moeten de kwaliteit en capaciteit gedurende de gehele operationele periode waarborgen en handhaven. Dit stimuleert de managementeenheden om zich meer te richten op werkefficiëntie, niet alleen om te voldoen aan de directe behoeften, maar ook om de concurrentiekracht te behouden bij contractverlenging na afloop.

Zorgen voor transparantie in de bedrijfsvoering

De adjunct-directeur van de afdeling Vastgoedbeheer van Savills Hanoi gaf aan dat de Huisvestingswet van 2023 belangrijke aanpassingen bevat ten opzichte van de regelgeving uit 2014. Deze aanpassingen versterken het wettelijk kader, zorgen voor transparantie in het beheer en de exploitatie en beschermen de rechten van de bewoners.

De nieuwe wet bevat met name regels voor het bepalen van gemeenschappelijk en afzonderlijk eigendom in gevallen waarin het contract dit niet specificeert, wat de rechten van huizenkopers helpt beschermen. De wet biedt ook mogelijkheden om gemeenschappelijk eigendom te bepalen van apparatuur en componenten die aan balkons en loggia's zijn bevestigd.

De duidelijke scheiding tussen brandverzekering en vergoeding door het bestuur, met de eenheidsprijs van de servicekosten, helpt bewoners beter te begrijpen waar de kosten voor bedoeld zijn. Bovendien bepaalt de nieuwe wet dat inkomsten uit de exploitatie van diensten voor gemeenschappelijke eigendommen moeten worden overgemaakt naar het onderhoudsfonds in plaats van dat ze het exploitatiefonds aanvullen. Dit draagt ​​bij aan een gunstig mechanisme voor het onderhoud van gemeenschappelijke goederen en verbetert de kwaliteit van de infrastructuur.

De Woningwet van 2023 maakt het beheerproces van appartementengebouwen transparant en waarborgt de rechten van bewoners.

Bovendien vereist de nieuwe regeling inzake de bekendmaking van het plan voor scholing in vakkennis en -vaardigheden op het gebied van beheer en exploitatie van appartementengebouwen voor het bestuur op de Appartementenconferentie ook dat leden van het bestuur een opleiding moeten volgen en gecertificeerd moeten zijn (uiterlijk 3 maanden na de datum van het erkenningsbesluit), zodat wordt gewaarborgd dat leden van het bestuur over een stevige basis beschikken op het gebied van vakkennis en -vaardigheden met betrekking tot het beheer en de exploitatie van appartementengebouwen.

De Woningwet, gebaseerd op Besluit 95/2024/ND-CP, vereist ook dat investeerders de juridische documenten van het project openbaar maken aan kopers en huurders, waaronder notulen van de oplevering van voltooide werken, documenten ter goedkeuring van de resultaten van brandpreventie en -bestrijding, kennisgevingen van goedkeuringen van gespecialiseerde bouwbedrijven, tekeningen van parkeerterreinen, enz. Deze regelgeving kan van invloed zijn op de voortgang van de projectuitvoering door investeerders en het aanbod van appartementen op de markt, maar zorgt voor transparantie, veilige exploitatie en minimaliseert de risico's voor huizenkopers.

Bovendien is de classificatie van appartementsgebouwen streng gereguleerd en zijn er specifiekere criteria aan verbonden, waardoor kopers de kwaliteit van het project correct kunnen beoordelen. Zo wordt voorkomen dat zelfclassificatie de prijzen van appartementen onredelijk opdrijft.

"In plaats van de classificatie van klasse A, B en C worden projecten geclassificeerd als 1, 2 en 3. De classificatie is gebaseerd op 8 verplichte criteria, waaronder: locatie, locatie van het appartementengebouw; faciliteiten in het appartementengebouw; parkeerplaats; gang, lobby; lift; stroomvoorziening; appartement; minimale criteria zijn naleving van bouwvoorschriften. Daarnaast zijn er 5 aanvullende criteria, waaronder: operationele managementdiensten; milieu; beveiliging, veiligheid, brandpreventie; groene gebouwen, efficiënt energieverbruik; digitalisering en slimme huizen", analyseerden de experts van Savills.

Bron: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html