Redenen voor de trage uitbetaling van het kredietpakket van 120 biljoen VND, "rode ogen" bij het wachten op projecten in Hanoi, wat te doen bij een "gemarkeerd" winkelpand?

Het ministerie van Bouw heeft het over een kredietpakket van 120.000 miljard VND waarvan slechts 0,5% is uitgekeerd, de commerciële herenhuizen (winkelpanden) van Ho Chi Minhstad zijn interessant, de vastgoedmarkt van Khanh Hoa bloeit... dit is het laatste vastgoednieuws.

Nieuwste vastgoed: In het eerste kwartaal van 2024 telde de gehele markt van Hanoi ongeveer 3.000 nieuwe appartementen te koop. (Foto: HA)

Ministerie van Bouw spreekt over kredietpakket van 120.000 miljard VND, slechts 0,5% is uitgekeerd

Tot nu toe heeft het kredietpakket van VND 120.000 miljard slechts ongeveer VND 640 miljard opgeleverd voor 8 sociale woningbouwprojecten. De rente en de renteperiode hebben niet echt leners aangetrokken.

Het Ministerie van Bouw heeft bovenstaande informatie vermeld in een rapport dat naar de Nationale Assemblee is gestuurd over de resultaten van het thematisch toezicht en de thematische ondervraging in de bouwsector.

Tot nu toe is slechts 0,53% van het kredietpakket van 120.000 miljard VND uitgekeerd.

Concreet heeft de BIDV Bank VND 95,7 miljard uitgekeerd aan 3 projectinvesteerders in de provincies Phu Tho, Thanh Hoa en Binh Duong; Vietinbank heeft VND 128,6 miljard uitgekeerd aan 1 projectinvesteerder in de provincie An Giang; Agribank heeft VND 415,7 miljard uitgekeerd aan 4 projectinvesteerders in de provincies Bac Ninh, Quang Ninh en Kien Giang.

Naast de vier commerciële staatsbanken (BIDV, Vietinbank, Agribank, Vietcombank) was de Tien Phong Bank (TPbank) verantwoordelijk voor de deelname aan het steunprogramma onder Resolutie nr. 33 met een bedrag van ongeveer VND 5.000 miljard. Het kredietpakket is daarmee verhoogd tot VND 125.000 miljard.

Het Ministerie van Bouw heeft vastgesteld dat de uitbetaling van bovengenoemd kredietpakket nog steeds traag verloopt.

Het Ministerie van Bouw gaf aan dat het kredietpakket nog steeds op problemen en obstakels stuit, waaronder de beperkte bekendmaking van de lijst van sociale woningen die in aanmerking komen voor een lening.

Tot op heden is de bouw van 129 sociale woningbouwprojecten, met een omvang van meer dan 114.900 woningen, gestart. Slechts 28 gemeenten hebben echter een lijst met 68 projecten bekendgemaakt die in aanmerking komen voor leningen in het kader van het programma, met een leningaanvraag van meer dan VND 30.000 miljard. Er zijn dus nog steeds 59 projecten die met de bouw zijn begonnen, maar die niet zijn opgenomen in de lijst met in aanmerking komende leningen van de gemeenten.

Bovendien voldoen sommige investeerders niet aan de kredietvoorwaarden. Ze hebben bijvoorbeeld niet gezorgd voor een kredietsaldo, beschikken niet over andere activa die krediet garanderen (sociale huisvestingsprojecten zijn vrijgesteld van grondgebruikskosten en komen daarom niet in aanmerking voor een hypotheek) en hebben geld geleend van andere kredietinstellingen...

Bovendien heeft de Staatsbank de rentetarieven twee keer verlaagd naar 8% voor investeerders en 7,5% voor huizenkopers, maar het Ministerie van Bouw gaf aan dat deze rentetarieven nog steeds hoog zijn en dat de voorkeursperiode kort is, namelijk 3 tot 5 jaar. "Daarom heeft het niet echt leners aangetrokken."

Gezien bovenstaande realiteit heeft het Ministerie van Bouw eind april richtlijnen opgesteld voor het vaststellen van de lijst met projecten, onderwerpen, voorwaarden en criteria voor preferentiële leningen. Een aantal voorwaarden, zoals de voorwaarden voor compensatie voor terreinruiming en bouwvergunningen, werd geschrapt om problemen op te lossen. Projectinvesteerders mochten al snel hun leninglijsten bekendmaken om toegang te krijgen tot banken.

Hanoi heeft een tekort aan tienduizenden appartementen

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS), meldde dat het totale aanbod van nieuwe appartementen in Hanoi in 2023 ongeveer 11.000 woningen zal bedragen, wat neerkomt op 66% ten opzichte van 2022. Deze dalende trend zal zich voortzetten in het eerste kwartaal van 2024, wanneer de totale markt slechts ongeveer 3.000 nieuwe appartementen te koop zal tellen. Van nu tot 2025 zal Hanoi dus ongeveer 50.000 appartementen tekortkomen.

Het onvermijdelijke gevolg van deze schaarste is dat er een langdurige prijskoorts heerst op de appartementenmarkt in Hanoi. Volgens een recent rapport van CBRE bedroeg de gemiddelde prijs voor een nieuw appartement in Hanoi in het eerste kwartaal van 2024 56 miljoen VND/m², een stijging van 19% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In werkelijkheid is de stijging echter veel hoger, namelijk ongeveer 70 miljoen VND/m².

Volgens makelaars is het aantal merkprojecten in de eerste maanden van 2024 sterk toegenomen door het gebrek aan nieuw projectaanbod op de secundaire markt.

Vroeger kon je met 4 tot 5 miljard VND een appartement van 70 tot 80 m2 in het centrum kopen, maar nu is het voor dit bedrag niet eenvoudig om een ​​bevredigend appartement buiten het centrum te kopen. Klanten wachten dus gewoon tot een project van start gaat en sluiten dan meteen de deal.

De heer Nguyen Thac Cuong, adjunct-directeur-generaal van Mai Viet Real Estate Joint Stock Company, zei dat de meeste mensen die van plan zijn om op dit moment een huis te kopen, heel snel betalen als ze een geschikt product vinden, in plaats van veel tijd te besteden aan het overwegen en wachten tot de prijs verder daalt, zoals in de voorgaande periode.

Dit makelaarskantoor adviseert klanten en is van mening dat kopers die over een voldoende groot financieel vermogen en een stabiele bron van inkomsten beschikken, er goed aan doen om nu een hypotheek af te sluiten. De rente is namelijk gedaald en investeerders hanteren nu veel gunstige verkoopvoorwaarden.

"In de toekomst, wanneer de vastgoedmarkt echt herstelt, zullen de prijzen van woningen in de binnenstad zeker stijgen en op dat moment kunnen kopers alleen nog maar naar gebieden in de buurt van Hanoi verhuizen om lagere prijzen te krijgen", aldus de heer Cuong.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van de raad van bestuur van Global Real Estate Joint Stock Company (GP-Invest), zei ook dat iedereen op dit moment lage rentetarieven en economisch herstel als twee belangrijke punten beschouwt, waardoor de koopkracht ook zal toenemen. Maar de kernvraag van de markt is of er goederen zijn of niet. De huidige dominante vraag ligt dus bij het aanbod, terwijl de vraag nog steeds zeer hoog is en met de dag toeneemt.

Volgens de heer Hiep stijgen de prijzen van appartementen voortdurend, maar is de vraag naar koopwoningen nog steeds erg hoog. Mensen zitten met rode ogen te wachten tot de projecten van start gaan. Het probleem is echter dat er op dit moment te weinig nieuwe projecten van start gaan, waardoor de huizenprijzen nog verder stijgen. Dat is ook de reden waarom investeerders die projecten lanceren of op het punt staan ​​te lanceren, een groot voordeel hebben.

Commerciële herenhuizen in Ho Chi Minhstad zijn interessant

Volgens het marktrapport van Batdongsan.com.vn is de vraag naar straatwoningen in Ho Chi Minhstad in het eerste kwartaal van 2024 met meer dan 45% gestegen ten opzichte van dezelfde periode. Alleen al in maart steeg het aantal zoekopdrachten naar de aankoop van commerciële stadswoningen met 89%, en ook het aantal zoekopdrachten naar het huren van dit type steeg met 86%. Het is een van de twee belangrijkste segmenten qua huurvraag, net na magazijnen. Zowel de vraag naar de aankoop als de huur van commerciële stadswoningen concentreert zich in voorsteden zoals Binh Chanh, Tan Phu, District 7 en District 9.

Commercieel vastgoed dat een goed beleggingsrendement kan opleveren, moet voldoen aan de volgende factoren: locatie, bevolkingsdichtheid en algemene planning van het gebied. (Bron: Labor)

De trend om commercieel vastgoed te kopen verschuift van dure binnensteden naar woonwijken in de voorsteden vanwege gunstige kostenfactoren en het benutten van potentieel op lange termijn. De vraag naar commerciële woningen in voorsteden concentreert zich voornamelijk op projecten die al zijn opgeleverd, een hoge bevolkingsdichtheid hebben en zich in de buurt van het regionale bestuurscentrum bevinden.

Het valt niet te ontkennen dat commercieel vastgoed investeerders een goede cashflow kan opleveren. Er zijn echter ook situaties waarin dit segment, door de keuze van de verkeerde producten en projecten, een last wordt en de eigenaar met "schulden" wordt opgezadeld.

Met betrekking tot de keuze hoe effectief te investeren in commercieel vastgoed deelde de heer Dinh Minh Tuan, directeur van Batdongsan.com.vn in de zuidelijke regio, mee dat commercieel vastgoed dat goede beleggingswinsten kan opleveren, aan de volgende factoren moet voldoen: locatie, bevolkingsdichtheid en algemene planning van het gebied.

Bij commerciële rijtjeshuizen hebben de locatie en de bevolkingsdichtheid een directe invloed op de exploitatiemogelijkheden en het bereiken van klanten. Bij projecten met een grote bevolking ligt de huur- en verkoopratio van commerciële rijtjeshuizen altijd boven de 90%, waardoor het prijsniveau gemiddeld met 10-15% per jaar stijgt. Vooral in centrale gebieden met een planmatige planning en goede verbindingen kan dit percentage oplopen tot 30% per jaar.

Daarom moet u er alleen voor kiezen om te kopen in projecten met een hoge interne bevolkingsdichtheid, van 8.000-10.000 mensen of meer, gelegen in het centrum van het gebied, waar een goede verkeersverbinding is, de bestaande bevolking in het gebied dichtbevolkt is en waar het gemakkelijk is om te handelen en te verhuren.

Bovendien zullen projecten in gebieden die zich tot centrumgebieden willen ontwikkelen, met grote infrastructuurprojecten, op de lange termijn ook bijdragen aan een hogere commerciële waarde en vastgoedwaarde. Het aandeel commercieel vastgoed zou hier slechts 2-3% van de totale projectopbrengst mogen uitmaken, wat de concurrentiepositie en de bedrijfsefficiëntie ten goede komt.

Aan de andere kant moeten shophouse-investeerders, voordat ze "een gezicht kiezen om goud aan toe te vertrouwen", zorgvuldig rekening houden met het merk en de reputatie van de investeerder. Dit is een belangrijke factor, want als het bedrijf voldoende passie heeft om het project goed te ontwikkelen en te beheren, zal de investering de verwachte winstgevendheid garanderen.

Daarnaast adviseren deskundigen dat kopers bij het 'markeren' van een commercieel herenhuisproject meer tijd moeten besteden aan het verkrijgen van inzicht in de woonomgeving, het opleidingsniveau, de bevolkingsdichtheid en de kwaliteit van het project na overdracht, voordat ze betalen.

Wanneer u geld leent van een bank, moet u zorgvuldig uw vermogen om de schuld terug te betalen berekenen. Bereken het bedrag dat u aan de bank moet terugbetalen niet te dicht bij uw maandelijkse inkomen. U moet voorzieningen treffen voor het geval uw inkomen plotseling daalt in economisch moeilijke tijden.

De vastgoedmarkt van Khanh Hoa bloeit

Onlangs organiseerden de Construction Electronic Newspaper, de Vietnam Real Estate Association en het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa het forum: "Het deblokkeren van de stroom van toerisme en resortvastgoed".

Sprekend op het forum zei plaatsvervangend minister van Bouw Nguyen Van Sinh dat de markt voor resortvastgoed zich de laatste tijd sterk heeft ontwikkeld in het hele land, met een focus op plaatsen als Khanh Hoa, Da Nang, Binh Dinh, Quang Ninh, Kien Giang, etc.

Dankzij de deelname van gemeenten en bedrijven heeft de vastgoedmarkt de laatste tijd een zeer divers en rijk aanbod gecreëerd, wat aantrekkelijk is voor toeristen en een omgeving en omstandigheden heeft gecreëerd waarin mensen kunnen genieten van de waarde van vakantievastgoed.

De vastgoedsector stond op de tweede plaats met een totaalbedrag van begin dit jaar tot en met maart 2024, ruim 1,58 miljard USD. Dit is goed voor 25,6% van het totale geregistreerde FDI-kapitaal.

Als deelnemer aan de organisatie van het forum zei de heer Nguyen Tan Tuan, voorzitter van het provinciaal volkscomité van Khanh Hoa: De vastgoedmarkt in de provincie Khanh Hoa heeft de moeilijkste periode achter de rug. Hoewel de verwachtingen niet zijn waargemaakt, zijn er positieve tekenen van enige groei (in 2023 vonden er 19.951 transacties plaats, met een totale transactiewaarde van VND 12.396 miljard; 11 woningbouwprojecten werden goedgekeurd voor investeringen (aan 2 projecten werd een bouwvergunning verleend); in het eerste kwartaal van 2024 vonden er 5.941 transacties plaats, met een totale transactiewaarde van VND 7.630 miljard.

Khanh Hoa zal naar verwachting de komende tijd zijn economische herstel en groeimomentum vasthouden. De strategische transportinfrastructuur wordt steeds verder verbeterd met de voltooiing van de snelwegen Nha Trang - Cam Lam en Cam Lam - Vinh Hao en de versnelde aanleg van andere snelwegen, zoals Van Phong - Nha Trang en Khanh Hoa - Buon Ma Thuot, wat bijdraagt ​​aan het creëren van een impuls voor economische groei.

Bovendien hebben de Centrale Resoluties gezorgd voor veel doorbraken bij het aantrekken van investeringsmiddelen, waardoor het potentieel en de voordelen van de provincie sterk zijn gepromoot en er een drijvende kracht is ontstaan ​​om een ​​alomvattende en duurzame sociaal-economische ontwikkeling te bevorderen. Ook is er een kans ontstaan ​​voor het herstel en de ontwikkeling van de toeristische sector. Daarnaast vormen ze een drijvende kracht voor investeerders om de vooruitgang te versnellen en het aanbod van vakantievastgoed op de lokale markt te vergroten.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-ly-do-giai-ngan-goi-tin-dung-120-nghin-ty-dong-cham-do-mat-cho-du-an-o-ha-noi-lam-gi-khi-da-cham-shophouse-272027.html