Uitleg over de prijzen van appartementen in Hanoi en Ho Chi Minhstad

Terwijl de verkoopprijzen en het aantal appartemententransacties in Hanoi sterk stegen, raakte Ho Chi Minhstad in een staat van stagnatie.

De appartementenmarkt in de twee grootste steden van Vietnam, Hanoi en Ho Chi Minhstad, is duidelijk gedifferentieerd, wat zorgt voor contrasterende kleuren. Hoewel beide markten kampen met een tekort aan aanbod, zijn de prijs- en transactietrends in deze twee markten totaal verschillend.

Hanoi warmt op, Ho Chi Minhstad somber

Volgens het rapport van Savills Vietnam over het derde kwartaal van 2024 bedroeg het aanbod van nieuwe appartementen in Hanoi 5.265 eenheden, een stijging van 95% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en 178% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Projecten zoals Lumi Hanoi en QMS Top Tower waren goed voor 66% van het aanbod van nieuwe appartementen; de rest was afkomstig uit de volgende fasen van vier andere projecten.

Met name het westen van Hanoi blijft koploper in aanbod met 92% van de appartementen in klasse B. Savills Vietnam voorspelt dat dit gebied 21.000 extra appartementen zal opleveren uit 28 projecten, goed voor 17% van het totale toekomstige aanbod.

Zowel oude als nieuwe appartementen in Hanoi zijn de laatste tijd snel in prijs gestegen. Foto: THUY LINH

Bovendien bleef de absorptiegraad op de markt van Hanoi hoog met 6.840 verkochte appartementen, een stijging van 35% ten opzichte van het vorige kwartaal en 226% ten opzichte van een jaar eerder. Klasse B-appartementen liepen voorop met een absorptiegraad tot wel 85%, goed voor 98% van het totale aantal verkochte appartementen. Het nieuwe aanbod in dit segment was goed voor 65% van het totale aantal verkochte appartementen.

Opvallend is dat appartementen met een prijs boven VND 4 miljard goed waren voor 70% van het totale aantal verkochte appartementen, een scherpe stijging ten opzichte van slechts 2% in 2020. Dit wijst op een verschuiving naar het hogere segment in de markt van Hanoi. Het segment appartementen met een prijs onder VND 2 miljard verdween daarentegen bijna volledig van de markt en vertegenwoordigde slechts 1% van het totale aanbod.

De appartementenmarkt in Ho Chi Minhstad staat in schril contrast met de sombere situatie. Het aanbod van appartementen in eerste aanleg daalde in het derde kwartaal van 2024 met 13% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en met 36% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, tot slechts 4.871 eenheden. De markt concentreert zich voornamelijk in het oosten (Thu Duc City) met een marktaandeel van 58% en in het westen (District 6, Binh Tan) met een marktaandeel van 20%.

Het transactievolume in het kwartaal daalde eveneens met 16% ten opzichte van het voorgaande kwartaal en met 4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar, tot 1.915 eenheden. Hiervan waren appartementen van klasse B goed voor 66% van het totale aantal succesvolle transacties, waarbij het nieuwe aanbod een absorptiepercentage van 62% bereikte, terwijl de voorraad een absorptiepercentage van slechts 35% bereikte.

Bovendien daalden de prijzen van appartementen in Ho Chi Minhstad met 12% ten opzichte van het voorgaande kwartaal, tot ongeveer VND 68 miljoen per m². De belangrijkste reden hiervoor is de daling van het aandeel appartementen van klasse A en B in het primaire aanbod.

Savills Vietnam voorspelt dat Ho Chi Minhstad tegen eind 2024 naar verwachting zo'n 6.700 nieuwe appartementen te koop zal aanbieden, met prominente projecten zoals Vinhomes Grand Park - The Opus One en The Forest Gem. Op de lange termijn, van nu tot 2027, zullen meer dan 50.000 appartementen uit 76 projecten te koop worden aangeboden, voornamelijk geconcentreerd in Thu Duc City (goed voor 49% van het toekomstige aanbod), District 7 (goed voor 12%) en Binh Tan (goed voor 9%).

De reden voor dit contrast is volgens de heer Troy Griffiths, adjunct-directeur-generaal van Savills Vietnam, dat de voorraad in Ho Chi Minhstad is afgenomen en dat er niet veel nieuwe projecten te koop worden aangeboden vanwege juridische problemen en vertragingen bij de goedkeuring van de bouwvergunningen.

Ondanks het beperkte aanbod van primaire appartementen verwacht de heer Griffiths dat de situatie in de komende kwartalen zal verbeteren naarmate de regelgeving wordt aangepast, de planning wordt bijgewerkt en belangrijke infrastructuurprojecten worden uitgevoerd.

Waarom?

Volgens veel deskundigen wordt het verschil tussen de markten van Hanoi en Ho Chi Minhstad niet alleen bepaald door vraag en aanbod, maar ook door de juridische context, de stedelijke ontwikkelingsstrategie en de behoeften van kopers op beide locaties.

De heer Tran Minh Tien, directeur van het OneHousing Center for Market Research and Customer Insight, merkte op dat Hanoi, net als Ho Chi Minh City, ook te kampen heeft met problemen met de toelevering, maar dat het kopersvertrouwen positiever is.

Concreet registreerde Hanoi in augustus 2024 ongeveer 3.100 overdrachtstransacties. Hoewel dit aantal licht daalde met 3% ten opzichte van de voorgaande maand, steeg het sterk met 25% ten opzichte van mei en juni. Dhr. Tien voorspelde dat het aantal appartementoverdrachtstransacties in Hanoi in september en oktober licht zou kunnen dalen of gelijk zou blijven, alvorens aan het einde van het jaar weer te stijgen – de periode waarin de vastgoedtransacties het meest actief zijn.

De heer Tran Khanh Quang, algemeen directeur van Viet An Hoa Real Estate Company, stelde vast dat aanbod de belangrijkste factor is bij de vraag en de gemiddelde verkoopprijs op de markt. In Ho Chi Minhstad heeft de afname van het aanbod de afgelopen jaren als gevolg van juridische problemen ertoe geleid dat het aantal te koop staande projecten niet gelijke tred houdt met dat in Hanoi. Bovendien heeft dit, doordat het aanbod langzaam toeneemt en de meeste te koop staande projecten zich in het hogere segment bevinden, de prijzen van appartementen in Hanoi opgedreven.

Mevrouw Giang Huynh, directeur onderzoek en S22M bij Savills Vietnam, benadrukte dat betaalbare woningen een potentieel segment zijn dat in zowel Hanoi als Ho Chi Minhstad nog niet volledig is benut.

Statistieken van Savills Vietnam laten zien dat de vastgoedprijzen in Hanoi tussen 2019 en 2023 gemiddeld met 6% per jaar zijn gestegen, terwijl ze in Ho Chi Minhstad slechts met 3% per jaar zijn gestegen. De groei van het persoonlijk inkomen in deze twee steden bedroeg echter slechts respectievelijk 4% en 3% per jaar, waardoor de huizenprijzen steeds hoger werden dan mensen konden betalen.

Volgens mevrouw Giang Huynh is nauwe samenwerking tussen de publieke en private sector nodig om deze situatie op te lossen. Bovendien heeft een duurzame vastgoedmarkt een divers segment nodig, met name producten van klasse B en C. In zowel Hanoi als Ho Chi Minhstad wordt nog steeds niet volledig voldaan aan de vraag naar ongeveer 50.000 appartementen per jaar – voornamelijk van mensen met een middeninkomen en jonge huishoudens.

"Om de grondkosten te verlagen, streven zowel Ho Chi Minhstad als Hanoi ernaar om stedelijke gebieden uit te breiden naar aangrenzende provincies, zoals Bac Ninh voor Hanoi en Binh Duong en Dong Nai voor Ho Chi Minhstad. Sterke investeringen in transportinfrastructuur en de ontwikkeling van satellietsteden zullen de drijvende kracht zijn om de vastgoedmarkt in deze gebieden een impuls te geven", verwacht de expert.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, zei dat om het probleem van het aanbod van appartementen op te lossen, wat indirect leidt tot lagere huizenprijzen, de belangrijkste kwestie nog steeds het wegnemen van juridische obstakels voor projecten is.

Tegelijkertijd zal het creëren van voorwaarden voor investeerders om sociale woningen en goedkope commerciële woningen te ontwikkelen, de prijzen van appartementen helpen verlagen en zo kansen creëren voor mensen met een laag inkomen om met hun inkomen toegang te krijgen tot huisvesting. Daarnaast krijgt het kredietbeleid met betrekking tot projectontwikkeling voor investeerders ook meer aandacht en ondersteuning van de Staatsbank.

Zal toenemen

Dr. Ho Quoc Tuan, hoofddocent aan de Universiteit van Bristol (VK), stelde dat huizenprijzen die sneller stijgen dan het inkomen een grote uitdaging vormen voor het Vietnamese woningbeleid. Als de huizenprijzen snel blijven stijgen, zullen mensen het moeilijk vinden om een ​​huis te kopen, wat leidt tot een risico op afnemende vraag. Een sterke daling van de huizenprijzen kan echter ook een waarschuwingssignaal zijn voor de stabiliteit van de markt.

Dr. Ho Quoc Tuan merkte op dat het aanbod van betaalbare appartementen de afgelopen jaren is afgenomen door strenge regelgeving op het gebied van grondgebruik, waardoor de bouw van stedelijke woningen moeilijker is geworden. Hij voorspelde dat de huizenprijzen zullen blijven stijgen als gevolg van demografische factoren, waarbij de immigratie met 4% per jaar toeneemt.

Bron: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm