De herziene wet op de vastgoedsector is zojuist door de Nationale Vergadering aangenomen en treedt op 1 januari 2025 in werking. Naar verwachting worden hiermee veel tekortkomingen in de wet op de vastgoedsector uit 2014 opgelost.
Deze nieuwe wet richt zich met name op de bescherming van de rechten van kopers van toekomstige woningen (ook wel 'papieren' woningen genoemd).
De investeerder moet door de bank worden goedgekeurd om een garantie af te geven.
Specifiek met betrekking tot garanties bij de verkoop en huurkoop van toekomstige woningen (artikel 26) bepaalt deze wet dat investeerders in vastgoedprojecten goedkeuring van de bank moeten verkrijgen om garanties te verstrekken, voordat zij toekomstige woningen kunnen verkopen of verhuren.
De bank staat garant voor de financiële verplichtingen van de investeerder ten opzichte van de huizenkoper of -huurder, wanneer de investeerder de woning niet overdraagt zoals vastgelegd in het koop- of huurkoopcontract voor toekomstige woningen.
In werkelijkheid leveren veel investeerders hun huizen niet op tijd aan hun klanten op, wat tot frustratie leidt (illustratie: Tran Khang).
De financiële verplichtingen van de investeerder jegens klanten die een woning kopen of huren, wanneer de investeerder de woning niet levert zoals overeengekomen in het contract voor de verkoop of huurkoop van toekomstige woningen, omvatten het bedrag dat de investeerder vooraf van de klant heeft ontvangen en eventuele andere bedragen.
De garantstellende bank is verantwoordelijk voor het uitgeven van de garantieverklaring.
Artikel 26 van deze wet bepaalt ook dat indien de garantstellerbank akkoord gaat met het verstrekken van een garantie aan de investeerder, de garantstellerbank en de investeerder een garantieovereenkomst ondertekenen met de hierboven vermelde inhoud.
Op basis van de ondertekende garantieovereenkomst stuurt de garantiebank een schriftelijke toezegging aan de vastgoedprojectinvesteerder. Hierin bevestigt de bank dat zij een garantiebrief zal afgeven aan alle klanten die een woning kopen of huren in het project waarvoor de garantie van de investeerder is goedgekeurd.
De investeerder is verantwoordelijk voor het toesturen van een kopie van dit verbintenisdocument aan de klant bij het ondertekenen van een contract voor de koop of huurkoop van toekomstige woningen.
Bovendien kunnen klanten bij het ondertekenen van een contract voor de koop of huurkoop van hun toekomstige woning kiezen of ze wel of geen garantie willen voor de financiële verplichtingen van de investeerder jegens hen.
De weigering van de klant om de financiële verplichtingen van de investeerder jegens hem/haar te garanderen, wordt schriftelijk vastgelegd op het moment van ondertekening van het koop- of huurkoopcontract voor toekomstige woningen.
De garantiebank is verantwoordelijk voor het verstrekken van een garantieverklaring aan klanten die een koop- of huurovereenkomst voor toekomstige woningen met de investeerder hebben getekend, conform de regelgeving. Tegelijkertijd stuurt de garantiebank deze ook naar de investeerder, zodat de investeerder deze kan verstrekken aan elke klant die een koop- of huurovereenkomst voor toekomstige woningen heeft getekend.
De investeerder ontvangt pas geld als de klant de garantiebrief heeft ontvangen.
De omvang van de garantie, de voorwaarden voor het nakomen van de garantieverplichting, de inhoud en de garantievergoeding worden door de partijen overeengekomen, maar moeten voorzien in de nakoming van de verantwoordelijkheden van de garantiebank zoals voorgeschreven in artikel 26 van deze wet en moeten worden vastgelegd in de garantieovereenkomst die tussen de garantiebank en de vastgoedprojectinvesteerder wordt ondertekend.
De investeerder liet het project 'in de wacht' staan, wat voor veel problemen zorgde voor huizenkopers (Illustratie: Tran Khang)
In de garantieovereenkomst die de garantiebank met de projectinvesteerder afsluit en in de garantiebrief die de garantiebank afgeeft aan klanten die toekomstige woningen kopen of huren, moet de geldigheidsduur specifiek worden vermeld.
De investeerder verstrekt de klant binnen 10 werkdagen vanaf de datum van ondertekening van het koop- of huurkoopcontract voor toekomstige woningen, of binnen een andere door partijen in het koop- of huurkoopcontract voor toekomstige woningen overeengekomen termijn, een garantiebewijs.
De investeerder mag pas betalingen van klanten ontvangen volgens het koop- en verkoopcontract of huurkoopcontract van toekomstige woningen, nadat deze aan de klant ter beschikking zijn gesteld en de klant een garantiebewijs van de garantstellende bank heeft ontvangen.
De garantsteller is verantwoordelijk voor de betaling namens de investeerder.
Indien de belegger de woning niet overdraagt zoals vastgelegd in de koop- en verkoopovereenkomst of huurkoopovereenkomst, en de financiële verplichtingen jegens de klant zoals voorgeschreven in artikel 26 van dit besluit niet of niet volledig nakomt.
Indien de klant daarom verzoekt, is de garant verantwoordelijk voor het nakomen van de financiële verplichtingen jegens de klant namens de investeerder, overeenkomstig de toezegging in de garantiebrief.
De garantstaande bank moet namens de investeerder de financiële verplichtingen aan klanten nakomen (illustratie: Ha Phong).
Garanties bij de verkoop en huurkoop van toekomstige woningen worden afgegeven overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake bankgaranties.
De bepalingen inzake garanties bij de verkoop en huurkoop van toekomstige woningen in artikel 26 zijn niet van toepassing op de verkoop en huurkoop van sociale woningen.
De Staatsbank is verantwoordelijk voor het verstrekken van adviezen over garanties bij de verkoop en huurkoop van toekomstige woningen.
Bron
![Dong Nai OCOP-transitie: [Artikel 3] Toerisme koppelen aan OCOP-productconsumptie](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/402x226/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/10/1762739199309_1324-2740-7_n-162543_981.jpeg)
Reactie (0)