In de eerste helft van 2024 zullen binnenlandse investeerders de markt voor fusies en overnames in de vastgoedsector domineren.

Terwijl buitenlandse investeerders in dezelfde periode van 2023 nog 93% van de kopersstructuur bij fusies en overnames in de vastgoedsector uitmaakten, stegen binnenlandse investeerders naar de koppositie met een percentage van 92,6% in de eerste helft van 2024.

Bovenstaande ontwikkelingen werden benadrukt door de heer Le Xuan Dong, directeur van EY Parthenon - Strategic Consulting, EY Consulting Joint Stock Company Vietnam, tijdens de workshop "Juridische en financiële aspecten bij fusies en overnames in de vastgoedsector onder de impact van het nieuwe wettelijke kader" , gehouden op 11 juli.

De markt is in volume gedaald, maar in waarde gestegen.

In de eerste helft van 2024 vertoont de M&A-markt in Zuidoost-Azië doorgaans een daling, zowel in totale waarde als in aantal deals. Vietnam is daarop geen uitzondering: het aantal transacties is licht gedaald, maar de transactiewaarde is met bijna 9% gestegen ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar.

Deskundigen zeggen dat vastgoed een sector blijft die de aandacht trekt van buitenlandse investeerders dankzij het potentieel voor stabiele economische groei op de lange termijn. Foto: Trong Tin

Wat de vastgoedmarkt betreft, zei de heer Le Xuan Dong dat het aantal transacties in de eerste helft van het jaar aanzienlijk is gedaald met 8 transacties. De gemiddelde transactiewaarde bedroeg 179,7 miljoen USD (in dezelfde periode vorig jaar waren er 18 transacties en bedroeg de gemiddelde transactiewaarde 81,8 miljoen USD).

De heer Dong schatte in dat de waarde van fusies en overnames in onroerend goed in de eerste helft van het jaar sterk is gestegen dankzij de verkoop van Vingroup Corporation van Vincom Retail met een transactiewaarde van 982,3 miljoen USD.

De heer Dong benadrukte dat er sprake is van een ommekeer in de kopersstructuur bij fusies en overnames in de vastgoedsector in Vietnam.

Volgens de heer Dong domineerden buitenlandse investeerders de fusie- en overnamemarkt in 2023, toen binnenlandse bedrijven met veel moeilijkheden kampten en gedwongen werden hun activiteiten in te krimpen, met een aandeel van 81,6%. In de eerste helft van 2024 namen binnenlandse investeerders echter de leiding met een aandeel van 92,6%.

Meer gesprekken met verslaggevers Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn , zei de heer Dong, als we de desinvestering van Vingroup loskoppelen van Vincom Retail, registreerde de markt slechts ongeveer 7 transacties met een waarde van enkele honderden miljoenen dollars. Dit is een zeer klein aantal.

"Voor binnenlandse investeerders zijn er momenteel nog steeds veel moeilijkheden op het gebied van kapitaal en juridische zaken om het project te voltooien en op de markt te brengen. Daarom zijn binnenlandse investeerders nog niet echt teruggekeerd naar de markt", aldus de heer Dong.

De heer Dong gaf ook aan dat de daling van het aantal fusies en overnames zich in de tweede helft van 2024 zal voortzetten.

Volgens de heer Dong zijn buitenlandse investeerders nog steeds actief op zoek naar projecten en bedrijven voor fusies en overnames, maar het sluiten van deals is in deze periode niet eenvoudig.

"Investeerders zijn veel voorzichtiger geweest bij het taxeren van projecten, vooral in de context van de nog steeds moeilijke markt. Bovendien zien we een kloof in de verwachte waardering tussen de verkoper en de koper, wat leidt tot vertraging en het niet kunnen afronden van de transactie", aldus de heer Dong.

Kopersstructuur bij fusies en overnames in de vastgoedsector in Vietnam. Bron: EY

Het beoordelen van de vastgoedmarkt is altijd een lichtpuntje dat de aandacht trekt van binnenlandse en buitenlandse investeerders, maar mevrouw Nguyen Truc Hien, advocaat bij Vietnam International Law Firm Limited (VILAF), stelde vast dat er nog steeds veel obstakels zijn, met name juridische obstakels, die verhinderen dat M&A-activiteiten doorbreken.

Volgens mevrouw Hien zullen er in de komende tijd veel "omvattende" wijzigingen in de regelgeving komen die het voor investeerders makkelijker zullen maken om grond te compenseren en vrij te maken. Hierdoor zullen de grondprijzen stijgen ten opzichte van de marktprijzen. Dit zal voordelen opleveren voor grondeigenaren en zal helpen om de moeilijkheden voor investeerders in het compensatieproces bij projecten te verminderen.

De Grondwet van 2024 biedt buitenlandse investeerders ook veel voordelen, zoals het ontvangen van overdrachtsrechten voor grondgebruik op industrieterreinen, industriële clusters en hightechzones, het gebruiken van grond voor de overdracht van vastgoedprojecten en het uitbreiden van de methode voor het verkrijgen van grondgebruiksrechten voor ondernemingen waarin door het buitenland is geïnvesteerd.

"Open regelgeving is een voorwaarde om de golf van buitenlandse fusies en overnames in deze markt te verwelkomen. Investeerders moeten echter grondig onderzoek doen en het juridische kader bestuderen voordat ze overwegen te investeren om ervoor te zorgen dat de deal soepel verloopt", aldus mevrouw Hien.

Groen vastgoed zal waarde hebben

De geregistreerde FDI-kapitaalinstroom naar Vietnam bleef in de eerste helft van 2024 groeien en bereikte meer dan 15 miljard USD, een stijging van meer dan 13% ten opzichte van dezelfde periode in 2023. Hiervan bereikten FDI in de vastgoedsector 1,89 miljard USD, goed voor bijna 20% van het totale nieuw geregistreerde kapitaal, 4,7 keer hoger dan in dezelfde periode vorig jaar.

De heer Le Xuan Dong stelde vast dat de vastgoedsector nog steeds de aandacht trekt van buitenlandse investeerders, met name investeerders uit de VS, Singapore, Japan en Zuid-Korea (zowel door fusies en overnames als door directe buitenlandse investeringen). Dit komt door het potentieel voor stabiele economische groei op de lange termijn, de trend om productiefaciliteiten te verplaatsen naar Vietnam, de jonge bevolkingsstructuur en de hoge verstedelijkingsgraad.

Mevrouw Hoang Nguyen Ha Quyen, Managing Lawyer van LNT Law Firm & Members LLC, deelde deze mening en zei dat de geregistreerde FDI in Vietnam onlangs met ruim 13% is gestegen vergeleken met dezelfde periode in 2023. De vastgoedactiviteiten zijn in dezelfde periode met een factor 4,7 toegenomen en vertegenwoordigen bijna 20% van het totale nieuw geregistreerde kapitaal.

Opvallend is dat investeerders over het algemeen meer geïnteresseerd zijn in woningbouwprojecten, industrieterreinen en vakantieoorden . Naast vele andere transactievormen zijn de populaire transactiestructuren onder meer de overdracht van kapitaal aan projectvennootschappen, de overdracht van projecten of de overdracht van een deel van een project.

Wat de segmenten betreft, zei de heer Dong dat industrieel vastgoed een segment blijft dat veel aandacht krijgt van investeerders.

Met name industriële vastgoedprojecten in de buurt van snelwegen, grensovergangen, zeehavens, rivierhavens, luchthavens en in grote provincies en steden zoals Hanoi, Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong, Bac Ninh, Bac Giang (Noord) en Ho Chi Minhstad, Binh Duong, Dong Nai, Long An, Ba Ria - Vung Tau, Tay Ninh (Zuid) ... zullen de komende jaren de aandacht van investeerders blijven trekken.

Daarnaast zijn investeerders vaak op zoek naar het terugkopen van residentiële vastgoedprojecten of grote fondsen voor schone grond in voorsteden of satellietprovincies en steden, grenzend aan grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad. Zij willen investeren in de ontwikkeling van complexe huisvestingsprojecten, zoals huizen, scholen, ziekenhuizen, winkelcentra, entertainmentgebieden, etc. om bewoners alle voorzieningen te bieden en de verstedelijkingsgolf te omarmen.

Naast de bovengenoemde twee segmenten zei de heer Dong dat winkelvastgoed in de centra van grote steden of gelegen in complexe stedelijke projecten, dat uiteenlopende diensten aanbiedt zoals mode, consumentengoederen, cosmetica, horeca en entertainmentdiensten... met een hoge bezettingsgraad, vaak veel aandacht van investeerders zal trekken.

Vooral vastgoed zoals winkelcentra, kantoorgebouwen, hotels en dergelijke dat voldoet aan de criteria voor duurzame ontwikkeling en een groen certificaat heeft, trekt de aandacht van grote institutionele beleggers. Bovendien zijn deze panden vaak hoger gewaardeerd, waardoor beleggers eenvoudig toegang hebben tot groene financieringsbronnen met concurrerende rentetarieven om deze aankooptransactie te financieren.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/nua-dau-nam-2024-khoi-noi-chiem-linh-thi-truong-ma-bat-dong-san-d219790.html